�。ㄕ憬�省諸暨市永利房地產開發(fā)有限公司，浙江 諸暨 311800）
　　
　　
　　摘 要：社會主義市場經濟的深入發(fā)展，推動我國房地產開發(fā)行業(yè)逐步轉向專業(yè)化與復雜化的發(fā)展模式，房地產行業(yè)因此成為帶動我國國民經濟快速增長的重要產業(yè)。而近幾年，隨著市場競爭的日趨激烈以及我國宏觀政策調控與干預力度的加大，“財務問題”成為房地產開發(fā)企業(yè)經營、管理及發(fā)展中的關鍵。如何在降低成本的同時有效提升企業(yè)利潤增長點，進而實現企業(yè)經濟效益的全面提升則成為房地產企業(yè)的核心問題。因而，主要圍繞房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的問題進行簡單分析與探討。
　　 關鍵詞：房地產開發(fā)；財務管理；特點；現狀
　　對房地產開發(fā)企業(yè)而言，財務管理是對企業(yè)生產經營過程中所需的資金的籌集、使用、收入及分配等進行有效預測、規(guī)劃、核算、控制、分析與考核，并對整個過程中所涉及的財務關系進行有效處理的經濟管理工作。財務管理作為唯一的價值管理手段，是房地產開發(fā)企業(yè)管理工作中的核心。結合房地產開發(fā)企業(yè)所屬的行業(yè)特性來看，其財務管理有何特點？目前我國房地產開發(fā)企業(yè)財務管理工作開展的現狀是怎樣的？而其又該從哪些方面對財務管理工作進行進一步的優(yōu)化與完善？以下主要從這幾方面對房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的問題進行討論。
　　 1 房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的特點分析
　　 眾所周知，房地產開發(fā)的投資額通常比較大，企業(yè)成本的回收期相對較長，資金鏈條可以說是決定企業(yè)生存與發(fā)展的重要生命線。在較長的開發(fā)周期當中，企業(yè)經營所需的資金可以說是點多面廣，因而資金籌集任務重、財務管理風險高成為房地產企業(yè)財務管理工作的基本特點。
　　 1.1 資金籌集任務重
　　 對房地產企業(yè)來講，財務管理在資金籌集方面的任務相對較重。首先，目前居高不下的地價及工程造價決定了房地產企業(yè)所開發(fā)的每一個工程項目都需要巨額的資金投入；其次，工程開發(fā)是一項長期性工作，從項目征地、開發(fā)、建設到最后的竣工交付，通常需要兩年以上的時間，這期間財務管理必須保證項目開發(fā)所需資金鏈的完整性及運行的有效性；另外，因以上兩點的影響，房地產企業(yè)資金的周轉期相對較長、周轉率普遍偏低，因而房地產開發(fā)企業(yè)必須通過不同的融資手段來籌集足夠的開發(fā)資金，如此才能保證項目的穩(wěn)定開發(fā)。所以，相比于其他行業(yè)來講，房地產開發(fā)企業(yè)財務管理在資金籌集方面的任務較重。
　　 1.2 財務管理風險高
　　 結合以上分析可以知道，房地產企業(yè)的項目開發(fā)活動往往需要投入大量的人力、物力與財力，較長的開發(fā)周期內，各種不確定性因素遍布項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)；同時，特殊的行業(yè)屬性決定了房地產企業(yè)對于國家政策的敏感性相對較強，但從根本上來看，多數房地產企業(yè)基于新政策的自身調整能力卻并相對較差；再加上項目在資金和資金方面的高投入，使房地產開發(fā)企業(yè)所面臨的財務風險更高于其他行業(yè)。
　　 立足于目前我國房地產開發(fā)行業(yè)的發(fā)展現狀，基于以上對房地產企業(yè)財務管理工作的特點分析來看，目前我國房地產開發(fā)企業(yè)財務管理工作的開展現狀是怎樣的呢？
　　 2 房地產開發(fā)企業(yè)財務管理工作的開展現狀
　　 在現有的市場環(huán)境下，房地產開發(fā)企業(yè)所面臨的行業(yè)競爭日趨激烈，財務管理作為企業(yè)內部管理工作中的核心環(huán)節(jié)，在企業(yè)經營、管理及發(fā)展中的重要性也日漸突出。但從我國多數房地產開發(fā)企業(yè)財務管理工作的開展現狀來看，以下幾點不足嚴重影響著其財務管理作用的有效發(fā)揮。
　　 2.1 管理制度形式化
　　 財務管理制度基本流于形式，無法發(fā)揮其應有的積極作用是多數企業(yè)財務管理工作中面臨的首要問題。多數房地產開發(fā)企業(yè)財務管理對于收支的審批流程缺乏規(guī)范性，審批人員并未在制度授權的范圍之內開展審批工作，審批手續(xù)不完整的問題普遍存在；同時，房地產企業(yè)財務管理工作中，存在費用開支標準不清的問題，費用開支所執(zhí)行的實際標準相對混亂�？梢哉f，財務管理并未依照管理制度的標準要求進行嚴格地落實與開展，管理制度基本流于形式。
　　 2.2 資金管理體系不完善
　　 房地產開發(fā)企業(yè)財務管理可以說是一項系統(tǒng)性的工程，管理工作涉及到企業(yè)發(fā)展及投資項目建設的方方面面，企業(yè)雖然按照相關要求進行年度投資規(guī)劃的制定，卻并未對規(guī)劃的目標進行有效分解，季度及月度計劃管理也基本不存在；同時，因項目投入的不同以及制度規(guī)范約束性不足的影響，房地產開發(fā)企業(yè)內部資金的盈余并不均勻，配置也缺乏平衡性，財務管理無法對資金進行集中的管理與使用。
　　 2.3 融資渠道單一
　　 目前，我國絕大多數房地產開發(fā)企業(yè)的融資渠道相對單一，基本依靠于銀行的貸款來推進工程項目的開發(fā)。但近年來，國家對于房地產市場的各項調控政策陸續(xù)出臺，而銀行對于房地產企業(yè)融資的監(jiān)管力度也不斷趨緊，信貸資金在房地產開發(fā)行業(yè)的投入門檻可以說越來越高。而財務管理在融資渠道上的這種單一性對其資金鏈的運行構成了直接的影響與威脅。
　　 2.4 稅負居高不下
　　 一直以來房地產開發(fā)都是高稅負的行業(yè)，企業(yè)在經營發(fā)展過程中所承擔的平均稅負要遠高于其他行業(yè)。但目前，企業(yè)財務管理中稅收籌劃工作的開展不佳，因對現行稅法及相關會計政策缺乏深入且到位的理解，企業(yè)財務管理無法運用恰當的稅收籌劃手段來降低企業(yè)稅負，企業(yè)稅負居高不下，而這無形中加劇了企業(yè)財務及財務管理的負擔。
　　 2.5 審計監(jiān)督力度不足
　　 盡管多數房地產開發(fā)企業(yè)內部設有相應的審計監(jiān)督部門，也制訂了必要的審計監(jiān)督制度。但基于各種因素的影響，審計工作對企業(yè)財務管理的監(jiān)督作用無法得到切實發(fā)揮，企業(yè)審計監(jiān)督部門對財務管理工作的監(jiān)控力度嚴重不足。
　　 不難看出，目前房地產開發(fā)企業(yè)財務管理工作中存在的諸多不足已經嚴重影響企業(yè)整體的經營與管理，同時對企業(yè)未來的發(fā)展形成一定的制約，而加強對企業(yè)財務管理工作的優(yōu)化與完善可謂勢在必行。
　　 3 房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的優(yōu)化與完善
　　 要解決房地產開發(fā)企業(yè)財務管理工作中存在的不足與缺陷，對其財務管理工作進行進一步的優(yōu)化與完善，應從以下幾個方面進行調整。
　　 3.1 加強財務管理制度建設
　　 房地產開發(fā)企業(yè)要對現行的財務管理制度進行加強，首先要對內部財務部門的基本職能進行有效強化，加強會計崗位的監(jiān)督職能；對各項經濟業(yè)務的收支及審批程序等進行統(tǒng)一規(guī)范，并明確審批人員的職責、權限和義務；對費用開支的管理口徑進行標準化規(guī)定，根據不同的業(yè)務需求制定出資金費用的管理方式，并通過核算與監(jiān)督手段的融入來保證財務管理制度的有效落實。
　　 3.2 建立健全資金管理體系
　　 房地產企業(yè)要對現有的資金管理體系進行完善與健全，根據企業(yè)發(fā)展現狀及市場環(huán)境進行全面預算的編制，在此基礎上將企業(yè)資金規(guī)劃目標進行有效分解，依據項目的開展進度制定出資金使用的整體規(guī)劃表，依照有計劃不超支、無計劃不開支的基本原則對企業(yè)資金進行有效使用；同時，企業(yè)還必須設置專門的臺賬，定期對專項資金的使用狀況進行實時的跟蹤與管理，保證企業(yè)每一筆資金都可以得到規(guī)范的使用。
　　 3.3 積極擴展企業(yè)融資渠道
　　 要保證財務管理質量，有效避免企業(yè)財務風險的發(fā)生，房地產開發(fā)企業(yè)就必須對現有的融資渠道進行積極地擴展，擺脫單一融資渠道對企業(yè)經營發(fā)展的局限。首先，房地產開發(fā)企業(yè)依托集團化的資金管理模式，對資金進行統(tǒng)一的管理，并借助這種集團化的優(yōu)勢來獲取銀行在利率方面的優(yōu)惠；而后借助于企業(yè)的市場形象與行業(yè)口碑等積極開展像信托之類的融資新渠道，為企業(yè)資金鏈的有效運行提供保障。
　　 3.4 提升企業(yè)稅收籌劃水平
　　 隨著各項針對房產企業(yè)的調控政策的出臺，房地產企業(yè)的稅收籌劃與會計處理都受到不同程度的影響。在稅負居高不下的現實條件下，房地產企業(yè)必須結合現行的稅法、稅收優(yōu)惠政策以及會計制度等，對企業(yè)的稅務工作進行有效籌劃，通過推遲繳稅或者是利用稅收優(yōu)化政策等方式來對企業(yè)的納稅金額進行有效控制和降低，以便于在控制好稅收成本的基礎上提升企業(yè)財務管理水平，為企業(yè)的整體發(fā)展提供良好的財務條件。
　　 3.5 加大對財務管理的審計力度
　　 當然，要切實保證企業(yè)財務管理工作的規(guī)范性、標準性和安全性，房地產企業(yè)還必須加強審計部門對財務管理工作的監(jiān)督力度。除了要針對不同的項目進行項目財務審計之外，還必須對不同工程項目開發(fā)的過程中，不定期地進行各種專項審計，借助于相應的審計制度對財務管理工作中存在的問題進行及時的發(fā)現與改善。與此同時，還必須借助審計功能，對財務管理的經濟效益進行綜合性的分析和評價，以便于在總結經驗的基礎上切實提高企業(yè)財務管理的整體水平。
　　 4 結論
　　 總之，財務管理作為現代房地產開發(fā)企業(yè)內部管理體系中的核心環(huán)節(jié)，對企業(yè)的經營、管理與發(fā)展都發(fā)揮著不可小覷的重要作用。而隨著全球經濟環(huán)境的不斷變化以及我國市場經濟體制的深入發(fā)展，財務管理的重要性將更為突出，而財務管理水平也將成為房地產企業(yè)參與市場競爭的核心競爭力，必須得到企業(yè)相關層級與部門的重視。
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