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　 廣州市南沙房地產(chǎn)市場分析報(bào)告

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　目錄 一：南沙區(qū)總體概況...................................................................................3-11 1.南沙概況.............................................................................................3-5

　 1)位置.................................................................................................3

　 2)發(fā)展歷史.........................................................................................4-5

　 3)現(xiàn)狀..................................................................................................5 2.國家政策.............................................................................................5-8 3.南沙經(jīng)濟(jì).............................................................................................8

　 1）南沙 GDP......................................................................................8

　 2)南沙區(qū)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展.....................................................................9

　4.南沙區(qū)規(guī)劃（2006-2010）...............................................................10-11

　 1）城市規(guī)劃.......................................................................................10

　 2）交通規(guī)劃.......................................................................................10-11 二：南沙房地產(chǎn)分析.....................................................................................11-23

　 1.市場需求..............................................................................................11

　2.房地產(chǎn)開發(fā)情況.................................................................................12

　3.銷售情況.............................................................................................13--14

　4.在售項(xiàng)目分析......................................................................................14—17

　5.主要競爭對手......................................................................................18—23

　1）萬科府前一號...............................................................................18

　2）茗荔雅苑.......................................................................................19

　3）優(yōu)山美墅.......................................................................................20

　4）廣晟海韻蘭庭.......................................................................21

　5）碧桂園豪..............................................................................22

　6）南沙奧園...............................................................................23

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　 一 ：

　南沙區(qū)總體概況：

　1. 南沙概況：

　 1) 位置：

　南沙處于珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的幾何中心，位于珠江出�？诨㈤T水道西岸，是西江、北江、東江三江匯集之處，東與東莞虎門隔海相望，西連中山市，以南沙為中心，周圍 60 公里半徑內(nèi)有 14 個大中城市。

　地理：

　南沙地區(qū)是區(qū)域性水、陸交通樞紐，水上運(yùn)輸通過珠江水系和珠江口通往國內(nèi)外各大港口，海上距香港 38 海里，距澳門 41 海里。雄踞珠江八大出海口的虎門，蕉門，洪奇門及橫門，周邊有廣州、深圳、珠海、香港、澳門五大國際機(jī)場，是廣州，深圳，珠海“A”字型高速公路和軌道交通的橫軸，得天獨(dú)厚的海陸空位置使南沙成為連接珠三角兩岸的交通樞紐。

　2) 發(fā)展歷史：

　一、1988 年，洛溪大橋通車，霍英東率先提出開發(fā)南沙，十五年內(nèi)到訪南沙近 800 次，投放啟動資金超 25 億元，霍英東因此被稱為“南沙開發(fā)之父”。

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　 二、1989 年，有榮/恒基等四大財(cái)團(tuán)合資成立虎門輪渡公司，南沙開發(fā)邁出實(shí)質(zhì)性的一步。

　三、1990 年，廣東省確定廣州南沙，惠州大亞灣，珠海西區(qū)為九十年代三大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。

　四、1991 年，虎門輪渡及廣珠東線公路正式開通，南沙成為溝通珠三角東西兩岸的交通樞紐。

　五、1992 年，國務(wù)院批準(zhǔn)南沙港成為對外通商口岸，南沙客運(yùn)港試航。

　六、1993 年，國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立國家級南沙經(jīng)濟(jì)核技術(shù)開發(fā)區(qū)，揭開南沙大規(guī)模開發(fā)的序幕。

　七、1994 年，全球最大企業(yè)美國通用落戶南沙，南沙招商引資踏上新臺階。

　八、1995 年，東發(fā)和南偉碼頭分別投入使用，南沙對外開放踏上新臺階。

　九、1996 年，萬噸外籍船首舶南沙港，千年古鎮(zhèn)正式開埠。

　十、1997 年，虎門大橋通年，天塹變通途，南沙躋身全國投資環(huán)境優(yōu)秀開發(fā)區(qū) 30 強(qiáng)。

　十一、1998 年，粵港經(jīng)濟(jì)合作座談會在南沙舉行，成為“泛珠三角”合作的始創(chuàng)地。

　十二、1999 年，廣東省召開“推進(jìn)南沙開發(fā)現(xiàn)場會”，南沙定位升級為珠三角的中心支點(diǎn)城市。

　十三、2000 年，番禺撤市建區(qū)，林樹森倡導(dǎo)廣州城市“南拓”戰(zhàn)略，將南沙納入廣州城建計(jì)劃，年投資過百億，南沙基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開始突飛猛進(jìn)。

　十四、2001 年，廣州市政府提出在南沙“再造一個新廣州”，使廣州從河港變成一個濱海城市。

　十五、2002 年，廣州南沙開發(fā)區(qū)建設(shè)指揮部掛牌成立，張廣寧任總指揮，統(tǒng)籌南沙的規(guī)劃及開發(fā)，行使廣州市一級管理權(quán)限。

　十六、2002-2003 年，國家開發(fā)銀行，工行，建行等金融機(jī)構(gòu)授信南沙借款近 1000 億進(jìn)行基建，南沙開發(fā)融資，注資規(guī)�？涨�。

　十七、2003-2004 年，豐田發(fā)動機(jī)/整車及配套項(xiàng)目落戶南沙，全部投產(chǎn)后產(chǎn)值有望超過 1000 億。

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　 十八、2004 年南沙國際深水港一期及南沙港快速路相繼開通，中遠(yuǎn)中海首航歐美，南沙初步形成陸通廣州市區(qū)/機(jī)場，海通全世界的立體交通體系。

　十九、2005 年 5 月，經(jīng)國務(wù)院民政部批準(zhǔn)，南沙成為廣州市一個獨(dú)立的行政區(qū)。

　3) 現(xiàn)狀：

　按照廣州城市規(guī)劃， 南沙規(guī)劃區(qū)范圍包括 廣州番禺沙灣水道以 南的所有地區(qū)，總面 積約 797 平方公里， 其中陸地面積約 575 平方公里。由廣州南 沙開發(fā)區(qū)建設(shè)指揮部 統(tǒng)一規(guī)劃、開發(fā)、建 設(shè)、管理的南沙開發(fā) 區(qū)范圍包括其中的黃閣鎮(zhèn)、南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、山鎮(zhèn)東南角、橫瀝鎮(zhèn)、珠江管理區(qū)、萬頃沙鎮(zhèn)、番禺區(qū)圍墾公司等區(qū)域，總面積約 536 平方公里，陸域面積約 330 平方公里。生態(tài)方面，南沙地區(qū)水網(wǎng)密布，湖塘眾多，自然環(huán)境優(yōu)美，北部大多為農(nóng)田耕地，南部入�？诘貐^(qū)大多為圍墾填地 ，自然生態(tài)保持完好。南沙地區(qū)依山環(huán)水的自然景觀和底蘊(yùn)深厚的歷史文化也使南沙成為了一個旅游勝地，南沙現(xiàn)已擁有南沙蒲洲公園、南沙天后宮、蘇州水鄉(xiāng)一條街、南沙高爾夫球場等一批旅游景點(diǎn)和設(shè)施。

　2. 國家政策：

�。�1）建議廣東省政府遷至南沙

　南沙開發(fā)的戰(zhàn)略舉措至少有八個方面，其中之一就是構(gòu)建以“三新定位”為目標(biāo)的發(fā)展架構(gòu)。擴(kuò)展南沙新區(qū)的區(qū)劃范圍；編制《南沙新區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃》；

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　7 搭建南沙新區(qū)管理架構(gòu)；成立高規(guī)格的南沙新區(qū)開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組。建議將廣東省政府機(jī)關(guān)遷至南沙區(qū)，使之成為廣東省新行政中心。

�。�2）調(diào)整廣州與惠州、韶關(guān)的行政管轄區(qū)劃

　 將廣州北部原屬于廣州管轄、現(xiàn)屬于惠州、韶關(guān)管轄的部分區(qū)域劃歸廣州管轄。一方面帶動這些區(qū)域發(fā)展，減輕惠州、韶關(guān)對這些相對后發(fā)地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的轉(zhuǎn)移支付等支持的壓力；另一方面，有利于在更大范圍內(nèi)統(tǒng)籌考慮資源、要素和環(huán)境問題。

　此外，在管理權(quán)限與考核制度方面，賦予南沙新區(qū)管理機(jī)構(gòu)省級管理決策權(quán)限；按照對不同區(qū)域的主體功能定位，實(shí)施差別化的評價(jià)考核原則。

　(3）擴(kuò)大南沙保稅港區(qū)范圍

　在財(cái)稅政策等支持方面，設(shè)立“南沙發(fā)展基金”并給予專項(xiàng)補(bǔ)助資金；實(shí)行企業(yè)所得稅“三免三減半”，在一定期限內(nèi)按 15%稅率征收企業(yè)所得稅；建設(shè)免稅購物商店。

　 在航運(yùn)和物流政策方面，建議擴(kuò)大南沙保稅港區(qū)范圍；對注冊在保稅港區(qū)內(nèi)的納稅人從事海上國際航運(yùn)、貨物運(yùn)輸、倉儲、裝卸搬運(yùn)業(yè)務(wù)取得的收入免征營業(yè)稅；對注冊在南沙新區(qū)的保險(xiǎn)企業(yè)從事國際航運(yùn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)取得的收入免征營業(yè)稅；對南沙保稅港區(qū)的企業(yè)建設(shè)自用設(shè)備材料免關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)稅。

　在金融創(chuàng)新支持方面，建議建設(shè)國家金融綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)和國際性加工貿(mào)易結(jié)算中心；建設(shè)航運(yùn)交易所和華南商品期貨交易所；發(fā)展離岸金融、融資租賃、產(chǎn)業(yè)投資基金；試點(diǎn)外匯制度改革。

　(4）探索粵港、粵澳游艇出入境便利化措施

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　 探索粵港、粵澳游艇出入境便利化措施，試點(diǎn)“兩地牌一證通”政策；建立“一地兩檢”農(nóng)產(chǎn)品檢驗(yàn)檢疫制度；將南沙港區(qū)口岸作為汽車整車進(jìn)口口岸；授權(quán)南沙相關(guān)機(jī)構(gòu)簽發(fā)赴港澳通行證業(yè)務(wù)。

　合作特區(qū)，率先實(shí)現(xiàn)內(nèi)地、港澳與國際職業(yè)資格的“一試三證”；開展港澳和國外高校在南沙合作辦學(xué)試點(diǎn)；支持引進(jìn)各類國際教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。

　(5）南沙主體功能區(qū)分布圖 將整體區(qū)域劃分為四個主體功能區(qū)，形成四組團(tuán)的空間布局。

　1)空間擴(kuò)展區(qū)

　現(xiàn)番禺沙灣水道以南全部地區(qū)，面積約 250 平方公里，重點(diǎn)作為南沙濱海生態(tài)新城區(qū)和臨港低碳經(jīng)濟(jì)區(qū)的擴(kuò)展區(qū)

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　 2)南沙濱海生態(tài)新城區(qū)

　包括黃閣街、南沙街、靈山-橫瀝島，面積約 200 平方公里，是南沙城市高端服務(wù)功能的主要承載區(qū)和人口的聚集發(fā)展區(qū)。

　3)臨港低碳經(jīng)濟(jì)區(qū)

　包括珠江街和萬頃沙街(除毗鄰龍穴南水道的部分區(qū)域)，面積約 150 平方公里，是南沙臨港產(chǎn)業(yè)的重要承載區(qū)和南沙河口濕地獨(dú)特的高品質(zhì)生態(tài)建設(shè)區(qū)。

　4）國際（保稅）經(jīng)濟(jì)區(qū) 包括龍穴島和萬頃沙街毗鄰龍穴南水道的部分區(qū)域，范圍約 100 平方公里。重點(diǎn)布局保稅物流、生產(chǎn)加工、大宗商品交易等保稅綜合發(fā)展業(yè)務(wù)；集裝箱、大宗商品進(jìn)出口運(yùn)輸機(jī)國際中轉(zhuǎn)站等國際物流業(yè)；修造船、海洋鉆井平臺、大型機(jī)械船等海洋裝備制造業(yè)。

　3. 南沙區(qū)經(jīng)濟(jì)：

　1 1 ）南沙 GDP

　近年來，在國家、廣東省政府和廣州市的大力投入和扶持下，南沙區(qū)的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，增長速度正漸漸地與廣州乃至珠三角地區(qū)甚至和深圳、上海的經(jīng)濟(jì)并駕齊驅(qū)。盡管 2010 年南沙 GDP 在廣州 10 區(qū) 2 市中排行 11 位，但是 2010年同比增速 17%僅落后蘿崗 18%排行第二。由此可見南沙區(qū)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值尤為突出。

　廣州各區(qū) GDP（07 年-10 年）

　編號 區(qū)（市）

　2007 2008 2009 2010 2010 同比增速 1 天河 12000000 14343870 16079988 18150000 13% 2 越秀 11200000 13747015 14820208 16000000 10% 3 蘿崗 9476600 10039006 11611077 16000000 18% 4 番禺 5470457 6280000 7275967 10500000 15.50% 5 白云 6940000 7804705 8530693 9400000 13%

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　10 6 海珠 4221600 4872650 5614356 7100000 13.50% 7 花都 4160000 4895581 5414821 6600000 13.90% 8 荔灣 4300000 4858764 5228773 6200000 13.50% 9 黃埔 4700900 5026273 4912760 5602100 10.10% 10 增城 4107500 4276585 4814551 6835000 16% 11 南沙 3050000 3569015 3952349 4850000 17% 12 從化 1276200 14487000 1509777 1852900 14.50% 2 2 ）. . 南沙區(qū)經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展：

　 2010 年南沙區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 485.68 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 17.08%，增速居廣州市全第二。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 13.95 億元，增長4.945%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為391.44億元，增長18.35%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為80.29億元，增長 14.48%。三次產(chǎn)業(yè)增加值的比重為 2.87:80.60:16.53.

　 備注：2010 年數(shù)據(jù)

　南沙區(qū)全社會固定資產(chǎn)投資由 2007 年到 2010 年大體則呈現(xiàn)下降的趨勢， 只有 2008 年是正增長，其他都是 負(fù)增長。平均負(fù)增長率為 11.50% 南沙區(qū)社會固定投資額163.91190.27173.55112.42-8.80%-29.46%-23.86%16.09%0204060801001201401601802002007年 2008年 2009年 2010年-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%社會固定資產(chǎn)投資（億）

　增長率南沙區(qū)2010三大產(chǎn)業(yè)增加值和增加比率13.9580.29391.444.95%14.48%18.35%050100150200250300350400450第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%增加值（億元）

　增加比率

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　4. 南沙區(qū)規(guī)劃 （ 2006- - 2010）

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　1 1 ）城市規(guī)劃

　(一）人口規(guī)模。到2010 年，南沙區(qū)常住總?cè)丝谶_(dá)到30萬人，其中戶籍人口15 萬人，外來人口15 萬人，城市化水平達(dá)到70%。

�。ǘ�）到2010 年，南沙將新增建設(shè)用地40 平方公里，總建設(shè)用地面積達(dá)到110 平方公里。

　（三）至 2010 年，建設(shè)控制線范圍約133 平方公里�；�本生態(tài)控制線控制的范圍為297 平方公里，其中水域202平方公里，陸域95 平方公里。

�。ㄋ模┙�期建設(shè)用地規(guī)劃。規(guī)劃 2010 年南沙區(qū)建設(shè)總用地達(dá)到10886.33 公頃。

�。ㄎ澹┙�期城市功能區(qū)安排。包括：工業(yè)區(qū)、居住區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、歷史和文化旅游區(qū)。

�。�六）道路交通體系建設(shè)計(jì)劃。包括：鐵路與城市軌道交通建設(shè)、道路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、航道網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和交通設(shè)施建設(shè)。

�。ㄆ撸┕�共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃。包括：公共設(shè)施建設(shè)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和園林綠化設(shè)施建設(shè)。

　2 ）交通規(guī)劃：

　南沙已建成了京珠高速、 虎門高速、南沙港快速、魚黃 支線，正在建設(shè)珠三角南環(huán)線， 規(guī)劃了深中跨海通道、快線等南 沙新區(qū)對外高、快速公路體系。

　1月南沙區(qū)政府、廣州地鐵 總公司、廣州交通集團(tuán)確定 了五個方面的任務(wù)來改善南 沙交通出行環(huán)境。一是研究提 高地鐵的運(yùn)行效率；二是以地 鐵為主骨架，布局好南沙區(qū)內(nèi)

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　12 公交線網(wǎng)，充分發(fā)揮公交地鐵接駁運(yùn)輸效能；三是搭建南沙區(qū)內(nèi)換乘樞紐站，四是大力推行出租車電召服務(wù)；五是協(xié)調(diào)解決好亭角、橫瀝、洪奇瀝3個公路收費(fèi)站的問題。

　3月31日，從南沙區(qū)至廣州中心城區(qū)新開通2條跨區(qū)客運(yùn)班線，分時(shí)是蕉門地鐵站至廣州南站客運(yùn)班線，萬頃沙 珠江街公交站至海珠客運(yùn)站客運(yùn)班線，同時(shí)，區(qū)域內(nèi)7個出租車候乘點(diǎn)同步啟用，此外，還將新開通5條公交線路，優(yōu)化調(diào)整13條公交線路。并確定了從提升地鐵4號線運(yùn)營效率、優(yōu)化和完善南沙區(qū)內(nèi)公交網(wǎng)絡(luò)、增設(shè)和優(yōu)化南沙區(qū)跨區(qū)線路、搭建南沙區(qū)內(nèi)客運(yùn)換乘樞紐、推行出租車電召、協(xié)調(diào)解決南沙區(qū)內(nèi)公路收費(fèi)站問題、加大交通宣傳力度以及建設(shè)南沙區(qū)客運(yùn)車輛監(jiān)管平臺等8個方面研究改善南沙交通出行環(huán)境。

　4 月 1 日地鐵四號線南端最后兩個車站蕉門、金洲站開通。新調(diào)整的 360、361AB 環(huán)島線、362、363、364 等 5 條公交線路在地鐵四號線開通的同時(shí)運(yùn)行。

　同時(shí)，南沙新區(qū)內(nèi)部的東西向、南北向、環(huán)線等主干城市道路網(wǎng)體系也已初步形成，南沙新區(qū)內(nèi)部軌道交通環(huán)線也正處于規(guī)劃論證階段。

　二、 南沙房地產(chǎn)分析 1. 市場 需求：

　南沙區(qū)的戶籍人口和常住人口非常少，2007 年常住人口為 19.24 萬，2008年為 19.4 萬.2009 年為 19.72 萬，2010 年為 25.99 萬，人口基數(shù)少，自然增長率低，2010 年的增長率為 5.01‰。

　南沙區(qū)歷年人口變化14.86 1515.1715.3419.24 19.419.7225.990510152025302007年 2008年 2009年 2010年戶籍人口（萬）

　常住人口（萬）

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　13 。

　隨著國家政策的支持和廣州市政府的扶持，南沙區(qū)的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展帶來了不少的外來人口，但仍難以支撐起南沙區(qū)的房地產(chǎn)，因?yàn)槟仙硡^(qū)的房地產(chǎn)主要購買者為外來投資者多，本地人口所占的比例非常少，外來務(wù)工人員就可以微乎其微，所以南沙區(qū)房地產(chǎn)的本地需求非常有限。主要有兩大群體：外圍休閑投資客戶，剛性需求的本地居民和產(chǎn)業(yè)人口

　2. 南沙房地產(chǎn)開發(fā)情況：

　2008年國家對房地產(chǎn)的深度調(diào)查，開發(fā)商對于房地產(chǎn)市場的不確定前景，投資額由 2007 年 272134 萬減少到 2008 年的 169800 萬，下降幅度達(dá)37.60%，但從 2009 年投資額開始逐步回升，2009 年投資額為 179200萬同比上漲5.53%，2010年為243800同比上漲36.04%，2008年到2010年的投資額增速 43.58%。

　開發(fā)量方面，2007 年到 2010 年的開發(fā)量是穩(wěn)步上升的，平均增長率為31.08%，增長速率最大的年份是 2010 的 274 萬㎡比 2009 的 175.77 萬㎡增長了 55.89%，增速最低的是 2008 年僅為 0.81%。

　施工量方面年平均增長率為 142.23%，2008 年的施工量不但沒有受到國家深度調(diào)查的影響，反而是2007年到2010年中增長率最大達(dá)218.46%，增長率最少的是 2009 年的 10.71%。

　竣工量方面，2007 年到 2010 年的整體竣工量都不多，不足當(dāng)年施工量的 40%，影響了銷售數(shù)量，容易造成資金的回籠鏈拉長，竣工率最高的是 07 年的 57.8%，最低的 08 年的 18.27%，但是整體上竣工量都是穩(wěn)步上升的，年平均增長率是 47.86%。

　 南沙歷年商品住宅開發(fā)情況141.78 142.93175.7727432.18113.46215.38102.4818.636.0354.2118.780501001502002503002007年 2008年 2009年 2010年0102030405060開發(fā)量/萬M² 施工量/萬M² 竣工量/萬M²

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　14

　總的來看 2008 年開始房地產(chǎn)投資前景明顯好轉(zhuǎn)，投資金額逐步回升。開發(fā)量、施工量、竣工量也順勢攀升，平均增長率分別為 19.55%，106.33%，47.75%

　 3. 南沙區(qū)房地產(chǎn)銷售情況：

　隨著南沙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近幾年的房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷增加，陸續(xù)有品牌發(fā)展商進(jìn)駐南沙區(qū)，如萬科、碧桂園等，商品住宅的預(yù)售量和銷售量也逐步上升。而且上升勢頭明顯。但是價(jià)格的上升幅度較慢，樓價(jià)仍處于洼地。

　 2008 年中國房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，開發(fā)商面對不確定的前景，開工量較小，因此2009 年的預(yù)售面積相對較少，僅為25.24 萬㎡，同比增長率-46.27%。2010年開始反彈，而且反彈勢頭強(qiáng)勁，預(yù)售面積為40.37萬㎡，同比增長59.94%，2011年1月到7月增長率更達(dá)到153.7%，成為有史之最。

　廣州市南沙區(qū)房地產(chǎn)銷售情況37.7246.9825.2440.378.689.87102.42 104.3348.9129.39531646265567819543360204060801001202007年 2008年 2009年 2010年 2011年1月--7月0100020003000400050006000700080009000預(yù)售面積/萬M² 銷售面積/萬M² 價(jià)格（均價(jià)/元）

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　15 南沙房地產(chǎn)市場銷售量穩(wěn)步上漲，2007 年的成交量僅為8.60 萬㎡，2008 年則上漲至29.39 萬㎡，將近翻三番。2009年成交量48.91萬㎡，漲幅66.41%，2010年的銷售量比2009年漲幅83.75%為89.87萬㎡，在房地產(chǎn)市場行情向上的2011年，南沙房地產(chǎn)市場的成交量在前半年更是達(dá)到了創(chuàng)歷史記錄的104.33 萬㎡，將近是2010年整年的一倍。預(yù)計(jì)2011年全年的銷售量是2010年的2.5倍。

　南沙房地產(chǎn)的均價(jià)呈“V”型發(fā)展， 而且后勁足。從2007 年到2009 年的成 交均價(jià)一直在小幅下跌。從2007 年5545

　元/㎡下跌到2008 年的4632元/㎡， 2009 年更是下跌到4337 元/㎡，平均下 降是500元/年，2010年房地產(chǎn)價(jià)格回升， 當(dāng)年為6201元/㎡，同比增長43.01%2011年前半年更達(dá)到8195元/㎡，增長率為32.16%。年平均增長1929.5元/年 總體來看，南沙房地產(chǎn)無論是預(yù)售量、銷售量還是價(jià)格，都呈上升的勢頭，尤其是2011年的上半年，預(yù)售量和銷售量都很大，成交價(jià)格也高，而且同比增長均為歷史最高。2008年的深度調(diào)查，不但對銷售量沒有影響，增長率仍66.41%， 2007年到2011年7月，年平均增長率為278.28%，價(jià)格年平均增長率為13.54%，發(fā)展前景良好。

　3. 在售項(xiàng)目分析

　南沙區(qū)在售樓盤不多，但已經(jīng)有不少品牌開發(fā)商入駐，如奧園、萬科、 碧桂園和龍光等。目前主要有南沙奧園、萬科府前一號、碧桂園豪庭、茗荔雅苑、逸濤雅苑、龍光棕櫚水岸、華匯國家廣場、珠江南沙御景、時(shí)代南灣、奧園領(lǐng)海國際和優(yōu)山美墅11個樓盤在售。

　南沙擁有山、海自然資源，是廣州唯一擁有海岸資源的區(qū)域，山海型資源和休閑配套設(shè)施的相對豐富，為南沙休閑度假項(xiàng)目的提供了先天的自然優(yōu)勢。

　戶型供應(yīng)方面：南沙產(chǎn)品以商品住宅洋房主流產(chǎn)品，附帶別墅。其中洋房主力戶型以70-130 ㎡、滿足基本自住需求的實(shí)用兩房、三房為主，性價(jià)比較為突出，還有四房，戶型為140㎡—180㎡。別墅方面，目前除了時(shí)代南灣、茗荔雅苑南沙區(qū)歷年價(jià)格比5316462643365567819581.31%-12.98%-0.63%28.39%47.20%01000200030004000500060007000800090002007年 2008年 2009年 2010年 2011年1-7月-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%價(jià)格（均價(jià)/元）

　同比增長率

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　16 及南沙奧園有少量大面積的獨(dú)立別墅之外，獨(dú)棟和聯(lián)排別墅成為供應(yīng)主流，產(chǎn)品價(jià)值突出。

　銷售方面：55--100萬元之間的低總價(jià)洋房銷售速度較為理想；別墅方面以南沙濱�；▓@為代表的高品質(zhì)別墅受到市場認(rèn)可，而以南沙境界代表的經(jīng)濟(jì)型別墅因總價(jià)低，也較好的吸引了部分投資和度假客戶。

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　17 樓盤名稱 位置 概況 產(chǎn)品情況 開盤時(shí)間

　銷售動態(tài) 銷售情況 銷售價(jià)格 （元/m²）

　總量 已售 銷售率

　萬科府前一號 鳳凰大道西側(cè)、豐澤西路西南側(cè) 建筑面積: 269520 ㎡ 占地面積: 134760 ㎡ 規(guī)劃戶數(shù) 1000 二居80㎡三居92 ㎡-120 ㎡ 四居 140 ㎡ 2011 年 7月底

　現(xiàn)推 C 區(qū)。C 區(qū)位于小區(qū)中心，項(xiàng)目由 12 棟樓組成 159 126 79.0% 8800（精裝修）

　珠江南沙御景 金隆路（南沙公安局對面）

　建筑面積: 96235㎡ 占地面積: 34904 ㎡ 規(guī)劃戶數(shù) 720 三居 120 ㎡-130 ㎡ 四居140 ㎡ 2011-9-1 / 229 209 91% 10000（毛坯）

　奧園領(lǐng)海國際-海景城 進(jìn)港大道與金沙路交匯處 建筑面積: 160675 ㎡ 占地面積: 250000 ㎡ 規(guī)劃戶數(shù) 870 三居 135 ㎡-137 ㎡ 四居176 ㎡-179 ㎡ 2011-7-20 2011-7-10 2011-4-16 9 月 4 號推新洋房和商鋪 278 267 96.0% 8000（毛坯）

　茗荔雅苑 南沙街道辦事處轄內(nèi)， 建筑面積: 15007.7 ㎡ 占地面積: 17777㎡規(guī)劃戶數(shù) 30 獨(dú)棟和聯(lián)排別墅 2011-3-1 現(xiàn)在售 330-500㎡獨(dú)棟和聯(lián)排別墅 30 10 33.3% 15000（毛坯）

　優(yōu)山美墅 南沙街九王廟 建筑面積: 102000 ㎡ 占地面積: 50001 ㎡ 規(guī)劃戶數(shù) 699 二居80㎡-140㎡三居 80 ㎡-140 ㎡ 2011-8-7 項(xiàng)目首期推出的峰尚組團(tuán)，由四棟 18 層電梯洋房組成 565 83 14.6% 8500（精裝修）

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　18 海韻蘭庭-廣晟海韻蘭庭 進(jìn)港大道金州商業(yè)街旁

　建筑面積: 100000 平方米 占地面積: 46662平方米， 二居79㎡三居117 ㎡

　2011-7-23 / 862 208 24.0% 7500（毛坯）

　碧桂園豪庭 金沙路東側(cè)

　建筑面積: 159315 ㎡ 占地面積: 63726 ㎡ 規(guī)劃戶數(shù) 500

　二居79㎡三居100 ㎡-130 ㎡

　五期洋房：2011 年 8月中旬 以約 79-130 ㎡的中小精致戶型為主 196 194 98.90% 8600（精裝修）

　海力花園 金蕉大道西(新行政中心的對面)

　建筑面積: 27 萬㎡ 占地面積: 15.8 萬㎡

　規(guī)劃戶數(shù) 1100 三居 108 ㎡-122 ㎡

　2011-5-28 主推108㎡、112㎡和115㎡三房單位，折后均價(jià)8300 元/㎡, 420 369 88% 9650（毛坯）

　時(shí)代南灣 港前路虎門大橋旁

　建筑面積: 541430.80 ㎡ 占地面積: 338771㎡ 規(guī)劃戶數(shù)3515 190-280 ㎡的聯(lián)排雙拼別墅，洋房為80-120 ㎡三房單位 三期：別墅8 月 6 日 洋房 2011年 8 月底 推出的濕地雙拼別墅僅有 80席 560 555 99% 9500（精裝修）

　南沙奧園 南沙開發(fā)區(qū)環(huán)島路南段 建筑面積: 46 萬㎡占地面積: 67萬㎡規(guī)劃戶數(shù)2000

　四居 170 ㎡-230 ㎡ 2011-5 主推大戶型單位，同時(shí)加推 15棟 388-1400 ㎡的山海一號總裁養(yǎng)生別墅 785 713 91% 9000（精裝修）

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　19 南沙創(chuàng)鴻 四號線蕉門站附近

　建筑面積: 88367㎡ 占地面積: 25000 ㎡ 等待發(fā)布 2011 年底

　 逸濤灣 環(huán)市北路 1 號

　建筑面積: 1000萬平方米 占地面積: 400 萬㎡ 三居 140 ㎡

　2011 年年底

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　20 4. 主要競爭對手：

　1) 萬科府前一號

　項(xiàng)目概況：

　地址：南沙鳳凰大道西側(cè)

　規(guī)劃面積：135000平米 建筑面積：270000 平米 物業(yè)類型：普通住宅 建筑類別：小高層 住宅容積率：2.0 綠化率：30% 車位數(shù)：400 個（1:0.4）

　裝修情況：精裝修規(guī)劃 戶數(shù)：1000 戶

　開發(fā)商：

　廣州臨海房地產(chǎn)有限公司

　產(chǎn)權(quán)年限：70 年

　 投資商：廣州市萬科信誠房地產(chǎn)有限公司

　住宅物業(yè)費(fèi)：2.8 元/㎡/月

　 物業(yè)公司：萬科物業(yè)管理公司

　 小區(qū)配套：

　南沙小學(xué)、廣州市南沙第二中學(xué)、國際外國語學(xué)校 南沙區(qū)中心醫(yī)院 郵政支局 菜市場、商鋪、文體中心、衛(wèi)生站 價(jià)格分析：8800 元帶精裝修 銷售情況：總量：150 ，已售：126， 銷售率 79.0% ，現(xiàn)住推 C 區(qū)位于小區(qū)中心，項(xiàng)目由 12 棟樓組成。

　綜合分析：開發(fā)商知名度高，對消費(fèi)者有一定的信心

　 價(jià)格適中還附帶精裝修 臨近南沙焦門河，有豐富的河景 車位 1:0.4，難滿足車位需求 罕見的小區(qū) 2.8 元/㎡/月物業(yè)管理費(fèi) 距離地鐵站太遠(yuǎn)，1.3 公里 小區(qū)配套缺乏

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　21 2 2 ）茗荔雅苑

　項(xiàng)目概況：

　地址：南沙街道辦事處轄內(nèi)， 紅荔一路以東、紅發(fā)路以北 物業(yè)類型：別墅 規(guī)劃面積：17.00 平米 建筑類別：獨(dú)棟別墅 建筑面積：14.00 平米 裝修情況：毛坯規(guī)劃 戶數(shù)：30 戶

　綠化率：40% 別墅容積率：0.8 開發(fā)商：

　廣州市建廣金達(dá)物資發(fā)展有限公司

　投資商：廣州市建廣金達(dá)物資發(fā)展有限公司 產(chǎn)權(quán)年限：70 年

　車位數(shù)：60 個（1:2）

　別墅物業(yè)費(fèi)：2.8 元/㎡/月

　 物業(yè)公司：廣州福宇物業(yè) 小區(qū)配套：

　南沙高爾夫球會、南沙游艇會、萬畝葵園、、穗港高鐵東涌站、項(xiàng)目內(nèi)有“茗荔園高級會所”、網(wǎng)球場、休閑廣場 價(jià)格分析：均價(jià)為 15000 元毛坯房，特價(jià)單位最低為 7800 元/㎡，260 萬/套 銷售情況：現(xiàn)在主推 330-500 ㎡獨(dú)棟和聯(lián)排別墅，總量 30 套，已售出 10 套。

　綜合分析：沿半山坡地而建，具有一定的起伏效果， 小區(qū)東西面均為永久性保護(hù)荔枝山林

　 規(guī)劃戶數(shù)少，綠化率高，定位為高端的別墅群體 每棟別墅均有車位

　 遠(yuǎn)離市中心，若不是自駕車，出行便利度一般

　 周邊教育資源相對匱乏，配套也有待進(jìn)一步完善

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　22

　 3 ）優(yōu)山美墅 項(xiàng)目概況：

　地址 ：南 沙街九王廟（虎門高 速出口北側(cè)）

　物業(yè)類型：普通住宅,別墅 規(guī)劃面積：50001 平米 建筑類別：高層,聯(lián)排別墅 建筑面積：96279 平米 裝修情況：精裝修規(guī)劃 戶數(shù)：699 戶

　開發(fā)商：

　廣州市富港實(shí)業(yè)有限公司

　產(chǎn)權(quán)年限：70 年 投資商：廣州市富港實(shí)業(yè)有限公司住宅 物業(yè)費(fèi)：2.5 元/㎡/月 住宅容積率：1.72

　 綠化率：36% 小區(qū)配套：

　商場、銀行、南沙怡鄉(xiāng)情餐飲店、南沙高爾夫會所、南沙高爾夫球場，會儀展覽中心 價(jià)格分析：8500 元/㎡附帶價(jià)值 2000 元/㎡的裝修 銷售情況：推出的峰尚組團(tuán)，由四棟 18 層電梯洋房組成，共 400 多戶，

　 總量 565，已售 83，銷售率為 14.6% 綜合分析：以 N+1 戶型為主，小小改動可以將兩房變?nèi)�房，三房變四�?/p>

　 靠近虎門高速公路，自行車出行方便

　 附送 2000 元/㎡的裝修

　 教育資源缺乏，附近醫(yī)院不多

　 距離廣州市區(qū)車程需要 1-2 小時(shí)，不利沒有車的人士購買

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　23

　4 4 ）

　廣晟海韻蘭庭 項(xiàng)目概況：

　地址：進(jìn)港大道金洲商業(yè)街旁 物業(yè)類型：普通住宅,酒店式公寓 規(guī)劃面積：46662 平米 建筑面積：100000 平米 建筑類別：高層 規(guī)劃戶數(shù)：400 戶 住宅容積率：2.0 綠化率：30% 產(chǎn)權(quán)年限：70 年 車位數(shù)：500 個（1:1.25）

　投資商：廣晟地產(chǎn) 開發(fā)商：

　廣晟地產(chǎn)

　 住宅物業(yè)費(fèi)：2.5 元/㎡/月 物業(yè)公司：廣州和訊物業(yè)管理公司 小區(qū)配套: :

　學(xué)校、商場、醫(yī)院、銀行、酒店、餐廳、金洲影劇院 價(jià)格分析：7500 元/㎡，毛坯房， 銷售情況：總量 862，已售 208，銷售率為 24.0% 綜合分析：交通方便，多個公交站場，比鄰地鐵 4 號線金洲站 多條公交線路匯聚，生活便利 遠(yuǎn)離市中心，周邊配套有待改善 項(xiàng)目小區(qū)比較小，居住品質(zhì)不高

　 產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)不夠通透，陽臺小，居住舒適度不高

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　24 5 5 ）碧桂園豪庭

　項(xiàng)目概況：

　地址：金沙路東側(cè)

　 物業(yè)類型：普通住宅,別墅

　 規(guī)劃面積：159315 ㎡ 建筑面積：63726 ㎡ 建筑類別：高層 規(guī)劃戶數(shù)：500 戶 車位數(shù)：250 個（1：0.5）

　住宅容積率：2.50 產(chǎn)權(quán)年限：70 年 別墅容積率：1.50 綠化率：40% 住宅物業(yè)費(fèi)：2 元/㎡/月

　別墅物業(yè)費(fèi)：2.5 元/㎡/月 投資商：碧桂園控股有限公司 開發(fā)商：碧桂園控股有限公司

　物業(yè)公司：廣東中頤投資集團(tuán)物業(yè)管理公司 小區(qū)配置：

　幼兒園、精美園林、大型泳池、休閑商業(yè)街、醫(yī)院、銀行、菜市場、百貨店 價(jià)格：8600/㎡帶精裝修 銷售情況：主推 79-130 ㎡的精致戶型，總量 196，已售 194，銷售率 98.90% 綜合分析：開發(fā)商知名度高，對消費(fèi)者有一定信心

　 交通便利，地鐵四號線金洲站旁 屬于高層住宅，視野度高 車位不足，僅能滿足一半住戶的需求 小區(qū)環(huán)境一般，房子的公攤面積太大 車位不足，不能滿足基本需求 周邊電廠、化工廠較多，空氣條件不是很好

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　25

　6 6 ）南沙奧園

　項(xiàng)目概況：

　地址：南沙區(qū)港前路虎門大橋旁 物業(yè)類型：普通住宅,別墅 建筑面積：406190 ㎡ 規(guī)劃面積：670000 ㎡ 綠化率：43.9% 裝修情況：精裝修 規(guī)劃戶數(shù)：2000 戶 產(chǎn)權(quán)年限：70 年 建筑類別：小高層,高層,獨(dú)棟別墅,聯(lián)排別墅 車位數(shù)：1245 個（2:1）

　投資商：中國奧園地產(chǎn)集團(tuán) 住宅物業(yè)費(fèi)：1.95-2 元/㎡/月 住宅容積率：0.6 開發(fā)商：

　奧園集團(tuán)有限公司南沙分公司

　 物業(yè)公司：廣東雅博物業(yè)管理有限公司 小區(qū)配置：

　半山豪華會所、親水公園、商務(wù)酒店、超市、廣場、學(xué)校、醫(yī)院 價(jià)格：9000 元帶精裝修 銷售情況：主推大戶型單位，同時(shí)加推 15 棟 388-1400 ㎡的山海一號總裁養(yǎng)生別墅，總量 785，已售 713，銷售率 91% 綜合分析：植被覆蓋率高，低碳而高端

　 住宅屬于高層洋房，視野開闊

　 價(jià)格相對昂貴，物管費(fèi)也高

　 車位不足，不能滿足基本需求

　 公交車路線少

　 周邊配套設(shè)施差，遠(yuǎn)離超市和市場，日常生活成問題

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