政府要收回土地的幾種情況分析 導讀：苦苦拿來的地，千萬要保住啊...

　 近些年，土地市場由增量開發(fā)向深度的存量運營轉變，政府供地規(guī)模銳減，監(jiān)管日益嚴格，此消彼長間，土地價值水漲船高。對企業(yè)而言，土地就代表著利潤，重要性不言而喻。

　但是，拿到地真的就萬事大吉了？

　我們知道，根據(jù)我國現(xiàn)行土地制度，土地要么屬于國家、要么屬于集體（當然，集體也是變相的國有），企業(yè)拿到的只是幾十年的使用權，在特殊情況下政府有權將土地收回。

　今天筆者給大家總結政府收回土地的 9 種情況。

　 ：

　正文：

　金 一、未繳納土地出讓金

　根據(jù)《土地管理法》第五十五條：以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。換言之，沒有繳納完畢土地出讓金，是不允許使用土地的，也無法辦理國有土地使用權證。

　一般來說，土地出讓合同中有明確的土地出讓金繳納時間，不同城市會略有差異；未按時繳納土地使用權價款的，一般按每日按遲延支付金額的 1‰繳納違約金；同時，拖欠土地出讓金期間不得參與新的土地出讓交易活動，經催繳仍不能繳納的，政府有權解除合同，收回土地使用權，土地出讓保證金亦不予退還。

�。�

　二、逾期兩年未使用（企業(yè)原因）

　根據(jù)《閑置土地處置辦法》第十四條：

　1、未動工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經本級人民政府批準后，向國有建設用地使

　用權人下達《征繳土地閑置費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的 20%征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產成本；

　2、未動工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《土地管理法》第三十七條和《城市房地產管理法》第二十六條規(guī)定，報經有批準權的人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。閑置土地設有抵押權的，同時抄送相關土地抵押權人。

　在實際操作中，政府對收回閑置土地態(tài)度非常謹慎，處理方式也以靈活處置為主，包括勒令企業(yè)限期開發(fā)建設、用地置換等，反復整改無效后才地 會考慮收回土地。

　）

　三、逾期兩年未使用（政府原因）

　 前面提到的因企業(yè)原因導致的土地閑置，政府有權無償收回，而因政府征遷（補償未到位）、市政建設、規(guī)劃變更、軍事管制等政府原因導致的閑置，文件也有說明。

　 《閑置土地處置辦法》第十二條規(guī)定，市、縣國土資源主管部門應當與國有建設用地使用權人協(xié)商，選擇下列方式處置：

　1、延長動工開發(fā)期限，簽訂補充協(xié)議，重新約定動工開發(fā)、竣工期限和違約責任；

　 2、按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關用地手續(xù)；

　3、由政府安排臨時使用。待原項目具備開發(fā)建設條件，國有建設用地使用權人重新開發(fā)建設；

　 4、協(xié)議有償收回國有建設用地使用權；

　 5、置換置換其它價值相當、用途相同的土地； 用 四、違規(guī)使用

　根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條：土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經營土

　地。未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的, 市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。

　不過，在實際操作中，除非情節(jié)特別嚴重，否則還是以警告和勒令整改為主。因為從法律的角度講，在受讓人無土地閑置違法、規(guī)劃違法等行政違法的情況下，市、縣國土資源主管部門無權收回國有土地使用權，只有在違反合同的同時，又違反了土地閑置或規(guī)劃條件時才可依法處罰，想收回土地，判定極為復雜。

　滿 五、使用期滿

　 我國土地有償使用制度建立于上世紀 90 年代，多數(shù)土地按照法定最高年期出讓，目前我國大部分地區(qū)尚未遇到土地使用權到期問題，對使用期限屆滿后是否續(xù)期、如何續(xù)期，以地方自主制定政策為主，國家暫無統(tǒng)一的規(guī)定。

　如廣東省出臺文件，工業(yè)用地出讓或租賃期屆滿前3 個月內，由土地受讓方或承租方向出讓（租）

　方提出續(xù)期使用申請，出讓（租）方組織相關部門在接受申請后 1 個月內完成土地續(xù)期使用評價工作，符合條件的可以協(xié)議出讓（租賃）方式續(xù)期使用；未提出續(xù)期使用申請，或者經評價后認定不再予以續(xù)期以及因公共利益需收回土地的，到期后自然終止合同，依法收回土地。

　杭州蕭山區(qū)規(guī)定了準予續(xù)期、臨時續(xù)期、不予續(xù)期三種類型，符合蕭山現(xiàn)行產業(yè)發(fā)展導向的可「續(xù)費」10 年或 20 年；被列入轉型或產業(yè)提升改造的項目可臨時續(xù)期 2-5 年，到期后觀后效再定；其他不符合續(xù)期條件的工業(yè)用地項目政府將予以收回。

　用 六、土地低效利用

　 目前，工業(yè)用地、產業(yè)用地彈性出讓、先租后讓、租讓結合等政策已在多個省份全面實施。

　2016 年，浙江率先提出了「先租后讓」理念，全省招標、拍賣或掛牌方式出讓的工業(yè)用地，政府對供地方式、供地程序、土地利用標準和達產考核等方面作出明確要求，并給予企業(yè) 5 年考核期，5年內達到約定利用條件后，可申請辦理出讓手續(xù)；

　5 年內沒有成效或未達到約定條件，政府收回土地。

　在廣東，政府鼓勵各地在土地出讓合同中規(guī)定，低效工業(yè)項目或項目未達到土地出讓合同、項目用地產業(yè)發(fā)展承諾書等約定項目產值、稅收、固定資產投資、建筑容積率、建筑密度等的，其用地經由批準出讓的人民政府同意后，可按土地剩余年期的土地評估價格收回。

　求 七、公共利益要求

　根據(jù)《土地管理法》第五十八條：政府為公共利益需要使用土地的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。（政府需給予一定補償）

　何為公共利益？1953 年的《國家建設征用土地辦法》第二條做出解釋：凡興建國防工程、廠礦、鐵路、交通、水利工程、市政建設及其他經濟、交化建設等所需用之土地，均依本辦法征用之，這也是業(yè)內對公共利益的普遍認識。

　性 八、土地變性

　對于土地變性，各地的執(zhí)行方式不盡相同。普遍的做法是：原有土地變性，在征得出政府同意并經土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準后，按照市場價格補繳差價即可。

　但在一些管理嚴厲的城市，尤其是許多一二線城市，工業(yè)用地變性基本都要由政府先收儲，再通過「招拍掛」公開出讓，至于拿出去出讓的土地還能不能拿得到，那就因人而異了。

　能 九、淘汰落后產能

　落后產能淘汰企業(yè)搬遷或關停，土地一般有兩種處置方式，一是企業(yè)對原有用地進行「二次開發(fā)」，就地轉型升級；二是由政府收儲，其中，無償取得劃撥土地的，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行規(guī)定條例》，政府無償收回其劃撥土地使用權；通過有償出讓取得的土地，政府應按市場價收儲并給予企業(yè)一定補償。

　而關于補償?shù)念~度，各類文件均未明確提及，只有《環(huán)境保護法》第二十三條隱晦的提到：企業(yè)事業(yè)單位和其他生產經營者，為改善環(huán)境，依照有關規(guī)定轉產、搬遷、關閉的，人民政府應當予以支持。但如何「支持」、「支持」多少，由政府與企業(yè)自行協(xié)商。

　但在實際操作中，企業(yè)想拿到足額補償并不容易，首先，落后產能淘汰企業(yè)在安全生產和環(huán)保方面往往并不合規(guī)，政府會以此為由拒絕額外賠償；此外，老舊的廠房、搬不走的設備、未處理的危廢，都是政府「壓價」的籌碼。

相關熱詞搜索：幾種 收回 土地