同為商業(yè)地產(chǎn)大鱷，潘石屹與王健林的投資策略卻“南轅北轍”，究竟有何玄機？
　　王健林欲PK迪斯尼
　　幾乎就在同一天，潘石屹以“由于策略轉(zhuǎn)變，造成手上現(xiàn)金減少”的原因，連（廉）售上海兩棟商業(yè)大樓。王健林則高調(diào)接受媒體采訪，宣稱將傾力打造無錫萬達城，并“斗志昂揚”地表示“要和上海迪斯尼PK一下”。商業(yè)地產(chǎn)前景究竟如何？這兩位“商業(yè)地產(chǎn)達人”的投資策略又為何如此“南轅北轍”？頗值得探究。
　　小潘2月28日宣布將上海的SOHO海倫廣場及SOHO靜安廣場，售予金融街控股集團，總銷金額為人民幣52.3億元，與之前對外號稱的120億元之預期收益相差甚遠，打折幅度已逾“腰斬”（56.42%），說明潘石屹“求去”心情之急切。而另一方面，有“商業(yè)地產(chǎn)教父”之稱的萬達集團董事長王健林2月28日參加無錫萬達城開工奠基典禮時指出，投資400億元的無錫萬達城是萬達文化集團的“2號項目”，建成后將影響全世界！“一號項目”則是投資500億元的青島東方影城。
　　同為商業(yè)地產(chǎn)大鱷，潘石屹與王健林一張一弛，究竟有何玄機？
　　王、潘“不是一路人馬”
　　在我看來，這兩個人根本不是一條道上的兄弟。小潘的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營主要是針對辦公樓產(chǎn)品，習慣在順境中操作，善于低價整買后，切割高價零售，在過程中賺取價差，從不涉及經(jīng)營。
　　這其實是相當聰明的做法。因為誰都知道在通常情況下，商業(yè)地產(chǎn)價位之所以低于同地段的住宅地產(chǎn)，不僅僅是因為其持有與交易稅費偏高（一旦出售，過半利潤會落人政府“腰包”），另一個重要原因是“經(jīng)營難度高”！
　　因此，潘石屹在動輒以數(shù)十億元計的高門檻，低價（指的是平均單價遠低于周邊行情）取得商業(yè)用地方面，堪稱“呼風喚雨”之大鱷，一般房企難望其項背，可謂是商地食物鏈的上端。但一旦介入對sOHO中國來說，極其陌生、復雜多變的經(jīng)營管理，就瞬間成了隨時可能面對被吞噬噩運的小蝦米，處境只比浮游生物好一些。這正是小潘雖然于前年8月宣布轉(zhuǎn)型，將“放棄散售模式，改采持有經(jīng)營”，卻始終不見具體行動，甚至被迫“低價”出售手中在建商用物業(yè)的本質(zhì)原因——該兩幅地塊于2011年4月1日及13日，SOH0中國分別斥資16.34億、24.7億元收購，看似中間仍有11.26億元的價差，但扣除持有成本、稅收負擔、灰色支出等，其實獲利相當有限。
　　“不得零售”是致命打擊
　　事實上，小潘之所以“忍痛割愛”。除了不善經(jīng)營之外，更大的致命傷是上海市政府鑒于商業(yè)地產(chǎn)切割零售容易形成糾紛、管理不易，及引進企業(yè)檔次考慮，不允許其切割零售散賣，這才對sOHO中國帶來致命性打擊，除了脫手套現(xiàn)，小潘其實已無退路。
　　與之相反的，則是王健林本就以經(jīng)營見長，并已形成專業(yè)與集群效應，兩者之間的差距，直不可以道里計。
　　當前商業(yè)地產(chǎn)的超常規(guī)發(fā)展、整體數(shù)量明顯過剩，僅“購物中心”一項，2001～2015年的15年間，全國購物中心增長率預計達到893%，預計從2012～2015的4年間，全國新增購物中心將超過130家，到2015年底將達3885家，如何有效促進銷售與運營？注定“不可思議”。
　　小潘黯然退場
　　尤其令業(yè)內(nèi)人士感到恐懼與不安的，是加之市場環(huán)境與生態(tài)蛻變，使“野蠻生長”的商業(yè)地產(chǎn)除了嚴重供大于求外，更面臨“七上八下”之困境。
　　七上：土地價格、人事費用、招商難度、同質(zhì)化、電商沖擊、競爭同行、空置率=成本激增、遠營難度大。
　　八下：人才數(shù)量、進出客流、有效商流（提袋率）、品牌入駐（稀釋）、商家管理、服務意識、特色創(chuàng)新、營銷水平=生死考驗、陣亡幾率高。
　　古語有云：一將功成萬骨枯。這一“將”指的是不是萬達我不知道.“萬骨枯”卻真像許多商用地產(chǎn)即將發(fā)生的悲慘寫照。如此說來，一向精明的小潘選擇此時急流勇退，便在情理之中！

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