【摘 要】現(xiàn)階段，住房商品化已經(jīng)隨著住房制度改革的不斷深化已深入人心。但是，現(xiàn)行的維修資金運(yùn)行還存在不少的操作困難及不完善的地方，只有建立完整的維修資金管理報告制度，才能及時發(fā)現(xiàn)資金監(jiān)管中存在的漏洞和薄弱環(huán)節(jié)，才能不斷加強(qiáng)資金安全防范和風(fēng)險處置能力。為此，本文提出了住宅專項(xiàng)維修資金管理中的制度缺失的幾個方面，希望能夠起到一定的指導(dǎo)意義。
　　【關(guān)鍵詞】住宅；專項(xiàng)維修；資金管理；制度缺失
　　一、引言
　　20世紀(jì)80年代，中國開始出現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)，與西方的發(fā)達(dá)國家相比較，中國在房地產(chǎn)的起源上足足晚了有百年之久。對于西方人來說，房地產(chǎn)建設(shè)的相關(guān)問題已經(jīng)過去，但是對于現(xiàn)階段的中國人來說，卻是亟需解決的問題。居民們的住房在過去幾十年的時間里發(fā)展飛速，展現(xiàn)出了蓬勃的生機(jī)�，F(xiàn)階段的中國，在房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時代背景下，居民需要更長的時間來入住新的小區(qū)，以前建設(shè)的精致的房屋也因?yàn)榇笞匀坏奈廴疽约俺鞘械奈廴径�面臨著巨大的挑戰(zhàn)。在不斷地被風(fēng)吹雨淋、日曬雷擊的情況下，某些小區(qū)的住宅已經(jīng)逐漸的露出了疲軟的狀態(tài)，所以對這些住宅進(jìn)行維修已經(jīng)成為必然。因此，住宅專項(xiàng)維修資金，也就是我們常說的維修資金，已經(jīng)引起了廣大的業(yè)主以及物業(yè)公司等相關(guān)主體的關(guān)注。
　　盡管我國在物業(yè)管理方面起步比較晚，但是現(xiàn)在也已經(jīng)具備了一定的規(guī)模。而伴隨著物業(yè)管理的不斷深入，在使用維修資金以及管理維修資金的過程中所出現(xiàn)的各類問題也變得越來越顯著。對于房屋來說，維修資金的作用相當(dāng)于是人們常說的“養(yǎng)老金”與“保命錢”。因此，為了實(shí)現(xiàn)資金的充分利用、物業(yè)的安全以及社會的穩(wěn)定發(fā)展等目標(biāo)，就需要建立健全相應(yīng)的維修資金管理制度。
　　在住房制度不斷改革發(fā)展的條件下，維修資金相關(guān)制度的構(gòu)建也在不斷地發(fā)展進(jìn)步。住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，它的所有權(quán)屬于繳費(fèi)業(yè)主。根據(jù)建設(shè)部、財政部2007年出臺的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，以及湖南省建設(shè)廳、財政廳2016年出臺的《湖南省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》文件規(guī)定，縣級以上政府房管部門或者小區(qū)業(yè)主委員會代行管理，房管部門會同財政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，資金的繳納具有一定的強(qiáng)制性。在實(shí)際運(yùn)行過程中發(fā)現(xiàn)，資金的管理還存在一些配套制度的缺失，給資金的管理帶來一定的風(fēng)險。
　　二、住宅專項(xiàng)維修資金管理中的制度缺失
　　1.財務(wù)管理制度及會計核算辦法的缺失
　　無論是從國家層面還是從地方省、市、縣層面，目前都還沒有出臺相應(yīng)的財務(wù)管理制度及會計核算辦法。在財務(wù)上應(yīng)如何去核算管理，政府房管部門基本上把觀念都停留在“代管”上面，不是本部門的資金，一掛了之。具體設(shè)置什么樣的會計科目進(jìn)行核算，采取什么樣的核算規(guī)則，沒有制度規(guī)定。
　　實(shí)際操作中，縣級房管部門對住宅專項(xiàng)維修資金的收支余以“其他應(yīng)付款”科目核算，省、市房管部門以“代管資金”科目核算，采用收付實(shí)現(xiàn)制記賬，資金不結(jié)轉(zhuǎn)。這種往來核算制度，難以直觀體現(xiàn)當(dāng)年維修資金的收、支、余情況。況且對樓盤開發(fā)商代收欠繳資金也無法核算明細(xì)，年終不出具會計報表。
　　根據(jù)文件規(guī)定，房管部門與財政部門是資金的指導(dǎo)和監(jiān)督者，因此筆者認(rèn)為兩部門應(yīng)站上廣大繳費(fèi)業(yè)主的角度上，以維護(hù)業(yè)方利益為出發(fā)點(diǎn)，制定相應(yīng)的資金財務(wù)管理制度和會計核算辦法。建議可參照財政專戶資金核算辦法，建立資金收、支、余核算科目，并按規(guī)定實(shí)行年終結(jié)轉(zhuǎn)資金，對樓盤開發(fā)商代收欠繳資金進(jìn)行往來明細(xì)核算，建立規(guī)范的會計報告制度。
　　2.票據(jù)管理與資金管理對接機(jī)制的缺失
　　按照文件規(guī)定票據(jù)管理在財政部門，資金管理在房管部門。兩個部門沒有建立對接機(jī)制，財政部門只管核發(fā)票據(jù)，不核資金收入。實(shí)際操作過程中票據(jù)核銷金額與資金收入差額比較大。因此應(yīng)建立票據(jù)與資金管理對接機(jī)制。財政部門在加強(qiáng)票據(jù)管理的同時，加強(qiáng)對資金收入的監(jiān)管，不能因?yàn)樽≌�維修資金不是財政性資金而放松監(jiān)管職責(zé)。尤其是對商品房開發(fā)商代收代開收據(jù)問題上要嚴(yán)格把關(guān)，避免開發(fā)商代收維修資金時長時間占用或者挪用。必要時可以采取商品房購買業(yè)主直接將維修資金繳入銀行專戶，以解決由于存在資金收繳中間環(huán)節(jié)而造成的違規(guī)截留風(fēng)險。在實(shí)際運(yùn)行過程中，各地都有開發(fā)商因代收未交資金而截留占用維修資金的現(xiàn)象，廣大業(yè)主也因此辦不了產(chǎn)權(quán)證，給社會造成了嚴(yán)重的動蕩隱患。
　　3.資金利息及增值收益劃轉(zhuǎn)制度的缺失
　　住宅專項(xiàng)維修資金的存儲利息及增值收益滾存使用，但沒有對利息及增值收益的劃轉(zhuǎn)進(jìn)行具體的規(guī)定。業(yè)主從上交維修資金到使用維修資金，至少有3-5年時間，滯留在專戶的時間比較長，通過管理部門的運(yùn)營（一般為銀行協(xié)議存款），產(chǎn)生的利息一般比較多。資金由業(yè)主所交，利息也應(yīng)屬于業(yè)主�，F(xiàn)行文件中規(guī)定：“物業(yè)專項(xiàng)維修資金自存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶之日起，按中國人民銀行規(guī)定的利率計息，每年6月30日為結(jié)息日。”但具體以什么樣的存貯利率進(jìn)行劃轉(zhuǎn)，怎么操作，目前沒有文件未作詳細(xì)規(guī)定，因此利息結(jié)余都長期掛在賬上。另外對于增值收益代管部門能否提取管理經(jīng)費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)如何定，無明文規(guī)定，因此造成代管部門管理缺乏積極性，資金增值途徑單一。
　　隨著各地商品房小區(qū)的不斷增加，維修資金的結(jié)存資金也越來越大，這些資金大部分都只能通過協(xié)議存款定期運(yùn)營，因此利息累計金額也比較大。長此下去，勢必給廣大業(yè)主方帶來一定的損失，同時也不利于資金的運(yùn)營。
　　4.資金續(xù)交管理辦法的缺失
　　現(xiàn)行制度中規(guī)定：“業(yè)主分戶賬內(nèi)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方式公告續(xù)交事項(xiàng)，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。”但具體以什么樣的方式續(xù)交，走什么樣的程序，沒有具體的制度辦法。在實(shí)際操作中，有的小區(qū)業(yè)主維修資金使用有超支現(xiàn)象，但續(xù)交資金難以到位，雖然有資金補(bǔ)交公示，執(zhí)行時沒有什么強(qiáng)制措施，補(bǔ)交難以到位。

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