在“老大哥”任志強(qiáng)還在一波三折地爭(zhēng)取借殼上市時(shí)，被任志強(qiáng)稱為“小潘”的潘石屹已在香港完成了SOHO中國(guó)公司的IPO。 　　留意潘石屹言行的人發(fā)現(xiàn)，幾乎就在一年前，老潘還信誓旦旦地表示：一定不上市。
　　是什么扭轉(zhuǎn)了潘石屹的想法?他是如何改變自己一貫堅(jiān)持的商業(yè)模式并一步步向資本市場(chǎng)靠攏的?這個(gè)不斷妥協(xié)的過(guò)程，是迫于資本的魔力還是求生存使然?
　　
　　小本買賣與快速擴(kuò)張
　　
　　“應(yīng)該讓你們公司去上市，到國(guó)外看看�！�2001年的一個(gè)冬天，SOHO中國(guó)公司的一個(gè)英國(guó)小股東安德魯來(lái)北京視察，和潘石屹、張欣夫婦一起爬長(zhǎng)城時(shí)突然提起的一句話，開啟了潘石屹和SOHO中國(guó)長(zhǎng)達(dá)6年的上市之路。
　　張欣原本在華爾街做了多年的投行生意，安德魯?shù)囊幌�話叫她想起了老東家高盛。通過(guò)聯(lián)系，高盛完全同意做soho中國(guó)的上市安排人，由此，潘石屹和張欣夫婦開始了赴美國(guó)上市的籌備。
　　夫婦倆接受了高盛的建議：讓SOHO中國(guó)采取美國(guó)和中國(guó)香港同步上市的辦法。就在SOHO中國(guó)拿到了證監(jiān)會(huì)等一切管理部門放行的“路條”后，美國(guó)發(fā)生了連串影響soho中國(guó)招股的事件，先是“安然事件”，后是布什政府準(zhǔn)備發(fā)起伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)。
　　受系列不利消息影響，SOHO中國(guó)遇到了定價(jià)難題。
　　一場(chǎng)接一場(chǎng)的談判，券商只肯給出10倍以下的市盈。老潘不肯將自己辛辛苦苦創(chuàng)建的SOHO中國(guó)低價(jià)賣掉。
　　“讓他們也不用坐著飛機(jī)來(lái)回跑了，低于10倍市盈就不要來(lái)談了，”老潘已經(jīng)沒(méi)了上市準(zhǔn)備之初的興趣。
　　而在SOHO中國(guó)內(nèi)部分工上，老潘負(fù)責(zé)制定公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，張欣負(fù)責(zé)對(duì)外投資。因此老潘的想法很大程度上決定了SOHO中國(guó)公司的發(fā)展勢(shì)頭。
　　老潘懷揣著從建外SOHO銷售中賺的近60億元，認(rèn)為上市對(duì)SOHO中國(guó)發(fā)展無(wú)關(guān)緊要。他一直不認(rèn)同房地產(chǎn)公司過(guò)度擴(kuò)張規(guī)模和圈地，因此對(duì)SOHO中國(guó)能憑借自有資金和銀行貸款一塊地一塊地深耕開發(fā)的戰(zhàn)略頗為得意。
　　2003年前后，面對(duì)一輪輪的房地產(chǎn)公司上市風(fēng)潮。老潘不屑地在公司內(nèi)部說(shuō)讓它們?nèi)ド鲜邪�，我們就做這個(gè)小本買賣挺好的。
　　其實(shí)老潘不想讓SOHO中國(guó)上市還有別的考慮：一旦上市之后SOHO中國(guó)將成為一家公眾公司，所有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)都會(huì)曝光，在當(dāng)時(shí)的行業(yè)背景下，這樣的做法無(wú)疑是自亮底牌，而且也可能給自己帶來(lái)不必要的麻煩。進(jìn)一步說(shuō)，甚至業(yè)務(wù)發(fā)展和項(xiàng)目利潤(rùn)上也都受掣肘。
　　盡管暫時(shí)打消了上市的念頭，老潘在2003年到2006年見(jiàn)證了一家又一家房地產(chǎn)公司以“鯉魚跳龍門”的速度成長(zhǎng)，還是很讓他眼紅：2003年時(shí)年開發(fā)量和業(yè)務(wù)規(guī)模跟SOHO中國(guó)差不多的萬(wàn)科企業(yè)，在2006年時(shí)已壯大到銷售額過(guò)千億的地產(chǎn)企業(yè)龍頭，而這一切正是得益于上市。所以，老潘也多次徘徊猶豫于是否上市。 ‘到2006年時(shí)，連一向與老潘并肩左右的地產(chǎn)“老大哥”任志強(qiáng)也開始籌備華遠(yuǎn)地產(chǎn)借殼上市的事情了。
　　“我很快就要退休了，我想在退休之前看到華遠(yuǎn)上市!”任志強(qiáng)在一次北京地產(chǎn)業(yè)內(nèi)論壇上終于道出了埋藏心頭多年的遺憾。
　　受此情景觸動(dòng)，老潘意識(shí)到，SOHO中國(guó)真的“掉隊(duì)”了!
　　
　　土地饑渴危及生存
　　
　　老潘最終下定決心在2007年重啟上市的另一主要原因是土地。
　　相比2004年的地價(jià)，SOHO中國(guó)的大本營(yíng)北京的地價(jià)已經(jīng)翻了3倍。靠SOHO中國(guó)3年前賣“建外SOHO”等項(xiàng)目賺的錢來(lái)買地，“不僅買不起，也買不到”。
　　2007年9月，在新浪房地產(chǎn)頻道組織的一次論壇上，老潘在徹底戲謔了一番高價(jià)圈地的同行后，終于道出了心中的遺憾：如果我不賣“建外SOHO”，現(xiàn)在光那塊地價(jià)都比當(dāng)時(shí)賣整個(gè)項(xiàng)目的錢還多!
　　為什么不自己持有?
　　一直號(hào)稱深耕商業(yè)地產(chǎn)的SOHO中國(guó)何嘗不知道自持物業(yè)的前景?問(wèn)題是SOHO中國(guó)一直沒(méi)有資金支撐自持物業(yè)。
　　
　　一般來(lái)說(shuō)，自持物業(yè)不僅需要前期投入十幾個(gè)億將整個(gè)項(xiàng)目包下來(lái)，還要至少承受3年的項(xiàng)目培育期，諸如“SOHO尚都”這樣體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，每年至少要賠幾千萬(wàn)來(lái)培育項(xiàng)目。
　　受困于資金問(wèn)題，SOHO中國(guó)只能采取開發(fā)一個(gè)、賣掉一個(gè)的辦法轉(zhuǎn)戰(zhàn)在北京國(guó)貿(mào)附近的CBD地區(qū)。
　　而一家剛在國(guó)貿(mào)地區(qū)成功開發(fā)了一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)老總對(duì)記者表示，老潘喜歡做概念，每次把項(xiàng)目的商鋪價(jià)格炒得很高，賣得很貴，最終使商戶承擔(dān)前期客戶稀少、生意冷清的后果。
　　2007年8月，北京“SOHO尚都”項(xiàng)目發(fā)生眾多商戶集體找SOHO中國(guó)鬧事的事件就是因?yàn)樯虘羧笋v后生意慘淡。
　　事發(fā)后，老潘在其博客上寫道：“尚都還是個(gè)剛出生的孩子，需要大家呵護(hù)。”
　　一方面是開發(fā)完的項(xiàng)目問(wèn)題不斷，另一方面是后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目面臨無(wú)地可開。比如說(shuō)，“SOHO尚都”項(xiàng)目系老潘以“雞蛋換糧票”的方式從任志強(qiáng)手中獲得，后面“光華路SOHO”和“SOHO現(xiàn)代城”等項(xiàng)目也多是采取收購(gòu)而來(lái)。
　　而在老潘以13億的價(jià)格從首創(chuàng)手中接過(guò)“光華路SOHO”之前，SOHO中國(guó)已經(jīng)無(wú)地可開。
　　土地的問(wèn)題，其實(shí)老潘早有注意。
　　自2004年“8?31”大限之后，北京土地一律采取招拍掛出讓，由此北京地價(jià)開始緩慢上升。
　　老潘當(dāng)時(shí)認(rèn)為北京地價(jià)存在“水分”，地價(jià)肯定會(huì)下降，因此SOHO中國(guó)開始并不積極去拿地。
　　2005年底，SOHO中國(guó)的團(tuán)隊(duì)一度陷入了“無(wú)米下炊”的地步。因?yàn)闆](méi)項(xiàng)目可以做，老潘只好帶著SOHO中國(guó)的團(tuán)隊(duì)幫昔日老友陽(yáng)光100置業(yè)的易小迪去煙臺(tái)賣項(xiàng)目。
　　那段時(shí)間不長(zhǎng)，但SOHO中國(guó)的銷售管理團(tuán)隊(duì)淪為了陽(yáng)光100的打工者，這足以叫老潘和SOHO中國(guó)的團(tuán)隊(duì)深刻體會(huì)寄人籬下之痛。
　　之后，老潘開始了激進(jìn)的拿地動(dòng)作。
　　“廣渠路32號(hào)地”、“摩根中心土地”等一系列土地出讓活動(dòng)上，都可以見(jiàn)到老潘的身影。
　　但是保守的老潘總在報(bào)價(jià)上輸于對(duì)方一籌。“廣渠路32號(hào)地”的出讓上，老潘因?yàn)閳?bào)價(jià)過(guò)低，根本沒(méi)來(lái)得及舉牌。而在“摩根中心”地塊出讓上，對(duì)手報(bào)價(jià)比老潘足足多出3億。
　　老潘總結(jié)拿地失敗的原因，似乎只有一條：報(bào)價(jià)低。
　　而從這一條中，又可以得出SOHO中國(guó)一再拿地失敗的邏輯：報(bào)價(jià)低――缺錢――沒(méi)上市。
　　6年之后，上市問(wèn)題再度成為老潘心頭的猶豫。
　　
　　資本的誘惑
　　
　　老潘決定重啟上市，除了因?yàn)镾OHO中國(guó)缺錢缺地和眼紅別的企業(yè)上市后快速成長(zhǎng)外，還有一個(gè)重要原因：中國(guó)概念在國(guó)際資本市場(chǎng)上受熱捧。
　　碧桂園地產(chǎn)在香港上市募集資金上千億，獲得近30倍的市盈。這讓老潘和張欣看到了重啟SOHO中國(guó)上市的美好前景。
　　但是再度向資本市場(chǎng)詢價(jià)的結(jié)果卻讓老潘大跌眼鏡，于是今年3月份剛剛重啟的SOHO中國(guó)上市動(dòng)作又被緊急叫停。
　　據(jù)知情人士說(shuō)，是因?yàn)槔吓撕唾Y本市場(chǎng)發(fā)生了矛盾，保薦機(jī)構(gòu)給出的定價(jià)仍然太低。
　　據(jù)投資機(jī)構(gòu)介紹，因?yàn)镾OHO中國(guó)土地儲(chǔ)備很少，而香港資本市場(chǎng)很看重房地產(chǎn)上市公司的土地儲(chǔ)備。
　　老潘生氣地在背后說(shuō)：香港的資本市場(chǎng)投資者不識(shí)貨!但是這次老潘并沒(méi)有再度放棄上市。
　　老潘想到了前門大街。
　　據(jù)老潘在上市慶功會(huì)上透露的信息，2005年時(shí)崇文區(qū)政府就前門大街改造項(xiàng)目跟SOHO中國(guó)談過(guò)，但是SOHO中國(guó)并沒(méi)有太大的興趣。
　　這次因?yàn)槿狈ν恋囟�被資本市場(chǎng)低估，老潘想到了和崇文區(qū)政府重新合作。
　　在極度保密的情況下，SOHO中國(guó)與前門大街改造項(xiàng)目公司天街置業(yè)達(dá)成了協(xié)議：SOHO中國(guó)以股權(quán)收購(gòu)方式成為天街置業(yè)大股東，在前門大街項(xiàng)目拆遷完畢后，SOHO中國(guó)收購(gòu)全部天街公司股權(quán)，成為唯一開發(fā)前門大街的公司。
　　8月份，老潘出席了前門大街的招商儀式。隨后，SOHO中國(guó)迅速重啟上市動(dòng)作，在修改后的招股說(shuō)明書中人們發(fā)現(xiàn)，大部分上市募集資金投向都是前門大街項(xiàng)目改造工程。
　　盡管如此，前門大街項(xiàng)目投入在100億以上，對(duì)老潘和SOHO中國(guó)仍是個(gè)不小的考驗(yàn)。
　　老潘在10月份舉辦的SOHO中國(guó)上市慶祝會(huì)上高興地表示，這次上市至少拿來(lái)了200億。
　　與此同時(shí)，記者獲得消息，想賣地給老潘的人已經(jīng)在SOHO中國(guó)門前排起了長(zhǎng)隊(duì)，最多的時(shí)候，老潘一天要見(jiàn)7、8個(gè)。

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