2005年西班牙經(jīng)濟(jì)增長率達(dá)到3.4%，是低迷的歐盟平均水平的2倍，且連續(xù)10年保持穩(wěn)定增長勢(shì)頭，使西在歐元區(qū)一枝獨(dú)秀，其國內(nèi)生產(chǎn)總值已達(dá)歐盟平均水平的92%，從一個(gè)西歐末流國家躍居世界排名第8位。西班牙經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿�靠旅游業(yè)（占西國內(nèi)生產(chǎn)總值的11%）和內(nèi)部消費(fèi)拉動(dòng)，火爆的房地產(chǎn)成為消費(fèi)的根本（達(dá)到國內(nèi)生產(chǎn)總值的16%）。房地產(chǎn)“泡沫”雖然帶動(dòng)了就業(yè)，刺激了建筑、建材、金融業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，但居高不下的房?jī)r(jià)使購房者苦不堪言，沉重的還貸壓力使許多抵押貸款者象蝸牛一樣成為背負(fù)重殼的 “房奴”。經(jīng)合組織和世界銀行預(yù)言，西班牙房地產(chǎn)“泡沫”難以為繼，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為可能出現(xiàn)的“泡沫”破滅預(yù)作準(zhǔn)備。西班牙政府為防止經(jīng)濟(jì)發(fā)展遭受房地產(chǎn)“泡沫”破滅帶來的沖擊相繼出臺(tái)了一系措施，力圖使房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。西班牙方處理房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)值得存在同樣問題的我國加以借鑒。
　　
　　西班牙房地產(chǎn)“泡沫”的形成過程
　　
　　西班牙人民黨1996年上臺(tái)執(zhí)政后，實(shí)行新自由主義的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)政策，加快了私有化進(jìn)程，放寬了對(duì)企業(yè)的財(cái)稅限制。這是的西班牙的私營企業(yè)，特別是金融服務(wù)業(yè)得到發(fā)展，較低的利率伴隨著西班牙經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長和旅游業(yè)的興旺，修建旅游飯店以及外國移民在西購買和租住房屋的興盛刺激了建筑業(yè)的飛速發(fā)展。1998年是西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫”的開始。2000年世界股票市場(chǎng)陷入熊市，人們紛紛將資金投向見效快、收益高的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2002年西班牙成為首批加入歐元的國家，貨幣更迭再次激發(fā)了西班牙房地產(chǎn)業(yè)的升溫，許多黑錢借機(jī)投向房地產(chǎn)和豪華消費(fèi)品。
　　一路走來，西班牙全國各地從城市到鄉(xiāng)村，從沿海到內(nèi)陸塔吊林立，新建住房如雨后春筍般拔地而起，售房廣告和房屋中介更是遍地開花，比比皆是，各大銀行為爭(zhēng)奪貸款客戶使出渾身解數(shù)，各類抵押貸款廣告以各種形式對(duì)受眾進(jìn)行狂轟亂炸，舊城改造、房屋拆遷也使搬家公司生意興隆。房地產(chǎn)開發(fā)商和各類房屋中介為天賜的房地產(chǎn)好時(shí)機(jī)摩拳擦掌，各大銀行也為不斷增長的利息和日益壯大的消費(fèi)客戶群喜不自禁，倒霉的只有購房者和租房者，每次銀行利率的上調(diào)都讓他們心驚肉跳。西班牙央行稱，截至2006年4月底，西班牙家庭購房抵押貸款已超過5071億歐元，比2005年同期上升23.9%，是歐洲平均水平的2倍，創(chuàng)歷史新高。
　　
　　房地產(chǎn)“泡沫”的危害及其影響
　　
　　1、房?jī)r(jià)飆升迫使公眾需傾畢生收入購房，就業(yè)成為公眾關(guān)心的首要問題。根據(jù)西班牙央行的統(tǒng)計(jì)報(bào)告，自從1998年因利率下降、家庭人口增長以及家庭經(jīng)濟(jì)收入增長而出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫開始，西班牙的住房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲了150%。西班牙用在房地產(chǎn)投資的資金約占其國內(nèi)生產(chǎn)總值近7%，而法國僅為2%，這使得西班牙連續(xù)10年成為歐洲房地產(chǎn)投資的領(lǐng)頭羊。盡管如此，購買一套住房對(duì)于西班牙普通公眾來說越來越難，當(dāng)前的房?jī)r(jià)已相當(dāng)于一個(gè)勞動(dòng)者年稅前工資的7倍，有的還貸期限長達(dá)40年，甚至50年（即實(shí)際上的“父?jìng)�子還”貸款），新近還出現(xiàn)了貸款額超過抵押住房?jī)r(jià)值的危險(xiǎn)現(xiàn)象。西班牙家庭財(cái)務(wù)壓力在歐盟最高，其壓力指數(shù)已從2000年的1.3個(gè)百分點(diǎn)增長到2005年的33.4%，高于經(jīng)合組織確定的平均水平5.1個(gè)百分點(diǎn)。目前，西班牙新建商品房平均售價(jià)每平方米建筑面積超過2000歐元，二手房平均售價(jià)每平方米建筑面積超過1700歐元，首都馬德里商品房每平米建筑面積已達(dá)4014歐元，商用寫字樓價(jià)格也是直逼東京和紐約。今年第一季度，西班牙家庭需要將可支配稅前收入的39.2%用于購房，達(dá)到歷史新紀(jì)錄，比金融機(jī)構(gòu)建議指數(shù)高6個(gè)百分點(diǎn)。由于房地產(chǎn)價(jià)格上漲，中等住房（以93.75平方米為標(biāo)準(zhǔn)）的平均價(jià)格比2005年上漲了6.8倍。目前，穩(wěn)定和高質(zhì)量的就業(yè)成為購房族的期?，就業(yè)問題已超過安全和“埃塔”恐怖襲擊成為西社會(huì)的首要問題。
　　2、金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。去年西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)資金共計(jì)1319.54億歐元，相當(dāng)于其國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/7，買賣房屋交易901574起。盡管如此，西班牙市場(chǎng)上存在著大量的空置房，其空置數(shù)量在歐元區(qū)國家中數(shù)最多，空置率達(dá)15%，是歐盟平均水平的3倍，即在所建的2100萬套住房中有300萬套為空置住房。金融機(jī)構(gòu)在向購房者發(fā)放抵押貸款的同時(shí)，也在為房地產(chǎn)商和建筑業(yè)商發(fā)放貸款，空置住房的存在造成售房延期，還貸延遲不可避免，金融壓力增大。抵押貸款利率的上調(diào)和房?jī)r(jià)的攀升使購房者還貸成本相應(yīng)增加，無法按期償貸的風(fēng)險(xiǎn)加大，銀行的呆壞賬增加。顯而易見，金融業(yè)如果大面積崩盤，那么西班牙國家經(jīng)濟(jì)將發(fā)生多米諾骨牌效應(yīng)，難以維持多年穩(wěn)定增長的良好局面。西班牙央行長卡魯那警告人們，目前西班牙家庭抵押貸款負(fù)債已達(dá)到可支配稅前收入的110%，購房者應(yīng)清醒自己的支付能力，政府應(yīng)防止房地產(chǎn)和金融業(yè)出現(xiàn)崩盤。
　　3、房地產(chǎn)投機(jī)造成官員腐敗、土地開發(fā)泛濫和環(huán)境保護(hù)失序。由于西班牙實(shí)行中央政府管理下的地方自治體系，各個(gè)自治區(qū)特別是市政府在經(jīng)濟(jì)管理和房地產(chǎn)開發(fā)中具有相當(dāng)大的自主權(quán)。代表資本家利益的右翼政黨執(zhí)政的城市經(jīng)常出現(xiàn)違規(guī)拍賣土地事例，房地產(chǎn)商通過行賄的方式以低價(jià)拿到理想地塊賺取豐厚利潤。歐洲議會(huì)警告西班牙瓦倫西亞地中海沿岸城市違犯環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，將高樓大廈蓋到了海灘上和生態(tài)植被區(qū)。2006年3月底，西警方發(fā)動(dòng)了代號(hào)為“馬來亞”的行動(dòng)，曝光了太陽海岸馬爾貝亞市政府與黑社會(huì)沆瀣一氣，將土地開發(fā)變成了權(quán)錢交易，市政府整個(gè)班子20多個(gè)人全部爛掉。該市市政建設(shè)顧問羅卡的別墅儼然是一個(gè)博物館，豪華轎車、奇珍異寶極盡奢華，全國為之一片嘩然。
　　4、房地產(chǎn)“泡沫”帶來嚴(yán)重的社會(huì)問題。面對(duì)居高不下的房市，西班牙許多剛剛走上社會(huì)的青年人和外來移民由于經(jīng)濟(jì)能力差，在頭無片瓦、腳無立錐之地的情況下，采取了進(jìn)入長期空置房屋居住這種不合法但卻合情理的極端作法。市政府派警察強(qiáng)行驅(qū)趕這些弱勢(shì)群體，雙方對(duì)峙場(chǎng)面激烈。受抵押貸款的壓力，西青年人（特別是女性）為了維持自己的工作崗位，許多人選擇了晚婚晚育或少育的方式，目前西男性結(jié)婚年齡為31歲，女性為29歲，均高于歐盟平均水平；西生育率為10.6‰,在歐盟屬于低生育國家。由于購房困難，許多已成年的青年人不得已棲身于父母的居所，其生活質(zhì)量和精神狀況普遍較差，安居樂業(yè)對(duì)于大多數(shù)人還是一種奢求。
　　
　　西班牙政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)“泡沫”的手段和方法
　　
　　隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，房地產(chǎn)“泡沫”已成為世界性的難題。它是一把雙刃劍，既可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，但如若管理失當(dāng)又會(huì)使經(jīng)濟(jì)受到?jīng)_擊，發(fā)生嚴(yán)重的金融危機(jī)和社會(huì)動(dòng)蕩。薩帕特羅上臺(tái)執(zhí)政后，承諾實(shí)行惠民的社會(huì)福利政策，改善住房狀況。西班牙政府破天荒地成立了住房部，把居者有其屋作為其執(zhí)政的重點(diǎn)，并采取了一系列措施應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)“泡沫”，主要如下：
　　1、出臺(tái)《土地法》，調(diào)控住房建筑用地。一方面，西班牙政府將閑置國有土地資源進(jìn)行集中統(tǒng)計(jì)，分類進(jìn)行公開拍賣；另一方面，依法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地、停而不建并待價(jià)投機(jī)進(jìn)行打擊，分別予以收回土地和課以高額罰款。檢察機(jī)關(guān)對(duì)各市政府建筑用地交易中的不正常現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)查，打擊行賄受賄的腐敗行為，規(guī)范建筑市場(chǎng)秩序。
　　2、加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)。西班牙央行和銀監(jiān)會(huì)分別加強(qiáng)了對(duì)各商業(yè)銀行的監(jiān)督力度，要求其整頓和自律，規(guī)范抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，禁止為爭(zhēng)搶客戶進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)，定期審查其不良貸款記錄，將呆壞賬指數(shù)保持在警戒水平以下。
　　3、扶持低收入者集資建房。對(duì)年收入不到全國最低收入5.5倍的家庭，政府對(duì)其自發(fā)成立的集資建房合作社在稅收、建筑用地、行政申批等方面給予優(yōu)惠。建房合作社自己負(fù)責(zé)房屋設(shè)計(jì)、施工和后期物業(yè)管理，根據(jù)各自的投資比例分配住房。目前，西班牙已有1.1萬個(gè)建房合作社，其所建住房占全部新建住房的25%。
　　4、出臺(tái)住房計(jì)劃，優(yōu)先解決青年人和低收入者住房問題。建設(shè)“政府保護(hù)價(jià)住房”（即廉租房），向低收入無房戶提供優(yōu)惠住房貸款，幫助其租住或購買廉租房。針對(duì)西班牙國內(nèi)有300萬套空置住房但出租率卻不到7%的現(xiàn)狀，政府向空置房主提供優(yōu)惠貸款用于房屋維修和舊房改造，鼓勵(lì)其對(duì)外出租，并且給予稅收減免。西政府宣布2005-2008年將建造72萬套住房，使35歲以下青年人中的80%可以得到住房。
　　5、加強(qiáng)對(duì)外國資本熱炒房地產(chǎn)的控制。西班牙官方稱，截至目前外國人在西班牙購置的房地產(chǎn)多達(dá)10萬多套，投向房地產(chǎn)的外資金額超過70多億歐元，約占西班牙國內(nèi)生產(chǎn)總值的1%，在西班牙購買住房的外國人多為英國、德國和北歐國家居民。一方面，由于上述國家經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，西班牙物價(jià)相對(duì)較低；另一方面，西班牙有著良好的宜居環(huán)境：空氣、陽光和海灘。外資所購房地產(chǎn)主要集中在風(fēng)景秀麗的地中海沿岸、巴里阿利群島和大西洋的加那利群島。西班牙政府對(duì)歐盟居民在西班牙購房安度晚年或度假較為寬松，但對(duì)非歐盟國家移民在西班牙購房審查嚴(yán)格，并對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為設(shè)置了較高的稅收政策。西班牙房地產(chǎn)界對(duì)工社黨政府過多干預(yù)市場(chǎng)的行為頗有微辭，而西班牙普通公眾支持政府抑制外資熱炒房?jī)r(jià)。
　�。ū疚呢�(zé)任編輯：王棟）

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