調(diào)控都是浮云？成本不到4萬(wàn)元，卻高調(diào)打出每平米預(yù)售價(jià)格高達(dá)30萬(wàn)元的釣魚臺(tái)7號(hào)院，讓市場(chǎng)見證了開發(fā)商面對(duì)“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控是如何淡定的。 　　 　　夏天的北京，玉淵潭柳影婆娑。這綠樹碧水畔，向來(lái)是豪宅扎堆的去處，本來(lái)不足為奇。但橫空出世的釣魚臺(tái)7號(hào)還是以天價(jià)賺足了眼球，而頗顯低調(diào)的樓盤開發(fā)商中赫置地也卷入輿論焦點(diǎn)。釣魚臺(tái)7號(hào)所在地塊當(dāng)年屬于協(xié)議轉(zhuǎn)讓地塊，并沒(méi)有經(jīng)過(guò)土地招拍掛程序，時(shí)隔5年，樓盤高昂的銷售單價(jià)足以讓開發(fā)商大賺一筆。
　　
　　天生就是豪宅
　　“玉淵潭公園北岸最后一塊可供開發(fā)用地”，據(jù)央視報(bào)道、釣魚臺(tái)7號(hào)院的客戶經(jīng)理如此介紹，而106套住宅絕大部分已經(jīng)售出，僅余11套對(duì)外出售。除去地段以及因稀缺而導(dǎo)致的價(jià)值外，釣魚臺(tái)7號(hào)院的“樓王”還具有可定制性的獨(dú)特之處。
　　總而言之，釣魚臺(tái)7號(hào)院因能看到大面積自然生態(tài)環(huán)境景觀、緊靠釣魚臺(tái)國(guó)賓館、西通中央政務(wù)區(qū)，而被譽(yù)為“天生的豪宅”。而以此次推出樓盤每平米22.53萬(wàn)元的均價(jià)計(jì)算的話，該樓盤的利潤(rùn)率在400%以上。
　　這里在4年前還只是一個(gè)叫做“東釣魚臺(tái)村”的小型社區(qū)。2007年，陸續(xù)從東釣魚臺(tái)村拆遷搬離的居民們或許不會(huì)想到，4年之后，在他們搬離的這塊土地上開發(fā)出的樓盤，最高賣價(jià)可以達(dá)到30萬(wàn)元/平方米。
　　如今來(lái)到位于海淀玉淵潭公園北岸的釣魚臺(tái)7號(hào)院時(shí)，棕色的院墻外，已有樓盤保安戒備森嚴(yán)地把守。詢問(wèn)售樓處的工作人員，除了樓盤基本的價(jià)格情況外，關(guān)于成交情況等問(wèn)題，得到的答案卻也是含混不清。
　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的信息，5月12日，釣魚臺(tái)7號(hào)院4棟樓取得銷售證，并推出了均價(jià)30萬(wàn)元/平米的天價(jià)豪宅。樓盤銷售人員介紹，30萬(wàn)元/平米的住宅樓層均在8層以上，面積在1000平方米以上，空間布局良好。
　　實(shí)際上，根據(jù)其銷售人員的介紹，釣魚臺(tái)7號(hào)院此次公示現(xiàn)房房源共計(jì)23套，實(shí)際僅有3號(hào)樓頂層一套超過(guò)1000平米的樓王售價(jià)達(dá)到30萬(wàn)/平米；其余主推戶型基本上都為310平米―530平米的3―4居室，均價(jià)為18萬(wàn)元/平米到20萬(wàn)元/平米。
　　釣魚臺(tái)7號(hào)院地處北京西三環(huán)內(nèi)的玉淵潭公園北岸，東側(cè)緊鄰釣魚臺(tái)國(guó)賓館。憑借其得天獨(dú)厚的位置優(yōu)勢(shì)，這個(gè)位于國(guó)家中央政務(wù)區(qū)核心地帶的高端樓盤，2009年預(yù)售時(shí)均價(jià)就已經(jīng)在7.2萬(wàn)/平米。
　　而根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的歷史數(shù)據(jù)顯示，截至2009年8月18日，開盤僅一個(gè)多月的東釣魚臺(tái)家園，總計(jì)售出房屋23套，成交均價(jià)高達(dá)72803元/平方米。而到2010年二季度，釣魚臺(tái)7號(hào)院的成交均價(jià)就達(dá)到10.9萬(wàn)元/平米，也即不到一年時(shí)間，其成交均價(jià)上漲約50%之多。此后整體成交均價(jià)都超過(guò)10萬(wàn)元/平米。
　　據(jù)一位長(zhǎng)期關(guān)注北京豪宅市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士透露，釣魚臺(tái)7號(hào)院自開始銷售以來(lái)，成交情況一直都比較穩(wěn)定，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全部106套房源已售出九成，目前可售房源很少。而此前也有媒體報(bào)道，由于釣魚臺(tái)7號(hào)院不久前在辦理期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房手續(xù)，因此部分已認(rèn)購(gòu)房源沒(méi)有簽約，但實(shí)際已售出。
　　
　　曾經(jīng)2萬(wàn)/平米的地價(jià)
　　據(jù)業(yè)內(nèi)知情人士透露，30萬(wàn)元/平方米的天價(jià)背后，樓面價(jià)格卻并不高。根據(jù)海淀區(qū)政府2009年第7號(hào)文件，東釣魚臺(tái)家園項(xiàng)目即釣魚臺(tái)7號(hào)項(xiàng)目開發(fā)用地西到玉淵潭北門、南至玉淵潭北岸、北到玉淵潭北街，總開發(fā)面積7.3萬(wàn)余平方米，其中可銷售面積為4萬(wàn)余平方米。而這一地塊早在2006年就已經(jīng)傳出了協(xié)議轉(zhuǎn)讓的消息。
　　據(jù)玉淵潭南岸的另一豪宅樓盤緣溪堂的一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)時(shí)玉淵潭南岸有地塊轉(zhuǎn)讓的消息一傳出，北京有背景的大型知名房企就都開始“活動(dòng)”了，但沒(méi)過(guò)多久，就聽說(shuō)一家名叫中赫置地投資控股有限公司的開發(fā)商已經(jīng)與土地方簽訂了土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
　　這位負(fù)責(zé)人介紹，東釣魚臺(tái)家園這一地塊原來(lái)屬于軍隊(duì)建設(shè)用地，按照當(dāng)時(shí)軍隊(duì)土地管理的通知，要求在2007年1月31日后所有需要有償轉(zhuǎn)讓的軍隊(duì)空余土地都要執(zhí)行招拍掛制度。而在這一期限到來(lái)前，軍用土地則可以以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)給地方。
　　緣溪堂項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人透露，這一地塊的具體成交價(jià)至今沒(méi)人知道，“當(dāng)時(shí)聽說(shuō)樓面均價(jià)不超過(guò)2萬(wàn)元/平米�！�
　　據(jù)當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，雙方最終簽訂協(xié)議是在2006年4月。由于中赫置地簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，東釣魚臺(tái)家園項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的拆遷工作還未啟動(dòng)。雙方約定，由土地方負(fù)責(zé)拆遷工作，而拆遷產(chǎn)生的費(fèi)用則由買方中赫置地歸并土地價(jià)款一并支付。
　　中赫置地的公開資料顯示，中赫置地投資控股有限公司是中赫集團(tuán)的全資子公司。中赫集團(tuán)成立于2005年，是一家以礦業(yè)資源和房地產(chǎn)開發(fā)為主的多元化集團(tuán)公司，注冊(cè)資本僅為1.17億元。據(jù)了解，中赫置地原來(lái)主要在河北做房地產(chǎn)，2005年進(jìn)入北京以后，只運(yùn)作了三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中兩個(gè)是北京的“北緯40度”項(xiàng)目和“釣魚臺(tái)7號(hào)院”，另一個(gè)項(xiàng)目在海南。
　　一位了解內(nèi)情的河北人士說(shuō)：“這個(gè)企業(yè)的老板是河北人，背景比較深。”
　　如果以緣溪堂項(xiàng)目負(fù)責(zé)人所說(shuō)的當(dāng)年的2萬(wàn)元/平米地價(jià)來(lái)看，如今的30萬(wàn)元/平方米的銷售價(jià)格是樓面價(jià)格的約15倍，即使按照其普通房源的18萬(wàn)元/平米的低價(jià)，再刨去建安成本，利潤(rùn)率之高也一看便知。
　　高調(diào)的釣魚臺(tái)尷尬了發(fā)改委
　　4月底，發(fā)改委對(duì)外表示正在研究對(duì)商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├��?guī)定，從而使得商品房?jī)r(jià)格能夠保持在合理水平；5月中旬，釣魚臺(tái)7號(hào)院就帶著30萬(wàn)元/平米的天價(jià)走向前臺(tái)，一時(shí)間風(fēng)頭無(wú)二。
　　只是，高調(diào)的是釣魚臺(tái)7號(hào)院，尷尬的恐怕是發(fā)改委。釣魚臺(tái)7號(hào)院著實(shí)上演了一出“不鳴則已、一鳴驚人”的戲碼： 并未有任何征兆，但是此次推出的樓盤平均售價(jià)和2009年的推盤均價(jià)相比，暴漲了2―3倍。
　　一個(gè)值得借鑒的案例，在山東濰坊這個(gè)小城市，因陽(yáng)光一百新推出的住宅平均售價(jià)定在11000元/?，周邊的商鋪與住宅紛紛與之響應(yīng)，每平米的平均售價(jià)至少被提升了500元，有的甚至提高了1500元。
　　一個(gè)值得注意的細(xì)節(jié)則在于，釣魚臺(tái)7號(hào)院的客戶經(jīng)理在進(jìn)行樓盤介紹時(shí)，一再利用該地塊的稀缺性來(lái)進(jìn)行宣傳，諸如“玉淵潭公園北岸最后一塊可供開發(fā)用地”以及北京城區(qū)內(nèi)“這么大的水域面積應(yīng)該是沒(méi)有了”等語(yǔ)句。
　　（來(lái)源：《華夏時(shí)報(bào)》《證券日?qǐng)?bào)》）

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