第一次去海南時(shí)，張寶全從北京電影學(xué)院畢業(yè)沒多久。在海南，他只待了半年，收獲的不止是第一桶金。2004年，他最早地重新回到海南，連續(xù)開發(fā)多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。好似未卜先知，海南在2010年重新大熱時(shí)，張寶全已在這里布局成功。
　　
　　在今典花園的辦公室，張寶全打開辦公桌旁的大音響，背景音樂縈繞耳畔；他養(yǎng)著幾只彩色的鳥兒，飛過涓涓流水旁的綠植，一派自然生機(jī)。窗外，樓宇相間，車來車往。
　　2010年1月，隨著海南房地產(chǎn)引發(fā)的熱潮，今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全在海南投資房地產(chǎn)的故事，不斷被媒體關(guān)注和好奇。
　　
　　淘金
　　
　　張寶全曾是一名文學(xué)青年，熱愛文學(xué)，寫小說，出版過報(bào)告文學(xué)《強(qiáng)兵強(qiáng)將》，中篇小說集《啊，哈雷》、《火祭》等作品。
　　1976年，19歲的張寶全入伍當(dāng)兵。1984年，隨軍上老山前線任戰(zhàn)地記者。四年后，他轉(zhuǎn)業(yè)到北京，騎著自行車，從東城跑到西城，和朋友做起了生意。
　　其中，一筆石油生意，讓張寶全和朋友賺了5萬元錢，他分得1.5萬元錢，在當(dāng)上“萬元戶”就很牛的1980年代，這筆錢支持他到北京電影學(xué)院讀完了導(dǎo)演專業(yè)。
　　1992年畢業(yè)時(shí)，張寶全35歲，張寶全的老師謝飛，為籌拍《本命年》需70萬的“巨額”資金，到處找錢。想當(dāng)導(dǎo)演，對(duì)一個(gè)雙手空空的年輕人來說，幾乎不可能。
　　最初，張寶全想著要是能夠掙到50萬，然后，再回來當(dāng)電影導(dǎo)演，拍電影�！拔蚁�，老師拍部電影需要70萬，學(xué)生50萬應(yīng)該就夠了吧!”為了掙到這50萬，張寶全選擇了“下�！苯�(jīng)商。
　　當(dāng)時(shí)，時(shí)值鄧小平南巡講話之后，掀起改革開放的新一輪高潮，深圳、海南進(jìn)入創(chuàng)業(yè)熱潮中，人人爭(zhēng)當(dāng)個(gè)體戶，爭(zhēng)相下海經(jīng)商，一片繁榮景象。深圳、�？诘瘸鞘校蔀槭袌�(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋頭堡。
　　在這股全民熱潮中，張寶全南下第一站，先來到深圳。抬頭四望，他發(fā)現(xiàn)深圳并沒有想象中的那么多機(jī)會(huì)。他看見周圍的人都穿著皮鞋�？床坏綑C(jī)會(huì)的他，選擇離開。
　　轉(zhuǎn)頭，繼續(xù)往南，來到海南。
　　海南讓他感覺，身邊有很多人還“光著腳”，也有人穿著“草鞋”。這讓他很興奮。站在海南的土地上，他覺得，似乎到處都是機(jī)會(huì)。
　　張寶全到海南不久，1992年10月4日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，要在海南建立國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)――亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)，批準(zhǔn)設(shè)立了�？诒６悈^(qū)。炒賣地皮之風(fēng)一時(shí)興起。
　　當(dāng)時(shí)，工商銀行下屬的一家企業(yè)認(rèn)為張寶全善于管理和經(jīng)營(yíng)，就委托他辦一個(gè)二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)公司，然后要求他一起合作開發(fā)。張寶全花了一星期時(shí)間，全部給辦完。
　　起初的生意經(jīng)，非常簡(jiǎn)單――先找好買家，再利用銀行的資金，找到上游的土地，轉(zhuǎn)手賣出，風(fēng)險(xiǎn)很小。
　　張寶全說，那時(shí)他還是個(gè)“無名之輩”。他只聽聞過馮侖的故事，像老潘(潘石屹)、王石等著名地產(chǎn)商還沒有耳聞。
　　他注冊(cè)的安泰公司剛創(chuàng)立時(shí)，公司配套極其簡(jiǎn)陋，從總經(jīng)理到掃地的，就他一個(gè)人。全公司最昂貴的辦公設(shè)備是一個(gè)286電腦。
　　張寶全普通話不好，也不會(huì)打字，他用這臺(tái)電腦熬夜學(xué)拼音，自己打出來了公司里的第一份“紅頭文件”。
　　并沒有太多從商經(jīng)驗(yàn)的張寶全，牢記著經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中講的道理：“不要把所有的雞蛋放在一個(gè)籃子里!”在投資房地產(chǎn)生意時(shí)，他同時(shí)注意到大量的糧食和貨物進(jìn)出海南，便成立了一家海運(yùn)公司，買了一些二手船，開展另外一項(xiàng)生意：海運(yùn)。
　　后來的事實(shí)也證明，這個(gè)教條式的道理幫了他，在他房地產(chǎn)生意遇到經(jīng)營(yíng)困境時(shí)，海運(yùn)生意幫他分散了風(fēng)險(xiǎn)。生動(dòng)一課
　　從1992年底到1993年中旬，那半年時(shí)間，張寶全看著周圍的人，拿到一塊地，一天漲一個(gè)價(jià)，看著一個(gè)人從一無所有瞬間暴發(fā)，看著一個(gè)人怎么成為富翁。又看著那些人，掙的錢越來越多，拿地的膽量越來越大，最后落水，變成負(fù)翁。
　　1992年開始的經(jīng)濟(jì)熱潮由于缺乏有效的宏觀調(diào)控機(jī)制，到了1993年的下半年。已經(jīng)出現(xiàn)極度過熱的現(xiàn)象，信貸規(guī)模急劇膨脹，物價(jià)飛漲。
　　不過，目睹當(dāng)年海南的經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，對(duì)張寶全來說，卻非常重要。張寶全比喻說：“這就像在當(dāng)年部隊(duì)打仗一樣，打仗，解決的是生死問題；海南，解決的是經(jīng)營(yíng)問題。其實(shí)，經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)就是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)�！�
　　從海南“淘金”回來，凡事在做決定前，他常和公司員工講，“先不要告訴我你能掙多少錢。先告訴我有多大風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)，能不能平掉它，如果能，我才信你。”
　　在張寶全那里，海南的經(jīng)驗(yàn)，已變成他的一個(gè)潛意識(shí)。他說，其實(shí)，商人還有很多天生的東西去促進(jìn)創(chuàng)業(yè)，這點(diǎn)和藝術(shù)家相似，也都很敏感，似乎能預(yù)感到要發(fā)生什么。
　　當(dāng)年，為防止整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行失控，1993年6月24日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，采取緊縮政策，促使經(jīng)濟(jì)“軟著陸”。
　　經(jīng)濟(jì)整頓一開始，海南房地產(chǎn)熱浪就應(yīng)聲而落，數(shù)千家開發(fā)商卷款逃離，遺留下大量荒蕪的閑置建設(shè)用地和銷售不出的空置商品房，留下遍地的爛尾樓。
　　張寶全說：“如果不考慮清楚風(fēng)險(xiǎn)在哪里，就不要進(jìn)去，進(jìn)去，你怎么死都不知道�！睆垖毴�?yàn)楫?dāng)時(shí)并沒有很多錢，投資也非常謹(jǐn)慎。掙到一點(diǎn)錢，就趕緊收手，趕緊跑。即使別人能給他幾千畝地，他也沒有底氣去接。
　　這讓他在金融政策調(diào)控前，幸運(yùn)地從海南撤離出來。
　　從海南離開后，海南進(jìn)入經(jīng)濟(jì)的最低潮。這次目睹倒賣地皮的經(jīng)歷，對(duì)他觸動(dòng)很大。以至于后來，做很多事情，都表現(xiàn)得很保守，不敢冒進(jìn)。
　　保守的心態(tài)一直持續(xù)到現(xiàn)在，聽聞萬科等其他房地產(chǎn)公司都競(jìng)相上市時(shí)，張寶全固執(zhí)地不愿意輕易地將自己的公司上市。
　　張寶全說，如果公司上市，他每年就要去拿地，要做報(bào)表。比如北京，樓面價(jià)已經(jīng)到1.5萬元，把房蓋好，按樓面價(jià)100％投資回報(bào)，得賣4萬。當(dāng)一個(gè)房子賣4萬，一定會(huì)賣得很慢，要想賣到像白菜一樣，這個(gè)還需要5年時(shí)間，投資回報(bào)率也就在20％，利潤(rùn)率更低。期間，再經(jīng)歷金融、政策的風(fēng)險(xiǎn)，利潤(rùn)低，抗擊風(fēng)險(xiǎn)的能力就低。
　　“所以，為了上市而囤地打死他也不干。”不上市，靠什么?他說：“我能算得清三年，算不清五年，不知道五年之后干什么!”
　　因?yàn)樽鏊囆g(shù)，張寶全自認(rèn)為敏感度很超前。海南的見聞讓他變得更加敏感和謹(jǐn)慎。
　　有時(shí)候，他更傾向于保守，即使在面臨創(chuàng)新的時(shí)刻。他說，創(chuàng)新沒有數(shù)據(jù)，也沒有經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新是要對(duì)未來的趨勢(shì)和現(xiàn)實(shí)的經(jīng)驗(yàn)，在這兩者之間做出準(zhǔn)確的判斷。
　　當(dāng)然，機(jī)遇也很重要�！叭绻F(xiàn)在再讓我進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，就是給我兩個(gè)腦袋，我也很難成功�！�
　　保守和要有判斷力，這是參與第一輪海南“淘金”后，張寶全獲得的財(cái)富。
　　
　　回海南蓋房子
　　
　　經(jīng)歷了1992年的海南房地產(chǎn)熱潮后，張寶全一直關(guān)注著海南這塊讓他起家的“熱土”。2004年，張寶全在“今典花 園”、“蘋果社區(qū)”等住宅項(xiàng)目開發(fā)成功后，重新進(jìn)軍海南。
　　不過，這次張寶全去海南，不再是去炒地皮，他的思路發(fā)生了轉(zhuǎn)變，他要在重點(diǎn)旅游城市。做酒店式開發(fā)，三亞是他選擇的其中一個(gè)看好的旅游城市。
　　2004年，張寶全在三亞亞龍灣海岸線上開發(fā)了第一座五星級(jí)度假酒店，2005年投入運(yùn)營(yíng)，8個(gè)月后就實(shí)現(xiàn)盈利。
　　海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在發(fā)生著變化。2005年開始，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，2005年“國(guó)八條”，2006年“國(guó)六條”，海南省也建立廉租住房保障制度，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。曾經(jīng)元?dú)獯髠暮Ｄ戏康禺a(chǎn)市場(chǎng)，開始出現(xiàn)緩慢地恢復(fù)性增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資開始穩(wěn)步增長(zhǎng)。
　　張寶全當(dāng)時(shí)判斷，會(huì)展中心有著巨大的利潤(rùn)空間，而中國(guó)還沒有非常好的硬件設(shè)施來承載高級(jí)會(huì)展的需求。
　　海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐步回暖。2007年，張寶全從21家競(jìng)標(biāo)單位中脫穎而出，又拿下三亞海棠灣的一塊土地，開發(fā)中國(guó)第一座七星級(jí)酒店。
　　2008年初，張寶全聽說三亞灣的一塊用作五星級(jí)酒店開發(fā)的土地要出讓，再次拿下，用來建造五星級(jí)“股權(quán)式”酒店――三亞灣紅樹林度假酒店，客房總量超過5000間。
　　張寶全要建的“股權(quán)式”酒店模式，其核心思路是酒店每間客房具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，對(duì)外出售，再通過補(bǔ)充協(xié)議把業(yè)主的產(chǎn)權(quán)化為股權(quán)組合成一個(gè)大經(jīng)營(yíng)體，每位業(yè)主相當(dāng)于酒店原始股東，享受長(zhǎng)期分紅，同時(shí)享受全國(guó)紅樹林酒店體系交換入住等多項(xiàng)股東權(quán)益。
　　在這個(gè)創(chuàng)意生成時(shí)，誰也沒想到，張寶全“押寶”海南又押對(duì)了!
　　2010年1月4日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，要重點(diǎn)發(fā)展建設(shè)海南國(guó)際旅游島。今后，海南還將承辦更多的國(guó)際體育賽事，而三亞灣紅樹林酒店配建有可供國(guó)際體育賽事比賽的場(chǎng)館，是目前三亞唯一具有體育功能的配套建設(shè)的高檔酒店，可以承辦NBA籃球、國(guó)際網(wǎng)球、國(guó)際排球等大型國(guó)際體育賽事。
　　投資三亞灣，是張寶全當(dāng)時(shí)拿的最貴最大的一塊土地。
　　張寶全說，當(dāng)時(shí)，三亞灣這塊地是海南拍賣的最高價(jià)，有400多畝。因?yàn)檎袠?biāo)規(guī)定，這里只能做會(huì)展中心和酒店，它沒有配套住宅，拍賣時(shí)，拍賣不掉。
　　得知這塊地，張寶全果斷地拿下�！皬奈抑溃轿夷孟�，一個(gè)月不到�！睆垖毴氲氖牵顿Y會(huì)展中心和酒店，沒有人要，他偏偏要這個(gè)，而且酒店開發(fā)用地比住宅開發(fā)用地價(jià)位低很多。
　　2008年底，張寶全將其他地方的土地統(tǒng)統(tǒng)放棄，包括北京的，專心做紅樹林股權(quán)式酒店全國(guó)連鎖開發(fā)，經(jīng)營(yíng)酒店。
　　現(xiàn)在，張寶全率先搶占了海南五灣中的海棠灣、三亞灣、亞龍灣、清水灣，奠定了在海南發(fā)展的基礎(chǔ)。
　　他相信自己的商業(yè)模式，也相信海南。
　　海南新一輪的投資熱，會(huì)不會(huì)變成美國(guó)的拉斯維加斯，或者是成為下一個(gè)迪拜?
　　張寶全認(rèn)為，這一輪投資和1990年代的海南投資不一樣。當(dāng)年是炒地皮，沒有幾個(gè)人蓋房子，國(guó)家出臺(tái)政策整頓，資金鏈一斷，就完了。這一次將海南定為國(guó)際旅游島引發(fā)的投資，不存在多大的泡沫，只是透支了幾年的房?jī)r(jià)，因?yàn)檫@些房子搶占了稀缺資源�！安贿^，買我們房子的人，現(xiàn)在都賺了錢�！�
　　
　　張寶全自述
　　
　　好心的落水者
　　1992、1993年的時(shí)候，落水的人多了。我知道的，當(dāng)時(shí)，掙了兩三千萬的人，95％都完蛋了。
　　為什么呢?他們的錢不會(huì)閑在那里，都在地上。你想，他們能拿到兩三千萬，意味著他們的社會(huì)關(guān)系和能力很強(qiáng)。我那個(gè)時(shí)候可憐巴巴的，正因?yàn)檫@樣，你有壓力，不敢隨便拿地，甚至有幾千畝地給你，你拿不了，你沒有那個(gè)底氣。
　　其中有一個(gè)人就很慘，他就是開始倒賣一塊地掙了幾百萬，然后，又賺到了兩三千萬。賺錢以后，他就一回弄了幾千畝地。當(dāng)時(shí)，坐車都坐奔馳，我那個(gè)時(shí)候開一輛切諾基。我們的同事都坐公共汽車和摩托車，坐摩托車最便宜，一塊錢，貴一點(diǎn)的三塊錢。跑工商局啊。
　　然后，他的幾千畝地，市場(chǎng)價(jià)格在看漲，他想給老家做點(diǎn)好事，老家就囤積點(diǎn)錢，割了一塊地給人家。結(jié)果，沒想到割完不久，“咣”掉下來了�？h里的人找過來，又是公安又是檢察院的找過來�？h長(zhǎng)也跑來，想到海南沾點(diǎn)光，好不容易貸了兩千萬，那個(gè)錢不得了了，結(jié)果，也跟著他掉進(jìn)去了。一下掉進(jìn)去，錢沒有了。
　　這在那個(gè)縣城是不得了的。結(jié)果，好心變壞事。那人給人家抓起來，挨了很多打。

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