當?shù)禺a股在一波波反彈無望地下跌中被腰斬，有人在問，房地產價格會隨之大幅下滑嗎?關于樓市是否拐點已現(xiàn)的討論日益熱烈，被稱為調控房地產價格重要手段的物業(yè)稅再次浮出水面。物業(yè)稅真的要開征了嗎?
　　今年1月22日，在北京市的“兩會”上，北京市政協(xié)委員、地稅局局長王紀平透露，北京市已率先向國家稅務總局提交了物業(yè)稅“空轉實”的申請，最快今年6月份北京將開征物業(yè)稅。除北京外，多個城市向國家稅務總局和財政部遞交了物業(yè)稅“空轉實”的申請方案，認為已經具備物業(yè)稅“空轉實”的條件，再“空轉”下去已經沒有意義。物業(yè)稅實轉的傳聞愈演愈烈。
　　
　　仍處在模擬評稅試點階段
　　
　　物業(yè)稅也叫不動產稅，旨在將現(xiàn)行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅等等稅費合并，轉化為房產保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。2003年，中國已在6個省市進行物業(yè)稅空轉試點，所謂空轉，就是指虛擬意義上的資金循環(huán)，沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政、房產和土地管理等相關部門共同參與，采集數(shù)據(jù)，統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量，并進行評估和稅收統(tǒng)計，屬于開征前的理論研究階段。
　　從空轉試點開始，物業(yè)稅要開始征收的傳言便不脛而走。2007年10月，國家稅務總局宣布將物業(yè)稅“空轉”試點由北京、江蘇、深圳等6個省市擴大到河南、安徽、福建、大連等10個省市，目的非常明確，就是擴大數(shù)據(jù)采集及評估范圍，充分體現(xiàn)稅收公平、合理原則。業(yè)內人士認為這說明物業(yè)稅“空轉”幾年的試點成果得到國家有關部門肯定，開始向全國推，意味著2008年物業(yè)稅將由空轉實。
　　綜觀這幾年空轉的成果，一些諸如物業(yè)價值評估等類的技術難題已經得到突破性解決，創(chuàng)建了符合國情的評稅工作模式，開發(fā)了計算機批量評稅軟件。幾年的物業(yè)稅模擬試點評稅工作，也積累了不少經驗，但是顯然距離實轉還有一定距離。
　　
　　物業(yè)稅的空轉包括兩個環(huán)節(jié)，第一個環(huán)節(jié)是進行基礎數(shù)據(jù)的采集收錄，第二環(huán)節(jié)是評估房產的價值，作為征稅的依據(jù)，并隨著市場價值的變動不斷修正估值。目前物業(yè)稅的“空轉”還處于統(tǒng)計測算數(shù)據(jù)階段，而對房產價值的評估即評稅階段還需要有專門的評估機構負責。也就是說目前的試點工作尚處于初級階段的第一環(huán)節(jié)。
　　而“空轉”的關鍵點在于第二環(huán)節(jié)。評估需要對房地產的房齡、朝向、結構、建筑成本、坐落位置、附近公用設施等許多數(shù)據(jù)資料進行采集統(tǒng)計的數(shù)據(jù)做支撐，因為評估值將作為征稅的依據(jù)，所以必須準確，工作量極其龐大。物業(yè)稅開征前的準備工作尚在試行階段，“空轉”尚未完成，如何“實轉”?
　　針對“北京市最快將在今年6月份開征物業(yè)稅”一說，國稅總局辦公廳新聞中心主任牛新文隨后在媒體上表示，“是一件沒影兒的事”，“我國現(xiàn)階段，既沒有物業(yè)稅稅種，又沒有相關的法律支持，6月份征收物業(yè)稅從何談起?”牛新文說，所有做過物業(yè)稅“空轉實”試點的地區(qū)，都可以和北京一樣隨時向國稅總局提交類似的申請報告，但這并不意味著，物業(yè)稅的征收就進入實質性的操作階段。從試點到申請、到審批、到新政實施，究竟還要多長時間，現(xiàn)在還不好說。物業(yè)稅作為一種新稅種，須通過全國人大常委會立法確定。而根據(jù)《立法法》以及立法慣例，即使物業(yè)稅進入立法計劃，相關準備工作也需要兩年左右，物業(yè)稅立法工作尚未開始，尚不具備法律基礎。
　　從兩部局的工作要點看，物業(yè)稅改革顯然加大了步伐，物業(yè)稅試點范圍也明顯進一步擴大。但從其政策制定的本意看，物業(yè)稅改革尚處于模擬評稅試點這一初級階段。至此，和以往一樣，物業(yè)稅實轉的傳言再次止于傳言。
　　國家稅務總局有關負責人不久前在媒體上稱，因客觀環(huán)境所致，2008年物業(yè)稅不會開征。開征的大概時間在2010年～2015年間，這在稅務，總局內部已經達成共識。
　　
　　難解的結
　　
　　開征物業(yè)稅政策性比較強，它的復雜程度出乎很多人的想象。
　　一項調查顯示，遼寧、重慶、江蘇三地“空轉”試點分別出現(xiàn)民用房產尚未模擬評稅、未定由誰評估房產價值、房地產稅改革非常復雜等情況。中國地區(qū)間經濟發(fā)展差異大、房地產產權管理情況復雜，各地也很難采用統(tǒng)一的政策。各城市申報的方案也不統(tǒng)一，物業(yè)稅是否能分地區(qū)執(zhí)行?
　　含有水分的統(tǒng)計數(shù)字在中國一向廣為詬病，試點地區(qū)在操作真實的數(shù)據(jù)統(tǒng)計方面也遇到諸多問題。在征收工作流程上也不順暢，地方各部門無法進行房產信息共享、免稅范圍及減免幅度也不明確，在城鄉(xiāng)一體化情況下，是否對農村房產進行征稅等問題也未商定。
　　如果征收物業(yè)稅，一些諸如醫(yī)院、軍隊等非盈利單位持有的物業(yè)原則上也要征收，這個問題怎么解決，營利性和非營利性單位如何區(qū)分?
　　商業(yè)地產一向是投資性購房的熱點，而且物業(yè)價值比較好評估，價格風險較小，因此選擇先對商業(yè)地產開征物業(yè)稅。多數(shù)試點城市為避免評估困難，都準備只對商業(yè)地產征收物業(yè)稅。北京市提交的物業(yè)稅“空轉實”方案中也提出“只征商業(yè)地產”。所有參與物業(yè)稅政策制定的專家都傾向一種觀點：開征物業(yè)稅不能增加普通納稅人負擔。如果物業(yè)稅真的空轉實，只征商業(yè)地產屬于暫行辦法還是長期如此?
　　目前我國房地產業(yè)的整個行業(yè)鏈條中涉及了大量稅費，既有稅務機關在房地產取得、保有、轉讓環(huán)節(jié)征收的營業(yè)稅、城建稅、契稅、教育附加費、所得稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅等稅種；又有土地管理部門收取的土地出讓金等費用；還有房地產管理部門在房產登記、使用、經營交易、過戶以及日常管理等環(huán)節(jié)收取的各種費用。要想科學準確地測算現(xiàn)行房地產稅的稅收負擔比較困難，物業(yè)稅的實際稅負水平就難以確定。
　　從操作層面來看，物業(yè)稅開征時的房地產價值是由稅務部門來估值還是由社會中介組織來估值，也還有待確定。按照國際通行的做法，應該由社會中介組織來評估，但國內房地產資產評估行業(yè)近年來剛剛興起，目前還沒有很成熟的評估機構，具備資質的資產評估師也僅1萬人左右，根本無法完成眾多房產的價格評估。
　　一個比較麻煩的問題是，因為中國的土地制度不是私有制，中國房地產開發(fā)用地實行的是“批租制”，即在土地使用權屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限的土地使用權，而其大部分稅費，用地者須一次性支付�，F(xiàn)在中國的房產土地使用期限70年，房產所有者在購入房地產時，其房價中已經包含了土地批租期限內的幾乎全部的房地產稅費，即目前的買房人已經承擔了政府批租后高昂的房價，政府事實上是一次性收了70年的“物業(yè)稅”。
　　在規(guī)范的“物業(yè)稅”模式下，房地產業(yè)的稅收征收環(huán)節(jié)后移，購房價格會相對便宜，業(yè)主購房之后，每年再繳納相應的稅金。這樣一方面可以降低房價，另一方面還可以為地方政府提供連續(xù)、穩(wěn)定的稅源。但如果將 房地產開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費轉入物業(yè)稅，對所有的房地產一律按新稅法收稅，也就意味著對原來已經承擔了高額費用的買房者進行了重復計征。如何從土地批租制向“物業(yè)稅”模式轉變，有很多繁瑣的問題需要解決。
　　一個更棘手的問題是，土地出讓金如何歸屬。土地出讓金原本就是地方的小金庫，財權上移事權下移造成地方政府財政緊張已經是不爭的事實，土地出讓金是變相解決這一問題的辦法，所以這些年中央才對地方的賣地沖動睜一眼閉一眼。土地出讓金納人預算體系之后，地方政府已經頗有微詞。目前土地出讓金繳納制度要求開發(fā)商在一定期限內全額付清，如果再把土地出讓金與現(xiàn)行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業(yè)稅，把土地出讓金由一次性繳納分攤在物業(yè)稅當中，按年繳納，肯定會遭到地方政府的強烈反對，也會一定程度上導致地方政府城市建設資金吃緊。按照某些政府官員的話說：“每年收上來的物業(yè)稅，可能僅夠城市維護之用�！�
　　但如果把現(xiàn)行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業(yè)稅，把土地出讓金單列，繼續(xù)按照目前的模式征收，這就意味著70年的土地出讓金仍舊一次性轉嫁到購房者身上，人們最期待的物業(yè)稅對房價的調控作用，就成了空談。物業(yè)稅出臺的意義會大打折扣。
　　所有這些問題加在一起，使物業(yè)稅的實轉面臨著很多難以解開的結。
　　
　　永遠的利益
　　
　　對于物業(yè)稅實轉，中央、地方和專家的看法各不相同。技術難題的背后，是永遠的利益博弈。部門利益之爭，是物業(yè)稅方案出臺技術問題之外的最大難題。土地出讓金的歸屬問題折射的是央地矛盾，各種稅費的測算歸攏，又影響到不同部門之間的利益分配。物業(yè)稅開征絕非一個簡單的房地產領域的稅費合并過程，而直接決定著諸多現(xiàn)實狀況的變革。物業(yè)稅一旦開征，包括物業(yè)管理費、土地增值附加費、土地使用費等稅費項目必然會被整合，這也就意味著，一些與國土資源部、建設部相關的收費項目，會因物業(yè)稅的開征而宣告終結。
　　財政部財政科學研究所所長賈康認為，物業(yè)稅實轉總體的發(fā)展趨勢是漸進的，但是應該盡可能把漸進過程推快一點。這很大程度上代表了專家的主流看法。
　　在許多西方國家，物業(yè)稅是地方政府的主體稅種。在美國，整個房地產的財富占私人財富的55％，財產稅占縣一級政府收入的68％，市鎮(zhèn)政府收入的53％，學區(qū)政府收入的68％。而中國地方政府目前并沒有主體稅種，1995至2005年期間的財產稅收入占地方財政收入的比重平均僅為7.36％。
　　
　　賈康認為，如果物業(yè)稅能夠推出，在房地產保有環(huán)節(jié)，就會實現(xiàn)最基本的內外資并軌。這樣的機制對中國的意義非常重大，可以把目前地方政府短期行為的土地財政，改造成為長期行為的土地財政。
　　財稅方面專家多傾向于物業(yè)稅應該承擔房地產宏觀調控功能，一旦推出就要對全國過快上漲的房價起到抑制作用。這意味著土地出讓金不會單列出來。
　　目前一些城市在物業(yè)稅“空轉實”申報中十分積極，主要原因是物業(yè)稅是對固定資產持有環(huán)節(jié)征收，之前有說法是物業(yè)稅歸地方政府，這能給地方帶來巨大的財政收入。有人算過一筆賬，在北京，商業(yè)地產樓面面積保守估計在4萬平方米以上，保守估計每月也可增加稅款4億元，一年就增加稅款50億元以上。上海市房價升值更高，原來每平方米千元的商業(yè)物業(yè)如今已經上漲到每平方米二三萬元。按照物業(yè)評估值征收1％的話，上海市財政收入將增加上百1億元。
　　公開的報道認為，北京市申報物業(yè)稅“空轉實”主要出于三個方面原因：一是完善目前稅制，相應國家稅務總局推出物業(yè)稅的工作；二是開辟新的地方稅源，優(yōu)化北京市稅收結構；三是增強稅收參與房地產宏觀調控的功能，以區(qū)別性物業(yè)稅來調節(jié)購房需求。但如果土地出讓金納入物業(yè)稅體系，恐怕其它房地產開發(fā)不夠發(fā)達，也沒有那么多商業(yè)地產稅可以征收的地方政府不會像北京市政府那么積極地申請物業(yè)稅空轉實。
　　現(xiàn)在北京上海等一些大城市資金相對充分，流動性過剩嚴重，但中西部一些相對落后的地方仍然在想方設法吸引外來投資，即使從這個角度，物業(yè)稅轉實也肯定會遭到一些城市的反對。有業(yè)內人士稱，2006年財政部就曾跟6個試點省市一一商討2007年能否實轉，但遭到有的城市的反對，原因之一是他們擔心這會對吸引外來投資產生很大沖擊。有試點城市認為，如果他們實轉收了這筆物業(yè)稅，開發(fā)商都會跑到其他省市投資，損失會很大。一名地方財政官員說，對那些房地產市場本來就薄弱的城市來說，率先開征物業(yè)稅短期沖擊會很大。
　　物業(yè)稅歸中央還是歸地方或者中央和地方按比例收取，并沒有最后明確。如果主要由省級以下的政府支配，如何平衡、協(xié)調中央和地方的利益分配，至今懸而未決。據(jù)悉，幾個主管部門仍對物業(yè)稅歸屬問題有較大分歧。各地物業(yè)稅“空轉實”方案的前提均是不增加納稅人負擔，都將采取降低流轉環(huán)節(jié)稅負的方式來平衡稅收。如果按照各地申報的物業(yè)稅“空轉實”方案，將是中央與地方財政收入的一次再分配。在各種利益的博弈中，物業(yè)稅像燃油稅一樣千呼萬喚不出來，恐怕是意料之中的。

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