資金鏈并不緊張，依然供股融資150余億港元，股價(jià)旋即下挫―香港地產(chǎn)大佬新世界，此舉讓業(yè)界頗為驚訝。 　　 　　10月18日，新世界發(fā)展有限公司（00017.HK）及旗下新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司(00917.HK)同時(shí)公布供股集資計(jì)劃，以2供1、折讓逾三成的供股價(jià)，分別募集最多123.4億港元及43.5億港元。消息一出，兩股股價(jià)大幅下挫，新世界發(fā)展、新世界中國(guó)分別下跌17.56%、25%，以7.42港元、1.68港元收市，單日合計(jì)蒸發(fā)市值95.31億港元。
　　
　　供股消息讓市場(chǎng)意外，券商普遍認(rèn)為供股時(shí)機(jī)欠佳，會(huì)攤薄股權(quán)。里昂、美銀美林分別將其評(píng)級(jí)降至“沽售”、“中性”。據(jù)香港《文匯報(bào)》報(bào)道，新世界此刻供股可能給大股東鄭裕彤低價(jià)增持股份的機(jī)會(huì)，捍衛(wèi)控股權(quán)。
　　
　　然而新世界發(fā)展卻有另外一番解釋，“供股不會(huì)承擔(dān)沉重利息或額外債務(wù)，為籌集長(zhǎng)期股本資金之較可取方法”。
　　
　　市場(chǎng)用腳投票
　　
　　無(wú)任何資金缺乏的征兆，突然傳來(lái)新世界供股的消息，令市場(chǎng)倍感意外。
　　
　　10月18日早市之前，新世界發(fā)展公布，建議每?jī)晒晒┮还桑瑑r(jià)格為每股5.68港元，跟17日9港元的收市價(jià)相比，折讓約36.89%。發(fā)行19.9億-21.7億股，約占供股完成后經(jīng)擴(kuò)大已發(fā)行股本的33%，集資額在113.3億-123.36億港元。同時(shí)，新世界中國(guó)也同樣宣布以每持兩股可認(rèn)購(gòu)一股的方式，最多供股發(fā)行不超過(guò)29.17億股，最多集資43.5億港元。如此一來(lái)，在當(dāng)下市場(chǎng)行情尚未轉(zhuǎn)暖之際，新世界向市場(chǎng)抽水合計(jì)最少156億港元。
　　
　　包銷方面，新世界發(fā)展主要股東周大福、匯豐以及渣打作為包銷商，并將悉數(shù)包銷，周大福同意包銷未獲其他股東認(rèn)購(gòu)的首9000萬(wàn)股供股股份，匯豐及渣打最多分別包銷5.5億股，但新世界中國(guó)則獲大股東全數(shù)包銷。
　　
　　世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師向時(shí)代周報(bào)記者表示，房企融資一般采取發(fā)債、銀行貸款等形式，擴(kuò)股融資實(shí)屬少見(jiàn)，況且新世界是在淡市行情下。事實(shí)上，新世界此舉不僅融資方式“奇怪”，消息也來(lái)得突然。新世界發(fā)展的解釋是，集資所得將用作認(rèn)購(gòu)新世界中國(guó)地產(chǎn)供股股份、物業(yè)發(fā)展及一般營(yíng)運(yùn)資金；而新世界中國(guó)說(shuō)明資金將用于內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展及一般營(yíng)運(yùn)用途�！斑x擇供股是因?yàn)榭春弥懈劢?jīng)濟(jì)長(zhǎng)線向好，未來(lái)數(shù)月是吸納土地的好時(shí)機(jī)�！毙率澜缍�事總經(jīng)理鄭家純?nèi)缡窍蛳愀勖襟w表示。然而，上述解釋也未能讓投資者信服，兩股股價(jià)10月18日分別急跌17.56%及25.0%，大幅跑輸大市，而投資機(jī)構(gòu)紛紛給予負(fù)面評(píng)價(jià)。
　　
　　里昂認(rèn)為此舉破壞新世界價(jià)值，并指出其核心股東回報(bào)只有5.7%，低于同行15%-20%水平，大股東應(yīng)花精力提高回報(bào)，而非集資買資產(chǎn)，“新世界住宅土儲(chǔ)達(dá)1700萬(wàn)平方米，以每年銷售110萬(wàn)平方米計(jì)，足夠17年發(fā)展”。
　　
　　對(duì)于新世界中國(guó)的供股，康宏證券及資產(chǎn)管理董事黃敏碩認(rèn)為，新世界中國(guó)于內(nèi)地從事物業(yè)發(fā)展，受累于國(guó)家維持對(duì)樓房的調(diào)控力度，集團(tuán)旗下物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目仍籠罩陰霾。盡管新世界中國(guó)已預(yù)售47.59億元人民幣，可于本財(cái)政年度入賬，但未來(lái)銷售成疑，或會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌局面。預(yù)料內(nèi)房股短期仍會(huì)較為波動(dòng)，故暫也不宜過(guò)分憧憬。
　　
　　基于上述悲觀預(yù)期，機(jī)構(gòu)紛紛降低新世界發(fā)展目標(biāo)價(jià)�；ㄆ煦y行將該股目標(biāo)價(jià)由12.5港元降至10港元。美銀美林表示，計(jì)算入供股因素后，把新世界發(fā)展每股資產(chǎn)凈值預(yù)測(cè)降至18.3港元，每股盈利攤薄35%，目標(biāo)價(jià)從11.4港元調(diào)低至8.3港元。
　　
　　然而，也有少數(shù)機(jī)構(gòu)表示看好新世界未來(lái)發(fā)展。瑞銀表示，新世界發(fā)展未來(lái)12-18個(gè)月有約2000個(gè)單位推售，以折讓達(dá)37%供股，其實(shí)是一個(gè)極具吸引力的增持時(shí)機(jī)。維持對(duì)其買入評(píng)級(jí)，及目標(biāo)價(jià)17.6港元不變。
　　
　　低價(jià)供股捍衛(wèi)控股權(quán)
　　
　　為給予投資者更多信心，新世界各路人馬出言表態(tài)。
　　
　　新世界發(fā)展總經(jīng)理陳觀展解釋，集資跟中央年內(nèi)收緊銀根有關(guān)，即可在資金緊張時(shí)仍可增加土儲(chǔ)。而集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)歐德昌則指，現(xiàn)時(shí)內(nèi)地借貸艱難，加上發(fā)債成本高，向銀行借貸亦會(huì)推高負(fù)債比率，認(rèn)為供股無(wú)需支付利息，亦不屬于債項(xiàng)，對(duì)集團(tuán)未來(lái)發(fā)展最為有利。
　　
　　然而，現(xiàn)金流、負(fù)債率是新世界最不用擔(dān)心的。截至6月底，新世界發(fā)展擁有達(dá)239.71億港元現(xiàn)金，新世界中國(guó)亦擁106.4億港元。負(fù)債率方面，新世界發(fā)展只有26%，低于公司過(guò)往10年平均約35%的水平；而新世界中國(guó)的凈負(fù)債比率只有23%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及內(nèi)地眾房企70%、乃至100%的水平。
　　
　　資金鏈寬裕，還要選擇融資。有諸多融資方式，新世界偏偏選擇供股，恰逢市場(chǎng)淡市。正因?yàn)橛刑�多的疑�?wèn)，市場(chǎng)產(chǎn)生了“彤叔捍衛(wèi)股權(quán)”一說(shuō)。
　　
　　據(jù)香港聯(lián)交所數(shù)據(jù)，去年年底，新世界發(fā)展主席兼大股東鄭裕彤家族共持有周大福企業(yè)40.25%股份權(quán)，如今率先為本身份額供股�？岛妥C券董事徐志文表示，目前有對(duì)沖基金大手買入新世界系股份，所以新世界才會(huì)用心良苦宣布低價(jià)供股以捍衛(wèi)控股權(quán)�！巴瑫r(shí)，可以預(yù)見(jiàn)基金一會(huì)在市場(chǎng)掃入供股權(quán)，令供股權(quán)上市后有炒賣空間�！�
　　
　　有趣的是，香港各大房企大股東，都選擇40%左右為其持股量。李嘉誠(chéng)、郭氏家族分別持有長(zhǎng)實(shí)42.82%、新地42.56%的股份，而四叔（李兆基）于恒隆的持股則較高，為60.94%。
　　
　　上述四家港企之中，新世界大股東股權(quán)占比已是最低，如今又逢對(duì)沖基金來(lái)襲。事實(shí)上，新世界發(fā)展于2005年之際，曾遭對(duì)沖基金TCI狙擊，大股東周大福當(dāng)時(shí)持股36.53%。如今，新世界發(fā)展的市值才300億港元左右，或會(huì)有狙擊手趁目前股價(jià)低殘掃貨。香港媒體揣測(cè)，新世界此刻供股，其實(shí)是變相讓鄭裕彤以一個(gè)極低的價(jià)錢增持股份，以防止新世界被狙擊成功。
　　
　　從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，大股東已明確表示會(huì)供股，而新世界近日股價(jià)走勢(shì)表明，不少小散戶不想供股，選擇套現(xiàn)。徐志文表明，可以預(yù)見(jiàn)，新世界股價(jià)仍會(huì)有波動(dòng)，不排除對(duì)沖基金會(huì)搶貨將供股權(quán)炒高。
　　
　　酒店業(yè)務(wù)多年虧損
　　
　　自10月24日起，新世界發(fā)展股份除權(quán)買賣，而供股權(quán)買賣日期介于11月10日-11月17日，供股股份派送日期為11月30日。意味著，鄭裕彤能否捍衛(wèi)控股權(quán)，未見(jiàn)分曉�？梢源_定的是，至少156億港元將進(jìn)入新世界體系。如何花這筆錢？新世界多處提及發(fā)展內(nèi)地市場(chǎng)業(yè)務(wù)，然而新世界中國(guó)作為新世界發(fā)展內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的旗艦，多年來(lái)表現(xiàn)差強(qiáng)人意。
　　
　　從廣州的福萊花園始，新世界中國(guó)已進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)20年。雖然布局城市已達(dá)21個(gè)，擁有物業(yè)面積為2810萬(wàn)平方米，更涉及住宅社區(qū)、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、度假村以及酒店等多種物業(yè)，但規(guī)模始終有限，盈利狀況也并不理想。每年內(nèi)地樓市銷售額排行榜上，新世界中國(guó)常常名落孫山，酒店業(yè)務(wù)，更是長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)。
　　
　　早早進(jìn)入內(nèi)地，直到2007財(cái)年，新世界中國(guó)的業(yè)績(jī)才突破50億港元，其中2003年還出現(xiàn)17.05億港元的巨額虧損。最近兩年，內(nèi)地一線城市住宅價(jià)格攀升，新世界中國(guó)的業(yè)績(jī)得以上升。2011財(cái)年，新世界中國(guó)物業(yè)銷售總額增加31%至133億元人民幣，但在眼下內(nèi)地“航母”房企醞釀的時(shí)機(jī)，100億元人民幣只是“皮毛”。在銷售面積，新世界中國(guó)卻下跌19%至106萬(wàn)平方米，反觀其競(jìng)爭(zhēng)者，均是價(jià)量齊升。
　　
　　“香港樓市已是幾個(gè)大佬之間的競(jìng)爭(zhēng)，內(nèi)地樓市有各路兵馬，競(jìng)爭(zhēng)更為激烈�！笔缆�(lián)王海斌向時(shí)代周報(bào)記者分析港企在內(nèi)地發(fā)展有限的原因在于，內(nèi)地市場(chǎng)更考驗(yàn)一個(gè)企業(yè)的人脈資源，這一點(diǎn)港企往往比不過(guò)內(nèi)地房企巨頭，在某一區(qū)域市場(chǎng)，甚至不及當(dāng)?shù)佚堫^開(kāi)發(fā)商。
　　
　　印象中，港企較內(nèi)地房企而言，更擅長(zhǎng)持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)，然新世界中國(guó)在此領(lǐng)域的盈利卻有所下滑。據(jù)財(cái)報(bào)，2011財(cái)年，新世界中國(guó)租賃服務(wù)利潤(rùn)為4.42億港元，同比下跌10%。主要原因在于北京新世界中心商場(chǎng)的租金率下跌，以及出售位于北京新世界中心的公寓及寫(xiě)字樓面積。在北京寫(xiě)字樓、公寓租金大漲之際，新世界中國(guó)將黃金地段的物業(yè)出售，實(shí)在讓人捉摸不透。
　　
　　此外，新世界中國(guó)在內(nèi)地的酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不僅規(guī)模停滯，經(jīng)營(yíng)更是多年虧損。據(jù)財(cái)報(bào)，2011財(cái)年，新世界中國(guó)在內(nèi)地有7間酒店，虧損5602萬(wàn)港元。自2008財(cái)年，酒店經(jīng)營(yíng)就處于虧損狀態(tài)，2009財(cái)年更是虧損高達(dá)1.23億港元�！熬频晷袠I(yè)需要長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)才能實(shí)現(xiàn)盈利，或要達(dá)到10年以上。但如果選擇和洲際等國(guó)際頂級(jí)品牌酒店合作，則易較快盈利，而港企往往喜歡打造自身品牌�！蓖鹾１笕缡窍驎r(shí)代周報(bào)記者表示。事實(shí)上，內(nèi)地房企諸如富力往往選擇與國(guó)際酒店巨頭合作。而新世界中國(guó)旗下酒店，大多數(shù)都是以“新世界”命名，如何在酒店經(jīng)營(yíng)上“去負(fù)為正”，新世界中國(guó)還有一大段路要走。

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