通過(guò)設(shè)立地產(chǎn)基金，并出售子公司股權(quán)，北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司（600246.SH，以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)通地產(chǎn)”)償?shù)?.7億元的“甜頭”。 　　 　　家底并不豐厚的萬(wàn)通地產(chǎn)，2011年立下“未來(lái)5年內(nèi)，商用物業(yè)的利潤(rùn)占總利潤(rùn)的30%”的鴻鵠之志。無(wú)奈由于實(shí)施緊縮貨幣政策，銀行、證券融資渠道被堵，商業(yè)地產(chǎn)又需要企業(yè)有充裕的資金做后盾。無(wú)奈之下，萬(wàn)通地產(chǎn)另辟蹊徑，“玩”起了“左手”設(shè)立基金，“右手”出賣股權(quán)的“金錢游戲”。
　　
　　不過(guò)也有分析師指出，如同地產(chǎn)信托、房企股票一樣，地產(chǎn)基金也有其風(fēng)險(xiǎn)，從長(zhǎng)期來(lái)看，用股權(quán)融資并不是一個(gè)明智的選擇。如此以來(lái)，萬(wàn)通地產(chǎn)能否化解其中風(fēng)險(xiǎn)，平衡其中利益呢？
　　
　　左手設(shè)基金右手賣股權(quán)
　　
　　嚴(yán)厲的調(diào)控政策令房企倍感融資來(lái)之不易，眾房企費(fèi)盡心思，在市場(chǎng)上“吆喝”著賣地的、賣項(xiàng)目的、賣股權(quán)的層出不窮，以期熬過(guò)寒冬。作為老牌房企，萬(wàn)通地產(chǎn)雙管齊下，“左手”設(shè)立地產(chǎn)基金，“右手”出賣公司股權(quán)。
　　
　　9月23日，萬(wàn)通地產(chǎn)發(fā)布公告，公司擬與華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司共同發(fā)起設(shè)立萬(wàn)通核心成長(zhǎng)股權(quán)投資基金，規(guī)模為3.726億元。其中，萬(wàn)通地產(chǎn)出資1860萬(wàn)元，作為有限合伙人加入基金；華潤(rùn)信托發(fā)行信托計(jì)劃募集資金3.5億元，作為有限合伙人加入基金。該信托的名稱為華潤(rùn)信托?萬(wàn)通城市商業(yè)中心基金項(xiàng)目資金信托計(jì)劃，規(guī)模為3.5億元，期限為3年。
　　
　　在設(shè)立地產(chǎn)基金不到1個(gè)月內(nèi)，萬(wàn)通地產(chǎn)就通過(guò)向基金公司出售子公司股權(quán)，獲得37227萬(wàn)元資金。10月14日晚間，萬(wàn)通地產(chǎn)公告，以28367萬(wàn)元的交易對(duì)價(jià)將其全資子公司北京萬(wàn)通時(shí)尚置業(yè)有限公司的49%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給深圳市萬(wàn)通核心成長(zhǎng)股權(quán)投資基金合伙企業(yè)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓的還有萬(wàn)通時(shí)尚8860萬(wàn)元的債權(quán)。根據(jù)公告，萬(wàn)通時(shí)尚目前正在經(jīng)營(yíng)北京萬(wàn)通中心D座項(xiàng)目。該項(xiàng)目為位于北京朝陽(yáng)區(qū)朝外大街的甲級(jí)寫字樓，占地面積1.63公頃，總建筑面積33萬(wàn)平方米。
　　
　　萬(wàn)通地產(chǎn)表示，本次交易完成后，公司可獲得資金37227萬(wàn)元，將有利于推進(jìn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展，有效拓展融資渠道。不過(guò)有媒體則質(zhì)疑，在這次交易中，一個(gè)是全資子公司，一個(gè)是控股50%的公司，經(jīng)過(guò)上述“左手倒右手”的游戲，萬(wàn)通地產(chǎn)以1860萬(wàn)元和250萬(wàn)元，總計(jì)2110萬(wàn)元最終換得37227萬(wàn)元資金。
　　
　　關(guān)聯(lián)交易之中是否有違規(guī)操作之舉尚且不論，地產(chǎn)基金似乎已成為開發(fā)商融資的“新寵”。 中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉向時(shí)代周報(bào)記者表示：“由于實(shí)施貨幣緊縮政策，銀行、證券融資渠道被暫時(shí)封閉，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道逐漸減少。”正因?yàn)榇�，房企成群結(jié)隊(duì)地涌向地產(chǎn)基金。9月初，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布與KKR成立地產(chǎn)基金，擬作為公司投資若干中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資平臺(tái)。此外，萬(wàn)科、金地、華潤(rùn)置地也已相繼設(shè)立了房地產(chǎn)基金。
　　
　　“萬(wàn)通地產(chǎn)通過(guò)股權(quán)融資，雖然投資資金的變現(xiàn)能力和樓市銷售狀況相關(guān)，但目前國(guó)內(nèi)樓市依然可以為地產(chǎn)基金帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)小。”韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，在投資收益比上，萬(wàn)通沒(méi)有損失過(guò)多的利潤(rùn)，反而通過(guò)股權(quán)融資達(dá)到了資金完整運(yùn)作目的。
　　
　　信托融資撬動(dòng)150億商業(yè)
　　
　　在目前樓市形勢(shì)、融資環(huán)境下，萬(wàn)通地產(chǎn)選擇成本更高的地產(chǎn)基金股權(quán)融資，來(lái)加碼商業(yè)地產(chǎn)，也屬無(wú)奈之舉，或者說(shuō)是順勢(shì)而為。
　　
　　多年來(lái)，萬(wàn)通地產(chǎn)作為老牌房企，名氣不小，項(xiàng)目卻不多。最近三年，其營(yíng)業(yè)收入分別是：2008年為48.4億元、2009年為24.6億元、35.6億元，發(fā)展規(guī)模一直上不去，家底也并不豐厚。2011年初，萬(wàn)通地產(chǎn)提出“轉(zhuǎn)型與增長(zhǎng)”。轉(zhuǎn)型的目標(biāo)是業(yè)務(wù)重心由住宅開發(fā)逐漸向商業(yè)開發(fā)傾斜，力爭(zhēng)未來(lái)5年內(nèi)，商用物業(yè)的收入占總收入的15%，利潤(rùn)占總利潤(rùn)的30%，投資持有物業(yè)占總資產(chǎn)的20%-30%。然而，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)并非住宅地產(chǎn)那么“輕松”，世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)王海斌向時(shí)代周報(bào)記者分析：“商業(yè)地產(chǎn)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大，要求企業(yè)有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力，雄厚的資金實(shí)力�！�
　　
　　然而，商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，如今眾房企爭(zhēng)先恐后地涌入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的潮流之中，晚行一步極有可能將己陷入被動(dòng)之境，目前資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)71.83%的萬(wàn)通地產(chǎn)更是不遺余力加入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大潮中。
　　
　　截至2011年4月份，目前萬(wàn)通地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中、在建及待建的投資型商用物業(yè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備已達(dá)到6個(gè)，分別是北京萬(wàn)通中心D座、北京CBD核心區(qū)Z3地塊、天津萬(wàn)通中心、杭州萬(wàn)通中心、天津泰達(dá)城R3地塊和上海虹橋地塊。規(guī)劃建筑面積高達(dá)113萬(wàn)平方米，至2015年，萬(wàn)通地產(chǎn)自持的營(yíng)業(yè)中投資級(jí)物業(yè)面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，持有物業(yè)估值超150億元。
　　
　　而在今年7月的北京CBD“最后的搶地大戰(zhàn)”中，萬(wàn)通地產(chǎn)聯(lián)合國(guó)壽投資控股有限公司、中國(guó)人壽資產(chǎn)管理有限公司以及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的北京萬(wàn)洋世紀(jì)創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司，聯(lián)合拿下北京CBD地塊中的Z13地塊，成為今年7月和去年12月，北京CBD搶地大戰(zhàn)，少有的兩次有所“宰獲”的企業(yè)之一。
　　
　　單憑自身家底，萬(wàn)通地產(chǎn)顯然無(wú)法撬動(dòng)這些商業(yè)項(xiàng)目�！叭f(wàn)通有別于傳統(tǒng)的開發(fā)模式是，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域把以往的拿地、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)分段去做�！比f(wàn)通地產(chǎn)總經(jīng)理云大俊表示，在拿地前夕，引入戰(zhàn)略伙伴，實(shí)現(xiàn)股權(quán)合作；在開發(fā)和建設(shè)階段，引入私募股權(quán)投資基金、銀團(tuán)貸款或信托資金；在持有經(jīng)營(yíng)階段，在租金和出租率穩(wěn)定后，通過(guò)各種金融產(chǎn)品，向包括保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)出售部分或全部權(quán)益。
　　
　　以上新的開發(fā)模式，顯然對(duì)管理者提出更高的要求，萬(wàn)通地產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)能否勝任，將由市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)。

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