10月18日，凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司（凱德商用）在香港聯(lián)交所正式掛牌上市。凱德商用公告稱，此次“第二上市”僅以介紹方式進(jìn)行，概不涉及任何新股發(fā)售或任何其他證券的公開發(fā)售，亦不會因此次上市而融資。
　　
　　“我們在香港上市的考量主要鑒于凱德商用于中國內(nèi)地的業(yè)務(wù)日益強大。在香港上市將在以下各方面促進(jìn)公司在中國內(nèi)地拓展業(yè)務(wù)，更有利于公司實現(xiàn)長期戰(zhàn)略目標(biāo)�！眲P德商用中國相關(guān)人士對時代周報記者表示。
　　
　　凱德商用總裁林明志接受采訪時亦坦言，中國內(nèi)地住宅地產(chǎn)市場的降溫措施，將使零售商業(yè)地產(chǎn)市場反映更加理性化的估值和價格，提供項目收購機會。
　　
　　對于蟄伏中國內(nèi)地市場17年的嘉德置地而言，資產(chǎn)裂變和資本細(xì)化的路徑越發(fā)清晰。為此，推崇“嘉德模式”的地產(chǎn)大腕不在少數(shù)：萬通集團董事局主席馮侖、世茂集團董事長許榮茂……
　　
　　究竟嘉德模式能給國內(nèi)開發(fā)商帶來怎樣的啟示？
　　
　　赴港上市貼近中國市場
　　
　　10月18日，凱德商用在香港聯(lián)交所正式掛牌上市。凱德商用公告稱，此次上市僅以介紹方式進(jìn)行，概不涉及任何新股發(fā)售或任何其他證券的公開發(fā)售，亦不會因此次上市而融資。
　　
　　凱德商用，是嘉德置地旗下的零售業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)公開資料，嘉德置地持有凱德商用65.48%的股權(quán)，而新加坡主權(quán)財富基金淡馬錫則持有嘉德置地近40%的股權(quán)。自2009年，凱德商用從嘉德置地分拆出來，在新加坡上市。后更名為凱德商用。此次赴港上市為“第二上市”。
　　
　　所謂“第二上市”，即不做售股安排而單純將其部分股份在香港市場掛牌，將一部分原有股東引入香港市場，使之與潛在投資人構(gòu)成二級市場交易。
　　
　　不過，業(yè)內(nèi)人士表示，凱德商用謀劃赴港上市已久，主要是因為凱德商用近一半的資產(chǎn)都在中國內(nèi)地，赴港上市更貼近中國內(nèi)地市場。
　　
　　目前，凱德商用在中國內(nèi)地的資產(chǎn)值目前約占公司總資產(chǎn)組合的42%，在35個大中城市擁有并管理總值近530億人民幣的55個商業(yè)地產(chǎn)項目，總建筑面積超過450萬平方米。
　　
　　4月19日，凱德商用更是宣布，3-5年內(nèi)，其在中國的購物中心將由現(xiàn)在的55家增至100家，相應(yīng)資產(chǎn)值達(dá)至160億美元，按當(dāng)前匯率折算，逾1020億元。
　　
　　“到香港作第二上市，希望擴展投資者基礎(chǔ)，提升公司形象，吸引香港的投資者，以加速于中國內(nèi)地的發(fā)展。”這是嘉德置地總裁廖文良對本次凱德商用赴港作第二上市的評價。
　　
　　但是，凱德商用的中國淵源卻遠(yuǎn)比我們想象的來得低調(diào)。
　　
　　凱德商用的中國路徑可以追溯回2004年。彼時，凱德商用產(chǎn)業(yè)與深國投（現(xiàn)華潤深國投）合作，9.98億元收購了6家以沃爾瑪為主力店的購物中心，以51：49的比例運營管理，直到2009年分道揚鑣。
　　
　　目前，凱德商用在中國開發(fā)的商場主要冠以“嘉信茂廣場”、“嘉茂購物中心”和“來福士廣場”三個品牌，其中“嘉信茂廣場”都是與深圳國際信托投資有限責(zé)任公司合作開發(fā)及后期招商，以沃爾瑪為主力店，其獨立運作的來福士廣場，已經(jīng)成了多個城市的地標(biāo)性商業(yè)建筑。
　　
　　打通在香港融資渠道
　　
　　目前，凱德商用赴港上市已經(jīng)贏得美國投資者、中投、新加坡主權(quán)基金、中東主權(quán)基金、恒地主席李兆基及長實主席李嘉誠等入股的興趣。
　　
　　為何一家商業(yè)地產(chǎn)公司的第二上市能夠引起如此大的關(guān)注呢？實際上，這與嘉德模式一貫的房地產(chǎn)與金融產(chǎn)品的細(xì)分配對不無關(guān)系。
　　
　　貝塔咨詢工作室合伙人杜麗虹曾就此研究，謂之為“資產(chǎn)類型的分解與投資人的匹配”。
　　
　　2006年，凱德商用已經(jīng)將中國的物業(yè)打包以REITs（房地產(chǎn)信托基金）的形式在新加坡完成上市，是為嘉茂中國信托（CapitaRetail China Trust，簡稱CRCT），是新加坡第一只專注于中國零售商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品。
　　
　　與此同時，凱德商用還成立了凱德商用產(chǎn)業(yè)中國發(fā)展基金和凱德商用產(chǎn)業(yè)中國孵化基金，前者專投于開發(fā)中國境內(nèi)的購物商場，后者用于收購可經(jīng)重新定位或資產(chǎn)提升來釋放其潛在優(yōu)質(zhì)收益的商用產(chǎn)業(yè)，最后將運營成熟的項目注入REITs，轉(zhuǎn)化為公眾投資。
　　
　　簡而言之就是，通過凱德商用中國發(fā)展基金以及凱德商用中國孵化基金進(jìn)行資產(chǎn)收購，再通過讓CRCT使用優(yōu)先認(rèn)購權(quán)的形式收購嘉德在內(nèi)地控股的商用物業(yè)。
　　
　　根據(jù)公開資料，凱德商用2010財年的稅后歸屬股東凈利潤總額是4.219億新元，在嘉德置地的凈利潤中占比21.7%。由此不難想象，資產(chǎn)類型分解的投資效用。
　　
　　“嘉德模式在中國比較成功。目前，據(jù)我了解，現(xiàn)在在中國資產(chǎn)總額近530億人民幣。商業(yè)地產(chǎn)作為主導(dǎo)。” 雅仕鉑（亞洲）有限公司總裁楊詠詩對時代周報記者表示道。
　　
　　她表示，嘉德有幾種融資模式，有部分是私募資金，還有REITS在馬來西亞和新加坡，尤其是，將細(xì)分不同類型的物業(yè)分而治之，也將同一類型物業(yè)為不同的風(fēng)險收益階段匹配不同的金融工具，因此有足夠資金來滾動發(fā)展。
　　
　　“尤其是商業(yè)地產(chǎn)是比較長期的戰(zhàn)略，需要比較長期的現(xiàn)金鏈來輔助和培育，嘉德置地很好地結(jié)合了地產(chǎn)和資金模式，是一個非常經(jīng)典的案例，對國內(nèi)開發(fā)商有很大的借鑒意義，但是，需要很系統(tǒng)地來操作。每一步都必須走得很踏實。我接觸比較多的內(nèi)地開發(fā)商并非很系統(tǒng)地考慮各方因素，只考慮目前的實力以及能力來進(jìn)入城市，至于以什么方式融資并沒有太多的選擇�！睏钤佋娧a充道。
　　
　　“凱德商用在香港第二次上市主要目的還是打通在香港的融資渠道”，戴德梁行策略研究顧問部董事黎慶文對此則表示，但并非國內(nèi)開發(fā)商可以借鑒，“新加坡的廉政，是世界上數(shù)一數(shù)二的，專業(yè)人士的專業(yè)操守非常高，信息透明化，所以才能適應(yīng)物業(yè)金融化如此復(fù)雜的操作�！�
　　
　　覆蓋整個商住產(chǎn)品線
　　
　　事實上，中國的地產(chǎn)三大君子，萬科、萬通和建業(yè)，都與嘉德置地有著千絲萬縷的關(guān)系：嘉德置地，是萬科商業(yè)地產(chǎn)的啟蒙合作伙伴；嘉德置地持有河南建業(yè)近三成股份，被稱為建業(yè)的老友；萬通集團董事局主席馮侖專注大萬通戰(zhàn)略發(fā)展，其目標(biāo)正是嘉德置地。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士總是習(xí)慣于將嘉德置地總裁廖文良和中糧集團董事長寧高寧作比較。
　　
　　這兩人總喜歡講述動聽的、發(fā)人深思的小故事。從寧高寧的《時間廊》、《寡婦錢》和貓虎論或廖文良的《洗菜機》以及周日下午寫電郵給員工講述各種淺顯易懂的小故事都可看出端倪。
　　
　　然而，兩人的相似之處，更多的還在于整合運營之道、資本騰挪之術(shù)，深諳市場經(jīng)濟下的全局合勢。
　　
　　事實上，對于分析員們而言，弄清嘉德置地遍及100多個城市的業(yè)務(wù)營收來源，評估嘉德置地所取得的收益，實在是令人頭痛的事情。嘉德置地的業(yè)務(wù)遍布20個國家、超過110座城市。不僅涉足住宅，也涉足辦公樓，還涉足購物中心和酒店。在嘉德置地旗下有6個信托基金和17個私募基金。僅在中國，就有10個。
　　
　　截至6月30日，嘉德置地集團總市值為1759.7億人民幣，是亞洲最大的房地產(chǎn)上市公司之一。不過，嘉德置地在中國卻遠(yuǎn)比我們想象的來得低調(diào)。直到2009年6月19日，即進(jìn)入中國的第15年，嘉德置地宣布成立嘉德中國常務(wù)委員會，將專攻房地產(chǎn)的凱德置地和專攻商業(yè)地產(chǎn)的凱德商用和打造服務(wù)公寓的雅詩閣中國正式整合到同一平臺，至今年新增加的致力于“平價商品房”的凱德惠居，可以說是覆蓋了整個完整的商住產(chǎn)品線。
　　
　　凱德置地甚至曾做出于中國A股上市的計劃，但迫于股市調(diào)整和樓市調(diào)控，不得不擱淺。即便如此，先行的凱德商用赴港上市，確實符合嘉德置地一貫“分而治之”的資本模式。
　　
　　凱德商用總裁林明志接受媒體采訪時表示，中國內(nèi)地住宅地產(chǎn)市場的降溫措施，將使零售商業(yè)地產(chǎn)市場反映更加理性化的估值和價格，提供項目收購機會。
　　
　　 “隨著可支配收入的增長以及城市化進(jìn)程的高速進(jìn)行，我們對中國零售業(yè)的發(fā)展充滿信心。我們很看好在中國的業(yè)務(wù)發(fā)展。同時，在此政策環(huán)境下，是有利于我們這樣長期發(fā)展的企業(yè)的。”凱德商用相關(guān)人士對時代周報記者表示道。
　　
　　她表示，凱德商用中國將通過建造兩種購物中心模式來拓展市場。其一是持續(xù)打造標(biāo)志性購物中心，例如北京來福士中心、上海的盧灣項目等；其二是繼續(xù)開發(fā)模塊化項目，即模塊化復(fù)制社區(qū)購物中心。

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