10月18日，凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司（凱德商用）在香港聯(lián)交所正式掛牌上市。凱德商用公告稱，此次“第二上市”僅以介紹方式進(jìn)行，概不涉及任何新股發(fā)售或任何其他證券的公開發(fā)售，亦不會(huì)因此次上市而融資。
　　
　　“我們?cè)谙愀凵鲜械目剂恐饕�鑒于凱德商用于中國(guó)內(nèi)地的業(yè)務(wù)日益強(qiáng)大。在香港上市將在以下各方面促進(jìn)公司在中國(guó)內(nèi)地拓展業(yè)務(wù)，更有利于公司實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)�！眲P德商用中國(guó)相關(guān)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
　　
　　凱德商用總裁林明志接受采訪時(shí)亦坦言，中國(guó)內(nèi)地住宅地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫措施，將使零售商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)反映更加理性化的估值和價(jià)格，提供項(xiàng)目收購(gòu)機(jī)會(huì)。
　　
　　對(duì)于蟄伏中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)17年的嘉德置地而言，資產(chǎn)裂變和資本細(xì)化的路徑越發(fā)清晰。為此，推崇“嘉德模式”的地產(chǎn)大腕不在少數(shù)：萬通集團(tuán)董事局主席馮侖、世茂集團(tuán)董事長(zhǎng)許榮茂……
　　
　　究竟嘉德模式能給國(guó)內(nèi)開發(fā)商帶來怎樣的啟示？
　　
　　赴港上市貼近中國(guó)市場(chǎng)
　　
　　10月18日，凱德商用在香港聯(lián)交所正式掛牌上市。凱德商用公告稱，此次上市僅以介紹方式進(jìn)行，概不涉及任何新股發(fā)售或任何其他證券的公開發(fā)售，亦不會(huì)因此次上市而融資。
　　
　　凱德商用，是嘉德置地旗下的零售業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)公開資料，嘉德置地持有凱德商用65.48%的股權(quán)，而新加坡主權(quán)財(cái)富基金淡馬錫則持有嘉德置地近40%的股權(quán)。自2009年，凱德商用從嘉德置地分拆出來，在新加坡上市。后更名為凱德商用。此次赴港上市為“第二上市”。
　　
　　所謂“第二上市”，即不做售股安排而單純將其部分股份在香港市場(chǎng)掛牌，將一部分原有股東引入香港市場(chǎng)，使之與潛在投資人構(gòu)成二級(jí)市場(chǎng)交易。
　　
　　不過，業(yè)內(nèi)人士表示，凱德商用謀劃赴港上市已久，主要是因?yàn)閯P德商用近一半的資產(chǎn)都在中國(guó)內(nèi)地，赴港上市更貼近中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)。
　　
　　目前，凱德商用在中國(guó)內(nèi)地的資產(chǎn)值目前約占公司總資產(chǎn)組合的42%，在35個(gè)大中城市擁有并管理總值近530億人民幣的55個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積超過450萬平方米。
　　
　　4月19日，凱德商用更是宣布，3-5年內(nèi)，其在中國(guó)的購(gòu)物中心將由現(xiàn)在的55家增至100家，相應(yīng)資產(chǎn)值達(dá)至160億美元，按當(dāng)前匯率折算，逾1020億元。
　　
　　“到香港作第二上市，希望擴(kuò)展投資者基礎(chǔ)，提升公司形象，吸引香港的投資者，以加速于中國(guó)內(nèi)地的發(fā)展�！边@是嘉德置地總裁廖文良對(duì)本次凱德商用赴港作第二上市的評(píng)價(jià)。
　　
　　但是，凱德商用的中國(guó)淵源卻遠(yuǎn)比我們想象的來得低調(diào)。
　　
　　凱德商用的中國(guó)路徑可以追溯回2004年。彼時(shí)，凱德商用產(chǎn)業(yè)與深國(guó)投（現(xiàn)華潤(rùn)深國(guó)投）合作，9.98億元收購(gòu)了6家以沃爾瑪為主力店的購(gòu)物中心，以51：49的比例運(yùn)營(yíng)管理，直到2009年分道揚(yáng)鑣。
　　
　　目前，凱德商用在中國(guó)開發(fā)的商場(chǎng)主要冠以“嘉信茂廣場(chǎng)”、“嘉茂購(gòu)物中心”和“來福士廣場(chǎng)”三個(gè)品牌，其中“嘉信茂廣場(chǎng)”都是與深圳國(guó)際信托投資有限責(zé)任公司合作開發(fā)及后期招商，以沃爾瑪為主力店，其獨(dú)立運(yùn)作的來福士廣場(chǎng)，已經(jīng)成了多個(gè)城市的地標(biāo)性商業(yè)建筑。
　　
　　打通在香港融資渠道
　　
　　目前，凱德商用赴港上市已經(jīng)贏得美國(guó)投資者、中投、新加坡主權(quán)基金、中東主權(quán)基金、恒地主席李兆基及長(zhǎng)實(shí)主席李嘉誠(chéng)等入股的興趣。
　　
　　為何一家商業(yè)地產(chǎn)公司的第二上市能夠引起如此大的關(guān)注呢？實(shí)際上，這與嘉德模式一貫的房地產(chǎn)與金融產(chǎn)品的細(xì)分配對(duì)不無關(guān)系。
　　
　　貝塔咨詢工作室合伙人杜麗虹曾就此研究，謂之為“資產(chǎn)類型的分解與投資人的匹配”。
　　
　　2006年，凱德商用已經(jīng)將中國(guó)的物業(yè)打包以REITs（房地產(chǎn)信托基金）的形式在新加坡完成上市，是為嘉茂中國(guó)信托（CapitaRetail China Trust，簡(jiǎn)稱CRCT），是新加坡第一只專注于中國(guó)零售商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品。
　　
　　與此同時(shí)，凱德商用還成立了凱德商用產(chǎn)業(yè)中國(guó)發(fā)展基金和凱德商用產(chǎn)業(yè)中國(guó)孵化基金，前者專投于開發(fā)中國(guó)境內(nèi)的購(gòu)物商場(chǎng)，后者用于收購(gòu)可經(jīng)重新定位或資產(chǎn)提升來釋放其潛在優(yōu)質(zhì)收益的商用產(chǎn)業(yè)，最后將運(yùn)營(yíng)成熟的項(xiàng)目注入REITs，轉(zhuǎn)化為公眾投資。
　　
　　簡(jiǎn)而言之就是，通過凱德商用中國(guó)發(fā)展基金以及凱德商用中國(guó)孵化基金進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)，再通過讓CRCT使用優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)的形式收購(gòu)嘉德在內(nèi)地控股的商用物業(yè)。
　　
　　根據(jù)公開資料，凱德商用2010財(cái)年的稅后歸屬股東凈利潤(rùn)總額是4.219億新元，在嘉德置地的凈利潤(rùn)中占比21.7%。由此不難想象，資產(chǎn)類型分解的投資效用。
　　
　　“嘉德模式在中國(guó)比較成功。目前，據(jù)我了解，現(xiàn)在在中國(guó)資產(chǎn)總額近530億人民幣。商業(yè)地產(chǎn)作為主導(dǎo)�！� 雅仕鉑（亞洲）有限公司總裁楊詠詩(shī)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示道。
　　
　　她表示，嘉德有幾種融資模式，有部分是私募資金，還有REITS在馬來西亞和新加坡，尤其是，將細(xì)分不同類型的物業(yè)分而治之，也將同一類型物業(yè)為不同的風(fēng)險(xiǎn)收益階段匹配不同的金融工具，因此有足夠資金來滾動(dòng)發(fā)展。
　　
　　“尤其是商業(yè)地產(chǎn)是比較長(zhǎng)期的戰(zhàn)略，需要比較長(zhǎng)期的現(xiàn)金鏈來輔助和培育，嘉德置地很好地結(jié)合了地產(chǎn)和資金模式，是一個(gè)非常經(jīng)典的案例，對(duì)國(guó)內(nèi)開發(fā)商有很大的借鑒意義，但是，需要很系統(tǒng)地來操作。每一步都必須走得很踏實(shí)。我接觸比較多的內(nèi)地開發(fā)商并非很系統(tǒng)地考慮各方因素，只考慮目前的實(shí)力以及能力來進(jìn)入城市，至于以什么方式融資并沒有太多的選擇�！睏钤佋�(shī)補(bǔ)充道。
　　
　　“凱德商用在香港第二次上市主要目的還是打通在香港的融資渠道”，戴德梁行策略研究顧問部董事黎慶文對(duì)此則表示，但并非國(guó)內(nèi)開發(fā)商可以借鑒，“新加坡的廉政，是世界上數(shù)一數(shù)二的，專業(yè)人士的專業(yè)操守非常高，信息透明化，所以才能適應(yīng)物業(yè)金融化如此復(fù)雜的操作。”
　　
　　覆蓋整個(gè)商住產(chǎn)品線
　　
　　事實(shí)上，中國(guó)的地產(chǎn)三大君子，萬科、萬通和建業(yè)，都與嘉德置地有著千絲萬縷的關(guān)系：嘉德置地，是萬科商業(yè)地產(chǎn)的啟蒙合作伙伴；嘉德置地持有河南建業(yè)近三成股份，被稱為建業(yè)的老友；萬通集團(tuán)董事局主席馮侖專注大萬通戰(zhàn)略發(fā)展，其目標(biāo)正是嘉德置地。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士總是習(xí)慣于將嘉德置地總裁廖文良和中糧集團(tuán)董事長(zhǎng)寧高寧作比較。
　　
　　這兩人總喜歡講述動(dòng)聽的、發(fā)人深思的小故事。從寧高寧的《時(shí)間廊》、《寡婦錢》和貓虎論或廖文良的《洗菜機(jī)》以及周日下午寫電郵給員工講述各種淺顯易懂的小故事都可看出端倪。
　　
　　然而，兩人的相似之處，更多的還在于整合運(yùn)營(yíng)之道、資本騰挪之術(shù)，深諳市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的全局合勢(shì)。
　　
　　事實(shí)上，對(duì)于分析員們而言，弄清嘉德置地遍及100多個(gè)城市的業(yè)務(wù)營(yíng)收來源，評(píng)估嘉德置地所取得的收益，實(shí)在是令人頭痛的事情。嘉德置地的業(yè)務(wù)遍布20個(gè)國(guó)家、超過110座城市。不僅涉足住宅，也涉足辦公樓，還涉足購(gòu)物中心和酒店。在嘉德置地旗下有6個(gè)信托基金和17個(gè)私募基金。僅在中國(guó)，就有10個(gè)。
　　
　　截至6月30日，嘉德置地集團(tuán)總市值為1759.7億人民幣，是亞洲最大的房地產(chǎn)上市公司之一。不過，嘉德置地在中國(guó)卻遠(yuǎn)比我們想象的來得低調(diào)。直到2009年6月19日，即進(jìn)入中國(guó)的第15年，嘉德置地宣布成立嘉德中國(guó)常務(wù)委員會(huì)，將專攻房地產(chǎn)的凱德置地和專攻商業(yè)地產(chǎn)的凱德商用和打造服務(wù)公寓的雅詩(shī)閣中國(guó)正式整合到同一平臺(tái)，至今年新增加的致力于“平價(jià)商品房”的凱德惠居，可以說是覆蓋了整個(gè)完整的商住產(chǎn)品線。
　　
　　凱德置地甚至曾做出于中國(guó)A股上市的計(jì)劃，但迫于股市調(diào)整和樓市調(diào)控，不得不擱淺。即便如此，先行的凱德商用赴港上市，確實(shí)符合嘉德置地一貫“分而治之”的資本模式。
　　
　　凱德商用總裁林明志接受媒體采訪時(shí)表示，中國(guó)內(nèi)地住宅地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫措施，將使零售商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)反映更加理性化的估值和價(jià)格，提供項(xiàng)目收購(gòu)機(jī)會(huì)。
　　
　　 “隨著可支配收入的增長(zhǎng)以及城市化進(jìn)程的高速進(jìn)行，我們對(duì)中國(guó)零售業(yè)的發(fā)展充滿信心。我們很看好在中國(guó)的業(yè)務(wù)發(fā)展。同時(shí)，在此政策環(huán)境下，是有利于我們這樣長(zhǎng)期發(fā)展的企業(yè)的�！眲P德商用相關(guān)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示道。
　　
　　她表示，凱德商用中國(guó)將通過建造兩種購(gòu)物中心模式來拓展市場(chǎng)。其一是持續(xù)打造標(biāo)志性購(gòu)物中心，例如北京來福士中心、上海的盧灣項(xiàng)目等；其二是繼續(xù)開發(fā)模塊化項(xiàng)目，即模塊化復(fù)制社區(qū)購(gòu)物中心。

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