看清大勢，理念先行 　　嚴控招租，讓利租戶 　　知識產(chǎn)權保護 　　居民入股，政府支持 　　 　　吳梅森將田子坊的成功歸結為：“看清了大勢；理念、策劃先行；招租對象相當明確，招什么、不招什么，嚴格控制；還有就是一定要少投入，這樣資金回報的壓力就沒那么大，就可以讓利給租戶；進行知識產(chǎn)權保護，對于園區(qū)內(nèi)原創(chuàng)產(chǎn)品進行有力保護；下一步，跟政府和居民在籌劃居民入股的事，把大家的利益捆綁在一起……”
　　在采訪過程中，感覺田子坊很注重“虛實結合”，政策吃得透、戰(zhàn)略定位準確不說，還有很多相應的戰(zhàn)術，玩得很細，算得很精，不斷地在發(fā)展中解決問題，吳梅森說起來頭頭是道，記者聽起來更是津津有味，之前也采訪了不少創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，要么太“虛”，不知道自己在干什么，要么太“實”，就是簡單的租金回報、稅收優(yōu)惠，很乏味，找不出亮點、興奮點，而田子坊一路都讓記者高度興奮，很多時候記者的問題剛開了個頭，吳梅森就沿著思路講下去了。讓你不得不感慨：這就是實實在在一手一腳做出來的田子坊，這就是熱鬧的喧囂的世界的卻又上海的成功的田子坊。
　　
　　秘籍一：“別人沒看清的我看清了”
　　
　　“老廠房不要拆，居民區(qū)的特色建筑可以保留，像國外那樣，把旅游、休閑、產(chǎn)業(yè)集群放在一起。吸引老外過來，這才是真正的國際化”，吳梅森說，這個大勢他看清了，在簡單粗暴的推倒重建中，城市失去了特色，上海成了紐約、東京。任何一個國際大都市，就不是上海了，“民族的才是世界的”，上海國際化道路似乎不該這么走。而且，在大拆大建中，各方利益搏弈、矛盾激化，受傷的永遠是老百姓，他們成了城市邊緣人，而高檔住宅、各種Mall在中心地帶的“扎根”，令城市空心化，失去了產(chǎn)業(yè)基礎……在吳梅森看來，國家肯定要調(diào)整這種開發(fā)模式，有了國外的成功經(jīng)驗支撐，自己完全可以先行一步，順勢而為。
　　
　　秘籍二：
　　“理念決定創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成敗，不是錢的問題”
　　
　　“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)不冒煙、不污染、能耗少、附加值高，這些特點正好符合城市中心地帶的產(chǎn)業(yè)布局要求，很像現(xiàn)代服務業(yè)，但似乎又有點高于服務業(yè)，反正我們不是搞研究的，概念的東西爭來爭去沒有意義，但觀念的東西一定要弄清，那就是發(fā)展這種產(chǎn)業(yè)會帶來什么好處，什么能做，什么不能做，怎么做，當時我們請的策劃團隊就給了我們非常好的理念，用創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)盤活舊廠房、舊民居，經(jīng)營者、從業(yè)者大多屬于個體創(chuàng)作型選手，他們進來，可以住，也可以開店，‘居改非’，綜合用房，這在上海好像是首創(chuàng)。”吳梅森反復強調(diào)理念、策劃，不拆不建不搞房地產(chǎn)開發(fā)、選擇創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、居改非、讓居民得利、吸引老外……這些都是戰(zhàn)略定位問題，這些明晰了，下面的事才好辦。
　　“千萬別用資本運作的方式玩創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，要給足夠的空間，讓靈感滋生，而不是用金錢澆滅他們。”吳梅森很詩意地表達他對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的建議。目前，田子坊已形成了“創(chuàng)作一周邊加工一出口”良性循環(huán)的產(chǎn)業(yè)鏈。
　　“桑瀾圍巾”作為田子坊內(nèi)的注冊品牌，現(xiàn)已發(fā)展到+多家。設計、生產(chǎn)、銷售一體化。
　　
　　秘籍三：“招租條例很細，業(yè)態(tài)規(guī)劃很清，招女性、招老外”
　　
　　田子坊管委會有一整套明晰的招租條例，招什么樣的企業(yè)進來，進來后有什么要求，比如晚上10點要關門，不能影響居民生活等等，非常細。業(yè)態(tài)規(guī)劃很明確：以服裝設計、時尚產(chǎn)業(yè)為主業(yè)，各類藝術工作室、畫廊、工藝品店、古玩收藏店等為輔。餐飲等作為相關配套服務得以進駐，但一定要控制其進駐比例，一般在20％以下，目前進駐的咖啡廳、特色餐廳大約45家，理發(fā)店、實體工廠不給進。
　　吳梅森說起招租就非常有趣，甚至有些“古靈精怪”�！罢f實話，我們當初就奔著老外去的，他們喜歡純東方的、純上海的。我說了，我們的策劃團隊都是老外，他們非常清楚外國人要什么，我覺得老外天生就是玩創(chuàng)意的，有那個基因。開始就是策劃團隊以朋友、熟人的身份招他們進來的，大家感覺很好，就口耳相傳了。像日本人喜歡扎堆，我們就按照這個目標人群的需求，進行‘團體推廣’，首批就招到了18家日本人進來，因為他們國家有些建房、投資抵稅的政策，所以他們很樂意扎堆進來�！蹦壳埃�田子坊已有26個國家的人在此經(jīng)營，各國國旗飄揚，很有些世界大同的意味。
　　吳梅森的另一個招租殺手锏是“招女性，特別是海歸女性”。他對女性評價相當高：守規(guī)矩、講信用、有耐性、流動率小，懂得細水長流地經(jīng)營，對于田子坊來說，還是一道美麗的風景。目前，田子坊70％是女性經(jīng)營者，流動率不超過7％，非常穩(wěn)定，她們還自發(fā)地成立了“女企業(yè)家聯(lián)盟”�！八齻冞M來了，老外更愿意來了”，吳很直白，“更好玩的是，不少女性進來田子坊，就是為了‘找對象’，因為這里老外扎堆，而且她們覺得在田子坊經(jīng)營一個店。是身份的象征，相當于‘美國護照’，有容貌有事業(yè)有品位，這樣的女人誰不喜歡啊，呵呵�！眳敲飞�笑道，“招租是一門學問，物以類聚、人以群分，對于我們來說，最重要的是通過招租對象的界定，營造一種空間氛圍，形成一個人脈鏈條，只有這樣，這個場才旺得起來，而不是只盯著錢，不加把關，什么人都讓進來。比如對于江浙做生意的我們就很謹慎，他們一般都是拖兒帶女的，跟整個環(huán)境不搭調(diào)，即使再有錢，也不讓進……”
　　吳梅森對那些天天啃著方便面、生活得烏煙瘴氣、動不動就罵娘的“窮畫家”非常反感，堅決不讓這群人進來，他覺得他們是另類，不是主流，不會經(jīng)營自己、更不會經(jīng)營公司，不解決就業(yè)、不產(chǎn)生稅收、不進行正面引導，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)需要智慧、靈感，但更需要有效經(jīng)營，畫家是“自顧移民”，產(chǎn)業(yè)少管，自顧發(fā)展。
　　
　　秘籍四：“一定少投錢，讓利租戶，把錢花在軟什投入、品牌經(jīng)營上”
　　
　　吳梅森一直強調(diào)這個項目他沒投什么錢，所以就不會急著要回報。讓利給租戶。同比一些創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，田子坊的租金算是便宜的。當初，吳以0.8元，平/天的價格拿下了近5000平方米的舊廠房，花了很少的錢修葺了一下，目前租金已漲到4～5元，平/天，這樣的回報讓吳梅森很滿意�！叭绻�當初投了很多錢在硬件改造上，不僅破壞了原生態(tài)，而且肯定會把這塊投入轉嫁到租戶身上。”
　　在吳梅森看來，作為投資人，投資創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，更多地該在軟件投入上下功夫。比方說他們從2004年開始與政府、專家一道舉辦“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)論壇”，成立“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”，籌劃“石庫門博物館”等等跟文化、產(chǎn)業(yè)相關的活動，做推手的角色，站在產(chǎn)業(yè)的高度，進行品牌經(jīng)營，田子坊的品牌響了，對于政府、投資人、商家、居民來說才是最大的利好。“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)說歸其就是文化的事情，一定要用腦子玩文化，不要總是盯著資本、設施這些硬件”，吳梅森說道。
　　
　　秘籍五：“LV　A貨，再多錢也不讓進，大假不要僅靠政府，還要從基層、源頭上遏制”
　　
　　創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)最核心的價值在于“原創(chuàng)”，因此知識產(chǎn)權保護對于業(yè)主來說至關重要。“中國現(xiàn)在做高端產(chǎn)業(yè)最大的風險和成本就在于知識產(chǎn)權保護不到位，到處山寨，打假成本又高。山寨形成了產(chǎn)業(yè)鏈，一時半會兒難一刀切地取締，所以完全指望政府來做這件事，不現(xiàn)實。我們作為田子坊的經(jīng)營者，就要從租戶這個源頭上控制假冒。比方說，做LV A貨的店鋪想進來，給多少租金我們都不租。而且一旦發(fā)現(xiàn)了里面的店鋪仿別人的。就漲租金，勸他們離開。甚至主動打電話給工商局舉報、罰款、清場。我們在招租條例中就把知識產(chǎn)權保護的事說得清清楚楚，絕對是從源頭上控制。”據(jù)吳梅森說，他們已經(jīng)成立了“知識產(chǎn)權保護聯(lián)盟”，得到了知識產(chǎn)權局的認可。丹麥商家沈翠娜的設計被其他商家仿冒后，仿冒者被請出了田子坊商圈。
　　
　　秘籍六：“政府火投+企業(yè)中投+居民小投，利益擱綁”
　　
　　田子坊現(xiàn)在已由政府接手，政府、企業(yè)、居民一起來打造。政府現(xiàn)在已經(jīng)投了5000萬元進行硬件改造，還有每年幾千萬的品牌推廣。而對于進駐的創(chuàng)意企業(yè)的租金、稅收優(yōu)惠政策、知識產(chǎn)權保護政策等等，政府都在“軟硬兼施”地投入。目前，上海專門成立了“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聯(lián)席會議”，由市委副書記任組長，副組長包括市經(jīng)委、宣傳部的領導。拿出城市中心地帶幾百萬平米做創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，盤活舊廠房，而不是“賣地”。每年搞創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)論壇，搞創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)周，進行創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)授牌、企業(yè)認定等等，政府的支持力度非常重要。
　　聽吳梅森說，對于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的投入，上海采取的是“政府大投+企業(yè)中投+居民小投”的模式，大家利益捆綁在一起。像田子坊，居民不僅收租，還可以八股創(chuàng)意企業(yè)，由政府擔保，跟政府簽合同，“租金+分紅”對于居民來說還是很有誘惑力的。這樣一來也減少了房東與商戶的矛盾，居民也成了投資人。

相關熱詞搜索：秘籍 成功 田子坊 田子坊成功秘籍 成功秘籍 成功的秘籍