中國的房價(jià)為什么只漲不跌?這個(gè)規(guī)律真的來自于建筑成本和地價(jià)的不斷上漲嗎?有一天晚上,開典當(dāng)行的同學(xué)李四,酒后說出了一個(gè)秘密。 　　我問李四:“你買了多少套房子,多少間鋪面?”“房子22套,鋪面12間�！崩钏撵乓�地答道。
　　“那你花了多少錢呢?”李四雖然是千萬級(jí)的富翁,但他也不至于能把上千萬的錢壓在固定資產(chǎn)上吧?我心中默算了一下,非常懷疑。
　　“現(xiàn)在買房子,傻瓜才掏錢!虧你還是個(gè)生意人!”李四鄙視地看著我。
　　李四的話,簡直令人振聾發(fā)聵,使我目瞪口呆。我連忙虛心請教。于是,李四就對我說出一番匪夷所思、驚世駭俗的話來……
　　
　　買房不用自己掏錢
　　
　　李四的典當(dāng)生意完全是靠錢生錢。第一次買房時(shí),雖然他有能力一次性付清全款,但他還是不愿意那么多的現(xiàn)金被房子壓死。那時(shí),正流行“零首付”,于是,李四一分錢沒花,貸款18萬元買了房(貸款a期限為一年)。
　　一年期滿,要還房款和利息了。也不知道是李四幸運(yùn)還是倒霉!那時(shí),他的資金被一筆業(yè)務(wù)占用了。為了業(yè)務(wù),他還不起房款不說,還得另外新增貸款。迫不得已,李四找到老關(guān)系――銀行的信貸部經(jīng)理勾兌。當(dāng)李四吞吞吐吐地把“延期還房款并另外新增貸款”的要求說出來后,沒想到,信貸經(jīng)理卻詭秘地一笑,非常爽快地答應(yīng)了。
　　信貸經(jīng)理給李四出的主意很簡單:讓李四的老婆,以兩倍的價(jià)格,貸款買李四的房子,貸款期限也是一年。
　　李四說:“很快,我反應(yīng)過來。于是,我對信貸經(jīng)理會(huì)心地一笑……”
　　“兩倍的貸款,那就是兩倍的利息啊!他這不是變著法兒地剝削你嗎?”我還沒有反應(yīng)過來,“如果到時(shí),你不還款呢?”
　　“被銀行收房,沒有什么大不了的!”李四很鎮(zhèn)定,“關(guān)鍵是除去稅費(fèi)后,我還憑空白得了17萬元。不,這17萬元我可不能一個(gè)人得,我至少要分給他5萬元�！边@就是李四第一次買房的經(jīng)歷。
　　李四后來的買房經(jīng)歷都與此類似,也就是堅(jiān)決不掏一分錢,全部用銀行的貸款買房子;然后,如果遇見不明真相的投資者買房,那就高價(jià)賣給他;如果一直沒有投資者買房,那就不斷地把自己的房子加價(jià)轉(zhuǎn)貸給自己,不斷地用銀行的錢來還銀行的債。
　　并且,李四是開典當(dāng)行的,與銀行的關(guān)系是一般人無法比的。一般老百姓買房,大都選擇20年按揭,而李四買房從來都是只貸款一年,到期了才還本金和利息。這樣操作,不用交月供。而貸款到期后,李四只需做做“紙面文章”轉(zhuǎn)貸款一下。實(shí)際上,李四一分錢也不用掏�；闹嚨摹敖鹑谟螒颉�!
　　李四的經(jīng)歷讓我感到匪夷所思,我堅(jiān)決不信這種事兒普遍存在,頂多是交到了童話般的好運(yùn)。李四大大不滿:“兄弟!我是看你人對,才給你講這些掏心窩的話。你怎么可以不相信我呢?你知道王二麻子是怎么發(fā)家的嗎?”
　　王二麻子是我的另外一個(gè)同學(xué),現(xiàn)在是開發(fā)房地產(chǎn)的億萬級(jí)富翁。
　　
　　王二麻子的故事
　　
　　想當(dāng)年,王二麻子那個(gè)落魄啊!就連他注冊公司的注冊資金,也是李四臨時(shí)拆借給他的。如今,別看王二麻子表面風(fēng)光,他拿地的錢,是從銀行貸的款;建房子的錢,是建筑商墊資的�？傊�,他就是一個(gè)“空手道”。
　　房子建好后,王二麻子在正式開盤前,通常要舉行一個(gè)“內(nèi)部認(rèn)購會(huì)”。這個(gè)內(nèi)部認(rèn)購,其實(shí)就是王二麻子召集公司內(nèi)部員工和一些像李四這樣的、相熟的炒房客(或者干脆是一些從招聘會(huì)上收集的、應(yīng)聘者的“身份證復(fù)印件”),以這些人的名義來買房子,全部用銀行貸款來買。這,就是所謂的“開發(fā)商囤房”。
　　并且,此次交易上報(bào)給銀行的交易價(jià),必須比實(shí)際的內(nèi)部交易價(jià)提高30%。為什么?因?yàn)橘J款買房要首付二成啊!舉個(gè)例子,如果你想收回100萬元,那你就必須以130萬元的房價(jià)向銀行貸款。這樣,銀行給你的錢就是:130萬×0.8=104萬;你實(shí)際裝進(jìn)口袋的錢就是:104萬-4萬(給相關(guān)銀行人員的“好處費(fèi)”)=100萬。
　　就這樣,通過開盤前的內(nèi)部認(rèn)購,王二麻子其實(shí)已經(jīng)成功地全部收回了投資,把所有的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)給了銀行。到這時(shí),王二麻子才會(huì)開始打廣告賣房子,并歸還“買地的銀行貸款”和“建房子的建筑商墊資”。
　　我不禁問道:“后面又怎么操作呢?”
　　李四說:“你怎么那樣笨啊!稍微聰明一點(diǎn)的人都能想到,后面的操作方法,其實(shí)與我炒房的方法是一樣的。也就是,如果遇見不明真相的投資者買房,那就高價(jià)賣給他;如果一直沒有投資者買房,那就不斷地把自己的房子加價(jià)轉(zhuǎn)貸給自己,不斷地用銀行的錢來還銀行的債。不過,由于已經(jīng)收回了按揭貸款的首付款,所以后面的操作并不需要每一次都加價(jià)30%,只需按著樓市房價(jià)本來的上漲幅度加價(jià)就可以了(即每年上漲14%左右)�！�
　　我傻了:“什么?萬一房價(jià)上漲幅度不足于支付貸款利息怎么辦?”
　　李四大笑:“笑話,你什么時(shí)候看見過中國的房價(jià)上漲幅度低于當(dāng)年的貸款利息了?明白了吧!這就是中國的房價(jià)只能上漲不能下跌;并且,房價(jià)的上漲幅度還不能低于當(dāng)年貸款利息的真正原因!”
　　想想就覺得可笑,居然有學(xué)者說:“建筑成本和地價(jià)的不斷上漲,是房價(jià)飛漲的原因�！边@簡直是扯淡!其實(shí),“金融成本”才是房價(jià)構(gòu)成的大頭,至少要占目前房價(jià)的50%。
　　以上海倒塌的蓮花河畔景苑為例。網(wǎng)上公布,其樓面價(jià)格不到604元/平方米,建筑成本也不到1300元/平方米(其實(shí),網(wǎng)上公布的建筑成本并不準(zhǔn)確。市法院電梯公寓的建筑質(zhì)量總該比它好吧,建筑成本也沒有超過1000元/平方米)。這么便宜的房子,開發(fā)商為什么非得要把它賣到14000元/平方米呢?賣低一點(diǎn)、少賺一點(diǎn)不行嗎?答案是不行的。原因很簡單,“金融游戲”是有成本的,每這樣操作一次,房子就必須加價(jià)一次。只有不斷地加價(jià),上述操作才有生存的空間。所以,蓮花河畔景苑前年賣7000元/平方米,去年賣10000元/平方米,今年就非得要賣14000元/平方米。俗話說“豆腐盤成了肉價(jià)錢”。這就是“金融游戲”的代價(jià)!
　　有句話道出了目前中國樓市的實(shí)情:“房子是用來炒的,不是用來住的;商品房是賣給銀行的,不是賣給老百姓的�！�
　　李四說:“老同學(xué),請你想一想,現(xiàn)在的樓市,房價(jià)明明已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超過老百姓的實(shí)際購買能力(也就意味著房子永遠(yuǎn)賣不出去),為什么房價(jià)還會(huì)不斷地上漲呢?并且,還要‘量價(jià)齊漲’呢?原因正在于此!”
　　
　　潛規(guī)則
　　
　　李四問我:“老同學(xué),請你想一想,為什么會(huì)發(fā)生那么多的類似事件呢?為什么全國的銀行都明知道是假按揭也要把錢貸給地產(chǎn)商呢?難道銀行的官員們都是傻子嗎?”
　　其實(shí),銀行的官員們一點(diǎn)都不傻。
　　原因在于,銀行內(nèi)部人員與開發(fā)商其實(shí)是狼狽為奸的同伙。參與這項(xiàng)操作的某些銀行內(nèi)部人員決不是希望通過購房者支付貸款利息為銀行賺錢,坦白地說,他們是在參與分贓:他們與開發(fā)商一起盜取不義之財(cái),將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給國家銀行,而買單的是真實(shí)的購房者。一旦真實(shí)的購房者無法買下這個(gè)巨單,銀行就會(huì)出現(xiàn)危機(jī)。
　　這時(shí)候,買單的就是全國人民了,銀行必須要由國家注資,消除爛賬。國家的錢哪里來?發(fā)行貨幣。結(jié)果是什么?通貨膨脹,物價(jià)飛漲,老百姓的錢不值錢了,或者說老百姓的錢被搶了。被搶去干嘛了?被搶去堵漏了,堵開發(fā)商和銀行某些蛀蟲蛀出來的大洞。這個(gè)洞如此之大,堵住了也是一個(gè)丑陋的疤,而疼的永遠(yuǎn)是百姓。
　　所以李四會(huì)說:“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為相關(guān)單位、相關(guān)部門勾結(jié)起來瓜分國家金錢(其實(shí)是老百姓的存款)的道具�！�
　　違規(guī)又有什么大不了的?銀行官員們不怕啊!只要表面的紙上手續(xù)完備了,就沒有了責(zé)任。即使按揭貸款是假的,又有什么關(guān)系?就是虧了也不怕,反正銀行的官員們現(xiàn)在掙了錢就行。至于銀行以后不行了,自然有國家來管,況且那是下屆銀行官員的事情。難怪中國銀行的壞賬率居然在40%以上!原來,在中國,最大的腐敗在銀行!
　　
　　掩護(hù)工作
　　
　　我還是充滿困惑:“如果是普遍現(xiàn)象,為何還沒有開發(fā)商被收樓呢?”
　　李四說:原因有許多,簡單的有:
　　其一,你不關(guān)心房地產(chǎn)界的新聞,比如“曲滬平案”,上海浦東發(fā)展銀行陸家嘴支行就收了樓,不得不成為了“房東”:其二,由于開發(fā)商在銀行內(nèi)部的同伙,掩護(hù)工作做得好的緣故。案子沒曝光。
　　掩護(hù)工作怎么做?很簡單,只要一近債務(wù)償還期,開發(fā)商就會(huì)和“銀行內(nèi)部的同伙”一起,把房子又一次加價(jià)賣給(轉(zhuǎn)按揭)其他的“身份證復(fù)印件”,其實(shí)房子依然在開發(fā)商手里。這樣操作,開發(fā)商永遠(yuǎn)不會(huì)被收樓。
　　雖然這樣操作,房價(jià)會(huì)不斷地上漲,并很快地遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過老百姓的實(shí)際承受能力,也就意味著房子永遠(yuǎn)賣不出去。但是,這樣的操作,如果只從程序上來看、只從表面的紙上手續(xù)來看的話,它永遠(yuǎn)是合法的。這就是銀行官員們敢于給開發(fā)商打掩護(hù)的原因――因?yàn)橐阅壳暗你y行制度來說,只要表面的紙上手續(xù)完備了,銀行的官員就沒有了責(zé)任。
　　(摘自《中國經(jīng)濟(jì)評論》雜志)

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