我國(guó)自上世紀(jì)90年代發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展然而，由于近五年來(lái)在土地價(jià)格飛速上漲、國(guó)際經(jīng)濟(jì)形式出現(xiàn)危機(jī)的嚴(yán)峻形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存有了壓力，如何控制控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本是企業(yè)能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存并長(zhǎng)足發(fā)展的重要武器。
　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制概述
　　房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是開(kāi)發(fā)商對(duì)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制，時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理階段的重要組成部分。無(wú)論是在投資決策階段、方案設(shè)計(jì)階段、發(fā)包階段、施工建設(shè)階段、都應(yīng)該把項(xiàng)目投資控制在預(yù)定的限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正偏差，保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利實(shí)施，力求開(kāi)發(fā)中使用的人力、物力、財(cái)力獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，以達(dá)到利潤(rùn)最大化。
　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)前期決策階段成本控制
　　在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要想對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析并做出正確決策，必須做好以下4件事情：1）市場(chǎng)預(yù)測(cè)；2）選擇定價(jià)目標(biāo)；3）土地價(jià)格及獲取方式；4）可行性研究。
　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)階段成本控制
　　合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低10%的工程造價(jià)。但在工程設(shè)計(jì)中，不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)經(jīng)濟(jì) 合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。以下是投資控制的2大策略：1）實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)；2）實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)。
　　4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程建造階段成本控制
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程建造階段的成本控制點(diǎn)主要在于項(xiàng)目發(fā)包階段的成本控制以及施工階段的成本控制。
　　4.1項(xiàng)目發(fā)包階段的成本控制
　　項(xiàng)目發(fā)包階段控制成本可以采取以下幾項(xiàng)措施：1）選擇合適的承包模式以及招標(biāo)方式；2）選擇合理的承包模式；3）合理使用合同價(jià)格方式。
　　4.2項(xiàng)目施工階段的成本控制
　　5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售階段成本控制
　　營(yíng)銷過(guò)程中成本控制應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1）合理有效的推廣計(jì)劃；2）切實(shí)可行的銷售通路；3）高效的資源整合；4）及時(shí)的效果評(píng)估；5）廣告費(fèi)用預(yù)算的制定。
　　房地產(chǎn)企業(yè)制定廣告預(yù)算最常用的方法往往來(lái)自時(shí)間和經(jīng)驗(yàn)。
　　6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)保修服務(wù)階段成本控制
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在物業(yè)保修服務(wù)階段成本控制主要有2大策略。
　　6.1編制相關(guān)文件內(nèi)容，分清責(zé)任權(quán)益
　　編制商品房的使用說(shuō)明和保修書(shū)，分清開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司和用戶各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任和費(fèi)用，杜絕非開(kāi)發(fā)商自身責(zé)任所發(fā)生的保修支出。
　　6.2加強(qiáng)物業(yè)管理部門(mén)職能
　　選擇業(yè)務(wù)水平和管理素質(zhì)高的物業(yè)管理公司承擔(dān)項(xiàng)目的管理工作，加大對(duì)物業(yè)在使用中的監(jiān)管力度和維護(hù)保養(yǎng)，從而達(dá)到減少保修量、提升開(kāi)發(fā)商信譽(yù)的目的。
　　為了確保施工質(zhì)量，控制建設(shè)成本，物業(yè)管理公司應(yīng)在基礎(chǔ)建設(shè)開(kāi)始就提前介入，理由如下：1）有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程成本；2）有利于提高物業(yè)管理公司的管理水平；3）有利于開(kāi)發(fā)商的售后服務(wù)；4）有利于促進(jìn)房屋銷售；5）有利于資金的運(yùn)用。
　　7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理
　　往往風(fēng)險(xiǎn)越大的項(xiàng)目，受益也越大，這事成正比的，所以投資者不能回避風(fēng)險(xiǎn)而失去機(jī)會(huì)性投資。風(fēng)險(xiǎn)與效益共生，挑戰(zhàn)與機(jī)遇共存。應(yīng)該把風(fēng)險(xiǎn)看成是一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
　　7.1房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中的風(fēng)險(xiǎn)
　　1）自然風(fēng)險(xiǎn)；2）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)；3）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
　　財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指財(cái)務(wù)成本的變化給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的各種損失，根據(jù)其原因分述如下：1）通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)；2）資金變化的風(fēng)險(xiǎn)；3）開(kāi)發(fā)費(fèi)用變化的風(fēng)險(xiǎn)；4）利率變化的風(fēng)險(xiǎn)。
　　7.1.1政策風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)主要包括產(chǎn)業(yè)政策的風(fēng)險(xiǎn)、土地政策的風(fēng)險(xiǎn)以及城市規(guī)劃的風(fēng)險(xiǎn)。
　　7.1.2施工風(fēng)險(xiǎn) 在房地產(chǎn)的施工過(guò)程中，會(huì)遇到這樣那樣許多技術(shù)難題，這些不確定因素都給經(jīng)營(yíng)者增加了建設(shè)成本，帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)和損失。
　　7.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)控制
　　風(fēng)險(xiǎn)控制是指在風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生之前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的概率，縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。風(fēng)險(xiǎn)事件所造成的經(jīng)濟(jì)損失，同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本有直接的關(guān)系。
　　7.2.1風(fēng)險(xiǎn)的類別 根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制的目的，風(fēng)險(xiǎn)控制可以分為風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)的抑制。前者以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的概率為目的，后者以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。
　　根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制的執(zhí)行時(shí)間，可分為風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生中和風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后的風(fēng)險(xiǎn)控制。
　　7.2.2風(fēng)險(xiǎn)的回避 風(fēng)險(xiǎn)回避是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、評(píng)估、反復(fù)思考、權(quán)衡利弊。以避免風(fēng)險(xiǎn)的起源，消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。
　　7.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
　　風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移是指開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或者不愿意承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。
　　7.3.1合同 合同風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指合同的一方通過(guò)合同條款，將開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)或法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給合同對(duì)方承擔(dān)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，常見(jiàn)的轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的合同有工程承包合同、材料設(shè)備供銷合同、房屋預(yù)售合同、房屋出售合同等。
　　7.3.2擔(dān)保 擔(dān)保是當(dāng)事雙方為避免對(duì)方違約而給自己造成損失，要求對(duì)方提供可靠的保證，以轉(zhuǎn)移對(duì)方不履行合約可能給自己帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。方地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中常見(jiàn)的保證形式有定金，第三者保證和銀行保函。
　　7.3.3保險(xiǎn) 保險(xiǎn)是保險(xiǎn)人通過(guò)集中保險(xiǎn)費(fèi)以建立風(fēng)險(xiǎn)基金，用以補(bǔ)償被保險(xiǎn)人可能遭受的經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，也是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的一種形式。
　　8.結(jié)語(yǔ)
　　總之，當(dāng)前的形式是房地產(chǎn)市場(chǎng)由繁榮走向穩(wěn)定的階段，在此階段，絕不等于開(kāi)發(fā)商永謀暴利，那些無(wú)序管理的企業(yè)必然淘汰出局。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在當(dāng)前形勢(shì)下唯一的出路，就是從諸多方面控制成本，降低房?jī)r(jià)，才能立于不敗之地。
　　
　　參考文獻(xiàn)
　　[1] 齊斌.《淺析降低建筑工程造價(jià)的措施》[J]. 建筑經(jīng)濟(jì)，2000.
　　[2] 趙燕玲，張仕廉.《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理》[J]. 重慶建筑大學(xué)學(xué)報(bào)，2004.
　　
　　（作者單位：上海東苑美盈置業(yè)有限公司上海201100）

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