摘要：改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般迅速崛起，我國(guó)經(jīng)濟(jì)三十年來(lái)快速的發(fā)展和城鎮(zhèn)化速度的加快為房地產(chǎn)行業(yè)提供了極大的發(fā)展空間，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也變得更加激烈，如何讓房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中取得更快更好的發(fā)展無(wú)疑成為了企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)十分關(guān)心和重視的問(wèn)題，而資金不足是降低企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的關(guān)鍵因素之一，所以就房地產(chǎn)企業(yè)的投融資問(wèn)題進(jìn)行分析和研究顯得尤為重要和迫切，所以本文擬從提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力出發(fā)，研究了房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)及融資管理現(xiàn)狀，探究了現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)融資管理中存在的問(wèn)題和不足，進(jìn)一步提出了切實(shí)可行的創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的建議。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 融資管理 特點(diǎn) 現(xiàn)狀 問(wèn)題 創(chuàng)新
　　一、房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)及融資管理現(xiàn)狀
　　相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)有其自身的特點(diǎn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。第一，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，所以資金需求量比較大，任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)涉及到上億或者幾十億的投資；第二，從房地產(chǎn)企業(yè)拿地、報(bào)批、開(kāi)工建設(shè)、竣工到銷(xiāo)售使用需要較長(zhǎng)的周期，供應(yīng)鏈比較長(zhǎng)；第三，由于房地產(chǎn)企業(yè)的周期比較長(zhǎng)，所以在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中會(huì)由于政策的變化、市場(chǎng)供求關(guān)系的辯護(hù)以及原材料價(jià)格的變動(dòng)等因素給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更多的風(fēng)險(xiǎn)，所以相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)比較大；第四，房地產(chǎn)企業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，即房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展必然會(huì)帶動(dòng)建筑業(yè)、建材、冶金、機(jī)械等70多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
　　由上述對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)自身特點(diǎn)的分析可知，房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必然會(huì)涉及到融資環(huán)節(jié)，而且融資結(jié)果的好壞不僅影響到房地產(chǎn)企業(yè)本身，而且還會(huì)影響到其他行業(yè)的發(fā)展及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而就目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀來(lái)看，一直面臨著融資困難，融資成本高的局面，總體來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)還不夠合理，對(duì)銀行貸款的依賴(lài)性比較高，融資方式比較單一，但就就近年來(lái)的發(fā)展情況來(lái)看，更多的房地產(chǎn)商選擇了境內(nèi)融資，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年1月1日-18日，包括華夏幸�；鶚I(yè)、萬(wàn)達(dá)、保利、富力、龍湖、世茂等在內(nèi)，已公布境內(nèi)發(fā)債定增募資的房企已多達(dá)20家，其中多家企業(yè)都獲得了3%左右的票面利率，累計(jì)金額達(dá)到920億元人民幣。事實(shí)上，這一現(xiàn)象2015年就開(kāi)始顯現(xiàn)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)108家典型房企2015年的融資總規(guī)模達(dá)13600億元人民幣，為2014年的兩倍。值得一提的是，不僅額度明顯增加，資金利率也持續(xù)走低。其中，保利地產(chǎn)發(fā)行的公司債票面利率最低，為2.95%。
　　二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)融資管理中存在的問(wèn)題和不足
　　（一）融資形勢(shì)比較單一
　　就目前情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)選擇的融資方式一般都是上市融資或者金融機(jī)構(gòu)貸款，而對(duì)于銀行的依賴(lài)性比較高，一般情況下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)有60%的資金來(lái)自于銀行貸款，而銀行為了有效的規(guī)避自身的風(fēng)險(xiǎn)，往往會(huì)出臺(tái)新政策來(lái)保護(hù)自身的安全而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了融資難的風(fēng)險(xiǎn)，容易造成銀行資金鏈的斷裂；此外，國(guó)家為保護(hù)銀行的資金安全，避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，往往也會(huì)出臺(tái)一些政策來(lái)抑制房地產(chǎn)企業(yè)的投資，這無(wú)疑再次加大了房地產(chǎn)融資的壓力。
　　（二）資金鏈管理中存在問(wèn)題
　　資金鏈管理中存在問(wèn)題是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)程中存在的又一比較普遍的問(wèn)題，現(xiàn)階段，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式上一般都包括置地、構(gòu)建和銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)，所以在工程結(jié)算的過(guò)程中存在很大的不確定性，這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資時(shí)就不能充分的考慮到企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)能力，也不能很好的預(yù)測(cè)自己未來(lái)的收入，所以很容易出現(xiàn)融資過(guò)多，不能及時(shí)還款的現(xiàn)象，不僅增加了自身的經(jīng)濟(jì)壓力，而且影響了自身的信用等級(jí)，進(jìn)而影響了企業(yè)下一個(gè)項(xiàng)目的融資活動(dòng)的順利開(kāi)展。
　　（三）海外融資難度增加
　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，低廉的海外融資成本以及完善的評(píng)級(jí)體系一直是房企青睞海外融資的重要原因。在過(guò)去的兩年里，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、恒大等龍頭房企更是拿到遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)融資利率水平的資金，一些房產(chǎn)的海外融資甚至占據(jù)了其總?cè)谫Y的80%，但是2015年下半年，這種局面就發(fā)生了比較大的轉(zhuǎn)變，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年（截至12月20日），房企海外融資總額為243億美元，比2014年全年的633億暴跌了61.7%，折算成人民幣計(jì)算，房企海外融資驟減2500億。與此同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中存在不規(guī)范、房地產(chǎn)信息不透明、披露力度不強(qiáng)等問(wèn)題，不僅在一定程度上增加了海外融資的難度，而且容易出現(xiàn)信息失真、虛假賬目等現(xiàn)象，進(jìn)而在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)融資管理工作的效率和效果。
　　三、創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的建議
　�。ㄒ唬﹦�(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的融資渠道
　　房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有融資渠道的創(chuàng)新是提高企業(yè)融資管理績(jī)效，提高創(chuàng)新能力的關(guān)鍵，所以企業(yè)可以從以下幾方面出發(fā)。第一，進(jìn)行企業(yè)聯(lián)盟，即兩個(gè)或者兩個(gè)以上的房地產(chǎn)企業(yè)可以為了共同的利益或預(yù)期的目標(biāo)通過(guò)服務(wù)聯(lián)盟，資金聯(lián)盟，項(xiàng)目聯(lián)盟，資源聯(lián)盟等方式進(jìn)行聯(lián)盟，實(shí)現(xiàn)企業(yè)間資源和資金的整合，實(shí)現(xiàn)1+1>2的效果；第二，選擇夾層融資，主要是指風(fēng)險(xiǎn)和收益介于股權(quán)與優(yōu)先債券之間的投資形式，其特點(diǎn)就是具有較強(qiáng)的靈活性，通過(guò)融合不同的債權(quán)及股權(quán)特征，可以產(chǎn)生無(wú)數(shù)的組合，滿(mǎn)足投資者及借款者的各種需求；第三，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化，即投資者可以通過(guò)股票、債券，信托基金、收益憑證等方式進(jìn)行融資，使其能夠獲得一定的投資收益，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)提供一定的資金。
　�。ǘ﹥�(yōu)化現(xiàn)有的資金管理模式
　　優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的資金管理模式，優(yōu)化自身的資金鏈對(duì)于房地產(chǎn)融資管理能力的提高有著一定的促進(jìn)作用，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾個(gè)方面著手，一是優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資源配置，制定操作性和實(shí)用性比較高的融資方案；二是針對(duì)不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及項(xiàng)目執(zhí)行的不同階段選擇不同的融資方式以降低融資的風(fēng)險(xiǎn)；三是加大對(duì)員工創(chuàng)新能力的培養(yǎng)力度，可以通過(guò)加大信息技術(shù)以及高科技成果的投入力度、摒棄傳統(tǒng)的束縛性比較大的傳統(tǒng)融資管理模式、嚴(yán)格資金管理人員的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、提高財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和綜合素質(zhì)、堅(jiān)持以人為本、加大培訓(xùn)和考核力度等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)，此外，還要完善配套的獎(jiǎng)懲機(jī)制來(lái)提高相關(guān)工作人員的工作熱情和工作積極性，進(jìn)而使得房地產(chǎn)融資管理和創(chuàng)新的能力得到有效的提高。
　�。ㄈ﹥�(yōu)化境內(nèi)融資工作
　　由上述分析可知，從2015年開(kāi)始海外融資難度不斷增加，境內(nèi)融資成為了房地產(chǎn)商融資的主要渠道之一，所以就目前情況來(lái)看，優(yōu)化境內(nèi)融資工作，加強(qiáng)境內(nèi)融資的力度無(wú)疑成為業(yè)界人士重點(diǎn)研究的課題，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾方面著手來(lái)確保境內(nèi)融資工作的高效運(yùn)行，一是要緊跟時(shí)代的潮流，善于解讀當(dāng)今的融資政策，了解最新的融資咨詢(xún)；二是要加強(qiáng)學(xué)習(xí)力度，有長(zhǎng)遠(yuǎn)的遠(yuǎn)光，即要掌握行業(yè)特點(diǎn)善于推測(cè)未來(lái)行業(yè)融資的發(fā)展趨勢(shì)；三是在融資過(guò)程中要謹(jǐn)慎、細(xì)致，預(yù)算工作要結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)情況、戰(zhàn)略目標(biāo)和發(fā)展情況，考察好項(xiàng)目的前景，盡量規(guī)避融資和后期經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。
　　四、結(jié)束語(yǔ)
　　綜上所述，據(jù)行業(yè)報(bào)告顯示，2016年境內(nèi)融資將成為融資的主要渠道之一，但是房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中必然需要承擔(dān)一定的融資風(fēng)險(xiǎn)，所以及時(shí)的發(fā)現(xiàn)企業(yè)融資管理中存在的問(wèn)題和不足，結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、戰(zhàn)略目標(biāo)、實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況提出切實(shí)可行的創(chuàng)新建議是需要相關(guān)工作人員一直努力的方向，也是值得業(yè)界人士關(guān)心和研究的問(wèn)題之一，本文愿意拋磚引玉，以期能夠引起更多專(zhuān)業(yè)人士的關(guān)心，進(jìn)而在提高房地產(chǎn)企業(yè)融資管理績(jī)效的基礎(chǔ)上促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更好更快的發(fā)展和進(jìn)步。
　　參考文獻(xiàn)：
　　[1]林偉國(guó).新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)融資方式創(chuàng)新研究[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2015
　　[2]吳洪波.房地產(chǎn)融資管理多元化創(chuàng)新研究[J].財(cái)經(jīng)界，2015

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