摘 要：全面預(yù)算作為一種先進(jìn)的企業(yè)管理方法，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用的范圍逐漸擴(kuò)大，但在實(shí)際開(kāi)展全面預(yù)算管理過(guò)程中仍然存在著一些問(wèn)題，使得其作用并沒(méi)有得到充分的發(fā)揮。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為研究對(duì)象，探討了全面預(yù)算管理針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義，結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)分析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題及其產(chǎn)生的原因，并提出建立以現(xiàn)金流為導(dǎo)向、成本控制為重點(diǎn)、工程進(jìn)度為預(yù)算節(jié)點(diǎn)的全面預(yù)算體系等完善措施，以期提高企業(yè)管理水平，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算；問(wèn)題；對(duì)策
　　近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入庫(kù)存增加、利潤(rùn)下降、競(jìng)爭(zhēng)加劇的發(fā)展階段，對(duì)企業(yè)管理水平提出了更高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)必須要用科學(xué)的管理方法降低成本，提高資源運(yùn)行效率，提升經(jīng)濟(jì)效益才能獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。實(shí)施全面預(yù)算管理能有效的控制企業(yè)的全面經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保障企業(yè)科學(xué)、合理的進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)。
　　一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的意義和作用
　　全面預(yù)算管理是以提高企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益為出發(fā)點(diǎn)，整合企業(yè)資源，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以財(cái)務(wù)管理為核心，通過(guò)降低成本、提高效益，以最終達(dá)到企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為目的的一種先進(jìn)管理方法。全面預(yù)算是全過(guò)程（事前、事中、事后）、全方面（一切生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）和企業(yè)全員（從上到下，各個(gè)崗位）參與的系統(tǒng)管理工程。全面預(yù)算可以提高企業(yè)戰(zhàn)略管理，量化和細(xì)化戰(zhàn)略目標(biāo)以保證戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，協(xié)調(diào)整合、配置及優(yōu)化財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)資源，實(shí)現(xiàn)資源利用效率最大化，還可以加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外部溝通能力，降低溝通成本，提高溝通效率。由于綜合考慮內(nèi)外部各種風(fēng)險(xiǎn)因素，通過(guò)全面預(yù)算管理可以降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的控制能力。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要同時(shí)考慮業(yè)務(wù)流程監(jiān)控、現(xiàn)金流安排、工程節(jié)點(diǎn)達(dá)成、成本控制等各個(gè)方面，而只有全面預(yù)算才能把企業(yè)幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題納入同一個(gè)維度考慮并有效實(shí)施控制。因此，全面預(yù)算管理受到了各大中型房地產(chǎn)企業(yè)的重視和應(yīng)用。
　　二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題
　　房地產(chǎn)企業(yè)容易受經(jīng)濟(jì)周期和國(guó)家政策影響，且具有資金高度密集、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目成本種類(lèi)多等特點(diǎn)，造成房地產(chǎn)行業(yè)的全面預(yù)算面臨很多挑戰(zhàn)。，存在一些問(wèn)題和不足。
　　（1）全面預(yù)算缺乏全員參與意識(shí)
　　大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍停留財(cái)務(wù)預(yù)算階段，全面預(yù)算只是財(cái)務(wù)部門(mén)的職責(zé)和工作，需要考慮的也只是財(cái)務(wù)指標(biāo)。設(shè)定全面預(yù)算目標(biāo)時(shí)往往較為關(guān)注利潤(rùn)目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)結(jié)果，控制對(duì)象往往只包括資金收支。全面預(yù)算管理的主體僅限于財(cái)務(wù)部門(mén)，沒(méi)有強(qiáng)調(diào)全員參與，沒(méi)有把影響企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)達(dá)成的眾多因素放在一個(gè)預(yù)算體系里面進(jìn)行規(guī)劃和控制。缺乏全員參與意識(shí)導(dǎo)致全面預(yù)算管理只能發(fā)揮其一部分作用或只能在企業(yè)一定范圍、層級(jí)內(nèi)產(chǎn)生影響，對(duì)公司整體效益的提高作用有限。
　�。�2）缺乏適合企業(yè)自身特點(diǎn)的全面預(yù)算體系
　　房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槿�面預(yù)算管理起步較晚，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是借鑒其他行業(yè)現(xiàn)有的全面預(yù)算體系進(jìn)行全面預(yù)算管理。但是全面預(yù)算并不是一套適用于各行各業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)流程，有些房地產(chǎn)企業(yè)簡(jiǎn)單套用其他行業(yè)的預(yù)算模板，沒(méi)有考慮本行業(yè)業(yè)務(wù)流程性質(zhì)與特點(diǎn)，造成企業(yè)預(yù)算設(shè)計(jì)、預(yù)算目標(biāo)不科學(xué)、不合理，預(yù)算指標(biāo)無(wú)法執(zhí)行，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
　�。�3）全面預(yù)算管理與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)脫節(jié)
　　房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的個(gè)體往往是各項(xiàng)目單位，有些房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算只從集團(tuán)層面制定預(yù)算指標(biāo)，沒(méi)有深入了解各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及流程，沒(méi)有考慮各項(xiàng)目所處區(qū)域的實(shí)際情況，導(dǎo)致總體預(yù)算目標(biāo)與實(shí)際項(xiàng)目管理缺乏有效協(xié)調(diào)，預(yù)算執(zhí)行困難。此外，各項(xiàng)目單位為了實(shí)現(xiàn)自身目標(biāo)，搶工程、搶進(jìn)度、忽視或無(wú)視預(yù)算指標(biāo)，造成預(yù)算目標(biāo)與實(shí)際執(zhí)
　　行結(jié)果差距較大，使得全面預(yù)算在各項(xiàng)目單位層面流于形
　　式，無(wú)法發(fā)揮實(shí)際成效。
　�。�4）缺乏配套機(jī)制
　　任何一套管理系統(tǒng)，本身不可能是沒(méi)有缺陷的，全面預(yù)算管理同樣需要對(duì)應(yīng)的控制、分析及監(jiān)督機(jī)制與之配套，才能保證其正常運(yùn)作并發(fā)揮相應(yīng)的作用。如果缺乏控制監(jiān)督體制，企業(yè)就無(wú)法及時(shí)獲得各業(yè)務(wù)單位預(yù)算執(zhí)行的實(shí)時(shí)情況，就難以對(duì)預(yù)算執(zhí)行進(jìn)行調(diào)整和控制，更無(wú)法對(duì)預(yù)算執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行合理分析和考核。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)尚未普遍實(shí)行全面預(yù)算管理，使用配套控制監(jiān)督機(jī)制的企業(yè)數(shù)量更少，導(dǎo)致全面預(yù)算管理中存在的偏差難以及時(shí)糾正。
　�。�5）預(yù)算績(jī)效考核機(jī)制不完善
　　目前，在已實(shí)行全面預(yù)算管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，普遍存在著預(yù)算績(jī)效考設(shè)計(jì)不合理、考核力度不夠的情況，具體表現(xiàn)在執(zhí)行部門(mén)和考核目標(biāo)部門(mén)不一致，考核指標(biāo)不明確、考核流程隨意，不規(guī)范等方面，導(dǎo)致無(wú)法達(dá)到進(jìn)一步完善全面預(yù)算體系的考核目的。
　　三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在問(wèn)題的原因分析
　�。�1）對(duì)全面預(yù)算認(rèn)識(shí)不足
　　對(duì)全面預(yù)算認(rèn)識(shí)不足是我國(guó)各行業(yè)推行全面預(yù)算中遇到的普遍問(wèn)題，全面預(yù)算管理對(duì)制定者和執(zhí)行者的素質(zhì)要求較高，而房地產(chǎn)企業(yè)大部分員工，特別是項(xiàng)目施工員工素質(zhì)普遍不高，造成全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用效果大打折扣。另外房企的管理者普遍認(rèn)為預(yù)算只是財(cái)務(wù)部門(mén)的責(zé)任范圍，認(rèn)為預(yù)算只有資金收支需要控制，且普遍只重視企業(yè)年度預(yù)算，而忽視項(xiàng)目預(yù)算管理，造成全面預(yù)算在在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)層面無(wú)法得到很好實(shí)施和執(zhí)行。
　�。�2）缺乏符合企業(yè)自身特點(diǎn)的全面預(yù)算管理制度
　　大多數(shù)工商企業(yè)，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、范圍、及產(chǎn)品都是相對(duì)固定或穩(wěn)定的，而房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)目基本都處于不同的地域、開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品會(huì)涉及住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等等類(lèi)型，這些復(fù)雜的變量在全面預(yù)算管理的過(guò)程中都需要統(tǒng)籌考慮，不能簡(jiǎn)單照搬其他行業(yè)的預(yù)算體系。同時(shí)，各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在企業(yè)目標(biāo)、組織架構(gòu)、經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)和業(yè)務(wù)水平等方面存在差異，企業(yè)完全照搬房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的預(yù)算體系很難適應(yīng)自身需要，會(huì)造成預(yù)定目標(biāo)和執(zhí)行結(jié)果的嚴(yán)重不符。

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