中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）38-0310-01
　　2009年全球金融危機后，我國房地產價格快速上漲，超出人們預期，但是各城市在上漲幅度、上漲壓力和抗跌能力上出現了很大的不同，甚至出現了城市分化的特征。關于城市間房地產價格分化的原因一直是學術界乃至全社會研究的一個熱點問題。國內許多專家學者及其房地產公司較早的提出了產業(yè)結構對房地產價格影響至關重要這一新理念。
　　北上廣深東南沿河城市房價一路飆升，即使遇到國家政策性調整后漲勢稍有減緩，但隨后價格曲線緩步上升，而一些中小二三線城市遇到國家政策性限制后較為敏感，房地產出現了下滑，政府幾次松綁救市，效果依然不明顯，不能不說明產業(yè)結構在房地產市場中扮演了一個及其重要的角色，因此產業(yè)結構便構成了房地產價格波動的經濟基礎。產業(yè)結構與房地產價格的相關性在國內外很多城市中多有體現，其中美國的著名城市底特律是重工業(yè)基地，汽車制造中心，由于汽車工業(yè)受到巨大沖擊，企業(yè)紛紛破產倒閉，房地產市場表現一片蕭條，價格隨之猛跌，直至崩盤，根據美國金融局發(fā)布的數據顯示底特律的房地產指數為149.04，而美國其它城市洛杉磯、芝加哥、舊金山房地產指數為218.55、184.51、288.82并且這三個城市的房價抗跌能力明顯高于底特律。類似，我國各地區(qū)經濟差異較大，產業(yè)結構有很大不同，改革開放以來東南沿海城市經濟快速發(fā)展，依托有利自然條件，憑借良好的經濟基礎實現產業(yè)結構升級，率先發(fā)展信息化工業(yè)，高端制造業(yè)和現代服務業(yè)，產業(yè)結構向多元化方向發(fā)展，并且將人力密集型傳統(tǒng)企業(yè)向內陸二三線城市發(fā)展，例如：深圳富士康將制造工廠轉移到四川，與此同時內陸二三線中小城市，由于經濟基礎薄弱，人才大量流失，流動人口少，經濟增速緩慢，產業(yè)結構仍然停留在以國有企業(yè)為主導的傳統(tǒng)產業(yè)，房地產抗跌能力較差。目前隨著國家宏觀政策，地方政府帶動下的經濟結構調整，各地城市房地產價格必然會出現不同走向。同時，專家學者也很默契地拋棄了整體論市，提出整體全國來談房價走勢已沒有意義，“城市”對于房價的影響至關重要。在未來，必定會出現某些城市房價繼續(xù)上漲，某些城市會下跌甚至崩盤。房地產在城市中必將九死一生。中國在城市化完成的2025-2030年，中國國土面積80%以上的區(qū)域會變成無人區(qū)。那么在無人區(qū)，有一些城鎮(zhèn)，房價會一蹶不振。而在人口集聚的十幾個大城市中人口將達到全國人口的70%以上，這些城市的中心區(qū)域房價將繼續(xù)上漲，漲到經濟學原理不再發(fā)揮作用。近年來國內外學者和商業(yè)組織對房地產價格變化的差異性進行了大量的研究，研究對象包括城市人口，就業(yè)率，利率等幾個因素，然而上述幾個因素不能完全反映不同城市房地產幾個差異化的驅動因素。而后許多學者開始關注產業(yè)結構對房地產價格的影響，一些學者將美國90年代房價快速上漲歸結于美國高新技術產業(yè)的發(fā)展，而將本世紀美國房價下跌原因歸于互聯網泡沫的破滅�？傮w來看目前關于產業(yè)結構與房地產價格關系的研究較少，且研究重點主要集中于高新技術產業(yè)對房地產價格的促進作用，忽視了房地產走勢對當地產業(yè)結構的反作用。房價走勢同樣對產業(yè)結構產生重要影響，如果在一些中小城市房地產業(yè)過度發(fā)展，出現泡沫，將不利于產業(yè)結構的升級，主要表現在以一下幾個方面：
　　首先，高房價可能產生的最直接經濟影響是搶占大量其他行業(yè)發(fā)展的資金，進而影響其他戰(zhàn)略型新興產業(yè)的發(fā)展。高房價使得房地產業(yè)獲得超過平均利潤率的高額利潤，在資本追求利潤最大化的動機下，其他行業(yè)的資金源源不斷地流入住房市場，從而使得其他行業(yè)實體經濟萎縮，而房地產行業(yè)越發(fā)繁榮，呈現出一個循環(huán)的過程。當然，我國住房改革初期房地產行業(yè)強大的產業(yè)關聯效應，帶動了大量上游企業(yè)的發(fā)展，在這一時期房地產業(yè)對經濟增長的正效應超過它對其他行業(yè)萎縮的負效應。但是，如果房價泡沫化的走高使得大量新流入的資金在房地產業(yè)從事的僅僅是投機性的行為，投資者將有限的財力、物力投入到房地產業(yè)僅僅是追求短期的高額利潤，那么收益率不確定、投資風險較大的新興戰(zhàn)略性產業(yè)將會鮮有人問津。這將導致一些產業(yè)嚴重萎縮，而房地產業(yè)泡沫化越來越嚴重，形成惡性循環(huán)。
　　其次，房價過高會抑制第三產業(yè)的發(fā)展。調整產業(yè)結構并不是說，只要技術密集型產業(yè)，不要勞動密集型產業(yè)。我國需要就業(yè)的勞動力數量很龐大，而保持一個合理的城鎮(zhèn)失業(yè)率是維持社會穩(wěn)定、經濟健康發(fā)展的前提。所以我國的產業(yè)結構升級必須要統(tǒng)籌好發(fā)展技術密集型產業(yè)、提高產業(yè)附加值、淘汰落后產業(yè)和發(fā)展改進勞動密集型產業(yè)、發(fā)揮勞動密集型產業(yè)吸納就業(yè)的能力。但是房價高漲，一方面會使商業(yè)、餐飲業(yè)等服務業(yè)的房租等和房價直接相關的成本加大，另一方而導致勞動力的基本生存成木過高，這些都會造成第三產業(yè)的發(fā)展成本過高，抑制其發(fā)展。研究表明，在同樣產值條件下，第三產業(yè)所吸收的就業(yè)人數遠高于第二產業(yè)。因而第三產業(yè)的發(fā)展受到世界各國高度重視。2010年，美國第三產業(yè)所占GDP的比例高達78%，而我國只有43%。因為我國城市的房價普遍過高，又抑制了第三產業(yè)的發(fā)展，這不僅削弱了第三產業(yè)發(fā)展的機會，也影響了就業(yè)的增長。
　　第三，持續(xù)上漲的房價正吸收著越來越多的購買力，大多數購房者背上了沉重的債務負擔，只能省吃儉用，壓縮消費，這容易帶來內需的萎縮。投資若沒有消費的支撐必然會走向疲軟。換句話說，產業(yè)結構升級的實現必須要有強勁的內需做支撐。近年來我國投資率一直很高，但消費率卻一直偏低，2009年我國投資率和消費率分別為：65.88%和57.91% ； 2010年投資率和消費率分別為：69.32%，55.62%在財政支出率不斷上升的情況下，消費率下降的主要原因來自居民消費率的下降。一方面是居民消費率的不斷下降，另一方而又是購房熱持續(xù)升溫，造成這個問題的主要原因就是過高的房價。中國的住房具有消費品和投資品雙重屬性。作為消費品來說，國際通行的房價收入比是衡量房地產泡沫的主要指標。發(fā)達國家的房價收入比一般在2-6倍之間，發(fā)展中國家合理的房價收入比在4-6倍之間“，而我國目前北京、上海等一線城市的房價收入比則超過20倍以上，泡沫現象嚴重。過高的房價加重了居民的負擔，使購房者不得不為支付過高的首付或月供而削減其他方而的開支，降低生活品質、壓縮生活消費，對消費產生擠出效應。同時，過高的房價擴大了收入分配差距，制約了消費的增長。簡單說來，低收入者的消費傾向要高于高收入者的消費傾向。
　　因此，收入差距越大，兩極分化越嚴重，整個社會平均消費傾向就越低，房價過快上漲使得社會財富重新分配，部分人群通過投資房產獲得大量財富，而社會財富的轉移，使得收入分配差距不斷加大。在廣大中低收入者面對過高房價不得不壓縮消費的同時，高收入者消費傾向不高，如此平均下來，整個社會的消費傾向處于較低水平，制約了消費率的增長，導致了過低居民消費率。這些給中國當前最為急迫的啟動內需帶來了負面影響。從長遠來說，不利于產業(yè)結構升級的實現。
　　最后，產業(yè)升級實現的另一個發(fā)展動力在于人力資本的凝聚和由人才聚集帶來的知識累積創(chuàng)新效應。對于大部分常態(tài)創(chuàng)新能力的發(fā)展與培養(yǎng)，需要給人才一個比較寬松、適度竟爭的環(huán)境，尤其是適宜的居住環(huán)境。但如果居家置業(yè)成本高昂，再考慮到長期按揭還貸壓力，一方面房價過高會造成人才流失，另一方面出于住房等方面的考慮，就業(yè)人員會非常珍惜現有職位，容易產生“人才流動性固化。產業(yè)結構與房地產相互作用，相互影響，無論哪一方面發(fā)展不合理，都會影響另一方面的走勢，從而導致惡性循環(huán)，同時阻礙經濟增長。
　　作者簡介
　　馮海東，沈陽大學工商管理學院碩士研究生。
　　王淑梅，教授，沈陽大學碩士研究生導師，長期致力于投融資管理、政府債務、現代服務業(yè)等領域的研究。

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