摘要：隨著當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速減緩與國(guó)內(nèi)土地、稅收等調(diào)控政策不斷加大的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨前所未有的激烈競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。如何提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，打造品牌優(yōu)勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)尤為重要。本文基于目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理所面臨的時(shí)代背景，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并提出相關(guān)應(yīng)對(duì)措施。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；企業(yè)管理；對(duì)策
　　前言
　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)水平不斷提升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迎來(lái)了高速發(fā)展時(shí)期，但也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的有效管理，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為企業(yè)的全面發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
　　1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理所面臨的時(shí)代背景
　　從我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所處的外部環(huán)境來(lái)看，自從國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)之后，以美國(guó)為代表的發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)低迷，其經(jīng)濟(jì)總量在全球的排位以及對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的影響力正在下降，使全球經(jīng)濟(jì)力量對(duì)比發(fā)生一系列的變化。目前，世界經(jīng)濟(jì)仍處在調(diào)整期，需求增長(zhǎng)乏力等問(wèn)題難以根本改觀，面對(duì)債務(wù)壓力，很多發(fā)達(dá)國(guó)家都無(wú)法擺脫經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力的困境，危機(jī)的影響呈現(xiàn)長(zhǎng)期化趨勢(shì)。
　　一直以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其能否穩(wěn)定快速發(fā)展直接影響著我國(guó)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。從目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也面臨下行壓力：一是外需萎縮，歐債危機(jī)導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度明顯變得緩慢；二是自從2009年開(kāi)始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施不斷升級(jí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，國(guó)家基于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、市場(chǎng)需求偏大，供求矛盾突出、部分地區(qū)房地產(chǎn)增長(zhǎng)偏快、市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等原因，下發(fā)了一系列的調(diào)控政策：國(guó)家在稅收方面，提出對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征；隨著國(guó)家房地產(chǎn)政策不斷落實(shí)，帶來(lái)房地產(chǎn)投資的下降，與房地產(chǎn)相關(guān)的消費(fèi)等受到影響，地方財(cái)力下降，投資配套能力大幅度下降。因此在這樣的經(jīng)濟(jì)大背景下，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展特別是中小型企業(yè)，面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，因此要客觀分析形勢(shì)，提高管理水平增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，全面提高經(jīng)營(yíng)管理水平。
　　2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀分析
　　2.1經(jīng)營(yíng)理念理念是一個(gè)企業(yè)的宗旨和靈魂，也是企業(yè)賴(lài)以生存的動(dòng)力，它表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的價(jià)值觀，與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量、廣告、企業(yè)與消費(fèi)者的關(guān)系密切相關(guān)，代表著一個(gè)企業(yè)的基本形象。由于對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)理念是企業(yè)最高決策的依據(jù)，樹(shù)立正確經(jīng)營(yíng)理念，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)非常重要。因此，落后的經(jīng)營(yíng)理念是制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的最大障礙，部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念存在以下滯后的方面：
　　首先，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)缺乏市場(chǎng)觀念，在決策過(guò)程中不顧市場(chǎng)的具體情況以及消費(fèi)者的具體消費(fèi)水平，一味跟風(fēng)、炒作概念，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)思路沒(méi)有經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的推敲和思考，幾乎就是單純地營(yíng)造居住空間，根本談不上考慮業(yè)主的需求，雖然建設(shè)過(guò)程中品質(zhì)、質(zhì)量方面沒(méi)有問(wèn)題，但仍得不到市場(chǎng)及消費(fèi)者的肯定。原因就是企業(yè)沒(méi)有真正的給自己一個(gè)良好定位，不能根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)作，這可以說(shuō)是開(kāi)發(fā)理念完全缺失。
　　其次，有的企業(yè)開(kāi)發(fā)理念不正確，片面地追求容積率，從而造成小區(qū)建筑密度高、綠化環(huán)境少等，從本質(zhì)上說(shuō)，這種開(kāi)發(fā)理念更多體現(xiàn)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為自己的利益著想，與實(shí)際建設(shè)大多不符，消費(fèi)者基本上是被動(dòng)的接受。但隨著市場(chǎng)消費(fèi)心理的成熟及消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)，那些依靠概念炒作的開(kāi)發(fā)企業(yè)是打動(dòng)不了消費(fèi)者的，只有真抓實(shí)干，從消費(fèi)者的利益出發(fā)，為消費(fèi)者打造全新的居家生活，才能贏得消費(fèi)者的青睞。
　　2.2風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)缺乏，房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入量大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)以及政策性和地域性較強(qiáng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在較多的風(fēng)險(xiǎn)，且在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中貫穿始終，包括經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能自如的應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨時(shí)，不能將風(fēng)險(xiǎn)造成的損失降至最低，將會(huì)嚴(yán)重威脅著企業(yè)的生存與發(fā)展。
　　2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在自身建設(shè)方面也存在許多問(wèn)題，如銷(xiāo)售過(guò)程中不重視銷(xiāo)售人員隊(duì)伍的素質(zhì)建設(shè)，讓消費(fèi)者不能享受到良好的銷(xiāo)售服務(wù)，從而降低了企業(yè)在消費(fèi)者及市場(chǎng)中的形象和地位，失去了消費(fèi)者的青睞與肯定。
　　2.4在管理手段方面也比較落后，沒(méi)有有效建設(shè)實(shí)現(xiàn)信息化管理，從而在管理工作中市場(chǎng)因?yàn)樾畔鬟f的滯后而導(dǎo)致管理方案失敗、管理方向錯(cuò)誤等嚴(yán)重問(wèn)題，從而極大的制約了企業(yè)管理工作水平全面提升。
　　3加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理措施
　　3.1加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查與定位
　　正是由于沒(méi)有很好的進(jìn)行市場(chǎng)定位，許多房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中一直未能取得更大的成績(jī)。做好市場(chǎng)定位，一定要深入分析企業(yè)所處環(huán)境以及所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件，并依據(jù)企業(yè)的自身發(fā)展條件來(lái)為企業(yè)進(jìn)行良好定位，要確定企業(yè)當(dāng)前應(yīng)該建設(shè)哪種類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者實(shí)際需要的商品是哪種類(lèi)型，然后從企業(yè)自身?xiàng)l件出發(fā)確定企業(yè)能夠有能力進(jìn)行哪種類(lèi)型的建設(shè)并能夠取得良好的經(jīng)濟(jì)收益。市場(chǎng)定位對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)非常重要，根據(jù)每個(gè)地區(qū)不同的經(jīng)濟(jì)狀況和不同的消費(fèi)者類(lèi)型，進(jìn)行相應(yīng)的市場(chǎng)定位。良好的地位是企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及后續(xù)管理工作有序開(kāi)展的前提與基礎(chǔ)。在市場(chǎng)調(diào)查工作方面，不僅要了解市場(chǎng)需求情況，同時(shí)也要深人調(diào)查與了解在同一區(qū)域內(nèi)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的具體情況，要了解對(duì)方的缺點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，了解對(duì)方在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)機(jī)管理工作中的成績(jī)和缺陷，在對(duì)比其市場(chǎng)發(fā)展和拓展情況制定出行之有效的應(yīng)對(duì)措施。
　　3.2采取有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)、監(jiān)控，從而采取措施或者技術(shù)手段來(lái)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)有效的控制。首先要識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，在投資前要對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行全面調(diào)查和分析，從中識(shí)別投資過(guò)程中面臨的所有風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建立在良好的基礎(chǔ)之上。接著就是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行開(kāi)發(fā)活動(dòng)的時(shí)候?qū)Σ焕蛩剡M(jìn)行分析，這些不利因素會(huì)帶來(lái)什么樣的程度后果及影響并且進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)量化。接著，對(duì)識(shí)別及評(píng)估出來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)采取一定的措施或者手段加以防范和預(yù)防。最后進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。是指開(kāi)發(fā)商進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)實(shí)施管理過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控，不僅讓風(fēng)險(xiǎn)管理程序順利實(shí)施而且最大程度上減低企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損耗。

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