“選擇破產(chǎn)，還是降低利潤？在這時(shí)候，銷售讓利10％算什么？” 　　 　　“我最近接觸了兩個(gè)項(xiàng)目。福建某樓盤，報(bào)價(jià)8300元／平方米，實(shí)際銷售價(jià)格7800元／平方米，房產(chǎn)商向我融資的時(shí)候，最終談定的價(jià)格是6200元／平方米！31層的高層，建筑成本差不多就要3000元／平方米，樓面地價(jià)至少2000元／平方米，再加上稅收等，成本不下于5800元／平方米，房產(chǎn)商只能賺不到10％，他的目的只是想要我30％的首付款。第二個(gè)項(xiàng)目在北京，模式完全一樣。開發(fā)商如果不是資金鏈快要斷了，他會(huì)把大部分利潤都拿出來嗎？”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理?xiàng)钌俜甯嬖V《新民周刊》。
　　在他看來，2007年整個(gè)中國的房地產(chǎn)行業(yè)被上市公司所綁架，樓市已被帶入一個(gè)危險(xiǎn)的游戲之中。在美國次級(jí)房貸危機(jī)的觸動(dòng)下，中央政府下定決心給予房地產(chǎn)行業(yè)最后的警告，宏觀調(diào)控的“牛頭”終于對(duì)上了房地產(chǎn)行業(yè)的“馬嘴”。
　　
　　幸福的日子過去了
　　
　　盤點(diǎn)2007年中國樓市，業(yè)內(nèi)人給記者的關(guān)鍵詞除了“保障”，就是“暴漲”。但在宏觀調(diào)控的“寒流”下，很多人都在猜測(cè)，連續(xù)5年只漲不跌的“單邊市”格局是否會(huì)在2008年年初被打破。
　　深圳樓價(jià)率先發(fā)難。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年9月，深圳二手房交易量下降36．8％，價(jià)格比8月下降47．1％；10月新房均價(jià)為14797元／平方米，較9月下跌約10％。
　　廣州市國土房管局的最新數(shù)據(jù)顯示，廣州2007年11月新建商品住房成交均價(jià)為10433元／平方米，環(huán)比10月均價(jià)下降9．9％，單月降幅為廣州近兩年未有。同時(shí)，成交量同比下降了41．1％。
　　作為房地產(chǎn)界的標(biāo)桿，萬科在深圳、廣州、上海全線下調(diào)樓盤售價(jià)，幅度高達(dá)15％――30％，這更成為人們判斷樓市拐點(diǎn)的一個(gè)重要依據(jù)。隨后中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)紛紛進(jìn)入降價(jià)潮。而引起業(yè)界最大轟動(dòng)的，莫過于萬科董事會(huì)主席王石在承認(rèn)樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)之后，又在中央電視臺(tái)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》發(fā)言：“現(xiàn)在的市場(chǎng)很危險(xiǎn)”、“明年萬科絕不做地王”，以及最具殺傷力的“三四年后再買房”。
　　不少專家向記者表示，既然王石自己都將“拐點(diǎn)”修正在“區(qū)域”內(nèi)，個(gè)別城市的樓盤降價(jià)并不具有全國意義。
　　但在北京，從2005年至今已連漲三年的房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)明顯的“松動(dòng)”。據(jù)說開發(fā)商們見面都互相打探：“幸福的日子過去了嗎？”
　　“前一陣子北京某樓開盤，請(qǐng)了一大批專業(yè)人士去把脈：到底該怎么定價(jià)？某學(xué)者斬釘截鐵地說：‘明年房價(jià)肯定還得漲。捂盤！’另一位房地產(chǎn)公司的經(jīng)理人則建議：‘現(xiàn)在觀望氣氛這么濃，應(yīng)該加快銷售，準(zhǔn)備現(xiàn)金好過冬�！�這個(gè)樓盤的老板決定選擇捂盤，定價(jià)每平方米23000元，到現(xiàn)在為止基本賣不動(dòng)。
　　“某上市房地產(chǎn)公司給北京東部所開發(fā)的大盤下達(dá)半年回款14億元的銷售指標(biāo)，從而迫使項(xiàng)目公司決定以低于周邊項(xiàng)目20％的價(jià)格推出新房源，以搶占市場(chǎng)。
　　“最典型的是沿海賽洛城的第七期，因?yàn)閾?dān)心市場(chǎng)前景低迷，開發(fā)商干脆另起案名‘美利山’，直接從原來精裝的16000元／平方米降為毛坯13000元／平方米，扣除精裝因素，降幅每平方米2000元。此外包括富力、合生在內(nèi)的多個(gè)品牌開發(fā)商，紛紛采取大幅打折、促銷的方式暗降房價(jià)。”楊少鋒說。他最近忽然覺得經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù)好做了很多，原本高高在上的開發(fā)商變得“謙遜”了，聽取意見的時(shí)候態(tài)度誠懇了，審批廣告預(yù)算的時(shí)候不再吝嗇了，甚至于不斷有新的開發(fā)商找上門尋求合作。在以往這些簡(jiǎn)直難以想象。
　　無獨(dú)有偶。國美地產(chǎn)的老總陳云峰透露京北一個(gè)樓盤也出現(xiàn)了變相降價(jià)。二期上周開盤，雖然采光、通風(fēng)和景觀明顯比一期好，售價(jià)卻從計(jì)劃加價(jià)1000元調(diào)整為只加價(jià)100元。而在幾個(gè)月前，一個(gè)樓盤不同期之間的售價(jià)，動(dòng)不動(dòng)就相差2000元左右。
　　北京市建委發(fā)布的新樓盤預(yù)售信息顯示，11月新開樓盤45個(gè)，均價(jià)14966元／平方米，環(huán)比下降了358元／平方米。這是半年來房價(jià)首次回落。
　　記者10月份采訪一位房產(chǎn)商時(shí)，他還表示根本用不著打廣告，有房不愁賣。但到了11月份，各種各樣的促銷廣告悄然增多。
　　買房者又開始觀望了。新浪網(wǎng)近日一項(xiàng)有53502人參與的調(diào)查顯示，78．5％將暫緩買房�！�3個(gè)月前，一位朋友千叮萬囑陳云峰，讓他務(wù)必在京北給留套小戶型。沒想到12月15日開盤時(shí)，這位從前得托關(guān)系買房的朋友突然表示不想買了�？上攵�知，這段時(shí)間里發(fā)生了多大的變化�！睏钌黉h說。
　　
　　多變的媒體
　　
　　相對(duì)于前段時(shí)間密集出現(xiàn)的房價(jià)下跌報(bào)道，目前最吸引眼球的卻是“房產(chǎn)商假降價(jià)”。以至于有位業(yè)內(nèi)人士向記者抱怨：“說拐點(diǎn)到的是媒體，說拐點(diǎn)沒到的還是媒體。”
　　據(jù)廣州《樓市》雜志主編徐北嬰所言，所謂降價(jià)不過是房地產(chǎn)商為了營銷逐利而耍的一個(gè)小把戲，與商場(chǎng)促銷降價(jià)折扣如出一轍，即先拼命拉價(jià)，再給你很多的折扣，最后計(jì)算出來的房價(jià)比原先還高出一大截。
　　楊少鋒承認(rèn)，樓價(jià)的水分確實(shí)太大�！昂芏鄻潜P報(bào)價(jià)報(bào)到3萬，成交價(jià)格只有2．2萬，采取的就是高報(bào)價(jià)、打折扣的策略�，F(xiàn)在一些北京樓盤的打折幅度已經(jīng)到9折左右。實(shí)際上早在2007年四五月份，我組織唐山購房團(tuán)與幾個(gè)著名項(xiàng)目洽談，客戶一律能享受九二折。所以降價(jià)對(duì)開發(fā)商而言沒有太大的損傷，無非是‘蛋糕’小了一點(diǎn)�！�
　　但他認(rèn)為并不能據(jù)此認(rèn)為開發(fā)商目前的降價(jià)行為是在玩弄消費(fèi)者�！斑@種降價(jià)是階段性的。如果市場(chǎng)還不接盤，開發(fā)商就會(huì)繼續(xù)往下降。如果市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，他會(huì)再把價(jià)格調(diào)回來�！�
　　一位觀察人士認(rèn)為，“假摔說”反映出媒體的某種擔(dān)心�！叭魏握{(diào)控政策都源于對(duì)現(xiàn)實(shí)信息的掌握，目前對(duì)樓市拐點(diǎn)的過分夸張和渲染可能延遲拐點(diǎn)的出現(xiàn)，甚至葬送拐點(diǎn)的出現(xiàn)。如同當(dāng)初對(duì)房價(jià)下跌過分夸張的報(bào)道最終弱化了‘國八條’的效果一樣，這種夸大其詞的報(bào)道引起了一部分地方政府的警覺。這些地方擔(dān)心房價(jià)突然大幅度下挫會(huì)給當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展造成不利影響，因而推遲了對(duì)一些調(diào)整政策的執(zhí)行�！�
　　客觀而言，目前北京、廣州、深圳的新建商品房價(jià)格仍分別高居每平方米14966元、10433元和14797元，和老百姓的心理預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。據(jù)各地統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民每月人均可支配收入分別是1835元、1865元和2144元。
　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師孟奇告訴記者：“根據(jù)監(jiān)測(cè)，我們認(rèn)同北京樓市有些項(xiàng)目受制于開發(fā)商的資金壓力而下調(diào)售價(jià)或低價(jià)開盤。尤其是一些分期開的大項(xiàng)目和定價(jià)不合理的二手房。我前兩天問了北京的門店，投資性的需求開始減少，二手房源掛牌量出現(xiàn)一定程度的增長。這些說明業(yè)主的信心也有一些動(dòng)搖了，但是還沒有出現(xiàn)恐慌性拋盤，價(jià)格也未下調(diào)，只是業(yè)主不再盲目要價(jià)，價(jià)格還可以談。”
　　正如12月13日，國家發(fā)改委價(jià)格司司長曹長慶在接受媒體專訪時(shí)所言：“（房價(jià)下跌）是一個(gè)趨勢(shì)，還是一個(gè)暫時(shí)性的現(xiàn)象，仍有待觀察。”業(yè)內(nèi)分歧頗大。
　　部分專家堅(jiān)持看多。楊少鋒則認(rèn)為2008年北京房價(jià)將出現(xiàn)回調(diào)。“北京的市場(chǎng)與深圳等地不同，真實(shí)的需求確實(shí)很龐大，房價(jià)跌時(shí)，很多人會(huì)覺得現(xiàn)在的房價(jià)已經(jīng)很便宜了，會(huì)有人托住。所以不會(huì)出現(xiàn)一跌到底、無人接盤的情況。此外，由于奧運(yùn)利好的作用，北京已經(jīng)取代上海成為中國房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)晴雨表，房價(jià)預(yù)計(jì)還會(huì)堅(jiān)挺一段時(shí)間。但2008年房地產(chǎn)商迫于資金壓力，北京樓市將進(jìn)入一個(gè)買賣雙方的拉鋸戰(zhàn)階段。在售項(xiàng)目預(yù)計(jì)折扣促銷幅度在一季度將達(dá)到10％；新開盤項(xiàng)目選擇低價(jià)入市，預(yù)計(jì)降幅將達(dá)15％；而二手房由于早期進(jìn)入市場(chǎng)的投資客獲益空間較大、后期進(jìn)入市場(chǎng)的投資客成本高昂，前一類客戶可能降低收益爭(zhēng)取套現(xiàn)，后一類客戶則可能恐慌性拋售，二手房降幅相比2007年11月份最高點(diǎn)可能達(dá)15％－20％。奧運(yùn)之后，北京房價(jià)的回調(diào)將帶動(dòng)全國房地產(chǎn)的降溫�！�
　　
　　生存，還是毀滅
　　
　　開發(fā)商的資金壓力究竟有多大？
　　繼2007年9月27日中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》后，12月11日兩部門再次聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》。
　　孟奇認(rèn)為：“《補(bǔ)充通知》為什么追加了一個(gè)以家庭為單位的要求？就是因?yàn)樵瓉磴y行放貸執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一，能繞道就繞道，并未使貸款額度和成交量受到太大的影響。而《補(bǔ)充通知》的出臺(tái)從嚴(yán)界定了第二套住房的標(biāo)準(zhǔn)，而且也表示出政府調(diào)控的決心。所以現(xiàn)在大部分消費(fèi)者都選擇觀望了。而從2007年初開始，大家都能看見政府的調(diào)控明顯轉(zhuǎn)向了，增加保障性住房成為重點(diǎn)，又分離了一部分需求�！�
　　根據(jù)最新消息，針對(duì)房屋保有環(huán)節(jié)的各種稅收也呼之欲出，房地產(chǎn)行業(yè)的需求在未來幾個(gè)月可能出現(xiàn)大幅下滑。
　　與此同時(shí)，2007年開始實(shí)施的“土地新政”，一方面是通過嚴(yán)查囤積土地、限期開發(fā)等政策，令開發(fā)商以少量首付資金獲得土地使用權(quán)證、繼以抵押土地證獲得銀行貸款的循環(huán)滾動(dòng)“杠桿”不復(fù)存在，迫使開發(fā)商加快開發(fā)進(jìn)度；另外一方面則是加大土地供應(yīng)量、減少單幅土地出讓規(guī)模，將使未來供給大幅加大。
　　全面的銀根緊縮則成為壓倒房價(jià)的“最后一根稻草”。
　　“房地產(chǎn)資金主要來源于銀行貸款、自有資金、銷售回款和占有資金（包括占有建筑公司建筑款、延遲繳納土地出讓金，房屋預(yù)售款等。占房產(chǎn)商資金的三分之一，甚至二分之一）。而中國房地產(chǎn)行業(yè)的平均負(fù)債率在78％，實(shí)際上可能更高。意味著房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈非常脆弱。樓盤封頂之后才能預(yù)售意味著房產(chǎn)商必須更多依賴自有資金�！睏钌黉h分析道。
　　目前有10多家已上市房地產(chǎn)企業(yè)指望通過股市募集資金，但它們的定向增發(fā)方案至今未獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。據(jù)悉，目前證監(jiān)會(huì)已經(jīng)開始暫停受理房地產(chǎn)企業(yè)ＩＰＯ的申請(qǐng)以及增發(fā)、配股、發(fā)債等再融資方案。
　　“工程款必須得付，年底還有各項(xiàng)開支，渠道融資、銀行貸款周期性到期，中央又規(guī)定第四季度必須降低存貸指標(biāo)。一方面是房價(jià)過高和新政導(dǎo)致的需求銳減，銷售壓力空前加大，另一方面是資本運(yùn)作空間急劇縮小，融資難度倍增，絕大部分的房地產(chǎn)公司都將面臨巨大的資金壓力，此前捂盤惜售的開發(fā)商將為此付出巨大代價(jià)，明年一季度房地產(chǎn)開發(fā)商肯定會(huì)死一大片。這也是我為什么會(huì)判斷房價(jià)在2008年一季度會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。選擇破產(chǎn)，還是降低利潤？在這時(shí)候，銷售讓利10％算什么？”
　　由于聯(lián)達(dá)同福建、浙江民間資本有著密切關(guān)系，在銀根緊縮的情況下，最近找楊少鋒融資的開發(fā)商明顯多了。
　　“三分之一的開發(fā)商現(xiàn)在都有這種需求。福建、浙江這一帶的民間拆借資金利息已經(jīng)到了三分利、四分利，意味著50％的回報(bào)。有位開發(fā)商為了補(bǔ)繳土地出讓金急借一筆資金，
　　高達(dá)七分利。開發(fā)商如果不是到了資金鏈快斷的時(shí)候，會(huì)忍受這么高的利息嗎？”
　　深圳、廣州、溫州的房價(jià)調(diào)整也打擊了整個(gè)投資市場(chǎng)的信心�！懊耖g資本正在全面撤出房地產(chǎn)業(yè)。我這一兩個(gè)星期談的幾次融資，投資人已經(jīng)很謹(jǐn)慎了，反復(fù)問開發(fā)商如何保證他的資金安全。而進(jìn)軍北京的溫州購房團(tuán)的領(lǐng)軍人物，早在6月份就開始撤出北京市場(chǎng)，并套現(xiàn)手中資金�！�
　　但迄今為止，公開承認(rèn)樓市面臨拐點(diǎn)的開發(fā)商屈指可數(shù)�！罢J(rèn)為房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)的，基本上都是基于對(duì)樓市供不應(yīng)求的判斷。然而供不應(yīng)求卻是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)最大的謊言。房價(jià)在上漲的時(shí)候，所有的需求都是真實(shí)的。一到下跌呢？投機(jī)、投資的人跑了，恐慌性購房的人沒了，想換房子的忍一忍了，就只剩下剛性需求。在北京、上海、廣州這些的大城市，剛性需求占了不到市場(chǎng)的五分之一�！�
　　仍有一部分“捂盤”的開發(fā)商存有“冬遇寒流春風(fēng)暖”的希望。賭2008年一季度銀行會(huì)重新“開閘放水”。
　　孟奇認(rèn)為這種想法太樂觀。“2008年房地產(chǎn)貸款依然會(huì)整體緊縮，即使新一年貸款放出來，銀行也會(huì)控制節(jié)奏，不會(huì)像2007年這樣前8個(gè)月就差不多放完了全年的額度�！�
　　“明年針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款總額將會(huì)在今年的基礎(chǔ)上縮減20％。”楊少鋒表示，“政府逐漸明白中國經(jīng)濟(jì)過熱的根源在房地產(chǎn)。目前房地產(chǎn)正在軟硬著陸的十字路口。資產(chǎn)泡沫要么軟著陸，要么必須刺破，這取決于明年一年房地產(chǎn)行業(yè)諸公能不能看清形勢(shì)。如果還在跟政府對(duì)抗，一旦政府認(rèn)為無法兼顧，房地產(chǎn)的表面繁榮將危及社會(huì)穩(wěn)定，很有可能導(dǎo)致整個(gè)金融體系出現(xiàn)嚴(yán)重的安全隱患，那么嚴(yán)厲的措施一定會(huì)到來。不管是物業(yè)稅、提高首付、二手房交易征收重稅還是期房禁售，哪一個(gè)手段都可以給房地產(chǎn)以致命一擊。所以針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的銀根緊縮會(huì)是一個(gè)長期的過程�！�
　　正如王石所言：“這次調(diào)控和以往不同�！睏钌黉h認(rèn)為：“今年的調(diào)控政策很有針對(duì)性，而且很系統(tǒng)，把一個(gè)個(gè)的漏洞都堵上。為什么今年以來，所有的調(diào)控步驟會(huì)如此協(xié)調(diào)？很簡(jiǎn)單，都在圍繞十七大精神。而房地產(chǎn)目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)，和中央的精神實(shí)際上是相互矛盾的。在短短的兩三年之內(nèi)，中國房地產(chǎn)行業(yè)借助銀行，扮演了一個(gè)向中產(chǎn)階層掠奪財(cái)富的角色。房價(jià)如果繼續(xù)漲下去，最終的結(jié)果是貧富分化越來越嚴(yán)重。目前房地產(chǎn)的繁榮是以未來20年的發(fā)展為代價(jià)的�！�
　　據(jù)雅戈?duì)柟�布�?006年業(yè)績報(bào)告，2006年房地產(chǎn)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出西裝和襯衫業(yè)務(wù)凈利潤的總和。雅戈?duì)栔脴I(yè)公司總資產(chǎn)超過雅戈?duì)柟�司總資產(chǎn)三分之一。房地產(chǎn)的“快錢效應(yīng)”，正在蠱惑中國眾多的傳統(tǒng)制造企業(yè)“無心主業(yè)”。
　　一位觀察人士說：“很難想象，一個(gè)在國際上有足夠競(jìng)爭(zhēng)力的大國、強(qiáng)國，其崛起靠的不是科技、實(shí)業(yè)、教育，而是建立在所謂‘全民皆房’的‘繁榮興旺’上�！�
　　“未來幾年房地產(chǎn)發(fā)展注定會(huì)越來越受到限制�！睏钌黉h斷言。
　　
　　資本游戲
　　
　　房地產(chǎn)行業(yè)似乎正在醞釀著一場(chǎng)巨大的變革。
　　2007年，中國房地產(chǎn)業(yè)與以往最大的不同是上市房地產(chǎn)公司徹底改變了游戲規(guī)則。在楊少鋒看來，上市房企打通了資本渠道，通過“房價(jià)上漲－－收益預(yù)期增加－－股價(jià)上漲－－融資大幅增加－－瘋狂儲(chǔ)備土地－－收益預(yù)期增加－－股價(jià)上漲－－再融資”這個(gè)鏈條，土地成為套現(xiàn)的工具。這才是房地產(chǎn)行業(yè)的“達(dá)•芬奇密碼”。
　　而在部分樓市“帶頭大哥”的示范效益下，房地產(chǎn)價(jià)格被拱上一個(gè)高位，這場(chǎng)資本游戲也在逐步走向“下半場(chǎng)”：房價(jià)的飆漲－－絕大部分房企同時(shí)屯房屯地－－資金鏈緊張－－宏觀調(diào)控銀根緊縮－－房企資金鏈面臨斷裂風(fēng)險(xiǎn)－－房價(jià)下調(diào)，未來市場(chǎng)不再看好－－房企迫于資金壓力低價(jià)轉(zhuǎn)讓核心土地及項(xiàng)目資源－－龍頭企業(yè)趁機(jī)低價(jià)收購－－大量資本原始積累較少，盲目跟隨那些上市房企屯房屯地的開發(fā)商被淘汰，借助資本市場(chǎng)，地產(chǎn)寡頭形成－－寡頭壟斷土地，同時(shí)壟斷定價(jià)權(quán)及供應(yīng)權(quán)－－房價(jià)繼續(xù)上漲。
　　萬通董事長馮侖認(rèn)為：“5年內(nèi)，中國將只剩下5％的開發(fā)商�！币晃挥^察人士說：“我預(yù)感到新一輪的殺戮正在開始�！�
　　但當(dāng)看到有專家把未來房地產(chǎn)走勢(shì)形容成末日降臨，楊少鋒也無法認(rèn)同�！澳壳盀橹梗�中國房地產(chǎn)的泡沫并沒有到不可控制的程度，政府也沒有要將房地產(chǎn)一棍子打死，因而房地產(chǎn)行業(yè)不可能出現(xiàn)所謂的崩盤。2008年是房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌的一年，也是房價(jià)小幅回落的一年。但絕對(duì)不會(huì)是樓市的末日。”
　　孟奇說：“短期就是這種情況了，大家都能看得見。但房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的支撐因素如人民幣升值預(yù)期、人口紅利、城市化進(jìn)程等并沒有改變。局部的、周期的、短時(shí)期的正常調(diào)整，不足以改變這種上行的軌跡。我覺得2008年上半年會(huì)是一個(gè)很好的買房時(shí)間。”
　　記者了解到，目前已有一些民間資本準(zhǔn)備明年入市抄底。

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