在目前的喧囂聲中，沒有人再提起順馳，也沒有人愿意預(yù)測(cè)，誰會(huì)是下一個(gè)順馳 　　 　　囤地，上市，增發(fā) 　　 　　在“地王”頻出的波浪下面，洋溢的是資本的力量。
　　以浙江綠城為例，2006年7月，這家公司成功登陸香港股市融資3.9億美元；同年11月，上市不過4個(gè)月的綠城就再次發(fā)行了7年期4億美元的高收益?zhèn)�券�?007年，綠城又接連增發(fā)新股及可轉(zhuǎn)債，融資四五十億元。
　　上市一年間，綠城從資本市場(chǎng)已經(jīng)罔到了超過100億元的“熱錢”!
　　“熱錢”為囤地提供了支撐，而囤地則意味著能夠圈到更多的錢。
　　潘石屹無疑是最能明白土地價(jià)值的房地產(chǎn)開放商。從2002年到2007年，從今年6月推到9月，等了五年的潘石屹終于盼到SOHO中國(guó)登陸香港的一刻。而此前，就傳出SOHO中國(guó)以35億元購(gòu)得三里囤一塊面積為47萬平方米的土地的開發(fā)權(quán)，之后，SOHO中國(guó)又取得北京前門多處的土地證�？梢�，拿地是上市的關(guān)鍵。
　　房產(chǎn)大佬萬科一方面極力擴(kuò)大融資規(guī)模，另一方面迅速增加土地儲(chǔ)備。目前，萬科的全國(guó)版圖已經(jīng)頗具規(guī)模。據(jù)悉，2000年萬科項(xiàng)目主要分布在上海、北京、深圳等6個(gè)城市，到2003年萬科項(xiàng)目增加到20多個(gè)，而截至目前，萬科項(xiàng)目開發(fā)涉及全國(guó)29個(gè)城市100多個(gè)在建項(xiàng)目。“2006-2008年，萬科既是一個(gè)高速成長(zhǎng)期，也是一個(gè)商業(yè)模式和生產(chǎn)方式變革的過渡期。萬科到了2009年才真正發(fā)力!”8月23日，在萬科A股增發(fā)路演時(shí)，萬科董事長(zhǎng)王石表示。
　　地王紀(jì)錄不斷被刷新，這些上市的地產(chǎn)企業(yè)也變得蠻不在乎，它們只關(guān)心能不能拿到地。要知道，在地產(chǎn)市場(chǎng)緊縮政策頻的背景下，拿得到地才是硬道理，花多少錢是次要的，反正可以通過上市、增發(fā)等途徑圈錢。
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)是二季度基金增倉(cāng)力度最大的產(chǎn)業(yè)，56家基金公司的323只基金在A股地產(chǎn)股上的投資由475億元增加到1121億元，增幅達(dá)到136％。
　　更多上市房企選擇了瘋狂增發(fā)。今年以來，萬科、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、上實(shí)發(fā)展等房地產(chǎn)業(yè)的上市公司頻現(xiàn)增發(fā)。7月28日，它們成為A股市場(chǎng)上第一個(gè)被批準(zhǔn)通過公開增發(fā)融資超過百億元的上市房企。
　　某財(cái)經(jīng)媒體報(bào)道，“為購(gòu)?fù)恋�，房地產(chǎn)上市公司紛紛大舉融資，截至9月17日的統(tǒng)計(jì)，僅增發(fā)一項(xiàng)就籌得資金266.33億元，排名僅次于金融業(yè)。不久的未來，已確定增發(fā)的房地產(chǎn)股共計(jì)21只，合計(jì)增發(fā)46.57億股�！�
　　而另外一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)說明，今年以來，房地產(chǎn)業(yè)上市公司通過公開增發(fā)、定向增發(fā)和配股等方式，合計(jì)募資接近1300億元。
　　一些公司增發(fā)的頻率與額度令業(yè)界瞠目，接連大規(guī)模地增發(fā)，全面攤薄萬科的每股盈利。有業(yè)內(nèi)人士和股民提出質(zhì)疑――萬科是否會(huì)陷入股權(quán)融資，攤薄負(fù)債率，繼續(xù)發(fā)債，又增加負(fù)債率的不斷循環(huán)中。
　　當(dāng)然，作為上市公司，也不得不考慮到對(duì)股東有所交代，而在目前的情景下，增加土地儲(chǔ)備是建立投資者關(guān)系的重要指標(biāo)。人們開始在嘀咕，一向堅(jiān)持小本生意、批評(píng)“地王”的SOHO中國(guó)總裁潘石屹在上市之后，是否會(huì)變成另一個(gè)“地主”?
　　
　　“股地拉扯”：地王推高房?jī)r(jià)與股價(jià)
　　
　　全國(guó)的房?jī)r(jià)與地價(jià)“并肩上升”。上市的房地產(chǎn)企業(yè)在土地拍賣市場(chǎng)上不斷高價(jià)“收地”、在金融市場(chǎng)上不斷增發(fā)融資，而高價(jià)購(gòu)入的土地也直接反映在企業(yè)的市值上，形成“良性互動(dòng)”；到了終端市場(chǎng)，高地價(jià)“暗示”并推動(dòng)著現(xiàn)售房?jī)r(jià)的上漲。上市房產(chǎn)企業(yè)便成了大贏家。
　　7月24日，長(zhǎng)沙，建筑面積為380萬平方米的長(zhǎng)沙新河三角洲地塊拍賣。一個(gè)小時(shí)內(nèi)，來自北京的北辰實(shí)業(yè)和北京城建聯(lián)合以92億元價(jià)格將該地塊拿下，創(chuàng)下國(guó)內(nèi)單個(gè)地塊的價(jià)格之最，高出掛牌底價(jià)(46.38億)45.62億元。
　　
　　“樓面地價(jià)已達(dá)到3500元／平方米，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)很高了!”長(zhǎng)沙長(zhǎng)大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司陳愛武總經(jīng)理說。
　　但是，在地價(jià)拉動(dòng)房?jī)r(jià)思路影響下，92億元的“地王”拍賣錘聲剛落，臨近的“湘江北尚”均價(jià)已經(jīng)從3850元／平方米，上調(diào)為4400元／平方米。
　　地價(jià)活生生地拉動(dòng)了房?jī)r(jià)。
　　這就是所謂的“地王效應(yīng)”――由于大企業(yè)在行業(yè)內(nèi)擁有較重的話語權(quán)，其行為特征對(duì)市場(chǎng)定價(jià)有著相當(dāng)?shù)挠绊懥�，高價(jià)拿地之后，周邊的房?jī)r(jià)便會(huì)迅速上漲，即便有的樓盤沒有迅速跟漲，也是捂盤虛售，蓄勢(shì)待發(fā)。
　　對(duì)于一些手中有大量土地的房地產(chǎn)企業(yè)來說，它們并不懼怕、甚至希望“拍高地價(jià)”，這不但塑造了企業(yè)的品牌價(jià)值，也拉升了手中的存量土地的價(jià)格。而且，更重要的是，直接拉升了企業(yè)的股價(jià)、
　　第三季度里，保利地產(chǎn)取得了上海、武漢、廣州等城市的8個(gè)地塊，總價(jià)款近100億元人民幣，但保利的股價(jià)同期也翻了兩倍多。而自去年8月7日起截至今年8月30日，萬科股價(jià)升幅為792.82％。
　　政府通過增加土地供應(yīng)調(diào)控房?jī)r(jià)的嘗試一再遭到資本力量的嘲諷。9月、10月，成都、廣州、青島等地的土地價(jià)格一再被上市大企業(yè)刷新。地產(chǎn)商們之間爭(zhēng)奪上地的戰(zhàn)爭(zhēng)愈演愈烈。在土地的供需關(guān)系嚴(yán)重失衡的背景下，任何一個(gè)有“野心”的房地產(chǎn)商都不敢在“拿地”方面松懈。
　　任志強(qiáng)曾坦白，自2002年實(shí)行土地招拍掛制度以來，華遠(yuǎn)地產(chǎn)僅僅用掛牌的方式取得了一塊土地，此后的數(shù)年之中，屢戰(zhàn)屢敗。其重要的原因就在于自有資本有限，捉襟見肘，無法大展才華。直到2007年2月15日，他成功解殼了幸福實(shí)業(yè)。
　　地，越來越貴。每一個(gè)“地王”的出現(xiàn)，對(duì)購(gòu)房者都是一次巨大的沖擊當(dāng)然，那些中小開發(fā)商也同樣面臨“地王”打擊，正迅速被擠出行業(yè)之外。實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)正在迅速洗盤，表現(xiàn)出寡頭特征。
　　業(yè)內(nèi)最近創(chuàng)造了一個(gè)新名詞，“股地拉扯”，這“地價(jià)賭的是股價(jià)會(huì)上漲，股價(jià)賭的是地價(jià)會(huì)上漲”，整個(gè)周期又建立在對(duì)未來房?jī)r(jià)高企的預(yù)期之上。這是地王的心理基礎(chǔ)。
　　有人認(rèn)為。在當(dāng)前的市場(chǎng)氛圍下，土地拍賣制度誘發(fā)“房?jī)r(jià)上調(diào)”，成為推高房?jī)r(jià)的“幫兇”之一。也有媒體指出，土地拍賣，可能成為開發(fā)商挾“地王”以令房?jī)r(jià)的重要方式。
　　在質(zhì)疑聲中，某些地方政府已經(jīng)開始對(duì)土地拍賣制度進(jìn)行修正。比如，廣州推出了“限價(jià)地”、“雙限雙競(jìng)”、“三限雙競(jìng)”等土地拍賣形式；上海也推出了“有限區(qū)間內(nèi)價(jià)高者優(yōu)先”措施。
　　
　　危險(xiǎn)如影隨形
　　
　　囤地圈錢之路，一直都布滿陷阱。
　　2004年，一路高歌猛進(jìn)的地產(chǎn)“狂人”孫宏斌高調(diào)宣布要坐上中國(guó)開發(fā)商的第一把交椅。第二年，順馳資金鏈緊繃，經(jīng)過“裁員、收編、換帥”，依然難以為繼。2006年，孫宏斌把順馳55％的控股權(quán)賤賣給他人，而僅僅是為了獲得12億的救命錢。最后， 順馳慘遭更名之痛。
　　在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，開發(fā)商對(duì)銀行貸款的依賴度一直相當(dāng)高。但2003年起，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，調(diào)控的重點(diǎn)是緊縮“銀根”，國(guó)內(nèi)開發(fā)商普遍面臨資金緊張的現(xiàn)象。
　　目前，那些能夠上市拿錢的房地產(chǎn)企業(yè)沒有這方面的苦惱了。然而，大量囤地的房地產(chǎn)商卻又有新的焦慮：地價(jià)處于高位，手E控制大規(guī)模的土地，對(duì)日后市場(chǎng)是有主動(dòng)權(quán)，但萬一政策變動(dòng)時(shí)，大量的土地同樣也會(huì)是“致命傷”。
　　所以，房地產(chǎn)商一方面是“歡欣鼓舞”拿地。另一方而卻滿心焦慮，戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，面臨產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)以及政策變動(dòng)的雙重危險(xiǎn)。
　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉指出，目前國(guó)內(nèi)開發(fā)商在土地儲(chǔ)備上沉淀的資金已高達(dá)1.5萬億左右，未來10年房?jī)r(jià)必須保持15％－18％的增長(zhǎng)率才有可能支撐如此價(jià)格。光大證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強(qiáng)則測(cè)算說，在樓面地價(jià)等于周邊房?jī)r(jià)的情況下，每年30％的房?jī)r(jià)上漲才能保證三年后10％的盈利水平。
　　問題是，未來房?jī)r(jià)能保持如此增速嗎?
　　我們能看到的是，9月27日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，命令金融機(jī)構(gòu)不得對(duì)囤積土地、囤積房源的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，同時(shí)提高居民購(gòu)買第二套商品房的首付款比例和利率水平。
　　此后，市場(chǎng)開始出現(xiàn)觀望情緒，黃金周之后，各地的房地產(chǎn)商開始采取各種暗中打折的方式。即使如此，購(gòu)房者的熱情也從之前的“高昂”轉(zhuǎn)入“冷淡”。一位廣東的房地產(chǎn)商接受采訪說，“我們也擔(dān)心房子賣不出去，但房?jī)r(jià)不能明著降，因?yàn)榉孔邮琴I漲不買跌�！�
　　對(duì)于房地產(chǎn)商來說，政策層面的壓力不斷襲來。
　　從11月1日開始，國(guó)土資源部“39號(hào)文”正式施行。按照規(guī)定，今后，房地產(chǎn)商只有繳清全部土地款，才能拿到土地證，進(jìn)入后續(xù)的開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)。徹底改變了原來的“借雞生蛋”的房地產(chǎn)開發(fā)模式。房地產(chǎn)商不得不調(diào)整規(guī)劃，放慢拍地的節(jié)奏。
　　而關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)被高估的討論，不時(shí)傳來。
　　那么，房地產(chǎn)商們的圈地游戲還能繼續(xù)么?在政策壓境和需求下行的情況下，原來的游戲鏈條――拿地，上市，為了企業(yè)利潤(rùn)和股價(jià)大量同地，地價(jià)飛漲，房?jī)r(jià)飛漲――是否從某一環(huán)斷開?
　　一旦房?jī)r(jià)高企的預(yù)期被改變，地產(chǎn)業(yè)將會(huì)因?yàn)橥钢�未來迅速走向冬天，而風(fēng)險(xiǎn)，則會(huì)從開發(fā)商轉(zhuǎn)移向銀行、資本市場(chǎng)以及購(gòu)房者和股民。
　　在目前的喧囂聲中，沒有人再提起順馳，也沒有人愿意預(yù)測(cè)，誰會(huì)是下一個(gè)順馳。
　　
　　處理閑置土地何時(shí)動(dòng)真格?
　　
　　按照國(guó)土資源部的要求，已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的土地，超過合同約定的動(dòng)工日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，將征收相當(dāng)于出讓金20％的土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)丁開發(fā)的，依法無償收回土地使用權(quán)。未按建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定繳清全部土地價(jià)款的，不得發(fā)放土地使用證書。
　　但房地產(chǎn)企業(yè)一直處于“普遍違法”的狀況，對(duì)閑置土地的處置呼聲由來已久，一直是“只聽雷聲不見下雨”。
　　現(xiàn)在，有關(guān)部門已經(jīng)在行動(dòng)：
　　11月23日，北京市國(guó)土局撤銷了本市8塊住宅、商業(yè)用地直接上市交易的資格。原因即是拿到規(guī)劃意見書后開發(fā)商久久不對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，無法在市場(chǎng)上形成有效供應(yīng)。這也是今年土地交易市場(chǎng)推出直接入市項(xiàng)目紅黃牌制度以來，首批被“紅牌”撤銷的項(xiàng)目。
　　市國(guó)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題并不是像外界所說的無地開發(fā)，而是有地供不出來，這主要是存在著項(xiàng)目用地通過審批后，部分土地一級(jí)開發(fā)商延遲上市，變相同積土地。
　　廣州市國(guó)土房管局發(fā)言人多次重申，對(duì)于企圖囤積土地的行為，政府部門將采取多項(xiàng)措施強(qiáng)化全程監(jiān)管并切實(shí)打擊：堅(jiān)持“應(yīng)查盡查、應(yīng)收盡收”的原則，清理和處置閑置土地。
　　一些大企業(yè)也面臨這樣的監(jiān)管。據(jù)香港媒體報(bào)道，在10月27日，國(guó)土資源部土地利用司的i名人員，視察了碧桂園在重慶長(zhǎng)壽湖地區(qū)儲(chǔ)備6300畝土地的情況。
　　但相關(guān)的規(guī)定，在實(shí)踐中有極大的彈性，當(dāng)面臨真正有實(shí)力的房地產(chǎn)商時(shí)，還能落到實(shí)處么?
　　11月11日，一向低調(diào)的楊國(guó)強(qiáng)出現(xiàn)在中山大學(xué)，面對(duì)“囤地”的質(zhì)疑，他說，“我們?cè)谙愀凵鲜泻笕〉?50億現(xiàn)金，買了些便宜的土地。有媒體說我們囤地多，土地可以開發(fā)27年，但他是按照我們以往的發(fā)展速度來算的。我們上市后發(fā)展的速度很快，明年我們計(jì)劃開發(fā)1000萬平方米，近兩年要開發(fā)2000萬平方米。我們也希望盡快地把土地建好，房子賣出去，這也是調(diào)整房?jī)r(jià)的一個(gè)辦法�！�
　　按照南方周末的調(diào)查，碧桂園在張家界風(fēng)景區(qū)外的羅家崗地塊的拿地程序，不僅規(guī)避了“招拍掛”的程序，規(guī)避了國(guó)家從2006年5月30日以來禁止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目工地和辦理的相關(guān)政策，而且按照雙方的《協(xié)議》，這塊地全部都不算閑置土地，也就規(guī)避了“不能囤地，馬上建”的政策。
　　有能力大量囤地的開發(fā)商，三令五申的中央政策，以及急于發(fā)展的地方政府之間的互動(dòng)關(guān)系，將極大影響中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的狀況。從羅家崗地塊的操作來看，政策之下，總有例外。

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