買房是大事。面對復雜多樣的樓盤信息和促銷手段，簽訂購房合同需要慎之又慎。 　　 　　去年年初，即將迎來新婚之喜的王先生開始了他的購房經(jīng)歷。幾經(jīng)奔波，王先生最終選中了位于北京東五環(huán)外一處樓盤。并于當年的4月30日，以每平方米3.1萬元的價格在該樓盤買了一套90平方米的期房。
　　然而，幾個月后，王先生所買的樓盤開始大幅降價，同一戶型的降幅達到每平方米4000多元。這意味著，短短幾個月他就虧了近40萬元。
　　回想當初買房時開放商做出的絕不降價承諾，王先生認為，如果降價，肯定會補償差價。王先生及其他業(yè)主找到開發(fā)商準備協(xié)調(diào)“暴跌”事件，開發(fā)商則表示，從沒承諾過補差價。這些業(yè)主因為也確實沒有掌握任何證據(jù)證明開發(fā)商曾經(jīng)的承諾，只好要求開發(fā)商退房。
　　王先生給記者算了一下，以他買的這套房為例，按照購房合同的約定，即使退房后重新再買一次，損失的也只不過是應該他承擔的定金，一共5萬元，這比眼睜睜看著幾十萬不聲不響“打水漂”更容易接受。但他們的退房要求再次遭到開發(fā)商的堅決拒絕。開發(fā)商稱，樓市定價完全是市場行為，買賣雙方應各擔風險。
　　
　　價格補償，能否重現(xiàn)
　　近幾年由于市場波動引發(fā)的退房事件，并不在少數(shù)。
　　金融風暴的來臨，使中國2008年的地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了幾年快速上漲后的首次大調(diào)整，北京等一線城市的樓市價格大幅度下滑。北京個別項目的最高跳水幅度超過了一半，由此引發(fā)了北京樓市第一次大規(guī)模的退房事件。
　　當時個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了平息退房戰(zhàn)役，維護公司品牌形象，為價格落差受傷害的業(yè)主推出了優(yōu)惠政策，萬科企業(yè)曾承諾免費幫助一些要求退房的業(yè)主將毛坯房升級成精裝修房。
　　沒過多久，在政府救市政策的影響下，樓市出現(xiàn)了轉機，并且出現(xiàn)了房價瘋狂上漲的局面，這讓許多在2008年退房潮下妥協(xié)的開發(fā)商后悔不已。
　　一位開發(fā)商向記者坦言：“沒想到樓市回暖速度會那樣快，當初要是咬咬牙也就挺過去了，現(xiàn)在回想起來真不應該妥協(xié)，因為國家法律沒有一條寫著房子降價需開發(fā)商賠償?shù)�。以后即使再發(fā)生像2008年市場那樣的情況，絕大部分開發(fā)商也不會妥協(xié)了�！�
　　北京市律師協(xié)會民訴法專業(yè)委員會委員李勇峰律師表示，業(yè)主由于降價要求退房，的確是一種沒有法律依據(jù)的要求。降價完全是一種市場行為，開發(fā)商和購房者雙方均無違約情形，不受法律調(diào)整。消費者買房之初一定要意識到這種風險。但有一種例外情況，如果購房合同中載明降價補償條款，消費者就可以據(jù)此主張權利。
　　
　　霸王合同，誰來監(jiān)管
　　提及購房合同，王先生更是一肚子苦水。他認為自己對房屋屬“剛需”一族，在房地產(chǎn)市場價格每日都刷新高的時候，容不得更多考慮和猶豫，與大部分購房者一樣，匆匆交下了定金。幾天后，當開發(fā)商要求交首付款的時候，他們才第一次看到那本長達45頁、像小說一樣厚的《商品房預售合同》，其中的附件條款竟占了26頁。王先生告訴記者，他當時意識到合同附件中可能會有不合理的霸王條款，但當時自己只有兩種選擇，要么全部接受，要么拒絕簽字，損失5萬元定金。王先生說，簽字現(xiàn)場人聲嘈雜，銷售人員也不給你仔細閱看、斟酌合同的時間，并聲稱銷售合同都是格式條款，不允許更改。多數(shù)購房人在那種情況下，只能選擇了簽字。
　　在李律師的提醒下，王先生才仔細翻看自己的這份合同，開發(fā)商將所有的權利義務及違約責任都列在了合同附件中。李律師稱，這是一份對開發(fā)商十分有利且制作非常嚴密的合同。
　　開發(fā)商自己做出對自己免責的條款，購房一方可主張無效，請求法院解除或變更合同。開發(fā)商讓消費者單方承擔責任，顯然違反了民事交易中的“公平原則”。
　　王先生感慨，預售合同規(guī)定的這么專業(yè)且苛刻，就是給我時間琢磨，對一個不懂法律的人來說也看不出問題。就算看出問題，也沒有協(xié)商的余地。
　　
　　鋌而走險，風險誰擔
　　利用價格下跌討說法這條路行不通，王先生很是苦惱。無奈之下，他向記者說出了自己購房的一個“秘密”。
　　當初王先生簽訂購房合同的時間是2010年4月30日，那時他剛剛從外地來京幾個月，而就在幾天前的4月17日，國務院為了抑制部分城市房價過快上漲，發(fā)布了“新國十條”，規(guī)定“對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款�！蓖跸壬�本打算在北京購房結婚，如今卻成為被禁止發(fā)放購房貸款的人群。全款買房對他來說又是不現(xiàn)實的。新政的出臺，令王先生非常焦灼。
　　在對銷售人員說明情況后，銷售人員又向王先生做出了第二項承諾：只要先交付首付款和定金，開發(fā)商可以幫助王先生貸款購得此房，沒有納稅證明和社保證明也可以。
　　“就這樣，在銷售人員的虛假承諾下，讓當時許多跟我情況差不多的業(yè)主交納了首付款和定金，簽了購房合同�！蓖跸壬�說。
　　他認為，跟開發(fā)商一旦擺出他們曾經(jīng)違法對消費者做出承諾的事實，足以使開發(fā)商畏怯，從而辦理退房手續(xù)。
　　李律師認為，“新國十條”規(guī)定的是對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款，并沒有規(guī)定限制他們購房，所以，購房人和開發(fā)商之間簽的是購房合同，合同是合法有效的；而貸款合同則是銀行和購房人之間的合同，開發(fā)商承諾幫不夠貸款條件的購房人貸款，除非是書面承諾，否則開發(fā)商大可不承認此承諾，一旦購房人貸不下款來，后果只好自負。
　　如果有證據(jù)證明，王先生與開發(fā)商在明知有國家法律規(guī)定的情況下，仍然簽定購房合同并幫助王先生提供虛假證明材料，蒙騙房屋登記機關，則這種合同的簽署，屬無效合同。無效合同就要雙方互相返還，回到起點。王先生返還房屋給開發(fā)商，開發(fā)商退還王先生已付房款及定金。
　　可是，現(xiàn)在王先生拿什么證明開發(fā)商曾做出過幫助完成貸款的虛假承諾呢？
　　當記者向該開發(fā)商詢問此事時，負責人員果然是這樣表示的：首先，作為銷售人員，在沒有公司授權的情況下，沒有權力向購房人做出承諾。第二，據(jù)了解，他們的員工也沒有做過這樣的承諾；第三，購房人簽完購房合同，交納完首付后，剩下的就是購房人與銀行之間的貸款關系了，與開發(fā)商沒有關系。
　　那么對于開發(fā)商在出售房屋時，究竟有沒有依照國家政策規(guī)定，審核購房者資格的義務呢？
　　李律師解釋，在2011年2月15日出臺的《北京市人民政府辦公廳關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，即“京十五條”中規(guī)定：“加強對購房人資格的審核，確保限購政策落實到位。對提供虛假證明文件的購房人，不予辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，并由其承擔相應的經(jīng)濟和法律責任。對未嚴格核實購房人購買資格、違規(guī)簽訂商品住房銷售合同或代理合同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，依法嚴肅處理�！边@樣在法規(guī)上就明確了開發(fā)商有義務對消費者購房資格進行審核。但王先生的購房合同是在“京十五條”之前簽訂的，不受“京十五條”約束。
　　對此，業(yè)內(nèi)人士認為，在這起維權事件中，消費者之所以“上當”，主要是由于在購房時存在著占便宜的心理。當時正處于新政出臺后不久，地方政府的執(zhí)行細則還未能出臺，開發(fā)商和購房者抱有搶線過關的心理，因此出現(xiàn)了承諾無法實現(xiàn)的情況。但是這個主要與消費者風險意識不強有關，購房者對于開發(fā)商的承諾一定要落實到合同的補充條款中去，不能相信空頭承諾。
　　
　　進退兩難，苦果誰嘗
　　這起荒唐的購房事件，至今仍未解決，王先生面臨的選擇要么全款購房；要么通過訴訟方式要求退房。李律師認為，訴訟的風險極大，開發(fā)商一定會反訴王先生遲付房款的行為構成違約，一旦王先生敗訴，他不僅要籌錢全款買房，還將要因遲付房款向開發(fā)商支付合同中約定的巨額違約金。受傷的一定是這位“剛需”的王先生。
　　王先生的購房經(jīng)歷告訴我們，不論是開發(fā)商，還是購房者，都不要打法律的擦邊球。特別是購房者，一定要弄懂弄通并遵守國家的法律和政策，不要弄虛作假。當面對開發(fā)商時，一定要頭腦清醒，擦亮眼睛，任憑他說得天花亂墜，你也要對合同字斟句酌。否則，受傷的一定是你。

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