物業(yè)稅是個老話題。盡管2003年10月舉行的中共十六屆三中全會就決定在“條件具備時開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”，但中央和地方財政收入的持續(xù)快速增長使得這一構思被束之高閣。然而隨著金融危機的深化，國內房地產市場急劇降溫，土地拍賣不是流拍就是價格嚴重縮水，地方政府賣地生財的管道受阻。2009年4月開始，國研中心、國家發(fā)改委宏觀研究院、財政部財科所等官方智囊機構紛紛提交報告，推出物業(yè)稅的呼聲于是再度高漲。
　　
　　房地產綁架地方政府
　　
　　地方政府對土地財政的依賴，肇源于1994年推行的財稅體制改革。此輪財稅體制改革將與經濟發(fā)展有關的主要稅種劃歸中央稅或共享稅，將適合地方政府征收和管理的稅種劃為地方稅。隨后，中央政府不斷地擴大中央稅和共享稅的范圍，提高在共享稅中中央分占的比例，降低返還給地方的比例，中央政府實際可支配的比例逐年上升。
　　分稅制改革將財權向中央集中，但事權大多留在地7yo在當前的財稅制度下，地方政府承擔了60％的支出，卻只分到30％左右的收入，中央與地方的利益沖突由此變得異常敏感。
　　一位財稅專家表示，地方財政的問題是缺乏主體稅種，地方稅種規(guī)模太小。根據國稅總局的數據，2007年地方稅收收入占總稅收收入比僅有9％。中央財經大學劉桓教授多次呼吁要找到足以部分支撐地方政府財政的主體稅種，而物業(yè)稅和遺產稅正是國外通行的做法。
　　由于財源緊張，各地方政府為追求財源而突擊賣地，“賣地生財”，批租土地成為地方政府的第二財政來源。據國務院發(fā)展研究中心的報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內收入的40％，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60％以上。
　　有關統(tǒng)計資料顯示，近年來一些地方政府將土地作為最重要的投資，不斷擴大土地儲備規(guī)模，已經造成了4000多萬農民失去土地。在現(xiàn)行土地收益分配框架下，農民僅僅得到5％到10％的土地收益，村一級可以得到25％到30％，而各級政府則可以得到60％到70％的收益，近20年來全國農民最少喪失了3萬億元的土地增值收益。
　　中銀國際控股有限公司首席經濟學家曹遠征表示�！巴恋刎斦睂μЦ叻績r有推波助瀾的作用，地價的不斷攀升和房地產稅費過高都在_定程度上助推了房價的飆升，而房地產稅費最終會轉化為商品房成本，由購房者埋單。
　　曹遠征認為現(xiàn)在的賣困局越早解決越主動，目前土地都是通過買斷的方式使用幾十年，這造成地方政府官員樂于寅吃卯糧、涸澤而漁，根本不考慮下一任官員如何解決財政收入的問題。這種主要依靠“土地財政”建立的城市經濟發(fā)展模式不可持續(xù)。
　　
　　
　　物業(yè)稅助力地方政府財政轉型
　　
　　針對地方與中央與地方事權和財權不對稱的現(xiàn)實，中央的目的就是要建立事權、財權和財力之間相互配套的財稅體制。
　　財政部財科所稅收研究室主任孫鋼對本刊記者表示，只有通過征收物業(yè)稅來解決中央和地方政府財產分配不公的問題，保證地方政府運行所必需的財政資金，才能從根本上控制地方政府“以地生財”的利益沖動。
　　經濟學家李稻葵亦表示，當前的情況是地方政府普遍面臨地方財政的可持續(xù)性問題，依賴土地轉讓的財政收入模式明顯不可長久，在此情形下，地方財政必須啟動改革。“首先應該進行物業(yè)稅改革，對事權、財權的關系進行調整，其次是讓地方財政可以用地方債務方式籌措資金�！�
　　事實上，物業(yè)稅在西方國家占地方稅收收入的30％～50％，被認為是真正的地方稅稅種。財政部財科所所長賈康認為，在目前，地方政府缺少穩(wěn)定大宗的稅源，若能逐漸把不動產稅調整為統(tǒng)一的房地產稅來征收，同時考慮不同地段的因素并幾年一次重評稅基，不動產稅就會逐漸隨市場經濟發(fā)展而成為地方政府的一個支柱性的重要稅源。
　　財政部稅政司副司長史耀斌表示，物業(yè)稅本質并不是為打壓房價而設計，而是旨在為地方政府提供穩(wěn)定稅源，改善區(qū)域內的公共服務"促使地方政府從“土地財政”向“公共財政”轉型。中財辦副主任劉鶴也看好物業(yè)稅在改善中國財政體制中的獨特作用。其在2008年初就不厭其煩多次公開就物業(yè)稅空轉試點問題發(fā)言，希望能夠盡快落實。但是由于金融危機，物業(yè)稅的推動工作被順延。
　　“當一個地方居民知道自己所繳的物業(yè)稅全部歸當地政府支配，就會積極監(jiān)督這些稅款投入區(qū)域公共服務的情況，從而促進當地公共服務品質提升。這會吸引更多人到這個地方購買房產，貢獻更多物業(yè)稅，使當地政府有更多財力加大公共投入，構建更優(yōu)的市場發(fā)展環(huán)境，從而使地方政府改變以往那種短視的機會主義行為方式。”史耀斌明確表態(tài)推出物業(yè)稅對穩(wěn)定房價只會有好處。
　　孫鋼對本刊記者表示，近年來貧富差距繼續(xù)加大，物業(yè)稅缺位是一個很重要的原因。
　　“盡快開征物業(yè)稅，可以強化對財富的調節(jié)，緩解收入分配領域中的不合理狀況�！睂O鋼建議可以對第一套房、第二套改善性住房，投機性多套炒房劃定不同稅率，有效改善現(xiàn)在住房條件分化嚴重問題。
　　
　　金融危機倒逼物業(yè)稅出臺
　　
　　中國改革的經驗表明，任何觸動利益格局的改革都必然遭到阻礙。物業(yè)稅的推出不僅消滅了土地財政，也大幅降低了地產交易稅收，因此必然遭到地方政府的抵制。
　　國家稅務總局地方稅司司長趙興玉坦承，在“十一五”末期應該推出物業(yè)稅，但改革的難度非常大，“因為物業(yè)稅是地方稅，開征前不僅要測算納稅人的負擔、能力，還要考慮中央與地方的事權如何劃分、財權如何調整。無論在哪個城市試點開征物業(yè)稅，對當地房地產市場短期沖擊都會很大。如果這些問題不明晰，地方政府心里沒底�？赡芫筒粫С��！�
　　趙興玉表示，在物業(yè)稅改革的影響下，土地出讓金將由一次性批租改為年金制，盡管各期收入的貼現(xiàn)值沒有減少，但對地方政府的當前期收入造成非常大的影響。那么物業(yè)稅改革的推行就需要地方政府的支持和配合。地方政府將會主要考慮兩個問題：物業(yè)稅改革是否會導致地方公共財政出現(xiàn)缺口?未來的物業(yè)稅將在地方公共財政中起多大作用?只有處理好這兩個問題，物業(yè)稅改革才可能順利推行。
　　但隨著金融危機的深化。一些地方政府高度依賴的“土地財政”已出現(xiàn)了嚴重問題，“土地財政”寅吃卯糧的現(xiàn)象難以為繼，地方政府的立場亦隨之開始松動�！敖衲攴康禺a不景氣對當地的財政影響非常大�！遍L沙市財政局一名官員如是說。
　　土地收入縮減帶來的地方財政收入減少，意味著基礎設施建設以及經濟適用房、廉租房等保障性住房的建設存在困難，地方政府將面臨經濟和社會的雙重壓力。同時，由于土地一級開發(fā)市場上的投資大多占用銀行資金，由此而引發(fā)的金融風險也會被放大。“這些問題已經到了必須由物業(yè)稅來解決的時候了�！遍L沙市上述官員如此表示。
　　全國人大常委、財經委副主任委員，前中國人民銀行副行長吳曉靈亦表示，房地產回調會沖擊地方政府的財政預算收入，造成地方財政風險。當前第一要調整地方和中央財政從機制上保證土地利用規(guī)劃，和城市建設規(guī)劃的嚴肅性。“因為現(xiàn)在很多地方政府，一個書記上臺就把城市規(guī)劃做一個修正，這個過程中就有很多的矛盾，這里最主要的問題是現(xiàn)在地方財政，就是地方政府承擔的事情遠遠超出他現(xiàn)在可支配的財力。因而推動財政體制的改革，是解決問題非常重要的一環(huán)�！�
　　吳曉靈建議中央政府要盡快建立流轉稅、所得稅和財產稅三大稅類，并完善財政轉移支付體系，及時推出物業(yè)稅。
　　劉桓認為，從稅收制度改革的長遠趨勢看，流轉稅和企業(yè)所得稅的大部分都應屬于中央收入，真正屬于地方的應是房產和土地收入以及來自居民個人人收入。
　　接受采訪的官員和學者都認同物業(yè)稅的推出勢在必行。但關鍵的問題是公共財政的公開透明與科學，人大對公共財政的使用嚴格審核，如果做不到這一點，則任何稅收都有侵奪民財的嫌疑。

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