上海房地產(chǎn)市場(chǎng)“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)，對(duì)全國(guó)來(lái)說(shuō)都具有深刻的標(biāo)志性意義。 　　 　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2004年3月12日發(fā)布公告，上海房?jī)r(jià)以5148元／平方米的價(jià)格高居全國(guó)首位。
　　上海房?jī)r(jià)持續(xù)勰升的直接推動(dòng)者是當(dāng)?shù)卣�府。房地產(chǎn)業(yè)增加值占到上海2003年GDP7.4％的比重，已經(jīng)提前兩年達(dá)到了“十五”目標(biāo)。
　　而上海房?jī)r(jià)2003年出現(xiàn)的20％出左右整體漲幅，已大大超過(guò)上海GDP、戶均家庭可支配收入的增幅，比2002年8．2％的整體漲幅勁升了12％。
　　然而，從2003年底以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了有價(jià)無(wú)市的停滯現(xiàn)象。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)，對(duì)全國(guó)來(lái)說(shuō)都具有深刻的標(biāo)志性意義。
　　
　　有價(jià)無(wú)市
　　
　　有價(jià)無(wú)市的直接表現(xiàn)分三種：一是掛牌拋售的期房數(shù)量猛增，而接盤的購(gòu)買者寥若晨星，二是二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了倒春寒三是上市新房?jī)r(jià)格停滯。
　　購(gòu)買期房的人中。相當(dāng)都分是投資客。他們?cè)谫?gòu)買到某套物北之后，主要是對(duì)價(jià)格上漲的趨勢(shì)進(jìn)行“押寶”，在期房到現(xiàn)房這段時(shí)間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)投資收益的利潤(rùn)最大化。他們之所以急于脫手，是擔(dān)心上�？赡艹雠_(tái)限制期房轉(zhuǎn)讓的政策。如果政策果真限制期房轉(zhuǎn)讓，而自己又沒(méi)有資金償還銀行貸款，恐有破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
　　為避免城門失火，殃及池魚，包括我愛(ài)我家、上房置換等多家著名房屋中介公司，早已停止了對(duì)期房轉(zhuǎn)讓的服務(wù)。
　　2003年，在一路“漲聲”的伴奏下，二手房交易火爆，價(jià)格幾乎每天都在漲。但進(jìn)入2004年之后，伴隨委托拋售的二手房大量增加的是成交量的急劇減少，呈現(xiàn)出典型的縮量下跌特征。2004年2月，委托拍賣的二手房數(shù)量比1月份增長(zhǎng)了八成。然而雖然參加拍賣的人很多，但成交量卻并未增加，絕大多數(shù)參與者只做看客。
　　自己開(kāi)發(fā)出來(lái)的樓盤會(huì)否成為“空城”，正在成為很多房地產(chǎn)商的最大擔(dān)心。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年底以來(lái)，上海新開(kāi)盤中約80％以上的價(jià)格沒(méi)有向上調(diào)整過(guò)。為了不讓自已開(kāi)發(fā)出的樓盤成為“空城”，一些開(kāi)發(fā)希冀通過(guò)放慢新房上市速度來(lái)進(jìn)行調(diào)控，但收效甚微。相反，正式簽訂購(gòu)房合同時(shí)，往往是退訂戶竟然比付款人還要多。
　　上市新房?jī)r(jià)格的長(zhǎng)時(shí)間停滯，多少說(shuō)明供不應(yīng)求的局面已經(jīng)不再。而期房與二手房?jī)r(jià)格有價(jià)無(wú)市的走勢(shì)，則直接說(shuō)明了大量的投資性購(gòu)房人已經(jīng)開(kāi)始了兌現(xiàn)利潤(rùn)的過(guò)程。
　　
　　政策組合拳沒(méi)壓住房?jī)r(jià)
　　
　　按照國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)，控制房地產(chǎn)過(guò)熱，防止過(guò)度投機(jī)炒作，通常采用四項(xiàng)揩施：加大土地供應(yīng)、銀行收緊信貸、增加稅收與行政立法。從目前的情況來(lái)看，上海已采取了這四項(xiàng)措施中的三項(xiàng)，只有限制期房轉(zhuǎn)讓等行政立法尚未正式付諸實(shí)施。
　　2003年4月28日，上海市土地管理工作電視電話會(huì)議決定：推進(jìn)土地招標(biāo)掛牌出讓和土地儲(chǔ)備制度，實(shí)行“熟地轉(zhuǎn)讓”。隨后，供住宅建設(shè)用的土地供應(yīng)量明顯增加。
　　2003年5月3l日，持續(xù)5年的上海購(gòu)房退稅政策宣告結(jié)束。此前，房契稅已經(jīng)從0．75％被上調(diào)到了1．5％。
　　2003年6月5日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知》(史稱“121號(hào)文件”)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款做出了嚴(yán)格規(guī)定。
　　按照常理來(lái)講，這三項(xiàng)政策組合拳的實(shí)施，應(yīng)該讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，至少是保持穩(wěn)定。然而，上海房?jī)r(jià)的“單邊上揚(yáng)”勢(shì)頭并未減弱。漲幅之大、速度之快，令全國(guó)瞠目。
　　為什么在打出政策組合拳后，上海的房?jī)r(jià)還能扶搖贏上呢?上海市政府的一份研究報(bào)告指出，2003年上海房?jī)r(jià)上漲較快基本上是合理的。從2000年開(kāi)始的這一輪房?jī)r(jià)上漲，是需求拉動(dòng)和成本推動(dòng)共同作用的結(jié)果。需求增長(zhǎng)速度高于供給的增長(zhǎng)，是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要因素。需求增長(zhǎng)主要來(lái)自市民改善住房、動(dòng)拆遷推動(dòng)和投資性購(gòu)房三個(gè)方面。應(yīng)該說(shuō)，這些需求總體上是正常的、合理的。
　　建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司委托上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心制作的“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)報(bào)預(yù)警體系”則認(rèn)為，上海樓市趨勢(shì)不容樂(lè)觀，管理者應(yīng)該發(fā)出適度的預(yù)警。
　　上海市之所以認(rèn)為上海房地產(chǎn)是健康的，主要理由在于投資性購(gòu)房比例并不高。據(jù)介紹，國(guó)際上公認(rèn)的投資性購(gòu)房警戒線為20％。而按照上海市統(tǒng)計(jì)局公布的調(diào)查結(jié)論，在上海投資性購(gòu)房比例為16.6％。
　　上海市社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心的顧建發(fā)教授則提出，上海的投資性購(gòu)房比例要高于現(xiàn)有調(diào)查值。上海市統(tǒng)計(jì)局在統(tǒng)計(jì)時(shí)，并沒(méi)有把“炒單”和炒期房的人納入統(tǒng)計(jì)范圍。
　　據(jù)專家透露，對(duì)上海樓市有無(wú)泡沫的評(píng)價(jià)，市政府方面的慣例是定期召集專家例會(huì)研討，然后“統(tǒng)一口徑”發(fā)布。上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心的“警戒線”，是根據(jù)歷史數(shù)據(jù)由計(jì)算機(jī)自動(dòng)生成，而上海市房屋土地管理局的“警戒線”則是根據(jù)專家們的“統(tǒng)一口徑”做出。
　　再討論上海房地產(chǎn)到底有無(wú)泡沫已經(jīng)沒(méi)有意思了。CB魏理仕董事陳煒在房地產(chǎn)市場(chǎng)浸淫了多年，他的建議或許能夠給人以啟發(fā)�！叭绻�我是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一批炒家，就會(huì)從2004年起開(kāi)始撇退�！贝鞯铝盒袆t用它們的研究數(shù)據(jù)做出了詰問(wèn)：在房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上升的同時(shí)，租金的上漲速度卻很慢，有些地區(qū)甚至出現(xiàn)了下降。房?jī)r(jià)與租金的背離，說(shuō)明了什么?
　　
　　硬扛房?jī)r(jià)?
　　
　　“我的壓力很大!”
　　當(dāng)上海市房屋土地管理局局長(zhǎng)蔡育天將這句話重復(fù)兩遍的時(shí)候，距他參與2004年上海“兩會(huì)”舉辦的“關(guān)于如何進(jìn)一步完善本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的思路和對(duì)策”的專題審議會(huì)僅余幾個(gè)小時(shí)。給蔡育天壓力的難題，是將上海房?jī)r(jià)的增幅控制在12％內(nèi)。將增幅控制在12％內(nèi)有一個(gè)前提，就是房?jī)r(jià)不能跌。
　　這樣的任務(wù)，并非信口之言，而是韓正市長(zhǎng)在上海市十二屆人大二次會(huì)議上所做的《政府工作報(bào)告》的細(xì)化和落實(shí)。報(bào)告原文是：“商品住房?jī)r(jià)格上漲偏快，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有待加強(qiáng)�！�
　　對(duì)于蔡局長(zhǎng)的這一任務(wù)，華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)張永岳教授大惑不解。他認(rèn)為，房?jī)r(jià)既不是開(kāi)發(fā)商一家說(shuō)了算，也不是由購(gòu)房者一廂情愿所定，更不是政府可隨意制定的，房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)通過(guò)價(jià)值規(guī)律來(lái)認(rèn)定的。
　　按照《政府工作報(bào)告》的意思，劃定年度的房?jī)r(jià)漲幅是為了“使廣大普通市民能改善住房得到實(shí)惠”。但造成上海房?jī)r(jià)幾年來(lái)一路上揚(yáng)的主要原因，恰恰被不少專家認(rèn)為是政府削減住宅建設(shè)土地供應(yīng)量所致。正是由此造成的房?jī)r(jià)與居民收入的背離，才導(dǎo)致了上海市民購(gòu)房能力的不足。
　　看漲上海樓價(jià)的重要理由，在于把目前上海的樓價(jià)與香港樓價(jià)作比照。因?yàn)樯虾５男坌模�就是要在�?jīng)濟(jì)地位上賽過(guò)香港。上海利用限制土地供應(yīng)來(lái)拉抬房?jī)r(jià)的做法，是在直接效仿香港。盡管香港目前樓價(jià)較1997年高峰期已至少打了對(duì)折，但仍達(dá)上海平均樓價(jià)的幾倍，這自然讓上海心妒。
　　然而，且不論人均收人、可支配收入這些硬性指標(biāo)的巨人差異，殊不知喬港房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就是全世界最不正常的地產(chǎn)市場(chǎng)，香港政府算得上是全世界干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)最多的政府。限制土地供應(yīng)是港英政府當(dāng)時(shí)斂財(cái)?shù)闹匾�手段，但由此造成的房地產(chǎn)泡沫令香港人苦不堪言。
　　截至到2003年底，香港私人住宅樓宇市場(chǎng)蒸發(fā)的市值至少在2．4萬(wàn)億港元以上。香港社會(huì)口前出現(xiàn)的財(cái)政赤字、負(fù)資產(chǎn)、通貨緊縮、高失業(yè)率等一系列都與房產(chǎn)泡沫破滅有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。
　　與山地包圍的香港截然不同，上海多平地。由于上海的城市范圍在理論上可以無(wú)限延伸，從而天然地限制了上海地價(jià)的上漲空間。現(xiàn)在之所以還有不菲的地價(jià)，主要是因?yàn)樯虾Ｉ胁粔虬l(fā)達(dá)的軌道交通還沒(méi)有形成對(duì)傳統(tǒng)中心區(qū)域產(chǎn)生明顯的稀釋作用。
　　望源企業(yè)董事長(zhǎng)、市人大代表季寶紅認(rèn)為，上海房管局局長(zhǎng)蔡育天難以完成的任務(wù)不在于將房?jī)r(jià)漲幅控制在12％以內(nèi)，而是如何保持上海房?jī)r(jià)的不跌。
　　季寶紅說(shuō)：“上海房?jī)r(jià)一路飆升至今最主要的原因，在于1999年是上海土地供應(yīng)景最少的一年，而房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期恰好是3年。也正是這3年里，上海房?jī)r(jià)一路飄紅。如今，是海房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)量、新開(kāi)工面積以及施工面積和批準(zhǔn)預(yù)售面積都比較大，這會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)起到很大作用。”

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