前9個(gè)月，首都開發(fā)股份有限公司（600376.SH，以下簡稱“首開股份”）交出的成績單可用慘淡來形容：營業(yè)收入21億元、利潤2.96億，同比分別下滑52.85%、78.68%。慘淡之余，中國人壽用腳投票，通過二級(jí)市場累計(jì)減持首開股份高達(dá)7785萬股，達(dá)其總股本的5.21%。
　　“首開股份無法干涉公司流通股股東減持所持股份，而減持超過5%的限額必須舉牌。”首開股份董秘王怡如是向時(shí)代周報(bào)記者表示，對(duì)于前三季度營業(yè)收入、利潤大幅下滑的原因，王怡認(rèn)為，主要是因?yàn)楸酒诳山Y(jié)算房屋銷售、土地轉(zhuǎn)讓收入較少，而集中于第四季度。
　　但是，業(yè)內(nèi)人士卻依然不看好首開股份。東北證券分析師高建認(rèn)為，首開股份目前京城內(nèi)外的銷售一般，或?qū)㈦y以完成全年95%增長的銷售計(jì)劃。而中郵證券分析師邵明慧則預(yù)計(jì)，受太原花溪龍?jiān)贰�廈門領(lǐng)翔國際以及北京一些項(xiàng)目銷售不佳的影響，首開股份2011年的銷售業(yè)績將在100億-120億元之間，將低于2010年134億元的業(yè)績。
　　然而，擺在首開股份面前的難題不止這些。如何平衡商品房、保障房建設(shè)的資金投入，商業(yè)板塊是攻是守，京外布局的下一步棋該如何抉擇，快速度之時(shí)如何化解高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)？這些都在考驗(yàn)著首開股份。
　　人壽減持套現(xiàn)12億元
　　2009年6月，正值樓市如日中天，首開股份擇此良機(jī)定向增發(fā)47.5億元，中國人壽大舉進(jìn)入，斥資16.75億元認(rèn)購1.12億股。增持后，中國人壽占首開股份總股本的10.44%。如今，樓市調(diào)控不斷，中國人壽遂萌生“去意”，不斷減持首開股份。
　　10月13日晚，首開股份發(fā)布股東減持公告。公告顯示，中國人壽集團(tuán)、中國人壽股份、中國人壽養(yǎng)老保險(xiǎn)、中國人壽財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及中國人壽托管的系統(tǒng)外賬戶，在2010年7月20日-2011年10月11日期間，通過二級(jí)市場累計(jì)減持7785.0030萬股，達(dá)到總股本的5.21%。據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的首開股份2010年7月20日-2011年10月11日15.51元/股的均價(jià)計(jì)算，中國人壽所減持股票市值高達(dá)12.07億元。
　　受減持的消息影響，首開股份股價(jià)深度下跌：10月11日收盤價(jià)為7.87元，比減持前7月19日11.99元的收盤價(jià)下跌34%。有分析師認(rèn)為，中國人壽并不缺錢，大手筆減持向市場傳遞負(fù)面信號(hào)。今年3月和6月，受保障房概念驅(qū)動(dòng)，首開股價(jià)迎來兩輪上漲行情，但鑒于“保障房毛利本來就低，再加上進(jìn)度又不明確，最終被股東減持并不奇怪”。
　　中郵證券分析師邵明慧則認(rèn)為，公司增發(fā)價(jià)格為13.96元，配股后的價(jià)格為10.74元，當(dāng)前的股價(jià)已經(jīng)顯著低于增發(fā)成本價(jià)，中國人壽繼續(xù)減持股票的動(dòng)力不大。
　　或許，讓首開股份真正擔(dān)心的并非中國人壽的減持，而是大幅下滑的業(yè)績。
　　第三季度營收下降46%
　　10月26日，首開股份發(fā)布三季度報(bào)。報(bào)告顯示，第三季度，公司的營業(yè)收入約5.55億元，與去年同期10.32億元相比，下降了46%。
　　對(duì)于業(yè)績滑坡，首開股份給予兩點(diǎn)解釋：一是，2010年前三季度結(jié)算土地轉(zhuǎn)讓收入22億元，本報(bào)告期土地轉(zhuǎn)讓收入大幅減少。二是，本報(bào)告期房屋銷售可結(jié)算面積和收入較少，預(yù)計(jì)四季度竣工交用面積和可確認(rèn)的結(jié)算收入將大幅增加。查閱2010年財(cái)報(bào)，單是通過土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓，首開股份就“不勞而獲”一筆可觀的利潤，利潤率甚至超過房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)。
　　2010年4月12日，首開股份終于收到了耀輝公司遲遲未償還的委托貸款人民幣本息合計(jì)約13.09億元，在2009年總計(jì)本息的基礎(chǔ)上足足多了1.68億元。時(shí)代周報(bào)記者了解到，耀輝置業(yè)為京城第一豪宅“長安8號(hào)”的項(xiàng)目公司，2004年天鴻集團(tuán)斥資3100萬元介入該項(xiàng)目，隨后首開股份收購天鴻集團(tuán)，并同時(shí)擁有耀輝置業(yè)股權(quán)，并作為大股東借資于“長安8號(hào)”開發(fā)。無奈，“長安8號(hào)”因多種原因幾度停工。2008年，首開股份以“不擅長經(jīng)營豪宅項(xiàng)目”為由轉(zhuǎn)手耀輝置業(yè)手中股份，轉(zhuǎn)讓金額為4.587億元，是接盤之時(shí)的14.8倍，如此一進(jìn)一出，首開股份就凈賺超過4億元。而該年度的一季報(bào)中，首開結(jié)算收入增長的原因中，望京B15地塊的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目也列入其中。
　　然而此等“轉(zhuǎn)讓”不常在，首開股份還得以蓋房子為生。如果說業(yè)績下滑歸因于結(jié)算周期，那么從合同銷售而言，首開股份的表現(xiàn)也不容樂觀。
　　首開股份公告指，今年7-9月，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售約32億元，1-9月，共實(shí)現(xiàn)合同銷售約87億元，同比增長約30%。然而就全年而言，中郵證券分析師邵明慧預(yù)計(jì)，受太原花溪龍?jiān)讽?xiàng)目和廈門領(lǐng)翔國際項(xiàng)目和北京房山熙悅山一些項(xiàng)目銷售不佳的影響，首開股份今年全年的銷售業(yè)績將在100億-120億元之間，將低于2010年134億元的業(yè)績。
　　走出京城升為公司戰(zhàn)略
　　銷售去化率不盡理想，但有眾多券商依然給予首開股份“買入”、“推薦”、“增持”等評(píng)級(jí)。推薦理由均是“北京國企龍頭”、“項(xiàng)目資源稀缺”、“93億元保障房融資計(jì)劃”以及“土地儲(chǔ)備順利進(jìn)行”等字眼。
　　就土地儲(chǔ)備計(jì)劃而言，今年以來，首開股份獲得7個(gè)項(xiàng)目，分別位于蘇州、福州、廊坊、北京和葫蘆島，累計(jì)土地面積191萬平方米，根據(jù)公告規(guī)劃容積率面積不大于307萬平方米，其中80%左右為京外土地。目前公司獲得的土地儲(chǔ)備已經(jīng)完成年初計(jì)劃，公司剩下2個(gè)月暫無拿地計(jì)劃。
　　王怡向時(shí)代周報(bào)記者表示，首開股份目前土地儲(chǔ)備為1300萬平方米，其中400萬平方米為京城內(nèi)項(xiàng)目，目前首開入駐城市已達(dá)15個(gè)左右。
　　很顯然“走出京城”已成為首開股份的戰(zhàn)略。從公司過去幾年的應(yīng)收結(jié)構(gòu)上看，京城外項(xiàng)目結(jié)算基本上都在10%以內(nèi)，今年前三季度這一比例上升為30%。然而北京的房地產(chǎn)市場正是政策最敏感的地方，其中風(fēng)險(xiǎn)不言而喻，北京本輪限購風(fēng)潮就給首開股份帶來不小影響。
　　因而，公司在異地項(xiàng)目拓展上是否順利，決定著公司未來的成長空間。時(shí)代周報(bào)記者了解到，首開股份在蘇州地區(qū)銷售良好，悅瀾灣項(xiàng)目已經(jīng)清盤，而公司年內(nèi)會(huì)不失時(shí)機(jī)地繼續(xù)推班芙春天和國風(fēng)華府項(xiàng)目；而太原的花溪龍?jiān)讽?xiàng)目和廈門領(lǐng)翔國際項(xiàng)目則銷售不夠理想，邵明慧指出主要原因在于前期樣板間、外立面等形象工程準(zhǔn)備不夠充分。地域擴(kuò)張之余，首開股份也在為板塊擴(kuò)張“熱身”。
　　11月3日，首開股份公告稱，為設(shè)立首開商業(yè)地產(chǎn)公司，調(diào)整京華公司股權(quán)結(jié)構(gòu)，公司擬以不高于8300萬元的價(jià)格受讓香港皓年所持京華公司30%股權(quán)，如此，首開股份將有京華公司100%股權(quán)。
　　據(jù)了解，京華公司成立于1985年，目前主要經(jīng)營業(yè)務(wù)為商業(yè)及寫字樓出租。京華公司現(xiàn)有兩家股東，其中首開股份持有其70%股份，香港皓年持有其30%股份。香港皓年為首開股份控股股東首開集團(tuán)于香港設(shè)立的全資子公司。
　　對(duì)于成立商業(yè)地產(chǎn)公司，以及調(diào)整京華公司股權(quán)結(jié)構(gòu)，王怡向時(shí)代周報(bào)記者表示，旨在調(diào)整、優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。“目前，會(huì)優(yōu)化現(xiàn)有商業(yè)資源的經(jīng)營，不會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)方面有新的拓展。”
　　保障房超募39億
　　“93億元保障房融資計(jì)劃”是券商推薦首開股份的另一理由，殊不知保障房建設(shè)對(duì)首開而言，是餡餅還是陷阱？但可以肯定的是，保障房建設(shè)更易融資。
　　作為建設(shè)保障房最具代表性的企業(yè)，首開股份今年先后兩次以保障房之名融資。繼6月3日公告擬發(fā)行不超過43億中期票據(jù)用于保障房建設(shè)外，公司8月4日公告，擬向銀行間市場交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行不超過50億元的非公開定向債務(wù)融資工具，募集資金用于保障性住房建設(shè)。對(duì)于后一批融資，國信證券分析師方焱認(rèn)為，預(yù)計(jì)該中票及私募債為3-5年期、基準(zhǔn)利率或略上浮，遠(yuǎn)低于目前地產(chǎn)公司普遍的融資成本，且期限更為穩(wěn)定。
　　如此以來，首開股份今年通過保障房融資93億元。有業(yè)內(nèi)人士計(jì)算，首開股份在建和擬建的保障性住房建筑面積超過120萬平方米。以4500元/平方米的建設(shè)成本計(jì)算，需要的資金規(guī)模約為54億元。也就是說，其融資規(guī)模顯然大大超出了保障房實(shí)際建設(shè)需要的資金規(guī)模。亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長陳寶存也向時(shí)代周報(bào)記者透露，業(yè)內(nèi)存在“以保障房項(xiàng)目貸款，建設(shè)商品房”這一現(xiàn)象。
　　首開股份是否如此？王怡向時(shí)代周報(bào)予以否認(rèn)，但其表示，沒有一個(gè)項(xiàng)目是純粹的保障房項(xiàng)目，都是保障房、商品房相互配建�！百J款申請(qǐng)下來之后，很難保證每一分錢都是用在保障房建設(shè)上，一個(gè)項(xiàng)目中包括商品房、保障房，投資預(yù)算都是算在一起的，很難完全分開�！蓖踱�聲稱上述融資，可以保證是用于“含有保障房的項(xiàng)目”上。
　　雖然保障房建設(shè)不差錢，但利潤不容樂觀。中經(jīng)聯(lián)秘書長陳云鋒向時(shí)代周報(bào)記者透露，目前政府承諾，保障房建設(shè)的利潤在3%-5%，而商品房的凈利潤在20%左右，最少也會(huì)有15%。
　　或許鑒于此，首開股份也有意控制建設(shè)保障房的比例。王怡向時(shí)代周報(bào)記者表示，2011年全年計(jì)劃保障房施工量占總體的1/4，以后也不會(huì)超過這一比例。
　　

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