無論是來青島旅游出差的外地人，還是在青島居住多年的本市市民，近年來漫步于青島街頭總會驚喜地發(fā)現(xiàn)，青島市區(qū)，尤其是市南區(qū)，一座座如雨后春筍般拔地而起的商務(wù)大廈鱗次櫛比。樓宇之于城市，意義絕不僅僅是景觀上的搶眼，更重要的是，以樓宇為載體，當?shù)亟?jīng)濟可以藉此得到迅猛發(fā)展，城市功能可以藉此得以不斷完善�？梢哉f，一座座寫字樓的崛起，便是一條條立起來的經(jīng)濟大道，我們稱之為“樓宇經(jīng)濟”。2005年7月，以“打造半島CBD，服務(wù)山東新經(jīng)濟”為宗旨的青島國際商務(wù)周的舉辦則使“樓宇經(jīng)濟”進一步成為熱門話題。
　　于是，便有了這樣的說法――
　　“樓宇經(jīng)濟”是一種“隱藏”在商用樓宇中的高級經(jīng)濟形態(tài)，是指以商務(wù)寫字樓為土地要素，通過開發(fā)、出租樓宇引進各種公司，形成招商引資，從而引進稅源，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的一種經(jīng)濟形態(tài)。由于入住商用樓的公司匯集了大量的人才流、資金流和信息流，所以產(chǎn)生的財富效應(yīng)非常突出。一家家中外公司在寫字樓中安家落戶，有的公司也許只有幾個人，卻運籌著幾百萬、幾千萬甚至幾億元的資金，協(xié)調(diào)指揮著幾百人、幾千人的工廠,于是,樓宇經(jīng)濟逐漸成為現(xiàn)代都市經(jīng)濟最眩目的景觀,代表著城市經(jīng)濟的新高度。一項統(tǒng)計顯示，在青島市市南區(qū)一幢占地0.7公頃左右的商務(wù)樓里，入駐的各類公司所實現(xiàn)的年稅收可以超過千萬元，其稅收產(chǎn)出相當于一個占地近70公頃的普通工業(yè)園。
　　中共山東省委副書記、青島市委書記杜世成早在3年前就提出了要大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟的要求。2005年7月14日下午，中共青島市委、市政府召開了全市加快樓宇經(jīng)濟發(fā)展座談會。杜世成在會上指出，樓宇經(jīng)濟是關(guān)乎到青島發(fā)展的一個方向性問題，尤其是關(guān)乎都市經(jīng)濟發(fā)展的方向，涉及到循環(huán)經(jīng)濟建設(shè)和青島城市特色資源整合發(fā)揮，必須抓住時機盡快發(fā)展，否則就會貽誤戰(zhàn)機，喪失青島的優(yōu)勢。
　　會議要求，有關(guān)各區(qū)要把樓宇經(jīng)濟放到重要議事日程重點抓好。在整個城市規(guī)劃建設(shè)中，要把樓宇經(jīng)濟當做精品來看待，把最好的地方用來發(fā)展樓宇經(jīng)濟。要通過發(fā)展樓宇經(jīng)濟，推進服務(wù)業(yè)招商。
　　樓宇經(jīng)濟是大都市經(jīng)濟發(fā)展的一大特征和優(yōu)勢,是青島市整個經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分。城市發(fā)展到一定階段后，其生產(chǎn)力要素集聚程度和整個城市的社會化服務(wù)程度都會有質(zhì)的提高，這就為樓宇經(jīng)濟的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。從某種意義上講，樓宇經(jīng)濟就是財源經(jīng)濟、人才經(jīng)濟、信息經(jīng)濟、物流經(jīng)濟，是一個城市三次產(chǎn)業(yè)的總開關(guān)，通過發(fā)展樓宇經(jīng)濟能夠更好地集聚人流、物流、資金流、信息流、技術(shù)流。借助樓宇經(jīng)濟所帶來的強大助推作用，騰飛的青島在繼海洋經(jīng)濟、港口經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟之后，又擁有了一張嶄新的都市經(jīng)濟名片。
　　
　　市南垂范樓宇經(jīng)濟異軍突起
　　
　　青島市市南區(qū)針對土地資源受到制約的實際，近年來提出向空間要效益的思路，充分發(fā)揮區(qū)域內(nèi)樓宇資源豐富的優(yōu)勢，同時順應(yīng)周邊制造業(yè)快速崛起、區(qū)內(nèi)服務(wù)業(yè)加速進入、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)正在興起的趨勢，大力發(fā)展具有區(qū)域特色的樓宇經(jīng)濟，取得了明顯成效。按照“建設(shè)現(xiàn)代化、推介市場化、功能專業(yè)化、服務(wù)精細化、稅收屬地化、企業(yè)總部化”的六化原則，深入開展樓宇經(jīng)濟建設(shè)，使區(qū)內(nèi)樓宇經(jīng)濟發(fā)展表現(xiàn)出旺盛的勢頭。一年多來，國際國內(nèi)的金融、保險、物流、會計、律師、研發(fā)企業(yè)以及眾多企業(yè)總部和高端機構(gòu)紛紛入駐市南樓宇，商務(wù)寫字樓的入駐率已達到90%以上。
　　
　　特色樓宇，撐起市南半邊天
　　
　　目前，市南區(qū)已投入使用寫字樓97座，建筑面積303萬平方米，主要集中在沿海一線，大多數(shù)在東部新區(qū)香港路、東海路、福州路、南京路、山東路一帶。其中，已培育出金光大廈、時代廣場兩座稅收超過5000萬元的樓宇和綺麗大廈等21座稅收超過1000萬元的樓宇，2004年全年樓宇稅收實現(xiàn)16.6億元，占區(qū)域稅收總數(shù)的40%以上。今年1～5月份，市南區(qū)近百座寫字樓實現(xiàn)稅收10.2億元，占稅收比重的44.5％，撐起市南經(jīng)濟的“半邊天”，預(yù)計年底將突破20億元。與此同時，形成了一批產(chǎn)業(yè)特征比較明顯的特色樓宇，包括金融業(yè)相對集中的國際金融中心、中銀大廈；貨運物流企業(yè)相對集中的豐合大廈、福泰廣場、陽光大廈、百盛國際商務(wù)中心、新世界數(shù)碼港；房地產(chǎn)業(yè)聚集的凱旋大廈；以世界貿(mào)易中心、山東國際貿(mào)易大廈、黃金廣場為代表的對外貿(mào)易專業(yè)大廈；服裝行業(yè)相對集中的綺麗大廈；信息軟件業(yè)聚集的科技大廈和軟件大廈等14座專業(yè)樓宇。2004年，共引進服務(wù)貿(mào)易企業(yè)66戶和投資500萬元以上的內(nèi)資服務(wù)貿(mào)易項目80個。馬士基北方總部、金鼎擔保公司、大韓航空中國區(qū)域預(yù)定中心 、美國星巴克咖啡、蘇寧電器等國內(nèi)外品牌企業(yè)相繼入駐。恒豐銀行、中國進出口銀行、大眾保險、永安保險、恒安標準人壽等多家國內(nèi)外金融分支機構(gòu)開業(yè)。目前市南區(qū)樓宇內(nèi)聚集了826家外資企業(yè)、9家外資銀行、26家世界500強企業(yè)的辦事機構(gòu)，共有各類各級企業(yè)總部286家，包括肯德基、海信、青啤、雙星等國內(nèi)外知名企業(yè),近來，發(fā)展較好的民營企業(yè)也紛紛將總部遷至市南，例如巴龍集團、一諾集團等。去年，居國內(nèi)軟件業(yè)前三強的海信軟件園落戶，IBM、微軟、九洲富士通、用友、哈工大研究院、汛源科技等70多家軟件企業(yè)也將陸續(xù)入駐軟件基地。大量優(yōu)質(zhì)企業(yè)的聚集驅(qū)動了樓宇經(jīng)濟產(chǎn)出實現(xiàn)快速增長。
　　今年一季度，樓宇經(jīng)濟穩(wěn)步進展，總建筑面積4.5萬平方米的暢海園、福林大廈兩座寫字樓相繼建成，遠洋大廈、信息大廈、國華大廈等三座寫字樓正式開工，區(qū)內(nèi)可用寫字樓達到97座，總面積達到303萬平方米；新增金融、物流、中介等樓宇企業(yè)252家，英屬維爾京群島天賦投資有限公司、中遠物流、中海投資等八家企業(yè)在區(qū)內(nèi)設(shè)立了全國和省級總部，樓宇企業(yè)總數(shù)達到4700多家。在未來2至3年內(nèi)，市南區(qū)還將開工建設(shè)23座具有國際化水平的標準化樓宇，樓宇稅收占全區(qū)總稅收收入將達60％以上。樓宇經(jīng)濟正在成為市南區(qū)經(jīng)濟快速增長的有效支撐點。
　　
　　快速跟進，樓宇經(jīng)濟遍地開花
　　
　　以市南區(qū)為代表，截至目前，青島市共有各類商務(wù)商業(yè)樓宇150余幢，聚集的國內(nèi)外著名企業(yè)總部和高端機構(gòu)總數(shù)超過6000家，創(chuàng)造的地方稅收超過了20億元。在青島，市南區(qū)、嶗山區(qū)、市北區(qū)和四方區(qū)都把目光瞄向經(jīng)濟高度集聚、服務(wù)功能強大、信息資金密集的新興樓宇經(jīng)濟，也很快嘗到了投入產(chǎn)出比高、占用空間資源小、帶動力強的“甜頭”。市內(nèi)各區(qū)的樓宇經(jīng)濟已經(jīng)形成不同的特色：在市南區(qū)，以服務(wù)貿(mào)易為主力的板塊快速增長。國際金融中心、世界貿(mào)易中心、福泰廣場、黃金廣場、時代廣場、豐合廣場、金都花園等30多棟智能化樓宇中，集中了來自全國各地乃至世界上一些國家的金融機構(gòu)、信息咨詢機構(gòu)、辦事機構(gòu)以及大量服務(wù)性公司。在嶗山區(qū)，“總部經(jīng)濟”、“龍頭經(jīng)濟”優(yōu)勢凸顯。萊鋼建設(shè)、青島電信、澳柯瑪集團、萬杰集團、一汽研發(fā)中心、中信萬通證券公司和海協(xié)信托投資公司等紛紛入駐，絕大部分都成為企業(yè)的地區(qū)總部乃至全國總部，僅今年開工的高層辦公樓宇就達12座。在市北區(qū)，電子信息和商貿(mào)物流等產(chǎn)業(yè)成了“氣候”，電子信息城只是一棟中等單體建筑的商用樓，但去年進駐大樓的300多家公司卻創(chuàng)出了10億元的營業(yè)收入，成為ＩＴ企業(yè)必爭之地。沃爾瑪、萬達、國美、利群等商業(yè)“大鱷”也在市北云集。在四方區(qū)，利用閑置資源開發(fā)的都市工業(yè)也已經(jīng)顯露出生機。
　　
　　高樓林立的背后，我們還缺少什么
　　跟“外地和尚”學念“樓宇經(jīng)濟經(jīng)”
　　
　　在關(guān)注青島本地樓宇經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀的同時，讓我們再將目光投向上海：位于浦東新區(qū)的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，是中國惟一以“金融貿(mào)易”命名和定位的國家級開發(fā)區(qū)，也是中國商務(wù)樓最密集的城區(qū)。目前，在其28平方公里的區(qū)域內(nèi)，已竣工的商務(wù)樓面積接近1000萬平方米，平均租售率超過87％。這里匯聚了130
　　多家中外金融機構(gòu)、7家國家級和市級要素市場、30多家跨國公司地區(qū)總部、60多家國內(nèi)大企業(yè)集團總部，聚集了數(shù)百家律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所等中介服務(wù)機構(gòu)，以及上千家投資機構(gòu)和貿(mào)易公司。88層的“中華第一高樓”金茂大廈，堪稱是“樓宇經(jīng)濟”的成功典范。金茂12萬平方米智能化寫字樓，最高日租金達1.5美元／平米，出租率超過90％。金茂聚集了荷蘭銀行、德累斯登銀行上海分行、富國基金總部、康柏中國投資、道瓊斯辦事處、中化國際、華為等90余家中外金融、中介服務(wù)機構(gòu)及跨國集團地區(qū)總部，其容量和能級超過外灘，被譽為“站著的金融街”。金茂總投資逾54億元，按目前的運營狀況，預(yù)計15年可收回全部投資。
　　一幢高樓就是一個磁場，巨大的人流、物流、資金流、信息流在這里匯聚、流動，形成顯著的“財富效應(yīng)”。據(jù)統(tǒng)計，落戶陸家嘴的外資銀行的資產(chǎn)和貸款額，占到全國外資銀行的一半以上，在陸家嘴高檔寫字樓里上班的金融人才超過2萬人。一業(yè)旺帶來百業(yè)興。寫字樓里不斷攀升的人氣和財氣，刺激大樓自身和周邊地區(qū)會展、旅游、餐飲、健身、休閑、購物等產(chǎn)業(yè)一路走紅。
　　
　　三方面問題亟待解決
　　
　　與之相比，青島市樓宇經(jīng)濟發(fā)展還存在許多不足。來自市規(guī)劃局的一份調(diào)查報告顯示，由于青島市樓宇經(jīng)濟是依托城市中心區(qū)和商業(yè)區(qū)而發(fā)展的，與樓宇經(jīng)濟所應(yīng)具有的聚集性、關(guān)聯(lián)性、高端性等特點相比，當前還存在三個方面的問題：
　　一是規(guī)劃相對滯后。受歷史局限，青島市早期商務(wù)樓宇發(fā)展的自發(fā)成分較大，全市缺少統(tǒng)一的規(guī)劃布局，致使目前青島樓宇經(jīng)濟的聚集程度較低，在空間上表現(xiàn)出相對分散布局的狀態(tài)。二是功能定位不清。樓宇經(jīng)濟的關(guān)聯(lián)性主要表現(xiàn)在其與會展、商業(yè)、星級酒店、文化娛樂等產(chǎn)業(yè)的相互促進、相互帶動的關(guān)系。目前，在商務(wù)樓宇比較集中的香港中路地區(qū)，文化娛樂設(shè)施嚴重缺乏，其中，文化娛樂設(shè)施建筑面積比例不足1％。同時，商務(wù)樓、住宅樓混建混雜現(xiàn)象突出，不能充分突出樓宇商務(wù)功能，使樓宇經(jīng)濟難以發(fā)揮其綜和經(jīng)濟效益。三是設(shè)施配套不完善。樓宇經(jīng)濟的高端性是指設(shè)施環(huán)境的高檔次和管理服務(wù)的高水平等。目前，青島市能夠達到5A級寫字樓水準的物業(yè)匱乏，商務(wù)樓宇的智能化、自動化、信息化的水平較低，許多商務(wù)樓宇的設(shè)施都難以達到國際化的標準。
　　有關(guān)專家認為，以上問題如果得不到及時和根本的解決，不僅會影響今后高端商務(wù)活動的開展和難以吸引跨國公司地區(qū)性總部的進駐，而且可能會形成青島樓宇經(jīng)濟發(fā)展的長期制約因素。如果緊緊抓住機遇，同時充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢，樓宇經(jīng)濟將會成為青島未來的強勢產(chǎn)業(yè)，并帶動青島成為服務(wù)全省乃至沿黃流域的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高地。反之，將會阻礙青島城市的進一步發(fā)展，影響城市層次的進一步提升。
　　
　　合理布局 樓宇經(jīng)濟群浮出水面
　　
　　根據(jù)中共青島市委、市政府的部署，青島市樓宇經(jīng)濟發(fā)展的總體思路是把握樓宇經(jīng)濟規(guī)律，合理規(guī)劃引導(dǎo)布局，按照“市南率先、突破嶗山、輻射市北、發(fā)展黃島”的原則，認真解決目前面臨的突出矛盾和問題，加快推進樓宇經(jīng)濟發(fā)展，爭取到2010年，在全市培育形成定位清晰、特色鮮明的六大現(xiàn)代樓宇經(jīng)濟群：
　　在建設(shè)國際商務(wù)區(qū)方面，以香港中路周邊區(qū)域為主，沿福州路、南京路、山東路等向北延伸，以引進跨國公司為重點，以集聚地區(qū)總部、研發(fā)中心、營銷中心、財務(wù)中心等高端服務(wù)業(yè)和中介服務(wù)、對外貿(mào)易業(yè)為支撐，培育形成世界500強和跨國公司的集聚地。
　　在建設(shè)金融保險區(qū)上，以香港中路為中軸線，以國際金融中心、中銀大廈為重點樓宇，結(jié)合山東路附近的金融公司，通過提高樓宇智能化水平，改造新建樓宇等方式，合理引導(dǎo)聚合，將新引進的金融保險機構(gòu)重點落戶該區(qū)域，形成內(nèi)外資金融業(yè)聚集區(qū)。
　　以青島國際會展中心為核心，面向香港東路、青島國際啤酒城等區(qū)域，發(fā)展會展、旅游、觀光、休閑、餐飲、娛樂、文化等服務(wù)業(yè)，使該地區(qū)成為青島會展博覽、旅游服務(wù)和生態(tài)景觀中心之一。
　　在海爾路周邊，以嶗山商務(wù)一區(qū)和商務(wù)二區(qū)建設(shè)為重點，引進發(fā)展高科技研發(fā)中心、國內(nèi)外企業(yè)總部、商貿(mào)物流業(yè)、廣告?zhèn)髅綐I(yè)、創(chuàng)意設(shè)計業(yè)，完善綜合服務(wù)功能，使該區(qū)成為區(qū)域性商業(yè)商務(wù)中心和國內(nèi)外大企業(yè)總部的集聚地。
　　在市北區(qū)，以建設(shè)中的“中央商務(wù)區(qū)”為核心，按照功能規(guī)劃要求，加快樓宇開發(fā)建設(shè)進度，盡快完成商務(wù)區(qū)一期工程建設(shè)，推進招商引資，壯大樓宇規(guī)模，并逐步向市區(qū)南部延伸對接，發(fā)展特色樓宇群。
　　在開發(fā)區(qū)，依托海港，以規(guī)劃建設(shè)中的 “第五大市級商業(yè)中心”區(qū)域為重點，加大商務(wù)樓宇的開發(fā)建設(shè)力度，打造西海岸商務(wù)樓宇聚集區(qū)，吸引物流、航運、金融、保險等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)入駐，為重化產(chǎn)業(yè)基地配套服務(wù)。
　　
　　認清方向 樓宇經(jīng)濟激活現(xiàn)代服務(wù)業(yè)
　　
　　 “我們不能只關(guān)注我們的樓宇，我們要關(guān)心這個樓蓋起來到底為誰服務(wù)，怎么樣更有效地服務(wù)。”曾經(jīng)兩次光顧青島的香港理工大學教授朱文暉在青島國際商務(wù)周的相關(guān)會議上對樓宇經(jīng)濟做出了精辟的闡述。
　　陳憲教授說：“未來青島樓宇，將以商業(yè)方式而存在，也就是服務(wù)業(yè)的FDI，即服務(wù)業(yè)的跨國公司直接投資�！�
　　杜世成書記今年5月在市南區(qū)調(diào)研樓宇經(jīng)濟發(fā)展情況時則強調(diào)，青島市各級各部門要進一步提高認識，牢固樹立區(qū)域為樓宇服務(wù)、樓宇為企業(yè)服務(wù)、企業(yè)創(chuàng)造效益的觀念，把樓宇經(jīng)濟當作一個大產(chǎn)業(yè)來對待，認真研究樓宇經(jīng)濟在發(fā)展規(guī)律、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、行業(yè)管理、核心競爭力等方面的問題，大力促進樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。
　　青島市工商局市南分局最近進行的一次專項調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前一幢高級商務(wù)商貿(mào)樓里所創(chuàng)造的效益與城郊7至8平方公里范圍內(nèi)的商戶所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益基本相當。有關(guān)人員據(jù)此分析認為,樓宇經(jīng)濟其實就是都市經(jīng)濟向空間和高度要效益的經(jīng)濟形態(tài)，它用較小的代價換來了巨大的經(jīng)濟效益。樓宇經(jīng)濟具有其他經(jīng)濟形態(tài)不可比擬的優(yōu)勢,如經(jīng)濟形態(tài)的高集中高密度,以及以高附加值的信息、服務(wù)行業(yè)為主等等。從配套服務(wù)的角度看，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是制造業(yè)的天然伴侶，而樓宇經(jīng)濟則是工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟的天然伴侶。沒有樓宇經(jīng)濟所提供的現(xiàn)代服務(wù)，制造業(yè)的發(fā)展將會遇到很大的供應(yīng)瓶頸。以樓宇經(jīng)濟為載體發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，青島在區(qū)域位置、功能定位、城市特色等方面都有自己的獨特優(yōu)勢，主要體現(xiàn)在三個方面：
　　一是青島在半島城市群中龍頭地位的確立，必然會加強現(xiàn)代服務(wù)業(yè)向青島的集聚；二是2008年奧運會的舉辦，將進一步提升青島的國際知名度，增強對跨國公司的吸引力；三是青島得天獨厚的自然環(huán)境，730公里的濱海岸線，具有建設(shè)世界級辦公樓宇的基礎(chǔ)條件。
　　近來，旨在完善其作為樓宇信息和交易集散的作用，激活和規(guī)范寫字樓中介市場的山東青島（市南）樓宇經(jīng)濟促進中心已在青島市市南區(qū)開始籌建，以便向全國、全省加強宣傳，拓展推介的廣度和深度。這標志著島城樓宇經(jīng)濟已進入了產(chǎn)業(yè)化運作的高端層面。 一座座摩天大廈在印證青島現(xiàn)代化進程不斷加速發(fā)展的同時，更支撐起大青島都市經(jīng)濟天空的絢爛輝煌。

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