為揭開房地產(chǎn)業(yè)腐敗易發(fā)、高發(fā)的迷局，新華社記者曾到山東省監(jiān)獄，與2005年震驚全國的青島房地產(chǎn)腐敗大案主角之一 ――青島市原市長助理、原嶗山區(qū)委書記王雁進行了對話。 　　王雁反思說：“開發(fā)商以影響政府的行政行為為特點尋租牟利。從那些道貌岸然的不法商人可疑的謙恭后面，我看到了他們從牙縫里發(fā)出的冷笑！”
　　
　　36歲就是廳級干部的王雁，在青島一度被譽為“政治明星”，擁有“青島市十大杰出青年”“青島市有突出貢獻的領(lǐng)導(dǎo)干部”等光環(huán)。經(jīng)查明，他收受的490多萬元賄賂中，大部分為開發(fā)商所送。山東省高級法院在2005年2月28日核準(zhǔn)濟南市中級法院的刑事判決，以受賄罪判處王雁死刑、緩期二年執(zhí)行。
　　除王雁之外，青島市規(guī)劃局原局長張志光和嶗山區(qū)國土資源局原局長于志軍也因涉案而獲重刑。兩人分別收受了860多萬元和539萬元的賄賂。因為涉及土地批租、規(guī)劃審批、建設(shè)許可等房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，此案堪稱洞察房地產(chǎn)市場腐敗的樣本。
　　
　　“腐敗公關(guān)”讓人防不勝防
　　
　　回顧青島房地產(chǎn)開發(fā)的盛景，王雁感觸良多。他說，上世紀(jì)90年代以后，各種冠名為“某某海岸”“某某世紀(jì)”的高檔住宅在青島拔地而起，一批開發(fā)商靠吃國有土地成為億萬富翁。很自然，掌握土地批租權(quán)的地方官員首先成為開發(fā)商“公關(guān)”的對象。
　　“從表面上看，土地開發(fā)程序極為復(fù)雜，先由開發(fā)商給區(qū)長寫用地申請，區(qū)長把用地申請通過分管副區(qū)長批到國土局，局長再安排土地科填寫審批表，經(jīng)科長、局長層層簽名再報到區(qū)里，缺少一個環(huán)節(jié)都不行。但實際上都是各個環(huán)節(jié)的一把手說了算�！蓖跹阏f，“我是全區(qū)的一把手，自然說一不二。”
　　房地產(chǎn)開發(fā)的審批環(huán)節(jié)看似很多，但同時意味著權(quán)力尋租的環(huán)節(jié)也多。
　　青島有家房地產(chǎn)公司實力不強，看中了嶗山區(qū)一塊土地。總經(jīng)理李某多次找王雁“做工作”。結(jié)果在辦理土地出讓手續(xù)過程中，王雁明知違背土地法相關(guān)規(guī)定，仍在對方?jīng)]繳納土地出讓金的情況下，利用區(qū)委書記職權(quán)，安排國土資源局為其辦理土地使用權(quán)證，并大筆一揮減免了1．6億元費用。這個開發(fā)商空手套白狼，獲取了巨額利益。而他付出的“公關(guān)成本”，只不過分別給王雁和于志軍送了12萬元和2萬元的“小費”。
　　王雁先后為10多個開發(fā)商謀利，并收受其賄賂。為開發(fā)商謀利的事由主要包括：謀取盡快取得國有土地使用權(quán)、參與城市舊村改造、協(xié)調(diào)解決開發(fā)小區(qū)市政配套設(shè)施問題、及時結(jié)算工程款等。
　　青島有個環(huán)宇房地產(chǎn)開發(fā)公司，其董事長首先在土地批租上對王雁發(fā)動“腐敗公關(guān)”。為“盡快取得國有土地使用權(quán)”和“參與舊村改造”等項目，他給王雁送了3次“重禮”，共折合人民幣334萬多元！
　　“土地關(guān)”過了，接著就是過“規(guī)劃關(guān)”。在青島“世紀(jì)華庭”“福潤山莊”“茗古屋”等房地產(chǎn)項目建設(shè)、規(guī)劃手續(xù)審批上，這個董事長又先后3次給青島市規(guī)劃局原局長張志光送去6萬美元。
　　因為張志光一度掌握青島房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃大權(quán)，先后有30多家開發(fā)商為其送禮。其中既有國有大型企業(yè)，也有外商或民營企業(yè)。他開“權(quán)力綠燈”為開發(fā)商謀取的利益以“十億”計，他自己也從中謀利近900萬元。在開發(fā)商多達96次的送禮清單上，既有巨額錢款，也有高級轎車、高檔房產(chǎn)，還有銀行卡、購物卡、筆記本電腦、高檔照相機等。
　　從張志光身上看，開發(fā)商在規(guī)劃審批環(huán)節(jié)的“腐敗攻關(guān)”，試圖打通的主要“關(guān)節(jié)”有：商品房項目的建設(shè)及規(guī)劃手續(xù)審批、違規(guī)提高容積率、酒店改建商務(wù)會所和高檔公寓、舊村改造工程、房地產(chǎn)項目工程驗收、單位宿舍樓項目、以規(guī)劃審批權(quán)幫助承攬工程項目等等。
　　王雁向記者坦言，“政府供應(yīng)土地、審批建設(shè)項目，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)要想從批地、規(guī)劃、驗收中撈錢很簡單。先批塊地，跑下手續(xù)來，轉(zhuǎn)讓給別人開發(fā)，想撈1個億都不是難事�！�
　　“行賄受賄有時候防不勝防�！蓖跹阏f，“2002年前后，大批開發(fā)商看到了城市舊村改造的制度缺陷和暴利空間，在嶗山區(qū)，短短兩個月的時間竟有28個村與開發(fā)商簽訂了開發(fā)改造協(xié)議。此間，各種投機行為紛紛登場，尋租創(chuàng)租應(yīng)運而生。當(dāng)時區(qū)土地部門成摞的呈批件送到我的辦公桌上，讓我難以分辨和判斷，鑒于均是預(yù)約書，加上又有各級審查意見，我一一簽名，讓人利用�！�
　　
　　不法商人謙恭背后藏冷箭
　　
　　在任時，被一些開發(fā)商利用，為其謀取了不當(dāng)暴利。但具有諷刺意味的是，他的倒臺卻是因為與開發(fā)商叫板。可悲的是，他最終沒有斗過開發(fā)商。
　　王雁到嶗山區(qū)擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)工作時，當(dāng)?shù)赝恋嘏�租和建設(shè)秩序已很混亂。最突出的表現(xiàn)是多主體批租土地。當(dāng)時有權(quán)在嶗山區(qū)批租土地的主體有很多；批租方式也五花八門，如行政劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、土地作價投入、長期租賃、土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)租、造地開發(fā)、先用后批和項目帶地轉(zhuǎn)讓等等，多達十幾種。這種局面使當(dāng)時嶗山區(qū)沿海一帶視野所及、有開發(fā)價值的土地被批租一空。由于多頭批地，一些地塊甚至出現(xiàn)“一地多主”現(xiàn)象，土地開發(fā)市場秩序之亂可見一斑。好地被搞了房地產(chǎn)開發(fā)，舊村卻無人問津�，F(xiàn)代化的小區(qū)、別墅和破敗的村落相間，顯得極不協(xié)調(diào)。
　　在這種情況下，他開始試圖清理地產(chǎn)市場，結(jié)果得罪了一些開發(fā)商。“當(dāng)然，正是因自己本身不廉潔，才授人以柄，最終自取其辱�！蓖跹阏f。
　　告倒王雁的這家房地產(chǎn)開發(fā)商1993年低價拿到大量土地，多年來圈地、曬地并以貸款和拖欠為主，形成大量的合同糾紛和爛尾工程。有一次王雁去臺灣開會，該開發(fā)商跟到臺灣，硬塞給王雁1萬美元，說是在外購物的零花錢，王雁推辭，開發(fā)商又說暫借，在這種情況下王雁收下了。
　　“回來后，該開發(fā)商找到我，說要對原地塊進行重新啟動或評估后由政府回購，并承諾如果我審批就將利潤分給我10％�！蓖跹憬忉屨f，“所謂重新啟動，是指變相將地轉(zhuǎn)賣給其他開發(fā)商；所謂政府回購，是指將未開發(fā)的土地評估作價16億元，再反賣給政府。我當(dāng)時拒絕了他的要求。”
　　惱羞成怒的開發(fā)商，到北京請了兩個律師，以合作伙伴身份找王雁，提出威脅，要么答應(yīng)條件可能因此獲得幾千萬元的好處費，要么身敗名裂。當(dāng)王雁把對方在臺灣給他的1萬美元退還時，開發(fā)商第二天即以此為罪證告到青島市檢察院，同時找到王雁威脅說，答應(yīng)“合作”就撤案，否則將置王雁于死地。
　　之后，開發(fā)商把被省市區(qū)三級法院查封的爛尾工程，與其他開發(fā)商暗中簽訂新的開發(fā)合同，并收取巨額保證金，同時對外預(yù)售。
　　這一商業(yè)欺詐行為被舉報后，嶗山區(qū)政法委請示王雁如何處理，王雁表示依法查處，法院立即到場制止拆除作業(yè)，防其違法處置被查封的標(biāo)的物，建設(shè)局則吊銷其原有的施工許可證，公安局立案偵查并查封其轉(zhuǎn)移資金的賬戶。氣急敗壞的開發(fā)商帶著律師到王雁辦公室興師問罪，當(dāng)王雁安排政府、政法委、法院、公安、建設(shè)等有關(guān)方面與之講法攤牌時，王雁意識到，對于個人而言，已經(jīng)無路可退了。果然，開發(fā)商很快就以土地違法批租為主要罪狀舉報了王雁。
　　王雁反思說：“開發(fā)商以影響政府的行政行為為特點尋租牟利。從那些道貌岸然的不法商人可疑的謙恭后面，我看到了他們從牙縫里發(fā)出的冷笑！”
　　
　　三種心態(tài)驅(qū)使官員被“俘獲”
　　
　　對于房價和地價，地方領(lǐng)導(dǎo)的真實心態(tài)到底是什么？王雁坦言：高房價意味著地價更高，同時又意味著地方財政收入高增長，還意味著作為官員政績的城市建設(shè)加速。
　　王雁剛到嶗山區(qū)工作時，感到地價過低，急需通過清理土地市場調(diào)高地價，凝聚人氣和財氣，拉動城區(qū)建設(shè)。于是就通過凍結(jié)土地批租、實施整村改造異地安置或分散自主購房等方案，不到三個月，嶗山區(qū)的土地價格就大幅上漲，城鄉(xiāng)接合部沿海一線的地價漲幅達到100％至150％。
　　嶗山區(qū)有一個占地1100多畝的麥島片開發(fā)項目，涉及三個沿海漁村，因地理位置好，前后竟吸引了58個開發(fā)商，競爭非常激烈。在這場博弈中，作為決策者的嶗山區(qū)領(lǐng)導(dǎo)自然成為重點“公關(guān)”對象，一時間，各種不同身份的游說者絡(luò)繹不絕，種種開發(fā)建議方案不斷涌現(xiàn)，嶗山區(qū)的地價被托起來了。據(jù)統(tǒng)計，同期嶗山商品房銷售價比青島市中心區(qū)高出11％。
　　王雁坦言，自己插手批租土地除了經(jīng)濟原因之外，追求政績也是一個原因。作為地方領(lǐng)導(dǎo)，要想在任期內(nèi)干出“看得見”的業(yè)績，抓城市改造、房地產(chǎn)開發(fā)是最快捷的。政府稱之為“經(jīng)營城市”，以地生財，城市美了，個人也能在政治和經(jīng)濟上得到雙重實惠。
　　而一些地方領(lǐng)導(dǎo)在政績、人情和謀利心態(tài)的驅(qū)動下，很容易被開發(fā)商“俘獲”，與開發(fā)商結(jié)成利益集團。
　　王雁說，“開發(fā)商向官員‘公關(guān)’有一個突出特點，即先是托人牽線，請你吃飯，交朋友，鋪路子，與官員結(jié)成利益同盟。很少有領(lǐng)導(dǎo)干部不熟悉就與開發(fā)商直接進行權(quán)錢交易的。”
　　曾有個開發(fā)商，聽說王雁的孩子考上中學(xué)后，要就近送一套房子給他，他拒絕了，最終是將自己的“房改房”與其作了置換。接著，開發(fā)商又要送給他幾十萬元“裝修費”，遭拒絕后，又送來液晶電視等家居用品，并稱“再推辭就做不了朋友了”，他最終半推半就收下。王雁說：“這是一種漸進式的‘公關(guān)’軌跡：由陌生變熟人，最后成為過從甚密、失去原則辦事的朋友�；仡^看，作為領(lǐng)導(dǎo)干部應(yīng)有清醒的政治和法律頭腦。因為以成本核算為天性的開發(fā)商，即使是朋友，也決不會把錢往水里扔。如果我不是手握審批大權(quán)的領(lǐng)導(dǎo)，相信最親近的朋友也不會送錢送物。”

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