為什么房地產(chǎn)在我們 　　這個時代如此特殊而重要? 　　中國的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實常常存在很多悖論,難以用常理去解釋其原委,揣摩其演變。中國房地產(chǎn)正是這樣一個悖論的綜合體,同時還是一個廣角鏡,透過它既可以觀察普通民眾的市井百態(tài),也能看到社會價值在效率與公平之間艱難而痛苦的選擇。為什么房地產(chǎn)在我們這個時代如此特殊而重要?
　　在從傳統(tǒng)社會向現(xiàn)代社會艱難轉(zhuǎn)型的過程中,每個特定時期都有其特殊的歷史使命:工業(yè)化是改革開放前三十年的核心命題,即要改變以農(nóng)耕為主的傳統(tǒng)生產(chǎn)方式,使勞動者擺脫不可再生的土地資源的限制,從而沖破一富就生,一生就窮的馬爾薩斯陷阱,走上人均收入不斷提高的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)增長道路。
　　在農(nóng)業(yè)產(chǎn)值比重不足15%,農(nóng)業(yè)人口大部分通過工業(yè)部門擴(kuò)張實現(xiàn)轉(zhuǎn)業(yè)的情況下,工業(yè)化已經(jīng)基本實現(xiàn)。因而,城市化將成為今后發(fā)展的核心問題。
　　而房地產(chǎn)是城市化最直接的表現(xiàn)形式。少數(shù)的風(fēng)云人物呼風(fēng)喚雨的背后是滾滾向前的歷史車輪,數(shù)億農(nóng)民或被動或主動地改變生活方式,由農(nóng)村向城市聚集,這是未來幾十年時代發(fā)展的主題,就其規(guī)模和影響而言,即使在世界范圍也是絕無僅有的。正是在這一波瀾壯闊的背景下,才會出現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場的風(fēng)起云涌,而且,過去十幾年間的飛速發(fā)展僅僅是一個開端,真正的大戲可能尚未登場。
　　
　　為什么房地產(chǎn)價格上漲
　　快于收入的增長?
　　城市化引發(fā)的對房地產(chǎn)的剛性需求,部分地解釋了在世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)與中國經(jīng)濟(jì)增長放緩的背景下,中國的房地產(chǎn)為何仍舊堅挺,而在經(jīng)濟(jì)稍有復(fù)蘇跡象時,房價已經(jīng)駛上了快車道。
　　但是,基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理說明,商品價格是由供求兩片剪刀共同決定的,如果需求的增加引起了價格的大幅上漲,那么,肯定是供給受到了阻礙。
　　實際上,過去三十年的大部分時間里,雖然大部分產(chǎn)品的生產(chǎn)和需求都在成倍增長,但除了糧食以外,工業(yè)品的價格基本保持穩(wěn)定,尤其相對于收入的上漲,正因為如此,才會有普通民眾整體生活水平的提高。而房地產(chǎn)的價格上漲不僅快于其他普通消費品,而且快于人們收入的增加,這樣的上漲本質(zhì)上不是由于供求的結(jié)構(gòu)性矛盾,而是總量上供給滯后于需求的快速增長。
　　房地產(chǎn)供給不足,顯然不是由于無利可圖,或者缺少資金和勞動,而是由于可供開發(fā)的土地資源的稀缺。雖然城市周邊有大量的耕地和農(nóng)村集體建設(shè)用地,但是必須轉(zhuǎn)換為國有土地,才能夠進(jìn)行合法的開發(fā),而依據(jù)現(xiàn)有法律,政府壟斷了這一轉(zhuǎn)換過程,并依靠土地轉(zhuǎn)讓與土地征收之間的差額,獲取巨大的收益。在很多地區(qū),政府“經(jīng)營”城市實際上淪為“經(jīng)營”土地,土地收益成為地方財政的重要補(bǔ)充,甚至是主要來源。
　　實際上,當(dāng)政府壟斷了土地供給時,就像精明的商人一樣,不會一次性出讓自己的所有貨物,而是奇貨可居,待價而沽,使土地價格不斷上升,以便從土地轉(zhuǎn)讓中獲得最大的總收益。對政府壟斷的土地資源競爭,是權(quán)錢交易和滋生腐敗的溫床。這種既無效率也不公正的制度,自然會引發(fā)社會民眾的質(zhì)疑和憤慨。
　　
　　房地產(chǎn),穩(wěn)定還是擾動經(jīng)濟(jì)?
　　泡沫生成,泡沫膨脹,泡沫破裂,房地產(chǎn)市場上的一幕幕悲喜劇在世界各地重復(fù)上演,房地產(chǎn)波動造成的影響速度之快,范圍之廣,程度之深,讓人驚嘆。
　　房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中是一條特殊的紐帶,將金融與實體經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系在一起,房地產(chǎn)是一種最重要的抵押品,房地產(chǎn)貸款是創(chuàng)造貨幣供給的重要形式,而貨幣則是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運行必須的血液。
　　當(dāng)貨幣供給增加時,企業(yè)利潤和工人收入相應(yīng)增加,投資和消費因而上升,帶動經(jīng)濟(jì)較快增長;反之,貨幣供給收縮,則會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)放緩。因此,通過貨幣供給,房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)運行緊密聯(lián)系在一起。當(dāng)貨幣供給增加時,一部分貨幣又會流入房地產(chǎn)市場,同時經(jīng)濟(jì)增長也會帶動房地產(chǎn)需求,而由于建設(shè)周期較長,房地產(chǎn)供給短期內(nèi)是缺乏彈性的,這會引起房地產(chǎn)價格的進(jìn)一步上升,使房地產(chǎn)作為抵押品的價值升高,從而商業(yè)銀行可以發(fā)行更多的貨幣,刺激經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)一步加速。
　　房地產(chǎn)就像一個 “加速器”,在經(jīng)濟(jì)繁榮時期使貨幣在金融體系和實體經(jīng)濟(jì)之間加速流轉(zhuǎn),但是,這是一個“雙向”加速器――如果房地產(chǎn)價格下跌,就會使商業(yè)銀行創(chuàng)造的貨幣減少,經(jīng)濟(jì)陷入衰退,這會使房地產(chǎn)價格進(jìn)一步下跌,從而引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
　　但是,并不意味著房地產(chǎn)是引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的罪魁禍?zhǔn)�。恰恰相�?在市場自發(fā)的調(diào)節(jié)下,這是保障經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的精巧的機(jī)制。由于土地供給總量是有限的,隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,房地產(chǎn)市場的規(guī)模也會穩(wěn)步增加,以此為抵押發(fā)行貨幣,可以保持貨幣供給的穩(wěn)定性與經(jīng)濟(jì)增長的穩(wěn)定性。只有當(dāng)房地產(chǎn)市場或者金融市場出現(xiàn)重大變化,上述穩(wěn)定機(jī)制遭到破壞,使得房地產(chǎn)價格波動異常時,才會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的劇烈波動。
　　在日本和東亞危機(jī)中,這種破壞性的力量來自于過快的金融自由化進(jìn)程或者錯誤的金融自由化次序,在美國次貸危機(jī)中,破壞來自于以資產(chǎn)抵押證券化為代表的所謂金融創(chuàng)新導(dǎo)致的貨幣供給的急劇增加。
　　與其他國家相似,中國正處于金融自由化的進(jìn)程中,金融業(yè)管制的放松和競爭的加劇都會使得貨幣供給高于正常水平,這為房地產(chǎn)價格的上漲創(chuàng)造了適宜的宏觀環(huán)境,而土地供給的制度性難題使房地產(chǎn)價格的上漲成為必然趨勢,同時正在加速的城市化進(jìn)程不斷創(chuàng)造出對房地產(chǎn)的巨大需求,這些因素綜合在一起,導(dǎo)致中國房地產(chǎn)如脫韁野馬逆市飛揚,似乎已經(jīng)超脫了一般經(jīng)濟(jì)規(guī)律的束縛。
　　但是,這種非常規(guī)的運行方式也同時孕育著巨大的風(fēng)險,刺激增長與形成泡沫之間只存在一條難以明辨的細(xì)線。通過調(diào)控房地產(chǎn)來調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運行,這是一把有力但異常危險的工具。
　　為什么地王頻現(xiàn)?
　　2009年中國房地產(chǎn)市場最吸引眼球的莫過于“地王”標(biāo)價的記錄不斷被刷新。實際上,地王的出現(xiàn)對其社會民眾的心理暗示作用遠(yuǎn)大于對房地產(chǎn)市場的實際影響。
　　房地產(chǎn)是一個特殊的市場,提供的是具有很大差異性的“異質(zhì)”商品,區(qū)位、戶型、周邊環(huán)境等因素都對房地產(chǎn)價格有著重要影響。在特定時期,受到區(qū)位和空間的限制,與需求相比,供給總是有限的,比如名校周圍的房子總是供不應(yīng)求。地王正是大量資金追逐這一稀缺資源的產(chǎn)物。
　　由于收入分配的差異,根據(jù)購買能力和意愿,人們對房地產(chǎn)的實際需求各式各樣,由此房地產(chǎn)市場形成了不同的層次和結(jié)構(gòu),既有奢侈的豪宅,也有勉強(qiáng)容身的小戶型,這屬于市場的結(jié)構(gòu)性問題。
　　當(dāng)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)以強(qiáng)烈的反差呈現(xiàn)在公眾面前的時候,它是否符合社會公平的原則,常常遭到人們的質(zhì)疑,但是問題的根源不在于唯利是圖的開發(fā)商,而是由收入分配決定的需求結(jié)構(gòu)使得提供這樣差異巨大的產(chǎn)品是有利可圖的。因此,這歸根結(jié)底是收入分配的問題,問題的解決不在于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu),而在于調(diào)節(jié)收入分配。在保持現(xiàn)有收入分配格局不變的情況下,對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié),只能使得市場機(jī)制進(jìn)一步扭曲。
　　在既定的收入分配差距較大的情況下,要讓房地產(chǎn)不再成為城市化進(jìn)程的障礙,唯一的出路在于增加總量供給,而將結(jié)構(gòu)性問題由市場機(jī)制來解決。通過增加市場總量的供給,尤其是增加土地供給,使得給窮人蓋房子和給富人蓋房子同樣有利可圖,才能平抑房地產(chǎn)價格,改善社會福利,這可能比經(jīng)濟(jì)保障住房的建設(shè)更重要。
　　增加總量供給的另外一個好處在于化解正在積累的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。在供給受到限制的情況下,大量的房地產(chǎn)需求會引起價格的劇烈波動,使房地產(chǎn)成為投機(jī)者的游樂場。但是,當(dāng)經(jīng)濟(jì)緊縮時,投機(jī)者并不承擔(dān)相應(yīng)的損失,呆壞賬增加的商業(yè)銀行成為直接的受害者。當(dāng)損失如此巨大,以至銀行無力承擔(dān)時,最終埋單的將是政府,而救援資金的提供者則是全體納稅人。當(dāng)銀行收縮信貸引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退時,所有人的利益都會不同程度遭到損失,而宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下滑時,即使謹(jǐn)慎放貸的銀行也難以幸免。
　　未雨綢繆。從長期來看,政府應(yīng)當(dāng)解除土地供給過程中的制度性障礙,斬斷政府與房地產(chǎn)開發(fā)之間的直接的利益鏈條,保障土地總量供給的規(guī)模和增長速度,為加快城市化進(jìn)程消除障礙。從短期來看,盡量避免將房地產(chǎn)作為宏觀調(diào)控的工具,減少對市場運行的直接干預(yù)。
　　(作者系南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所副教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)

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