中國(guó)零售商業(yè)的發(fā)展進(jìn)入了做商業(yè)要懂地產(chǎn)，做地產(chǎn)是為了做商業(yè)的階段，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的地位日益突顯，吸引了眾多投資者。零售商業(yè)投資的關(guān)鍵點(diǎn)是要找到零售商與地產(chǎn)商的契合點(diǎn)，即地產(chǎn)商更多地了解零售商，零售商更多地清楚地產(chǎn)商，兩者融會(huì)貫通，這是零售業(yè)投資獲得回報(bào)的捷徑。
　　近兩年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資已從高速增長(zhǎng)逐步變?yōu)榉�(wěn)步增長(zhǎng)，開店的速度逐步放慢，2011年商業(yè)地產(chǎn)投資同比上年增長(zhǎng)31%，2012年同比增長(zhǎng)26%，2013年上半年在20%左右；市場(chǎng)占有量從分散投資逐步走向集中投資，優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)公司、零售集團(tuán)的集中度在提高，他們更關(guān)注市場(chǎng)需求和消費(fèi)者需要；商業(yè)地產(chǎn)從側(cè)重開發(fā)走向運(yùn)營(yíng)管理，更關(guān)注投資后運(yùn)營(yíng)能否帶來(lái)回報(bào)，深刻認(rèn)識(shí)到了只有運(yùn)營(yíng)管理好，品牌資源才會(huì)認(rèn)可，先期投資才能發(fā)揮效應(yīng)。
　　實(shí)踐證明，成功的商業(yè)地產(chǎn)投資是從商業(yè)角度出發(fā)，從拿地、設(shè)計(jì)、建筑、到運(yùn)營(yíng)管理都需符合商業(yè)要求，符合零售業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)。所以在確定零售業(yè)投資策略前，先要了解商業(yè)所處的階段及其特征。
　　一、中國(guó)零售業(yè)微增長(zhǎng)的特征
　　1.低消費(fèi)率帶來(lái)零售業(yè)增幅回落
　　中國(guó)居民消費(fèi)占GDP比重不足40%，明顯偏低，居民消費(fèi)增長(zhǎng)慢于GDP的增長(zhǎng)，中國(guó)居民的平均消費(fèi)傾向下降；勞動(dòng)者報(bào)酬占GDP比重持續(xù)下降，致使居民消費(fèi)水平的提高速度明顯慢于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度。
　　中國(guó)近幾年市場(chǎng)的增長(zhǎng)幅度也是一年比一年小，從中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額來(lái)看，2012年同比增長(zhǎng)14.3%，比上年放緩2.8個(gè)百分點(diǎn)。2013年上半年同比增長(zhǎng)12.7%，增速繼續(xù)回落，中國(guó)百家重點(diǎn)大型零售企業(yè)上半年累計(jì)增長(zhǎng)10.7%，增速同比放緩。目前有相當(dāng)數(shù)量的零售商銷售已經(jīng)出現(xiàn)下滑，有些品牌店甚至關(guān)閉，全球家電龍頭百思買和歐洲家電老大萬(wàn)得城也退出了中國(guó)市場(chǎng)。處在這樣的市場(chǎng)環(huán)境中，投資零售業(yè)需要前瞻思考，謹(jǐn)慎行事。
　　2.高開業(yè)率帶來(lái)零售資源短缺
　　近幾年零售商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量很大，呈現(xiàn)總量供求失衡、區(qū)域結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象，已開業(yè)的數(shù)量已不少，建設(shè)中以及規(guī)劃中的項(xiàng)目成倍增長(zhǎng)。仲量聯(lián)行在最新一份中國(guó)零售地產(chǎn)市場(chǎng)展望中透露：“今年中國(guó)在20個(gè)主要市場(chǎng)將有約150個(gè)新購(gòu)物中心開業(yè)，新開業(yè)購(gòu)物中心的平均面積將超過(guò)8萬(wàn)平米”，零售地產(chǎn)的集中放量造成商業(yè)模式雷同和運(yùn)營(yíng)管理人才匱乏。特別是在經(jīng)營(yíng)資源上，每個(gè)品牌商都有自己的投資開店計(jì)劃與發(fā)展步伐，而商業(yè)資源在一定時(shí)間內(nèi)的集中涌現(xiàn)，只能讓品牌商有選擇性地進(jìn)行投資開店，造成零售項(xiàng)目之間對(duì)品牌資源的惡性競(jìng)爭(zhēng)并形成嚴(yán)重的同質(zhì)化。而人才資源的匱乏，更制約著零售商業(yè)的發(fā)展，一般來(lái)說(shuō)，2年至3年可以建成一個(gè)零售項(xiàng)目，但零售業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)形成少說(shuō)也要5年至7年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間，目前能夠做零售業(yè)策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、管理的團(tuán)隊(duì)為數(shù)不多。因此投資零售業(yè)時(shí)要考慮到經(jīng)營(yíng)資源的稀缺性及對(duì)零售業(yè)人才的長(zhǎng)期投入培養(yǎng)。
　　3.成本上升帶來(lái)零售商業(yè)利潤(rùn)下滑
　　近兩年，中國(guó)的地產(chǎn)價(jià)格、原材料價(jià)格、人工成本急速上升，零售行業(yè)面臨店鋪?zhàn)饨鸶邼q，員工工資高漲及能源服務(wù)費(fèi)用高漲的現(xiàn)實(shí)，比較三年前零售業(yè)的綜合成本上升了30%左右。而實(shí)體零售商業(yè)屬于現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)的勞動(dòng)力密集型企業(yè)，需要大空間和多員工提供面對(duì)面的服務(wù)，硬件成本和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的上升，直接擠壓了零售商業(yè)的毛利。2012年中國(guó)上市百貨公司披露的報(bào)表數(shù)據(jù)顯示：百貨業(yè)綜合毛利率從十年前的30%下降至如今的不到15%，伴隨著歷年銷售額增幅的下降，利潤(rùn)更是呈下降趨勢(shì)，利潤(rùn)的下滑導(dǎo)致零售業(yè)投資回收期的延長(zhǎng)。
　　以上說(shuō)明中國(guó)零售已進(jìn)入微增長(zhǎng)時(shí)期，在這種情形下，投資零售業(yè)需要更審慎，更精準(zhǔn)，更講求策略。
　　二、微增長(zhǎng)時(shí)期零售業(yè)的投資策略
　　1.地產(chǎn)商做零售業(yè)的投資策略
　　地產(chǎn)商投資零售業(yè)經(jīng)歷了開發(fā)出售、開發(fā)租賃和開發(fā)運(yùn)營(yíng)的不同階段，現(xiàn)在地產(chǎn)商投資開發(fā)的零售地產(chǎn)，以自組團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)和租賃給零售商運(yùn)營(yíng)兩種形式為主。零售商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)是投資大、周期長(zhǎng)，金融支持是影響的主要因素。目前中國(guó)零售商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金融資渠道單一，大量是靠銀行信貸，這對(duì)開發(fā)商壓力很大。特別是對(duì)自主運(yùn)營(yíng)的地產(chǎn)商，他們是從硬件到軟件全過(guò)程的投資，需要完整的資金鏈支撐，前期投資的比重直接影響項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)的投資能力。在實(shí)際操作中，容易出現(xiàn)投資過(guò)程前重后輕，致使前期在硬件上的投資不能在后期運(yùn)營(yíng)中產(chǎn)生應(yīng)有的回報(bào)。因此對(duì)于地產(chǎn)商做零售業(yè)投資，需要很好地平衡開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的投資比例，適當(dāng)加大為成功運(yùn)營(yíng)的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、團(tuán)隊(duì)搭建及運(yùn)營(yíng)服務(wù)的資金投入。要舍得花錢請(qǐng)商業(yè)專業(yè)人才，形成專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，由他們?cè)u(píng)估項(xiàng)目的市場(chǎng)需求，根據(jù)消費(fèi)需求制定商業(yè)規(guī)劃，實(shí)施商業(yè)布局及服務(wù)功能組合�，F(xiàn)階段投資做零售業(yè)，人才遠(yuǎn)比硬件重要，運(yùn)營(yíng)管理人才到位，才能確保前期投資能在預(yù)測(cè)期內(nèi)快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)超值的投資效果。
　　2.零售商做零售業(yè)投資的策略
　　零售集團(tuán)做零售業(yè)投資主要聚焦在兩方面：一是側(cè)重軟實(shí)力投資；二是以收購(gòu)的形式投資。軟實(shí)力投資主要包括零售商業(yè)品牌培育的投入、專業(yè)團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)的投入、運(yùn)營(yíng)管理技術(shù)的投入、商業(yè)環(huán)境氛圍營(yíng)造的投入、營(yíng)銷策劃活動(dòng)的投入等。在軟實(shí)力投資方面中國(guó)北京首商集團(tuán)的燕莎友誼商城和燕莎奧特萊斯品牌運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目回報(bào)率十分理想，物業(yè)完全是租賃經(jīng)營(yíng)，公司是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，年利潤(rùn)超過(guò)五個(gè)億人民幣，成為中國(guó)具有國(guó)際水平的高端百貨和奧特萊斯零售商。
　　在中國(guó)，以收購(gòu)形式投資零售業(yè)，目前正處于較好時(shí)期。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度開始放緩，零售商業(yè)進(jìn)入了新一輪的調(diào)整期，為并購(gòu)提供了市場(chǎng)環(huán)境，成為零售集團(tuán)快速擴(kuò)張的主要方式。在零售業(yè)并購(gòu)?fù)顿Y時(shí)，要盡量減少收購(gòu)需要扭虧的劣勢(shì)項(xiàng)目，這類項(xiàng)目收購(gòu)后整合資源、整合文化的難度和風(fēng)險(xiǎn)均較大，易造成投資回報(bào)緩慢甚至血本無(wú)歸的后果。要盡可能地選擇盈利企業(yè)或在某方面有明顯市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，并購(gòu)后形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，在短時(shí)間內(nèi)顯現(xiàn)投資效果。在零售并購(gòu)業(yè)態(tài)選擇上，可以是補(bǔ)充原商業(yè)集團(tuán)缺失的業(yè)態(tài)，也可以是強(qiáng)化原集團(tuán)優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)；在地域選擇上，可以是強(qiáng)化原集團(tuán)的地域布局優(yōu)勢(shì)，也可以是填補(bǔ)區(qū)域空白點(diǎn)，以求得并購(gòu)后在市場(chǎng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，在短時(shí)間取得足夠的現(xiàn)金流來(lái)支撐新的發(fā)展項(xiàng)目。中國(guó)的華潤(rùn)萬(wàn)家，收購(gòu)中國(guó)天津家世界100%的股權(quán)就是一個(gè)成功的案例，天津家世界本身是中國(guó)“零售名企”，華潤(rùn)萬(wàn)家收購(gòu)后，使華潤(rùn)成為中國(guó)全國(guó)性的超市經(jīng)營(yíng)者，躍升至中國(guó)超市業(yè)務(wù)第一的市場(chǎng)地位。

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