宏觀調(diào)控與自身發(fā)展催生哪些變化?
　　
　　從分散到集中，從出售到經(jīng)營
　　張廷文：面對房地產(chǎn)發(fā)展的過熱以及房價的瘋狂上漲，尤其近兩年來，政府出臺了一系列政策，包括貨幣政策、住房政策等等，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，以控制投入，壓縮規(guī)模，調(diào)整結(jié)構(gòu)，優(yōu)化技術(shù)，疏導(dǎo)需求，規(guī)范市場等等。如今，這些措施逐步發(fā)揮了作用，甚至讓眾多業(yè)內(nèi)人士感覺到房地產(chǎn)業(yè)的冬天來了；另一方面，目前的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)無法再像以前一樣能從土地資源上獲得更多的收益。此時，面臨政策調(diào)整和市場逐步規(guī)范的雙重壓力，房地產(chǎn)企業(yè)該如何度過冬天?而在這一發(fā)展階段，企業(yè)的人力資源管理又面臨著怎樣的困境和挑戰(zhàn)呢?今天我們請到廣州富力地產(chǎn)公司人力資源中心的負(fù)責(zé)人王自后先生和柏明頓人力資源管理咨詢公司的董事長胡八一先生，一起來分析探討。
　　王自后：關(guān)于整體行業(yè)發(fā)展趨勢，我個人覺得，國家這兩年對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控應(yīng)該說已經(jīng)非常到位，這些政策對整個行業(yè)的影響也越來越明顯。首先，地產(chǎn)行業(yè)的洗牌在所難免，所謂“洗牌”不光指通過緊縮貨幣，迫使中小房地產(chǎn)企業(yè)在樓市“寒冬”中破產(chǎn)倒閉，還指企業(yè)間的并購和項目合作、資金調(diào)配等規(guī)范行業(yè)運(yùn)作的行為。其次，由于法律規(guī)定中國土地屬于政府，即使企業(yè)具有很強(qiáng)的土地占有能力，但若沒有資金、無法開發(fā)，超過一定期限也要收回，這更會促進(jìn)企業(yè)間的橫向合作。最后，與其說競爭加劇、整合加快、行業(yè)集中度提高的房地產(chǎn)業(yè)正面臨著更大的困境，不如說這些變化對大型企業(yè)來說更是一種機(jī)會，即實現(xiàn)市場資源進(jìn)一步向優(yōu)勢企業(yè)集中的機(jī)遇。
　　胡八一：我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀調(diào)控和自身完善的過程中呈現(xiàn)出這樣兩個大的發(fā)展趨勢：
　　第一種趨勢是房地產(chǎn)企業(yè)必將從自由化、項目化競爭走上專業(yè)化、規(guī)�；�的競爭。從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理上講這也是符合市場競爭的必然規(guī)律的。以前很多非房地產(chǎn)公司甚至是個人只要通過社會關(guān)系能夠得到土地，隨后又通過將土地抵押或通過社會關(guān)系而獲得銀行貸款，這樣就可以運(yùn)作一個房地產(chǎn)公司了。至于房地產(chǎn)公司本身應(yīng)具有的設(shè)計、采購、施工、銷售等職能都可以外包。由于土地資源有限和房子需求巨大，因此，這類的房地產(chǎn)公司也能獲得高額利潤。隨著國家對土地資源出售的公開化、透明化和銀行貨款的規(guī)范化、緊縮化等系列政策的出臺，他們的生存空間就不大了。而一些專業(yè)化、規(guī)模化的房地產(chǎn)公司也就在這種競爭環(huán)境中脫穎而出。
　　第二種趨勢是注重經(jīng)營，從“買地+蓋房+銷售”的簡單盈利模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤颁N售+經(jīng)營”的雙重盈利模式。從房地產(chǎn)商品用途而言主要可以分為住宅、商鋪和寫字樓三種業(yè)態(tài)。地產(chǎn)商們都不同程度地在嘗試加大經(jīng)營盈利的比例。住宅方面，如碧桂園集團(tuán)在其“鳳凰城”的住宅項目呈就開辟出“鳳凰島國際租賃社區(qū)”，出租給奔波于世界各地的外國老板和企業(yè)高管。經(jīng)營學(xué)校與酒店已經(jīng)是碧桂園和其他房地產(chǎn)公司普遍的現(xiàn)象了；商鋪方面，例如我們柏明頓公司曾為其做過咨詢的廣州“地一大道”，銷售極少部分的商鋪只是為了保證回籠企業(yè)必需的資金，出租商鋪也只是其經(jīng)營商鋪的載體，其真正的盈利是通過經(jīng)營“地一大道”這個品牌來和租戶共同創(chuàng)造更大的市場價值并從中分享利潤。寫字樓方面，雖然經(jīng)營難度較大，但“總部大樓”、“總部基地”之類的意識也是在從單純的出租轉(zhuǎn)向經(jīng)營的過程。
　　王自后：說到專業(yè)化和規(guī)�；�，富力地產(chǎn)就是在集中優(yōu)勢力量發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，目前已經(jīng)坐上了全國商業(yè)地產(chǎn)的第一把交椅。說到從銷售向出租經(jīng)營的轉(zhuǎn)變，其實富力地產(chǎn)的很多房產(chǎn)都是用于商業(yè)出租的。比如已經(jīng)開業(yè)的廣州富力麗思卡爾頓酒店、富力君悅大酒店等就是富力將自有房產(chǎn)交由國際著名酒店管理集團(tuán)來經(jīng)營，雙方對酒店的經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行分成。而在2010年前后，富力的商業(yè)地產(chǎn)項目將擴(kuò)大到200萬平方米，而未來的目標(biāo)是商業(yè)地產(chǎn)占到總資產(chǎn)的25％左右。富力目前已落實的酒店項目有16個，都是跟國際知名酒店集團(tuán)合作的。
　　
　　由粗放到精細(xì)，苦練管理內(nèi)功
　　張廷文：可以說，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的十幾年就是拉關(guān)系、搶土地、蓋房子的粗放式運(yùn)作，大部分企業(yè)還談不上精細(xì)化管理和良性運(yùn)營。而如今面對宏觀政策調(diào)整和客戶群體的理性消費(fèi)，那些管理科學(xué)、人力資源儲備豐富的企業(yè)，例如富力、萬科已經(jīng)逐步從粗放轉(zhuǎn)向集約，從神化“土地資源”在向推崇“人力資源”轉(zhuǎn)變。
　　王自后：盡管很多公司甚至是一些知名的公司都會采取外包的形式解決設(shè)計、建筑、甚至銷售等環(huán)節(jié)的專業(yè)性工作，但富力卻“通吃”了從土地競標(biāo)到設(shè)計、建筑、監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等整個產(chǎn)業(yè)鏈條上的每個模塊，我們有自己的設(shè)計院、建筑公司、銷售團(tuán)隊、物業(yè)公司，而這樣的組織架構(gòu)設(shè)置能更好地保證我們產(chǎn)品的質(zhì)量和品位——從2005年到2007年，連續(xù)三年蟬聯(lián)國家統(tǒng)計局評選及公布的中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力第一名。我相信這也是富力未來競爭的優(yōu)勢所在。
　　胡八一：如今房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力不再是對“土地的占有能力”，而是靠管理、服務(wù)、技術(shù)、產(chǎn)品等方面的優(yōu)勢擊敗對手。
　　王自后：戰(zhàn)略型房地產(chǎn)公司的核心競爭力一是人才，二是產(chǎn)品，但最終競爭的還是人力資源，因為附加在房產(chǎn)上、被市場認(rèn)可的品質(zhì)和服務(wù)是由人來決定的，誰能用最短的時間完成拿地、設(shè)計、籌建、銷售這一套地產(chǎn)生產(chǎn)流程，并保證產(chǎn)品的設(shè)計和質(zhì)量，使公司的效益最大化，誰就是大贏家。
　　張廷文：作為資金和勞動密集型行業(yè)，過去房地產(chǎn)企業(yè)很少會把人力資源提到很高的位置。當(dāng)企業(yè)的核心競爭力發(fā)生了轉(zhuǎn)變，人力資源管理又該做些什么呢?
　　王自后：目前面對核心競爭力的轉(zhuǎn)變，更需要企業(yè)加強(qiáng)練內(nèi)功。由于市場擴(kuò)張的速度下降，利潤率也在降低，這時對內(nèi)部管理的精細(xì)化要求會越來越高，對人才的素質(zhì)和能力要求也會越來越挑剔。政策調(diào)控帶來的企業(yè)并購洗牌行為，必然導(dǎo)致人才流動更加頻繁，而對于經(jīng)營實力更強(qiáng)的大公司來說，正好可以利用這個機(jī)會，憑借自身的品牌和實力加強(qiáng)各方面骨干人才的引進(jìn)，并可借機(jī)淘汰那些不太適合公司發(fā)展的人員，再配合強(qiáng)化的內(nèi)部培訓(xùn)，從而提升公司整體的人才素質(zhì)及團(tuán)隊的凝聚力。
　　胡八一：新形勢下的人力資源管理活動更要同企業(yè)的戰(zhàn)略、企業(yè)生產(chǎn)管理、營銷管理、工程管理、服務(wù)管理等各個方面融為一體，真正為企業(yè)經(jīng)營提供最可靠的保障，而不能看起來很漂亮，但實際上卻是兩層皮。
　　
　　人才差異大，選育用留怎么辦?
　　
　　地產(chǎn)四類人才各有特點
　　張廷文：要想做好新競爭時代的人力資源管理，首先要了解這個行業(yè)中各類人才的特點。那么房地產(chǎn)行業(yè)都需要哪些類型的人，他們各有哪些特點呢?
　　胡八一：我們柏明頓咨詢公司最近對房地產(chǎn)行業(yè)做了一個專門的研

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