鹽城商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

　0 2010 年 年 1 11 月

　一、 商業(yè)地產(chǎn)的概念

　1. 商業(yè)地產(chǎn)定義

　商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，商業(yè)地產(chǎn)是一種結(jié)合體，具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資的三重特性，它既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)，同時(shí)這三方面的特性既相互獨(dú)立又相互作用，形成了商業(yè)地產(chǎn)較為明顯的特征——環(huán)環(huán)相扣，系統(tǒng)性極強(qiáng)。此外住宅的開(kāi)發(fā)本身可以通過(guò)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式回收資金，因而資金壓力相對(duì)比較輕；而一個(gè)大型的商業(yè)計(jì)劃，要通過(guò)投資建成商業(yè)氣氛就要求開(kāi)發(fā)商有雄厚的資金儲(chǔ)備和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，要有大的資金投入，多數(shù)情況下，其建設(shè)維護(hù)成本及單價(jià)較之住宅要高出許多。在商業(yè)發(fā)展成熟地區(qū)，一般來(lái)講商鋪?zhàn)≌瑑r(jià)格比維持在 4：1 到 5：1 之間。這種情況造成了商鋪開(kāi)發(fā)及投資總額相對(duì)較大，因而風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮，將會(huì)出現(xiàn)多個(gè)利益主體共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的局面，因此其相關(guān)的利益主體較之住宅類產(chǎn)品明顯要多。

　2. 商業(yè)地產(chǎn)的利益主體 在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作中，最基本的利益主體將由發(fā)展商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者等構(gòu)成，各個(gè)利益主體都有其明顯的利益要求，因此，商業(yè)地產(chǎn)在推廣中必須要根據(jù)各個(gè)利益主體的不同關(guān)注側(cè)重點(diǎn)，選擇主訴求點(diǎn)。

　3. 商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)

　商業(yè)地產(chǎn)的概念最早出現(xiàn)在中國(guó)是2000年，首先從北京、上海、廣州開(kāi)始，并逐步蔓延到全國(guó)。隨著近幾年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)中最具專業(yè)化的開(kāi)發(fā)形態(tài)，以其驚人的價(jià)值提升速度，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中最受關(guān)注的投資熱點(diǎn)。人們用手中的富余資金購(gòu)買商鋪，然后或返租獲取固定回報(bào)，或單獨(dú)出租獲取租金，或出售賺取差價(jià)，博取更多收益。

　由于商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)比住宅地產(chǎn)的操作要求更高，所以雖然參與開(kāi)發(fā)的很多，但能夠堅(jiān)持做商業(yè)地產(chǎn)且比較開(kāi)展比較成功的僅有大連萬(wàn)達(dá)、寶龍地產(chǎn)、世紀(jì)金源、中糧地產(chǎn)等，這些為數(shù)不多的企業(yè)基本都是在資金儲(chǔ)備、專業(yè)人才方面具有很大優(yōu)勢(shì)的全國(guó)性商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　4. 商業(yè)地產(chǎn)投資方式的分類 目前商鋪投資運(yùn)作方式主要有返租式、出租式、自營(yíng)式三種：返租式投資方式即由大商家租賃商鋪并從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)，商鋪產(chǎn)權(quán)人獲得穩(wěn)定的租金回報(bào)，投資者無(wú)須參與經(jīng)營(yíng)管理，收益穩(wěn)定，因?yàn)榻档土酥脴I(yè)門檻而吸引了更多中小投資者；出租式是指投資者在投資商鋪后轉(zhuǎn)而出租給其他經(jīng)營(yíng)者，供其他經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)獲利，投資者無(wú)需參與經(jīng)營(yíng)管理，只需每年收取租金即可，這種方式受周邊區(qū)域市場(chǎng)的影響較大，需要投資者在對(duì)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿φJ(rèn)識(shí)上具備更好的眼光；而自營(yíng)式投資方式指投資者在投資商鋪后是作為商鋪的經(jīng)營(yíng)者而出現(xiàn)的，投資者必須親自參與經(jīng)營(yíng)管理，收益的穩(wěn)定性不如返租式，此外對(duì)投資者的經(jīng)營(yíng)能力也有較高要求。

　二、鹽城現(xiàn)有商業(yè)概況

　根據(jù)鹽城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，市區(qū)將形成“一主、四次”的商業(yè)空間布局，即一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，四個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，另有 3 個(gè)在建商圈，并同時(shí)建設(shè)若干商業(yè)特色街區(qū)。

　 鹽城“一主四次”商圈分布列表 商圈

　位置

　核心商業(yè)

　與市中心的距離

　商圈定位

　存在問(wèn)題

　銅馬商圈 市中心 百貨大樓、商業(yè)大廈、金鷹、0 鹽城中心商圈 商業(yè)升級(jí)，提升配套

　樂(lè)天瑪特 招商場(chǎng)商圈 老城北偏東 招商場(chǎng)、四季服裝城、悅達(dá)酒店、瀛洲賓館 2 公里 鹽城小商品批發(fā)市場(chǎng) 商業(yè)升級(jí)，提升配套 大慶路商圈 老城南部 家樂(lè)福、鴻基電腦城 0.8 公里 老城區(qū)新型綜合商圈 過(guò)于分散，缺乏整合 鹽瀆商圈 新城區(qū) 鹽瀆公園周邊 東進(jìn)路餐飲街、水街 3.2 公里 新城區(qū)特色商圈 招商不力，人氣不足 世紀(jì)大道商圈 新城區(qū)南部 紅星美凱龍 4.8 公里 專業(yè)市場(chǎng) 與西環(huán)路的競(jìng)爭(zhēng)

　 銅馬商圈

　 商圈概況

　商圈名稱 銅馬商圈 主力客戶 全市家庭 商圈描述

　商圈級(jí)別 全市最核心商圈 聚集度 較集中 以城市中心區(qū)的建軍路、解放路兩側(cè)及其 延伸范圍，基本形成了以建軍路為主干， 以商業(yè)大廈、金鷹國(guó)際匯金廣場(chǎng)、人民商場(chǎng)以中茵·海華廣場(chǎng)購(gòu)物中心等為主要節(jié)點(diǎn)。

　目前城市中心（建軍路）商圈，商業(yè)氛圍 最成熟，目前的租金也是所有商圈中最高。

　商圈基本功能 綜合 經(jīng)營(yíng)水平 較高 距項(xiàng)目距離 3 公里 交通 略微擁堵 日均人流量 5 萬(wàn) 政府關(guān)注度 支持全面 消費(fèi)者組成 全市家庭 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 傳統(tǒng)商業(yè)改造

　區(qū)域商業(yè)分類 業(yè)態(tài) 商家 百貨商城 金鷹百貨、商業(yè)大廈、鹽阜人民商場(chǎng) 大型超市 樂(lè)天瑪特 商業(yè)街 建軍中路商業(yè)街、希滄商業(yè)街、鑫天地商業(yè)街 步行街 華興路步行街 專業(yè)賣場(chǎng) 蘇寧電器、國(guó)美電器 沿街商鋪 毓龍路、迎賓路、人民路

　區(qū)域商業(yè)狀況一覽表

　建軍中路 解放路 迎賓路 人民路 毓龍路 業(yè)態(tài) 商場(chǎng)、超市、手機(jī)電器等專業(yè)賣場(chǎng)、連鎖餐飲… 時(shí)尚類服飾、婚紗攝影、鞋帽、餐飲為主 電腦數(shù)碼及周邊 新型商業(yè)形態(tài) 鮮花、婚紗攝影、服飾、眼鏡… 經(jīng)營(yíng)檔次 中高檔 中高檔 中檔 中檔 中檔 代表品牌 三福、美特斯邦威、肯德 臺(tái)北新娘、薇薇新 聯(lián)想、三星、索尼… 百事德咖啡… 精工眼鏡、薇薇新娘

　基、金伯利鉆石… 娘、與狼共舞… 婚紗攝影… 租售情況 租賃為主，沿街價(jià)格約為3—7 元/平米/天；中茵海華廣場(chǎng)售價(jià)約 3—4 萬(wàn)/平米；匯金廣場(chǎng)底商售價(jià)為4.6—5.6 萬(wàn)/平米 租賃為主，沿街價(jià)格約為 2—5 元/平米/天； 租賃 1—1.5 元/平米/天 零星商鋪，租金 1—1.5 元/平米/天 以租為主，租金 1.5—2 元/平米/天 點(diǎn)評(píng) 傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)地位進(jìn)一步鞏固 建軍中路商業(yè)的延伸 傳統(tǒng)主題商街 建軍路商業(yè)的延伸 主題相對(duì)集中 分析

　經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展， 鹽城傳統(tǒng)中心銅馬商圈的商業(yè)地位依然不可撼動(dòng)， 便利的交通、覆蓋各種類型商業(yè)業(yè)態(tài)是致勝的根本，但銅馬 整體商業(yè)能級(jí)還是比較落后， 首先是 商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)處于相對(duì)失衡狀態(tài)， 依靠人流量的中低檔商業(yè)形態(tài)占比過(guò)大；其次配套設(shè)施嚴(yán)重不足，限制了商業(yè)消費(fèi)群的流動(dòng)性；另外銅馬商圈一直以來(lái)處于自然發(fā)展的狀態(tài)，整體規(guī)劃相對(duì)落后，這就造成了一邊是嚴(yán)重重復(fù)的商業(yè)形式，一邊是很多空閑的商鋪。銅馬商圈呼喚高檔次、配套全面的 新型商業(yè)形式，否則很快就會(huì)被其他新型商圈所淘汰。

　 招商場(chǎng)商圈

　 商圈概況

　商圈名稱 招商場(chǎng)商圈 主力客戶 全市及周邊 商圈描述 商圈級(jí)別 區(qū)域集中型商圈 聚集度 較集中 以黃海路與開(kāi)放大道交匯處為核心，方圓 500 米范圍，由鹽城招商場(chǎng)、四季服裝城、老汽車客運(yùn)站沿街商業(yè)為核心組成部分。

　該區(qū)域以小商品批發(fā)、物流客運(yùn)為主的傳統(tǒng)老城區(qū)商圈，除找商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)比較有序，商圈中其他零散商家經(jīng)營(yíng)模式缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，沒(méi)有高檔商業(yè) 商圈基本功能 小商品批發(fā) 經(jīng)營(yíng)水平 中低檔 距項(xiàng)目距離 0.5 公里 交通 略微擁堵 日均人流量 5 萬(wàn) 政府關(guān)注度 支持 消費(fèi)者組成 全市家庭 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 老城區(qū)商業(yè)改造、逐步有序化

　區(qū)域商業(yè)分類 業(yè)態(tài) 商家 百貨、娛樂(lè) 百貨無(wú)、娛樂(lè)有海樂(lè)迪 大型超市 農(nóng)工商超市 大型賓館酒店 悅達(dá)國(guó)際大酒店、瀛洲賓館、城市之星商務(wù)酒店 商業(yè)街 \ 步行街 \ 專業(yè)市場(chǎng) 鹽城招商場(chǎng)、四季服裝城、五星電器 沿街商鋪 黃海路、開(kāi)放大道沿街

　區(qū)域商業(yè)狀況一覽表

　業(yè)種/業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)檔次 代表品牌 租售情況 點(diǎn)評(píng)

　黃海路 連鎖餐飲、批發(fā)市場(chǎng)、五金機(jī)電、鞋帽服飾、賓館酒店… 中檔 肯德基、農(nóng)工商超市、海螺服飾… 租賃 1—1.5 元/平米/天 招商場(chǎng)商圈延伸的以五金機(jī)電為主的一條街 開(kāi)放大道 沿街底商、賓館酒店 中高檔 瀛洲賓館、悅達(dá)國(guó)際大酒店 租賃 1—1.5 元/平米/天 臨近招商場(chǎng)，給招商場(chǎng)商圈增光添彩 海龍路 煙酒批發(fā)、鞋帽服飾、賓館酒店、花卉市場(chǎng) 中低檔 四季服裝城 租賃 1.2—1.5 元/平米/天 招商場(chǎng)延伸的小商品一條街

　分析

　城市商業(yè)地產(chǎn)中除去那些發(fā)展多年、商業(yè)成熟、具有大區(qū)輻射力的中心一級(jí)商圈，就是正在發(fā)展壯大的城市副商圈，這一類型 的地段主要依附大量住宅區(qū)或者交通中轉(zhuǎn)站帶來(lái)的消費(fèi)體量，并且為了避免城市集中消費(fèi)帶來(lái)的不均衡發(fā)展，處于發(fā)展階段的次一級(jí)商圈往往會(huì)得到政府政策上的引導(dǎo)與支持，且擁有地標(biāo)性高檔寫(xiě)字樓建筑或酒店，招商場(chǎng)商圈作為鹽城發(fā)展比較早的的商圈具備以上優(yōu)勢(shì)，因此在招商場(chǎng)周邊的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭旺盛，推出即能熱賣的情況屢見(jiàn)不鮮。

　但招商場(chǎng)整體檔次不高，尤其周邊零散商業(yè)處于比較混亂的狀態(tài)，限制了其商圈發(fā)展，近年政府有把小商品批發(fā)的功能向城北轉(zhuǎn)移的思路。

　大慶路商圈

　 商圈概況

　商圈名稱 大慶路商圈 主力客戶 老城中心以南家庭 商圈描述 商圈級(jí)別 城市型商圈 聚集度 較分散 此商圈規(guī)模較大，以新體育場(chǎng)、家樂(lè)福購(gòu)物廣場(chǎng)為中心，已經(jīng)成為大部分鹽城人日常消費(fèi)的一個(gè)重要選擇，該商圈目前在鹽城人心中的美譽(yù)度可謂最高，這主要得益于幾個(gè)優(yōu)勢(shì)，一是品牌商家集中，能滿足各種需求，二是交通便利，停車方便，三是消費(fèi)環(huán)境相對(duì)開(kāi)敞，所以吸引了大部分中等以上的消費(fèi)群體 商圈基本功能 生活購(gòu)物、餐飲 經(jīng)營(yíng)水平 很高 本項(xiàng)目距離 5 公里 交通 極其便利 日均人流量 4 萬(wàn)人 政府關(guān)注度 支持尚不全面 消費(fèi)者組成 市中心及南區(qū)家庭顧客 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 集餐飲、娛樂(lè)、大型超市、體育休閑為一體的鹽城第一休閑生活圈

　分析

　在投資商業(yè)地產(chǎn)中，“人”，也就是所投資商鋪周邊的消費(fèi)群體情況是最重要的影響因素。一個(gè)區(qū)域主要消費(fèi)群體是哪些人，他們的消費(fèi)能力、消費(fèi)觀念、消費(fèi)習(xí)慣都是需要關(guān)注和了解的，很多時(shí)候并不能僅僅只看人流量大，還應(yīng)當(dāng)做更深層次的分析。大慶路商圈雖然包含了從大型賣場(chǎng)、大型餐飲、休閑娛樂(lè)、電子產(chǎn)品甚至體育運(yùn)動(dòng)等各種類型的消費(fèi)形式，但由于比較分散，所以并沒(méi)有出現(xiàn)局部人流量過(guò)大的問(wèn)題。在下一步的競(jìng)爭(zhēng)中，大慶路商圈作為兼具新老城區(qū) 商業(yè)優(yōu)勢(shì)的商圈需要統(tǒng)一整合，打出品牌，打造真正適合鹽城人消費(fèi)的最佳商業(yè)區(qū)，也可以起到分散銅馬商圈壓力的作用。

　 鹽瀆商圈

　商圈概 況 商圈名稱 鹽瀆商圈 主力客戶 本區(qū)家庭 商圈描述

　 分析

　鹽瀆商圈地處新城區(qū)，以鹽瀆公園為中心，主要面向新城區(qū)入住人群，但由于新城區(qū)規(guī)劃面積很大，且目 前入住率受到限制，所以就決定了鹽瀆商圈的招商現(xiàn)狀并不能達(dá)到預(yù)期，尤其是政府巨資打造的水街項(xiàng)目，不僅經(jīng)營(yíng)慘淡且租金處于較低水平。而沃爾瑪相比大慶路商圈的家樂(lè)福同樣也存在人流量不足的問(wèn)題。

　以上充分說(shuō)明了地段在商鋪招商中的重要性，有了好的地段不一定能夠促成商業(yè)圈的繁榮，但沒(méi)有好的地段是無(wú)論如何也不能成就一個(gè)成熟的商業(yè)圈的。隱藏在地段背后的其實(shí)是所處區(qū)域的人流量，這是商鋪成功運(yùn)營(yíng)的基本條件。

　 世紀(jì)大道商圈

　商圈級(jí)別 區(qū)域型商圈 聚集度 較零散 核心組成=繽紛亞洲+國(guó)飛·尚城+東進(jìn)路美食街+鹽鎮(zhèn)水街等 國(guó)飛·尚城商業(yè)中的重要組成部分——沃爾瑪?shù)拈_(kāi)業(yè)也帶動(dòng)了國(guó)飛尚城底商的繁榮。公園道 1 號(hào)未來(lái)將在鹽瀆公園的對(duì)面一條長(zhǎng)約 200 米左右的商業(yè)街區(qū)，充分利用鹽瀆公園所帶來(lái)的商機(jī)，并借助鹽瀆公園的天然優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)項(xiàng)目本身的商業(yè)氛圍。錢江方洲中心位置有 3 萬(wàn)多平方米的商業(yè)街。這里的商業(yè)首先是滿足小區(qū)業(yè)主的需求，再就是服務(wù)周邊地區(qū)。由于商業(yè)街處于整個(gè)城市的中心位置，這里的招商對(duì)象也會(huì)以品牌商家為主。

　商圈基本功能 生活購(gòu)物、餐飲 經(jīng)營(yíng)水平 較低 距項(xiàng)目距離 3 公里 交通 較落后，有待建設(shè) 日均人流量 2 萬(wàn) 政府關(guān)注度 支持全面 消費(fèi)者組成 本區(qū)家庭顧客 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 將成為城市另一核心

　商圈概況

　商圈名稱 世紀(jì)大道商圈 主力客戶 專業(yè)市場(chǎng)的客戶 商圈描述 商圈級(jí)別 區(qū)域商圈 聚集度 較零散 核心組成=家居建材專業(yè)市場(chǎng)+汽配+住宅商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，建材和現(xiàn)存住宅商業(yè)是重點(diǎn)商業(yè)組成。城南不僅是全市的行政中心所在地，還將成為未來(lái)城市的商業(yè)中心。現(xiàn)在，隨著南城區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)引發(fā)了大規(guī)模“白領(lǐng)新移民”現(xiàn)象，南城區(qū)人口結(jié)構(gòu)在未來(lái)將會(huì)迅速調(diào)整，該區(qū)域未來(lái)消費(fèi)潛力也相應(yīng)地得到提高，由此也將引發(fā)南城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和商業(yè)檔次的提升。開(kāi)發(fā)商也紛紛進(jìn)駐南城區(qū)，啟動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。

　商圈基本功能 生活購(gòu)物、餐飲 經(jīng)營(yíng)水平 較低 本項(xiàng)目距離 10 公里 交通 較落后，有待建設(shè) 日均人流量 1.5 萬(wàn) 政府關(guān)注度 支持尚不全面 消費(fèi)者組成 建材、汽配有專門需求的客戶 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 規(guī)�；�的專業(yè)市場(chǎng)

　 分析

　世紀(jì)大道商圈作為專業(yè)類型的商圈，消費(fèi)群體相對(duì)固定，且為面向整個(gè)鹽城市的大型商圈，政府在其中的主導(dǎo)作用不可忽視。在地段選址上，此商業(yè)圈選擇了在新城區(qū)內(nèi)，周邊住宅區(qū)林立，且交通便利距離鹽城西高速出入口相當(dāng)近；加上政府的統(tǒng)一規(guī)劃，各大型專業(yè)市場(chǎng)歷經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間專業(yè)運(yùn)營(yíng)，可以直接復(fù)制成功經(jīng)驗(yàn)，先進(jìn)的管理模式、超大規(guī)模的體量是世紀(jì)大道商圈取勝的關(guān)鍵，但近年在西環(huán)路、城北興起的專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始對(duì) 世紀(jì)大道商圈的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)對(duì)商圈內(nèi)的商家在經(jīng)營(yíng)、管理模式上提出了更高的要求。

　 鹽城市主要 商業(yè)街 概況

　主要商業(yè)街區(qū)

　1、建軍路商業(yè)街區(qū) 該街區(qū)位于鹽城市中心城區(qū)內(nèi)，是作為鹽城市中心城區(qū)乃至于整個(gè)鹽城地區(qū)最為核心的商業(yè)街區(qū)，該街區(qū)貫穿整個(gè)鹽城市中心城區(qū)東西 2 側(cè)，

　該地區(qū)商業(yè)形態(tài)主要還是以沿街商業(yè)作為商業(yè)形態(tài)主導(dǎo)而進(jìn)行向經(jīng)營(yíng)擴(kuò)散商業(yè)輻射范圍，區(qū)域內(nèi)沿街商業(yè)經(jīng)營(yíng)類型主要大型商場(chǎng)、沿街底商、購(gòu)物廣場(chǎng)、大型賣場(chǎng)、商業(yè)步行街區(qū)等為主，其余商業(yè)形態(tài)以餐飲、休閑娛樂(lè)、電子產(chǎn)品、銀行等作為區(qū)域商業(yè)形態(tài)的輔助。整體商業(yè)街區(qū)形態(tài)分布為“單一區(qū)域分頭集中，過(guò)多區(qū)域零散分布”的形式，因此整體對(duì)外形象為雜、亂、無(wú)較好統(tǒng)一布局。

　2、解放路商業(yè)街區(qū) 該街區(qū)貫穿整個(gè)鹽城市中心城區(qū)南北2側(cè)，與建軍路商業(yè)街區(qū)共同組建成為一個(gè)鹽城市的核心商圈——以新四軍的大銅馬雕塑聞名的“大銅 馬商圈”。該地區(qū)商業(yè)形態(tài)主要還是以沿街商業(yè)經(jīng)營(yíng)作為商業(yè)形態(tài)主導(dǎo)而進(jìn)行經(jīng)營(yíng)擴(kuò)散商業(yè)輻射范圍，區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)類型主要有餐飲、日用品、箱包、鞋貿(mào)、服裝、紡織品、交通工具（摩托車、電動(dòng)自行車等）等為主，其余商業(yè)形態(tài)以餐飲、休閑娛樂(lè)、超市、電子產(chǎn)品、銀行、等作為區(qū)域商業(yè)形態(tài)的輔助。整體商業(yè)街區(qū)形態(tài)也呈現(xiàn)為“路北區(qū)域集中，路南零散分布”的格局，因此整體對(duì)外形象為雜亂無(wú)章。

　3、開(kāi)發(fā)大道、黃海路商業(yè)街區(qū)（以招商場(chǎng)和勸業(yè)場(chǎng)為主體組成）

　鹽城招商場(chǎng)是鹽城市各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)起步較早、崛起迅速、發(fā)展較快、規(guī)模最大的市場(chǎng)�，F(xiàn)已擁有固定資產(chǎn)超億元，建筑面積 8 萬(wàn)平方米、攤位門市 14000 個(gè)，從業(yè)人員 10000 余人，初步形成了以一、二、三、四期工程為主體，包括各聯(lián)辦市場(chǎng)和外圍市場(chǎng)在內(nèi)的大規(guī)模市場(chǎng)群，成為蘇北地區(qū)最大的室內(nèi)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)。

　鹽城招商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服裝、布匹、百貨、針紡品、床上用品、副食品、鞋類、家用電器、文化用品、化妝品、服裝輔件、塑料制品等 30 多個(gè)行業(yè)，4 萬(wàn)多個(gè)經(jīng)營(yíng)品種，規(guī)格檔次齊全，能滿足不同層次的消費(fèi)需求。

　次要商業(yè)街區(qū)

　4、環(huán)城南路商業(yè)步行街（現(xiàn)狀）。

　東起解放南路，西至建軍中路，全長(zhǎng) 680 米。現(xiàn)已有城中城、板橋巷商業(yè)街等商業(yè)設(shè)施，再結(jié)合二橋廣場(chǎng)和串場(chǎng)河沿河綠地的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將是市民購(gòu)物、游憩、餐飲、娛樂(lè)、休閑、服務(wù)的好去處。定位以購(gòu)物、休閑、夜間消費(fèi)的特色街。鼓勵(lì)開(kāi)設(shè)名店名品，提升服務(wù)檔次，營(yíng)造舒適、景觀豐富、文化高雅的環(huán)境，將此處建設(shè)成鹽城市的標(biāo)志性商業(yè)步行街。

　5、浠滄巷商業(yè)步行街（現(xiàn)狀）。

　解放北路以西，建軍路以北、劇場(chǎng)路范圍以內(nèi)，建筑面積達(dá) 3 萬(wàn)多平方米,處于鹽城的鬧市區(qū)，是沿街商業(yè)向街坊縱深發(fā)展的商業(yè)區(qū)。定位于時(shí)尚購(gòu)物，輔以休閑為主。鼓勵(lì)引進(jìn)國(guó)際、國(guó)內(nèi)品牌專賣店，限制經(jīng)營(yíng)百貨店，形成國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌高度集中，專賣店、專業(yè)店高度集中的時(shí)尚購(gòu)物街。

　6、蘇嘉房產(chǎn)精品一條街（現(xiàn)狀）。

　解放南路與青年路交匯處東南側(cè)。全長(zhǎng)約 500 米，服務(wù)于南城區(qū)的居民休閑購(gòu)物。鼓勵(lì)名品名店，適度發(fā)展餐飲小吃，限制煙雜店，低檔次商品經(jīng)營(yíng)。

　7、市開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)街（現(xiàn)狀）。

　全長(zhǎng) 900 米。服務(wù)于該區(qū)域的企業(yè)及居民。集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體，能滿足居民多樣化消費(fèi)需求的綜合性社區(qū)商業(yè)街。鼓勵(lì)設(shè)置社區(qū)小型折扣店、便利店、超市、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、菜市場(chǎng)、生活服務(wù)設(shè)施。限制設(shè)置：百貨店、大型專業(yè)店、倉(cāng)儲(chǔ)商店、專業(yè)市場(chǎng)、購(gòu)物中心、大型綜合超市。

　8、東城區(qū)北商業(yè)街（現(xiàn)狀）。

　迎賓大道北側(cè)富康路。全長(zhǎng) 600 米。服務(wù)于東城區(qū)居民及開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)并服務(wù)于工學(xué)院。集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體，能滿足居民多樣化消費(fèi)需求的綜合性社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心，鼓勵(lì)設(shè)置社區(qū)小型折扣店、便利店、超市、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、菜市場(chǎng)、生活服務(wù)設(shè)施。限制

　設(shè)置：百貨店、大型專業(yè)店、倉(cāng)儲(chǔ)商店、專業(yè)市場(chǎng)、購(gòu)物中心、大型綜合超市。

　9、先鋒島古玩文化休閑一條街（現(xiàn)狀）。

　東至登瀛橋、北至東越河橋，西至西越河橋，全長(zhǎng)約 600 米。原以雜貨店居多，現(xiàn)已改造。泰山廟是鹽城的一個(gè)重要的旅游景點(diǎn)，依托這個(gè)景點(diǎn)建成古玩、字畫(huà)、旅游商品一條街。鼓勵(lì)設(shè)置文物、文化藝術(shù)品、字畫(huà)、鹽城旅游商品等專業(yè)店，適度發(fā)展餐飲小吃、咖啡吧等休閑網(wǎng)點(diǎn)，限制百貨店等無(wú)特色的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，形成以旅游文化為主體的特色街。

　10、板橋巷商業(yè)步行街（女人街）（現(xiàn)狀）。

　東至解放中路，北至建軍路，南至環(huán)城南路，西至板橋巷，呈“T”型。原是鹽城曹家巷小商品市場(chǎng)，曾創(chuàng)造過(guò)輝煌的業(yè)績(jī)，后拆遷改造。規(guī)劃將原解放路東側(cè)的女人街延伸到板橋巷，使“女人街”名稱及內(nèi)涵延續(xù)。定位該商業(yè)街以銷售女士服裝、用品為主，輔以美容、美發(fā)、休閑，將目標(biāo)顧客鎖定在老、中、青婦女的中、上等消費(fèi)人群。鼓勵(lì)開(kāi)設(shè)品牌系列專賣店和女裝專業(yè)店；適度發(fā)展餐飲、咖啡吧、茶酒樓等休閑場(chǎng)所；限制開(kāi)設(shè)無(wú)品牌無(wú)特色和綜合型網(wǎng)點(diǎn)。使其成為我市展示女士整體形象和為女性服務(wù)的特色街區(qū)。

　11、華興女子服飾街（現(xiàn)狀）。

　南至純化路，北到毓龍路，全長(zhǎng)約 150 米�，F(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn) 140 家，基本以經(jīng)營(yíng)年輕女子服飾為主。定位為以時(shí)尚女裝、鞋帽、女性飾品為主，突出女性服飾休閑風(fēng)格，輔以咖啡吧、休閑吧、美容美發(fā)等女性消費(fèi)設(shè)施，體現(xiàn)休閑購(gòu)物理念�？紤]到該步行街長(zhǎng)度受限制，可將毓龍西路作為拓展區(qū)域。

　12、迎賓北路電腦一條街（現(xiàn)狀）。

　迎賓橋至黃海路之間，全長(zhǎng)約 1200 米。以經(jīng)營(yíng)電腦、電腦配件為主，輔以電腦維修、舊電腦交易等業(yè)務(wù)類型，形成以電腦及其相關(guān)業(yè)務(wù)為特色的商業(yè)街。

　13、高力電子商業(yè)街（現(xiàn)狀）。

　該街南起毓龍東路，北至榆洋路，街長(zhǎng) 400 米，門店數(shù)不少于 215 個(gè)。經(jīng)營(yíng)商品以電腦、手機(jī)、配件以及耗材、維修等相關(guān)業(yè)務(wù)為主。規(guī)劃擬對(duì)現(xiàn)有電子商業(yè)街進(jìn)行改造，提升文化品味，鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外精品、名品入駐，提高電子街的檔次。

　14、榆洋路特色餐飲一條街（現(xiàn)狀）。

　現(xiàn)有的幾十家臨時(shí)攤點(diǎn)統(tǒng)一管理，將現(xiàn)有業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整，定位以特色餐飲、風(fēng)味小吃為主，輔以休閑、娛樂(lè)、飯店等業(yè)務(wù)形成餐飲服務(wù)一條街。該街西起開(kāi)放大道，東至文港路，全長(zhǎng) 720 米。鼓勵(lì)傳統(tǒng)品牌、加盟連鎖、特色餐飲。

　 典型商業(yè)街分析

　東進(jìn)路美食街

　位

　置：位于串場(chǎng)河風(fēng)光景觀帶和鹽瀆公園之間 建筑特色：為中式園林建筑 項(xiàng)目規(guī)劃：該項(xiàng)目 16 幢樓總建筑面積 59800 平方米，其中商業(yè)面積 39800 平方米，公寓式酒店 8600 平方米，住宅面積 11400 平方米，同時(shí)分為 4 個(gè)區(qū)域。

　主要經(jīng)營(yíng)層面：中高檔餐飲（中式、西式皆有）、以及中高檔休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等，目前東進(jìn)路美食街是集合了較為中高檔的餐飲設(shè)施為主，休閑娛樂(lè)設(shè)施為輔助的商業(yè)設(shè)施。

　 主力面積：基本以沿街單棟獨(dú)立商業(yè)建筑為 銷售價(jià)格：該項(xiàng)目因早已銷售完畢，且銷售初期價(jià)格較為低廉，則不能與現(xiàn)今周邊在售商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)行比較，若參照目前寶龍城市廣場(chǎng)項(xiàng)目 1 層沿街商業(yè)之銷售價(jià)格為均價(jià) 35000 元/平方米，則綜合考慮東進(jìn)路美食街商業(yè)目前銷售價(jià)格將在 25000-28000 元/平方米之間進(jìn)行分布。

　 鹽鎮(zhèn)水街

　位

　置：開(kāi)放大道、人民南路之間，東西沿東進(jìn)路約 1 公里左右 建筑特色：為中式園林建筑

　主要經(jīng)營(yíng)層面：中高檔餐飲（中式、西式皆有）、大眾餐飲、地方特色農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)、鹽城海鹽文化和地方民俗文化展示，同時(shí)也具備文化旅游城市觀光之功能等為一體的商業(yè)項(xiàng)目。

　 主力面積：?jiǎn)螚澭亟纸ㄖ�不小�?500 ㎡/層，分為 2 層和 3 層建筑不等，內(nèi)側(cè)小面積商業(yè)大體為 10-15 ㎡不等

　租賃價(jià)格：0.75-0.85 元/㎡/月，只租不售，免租 18 個(gè)月

　國(guó)飛尚城沿街底商

　國(guó)飛尚城住宅底商依托沃爾瑪大賣場(chǎng)，業(yè)態(tài)檔次明顯高于一般社區(qū)商業(yè)，商業(yè)輻射范圍也有所擴(kuò)大

　位

　置：迎賓南路延伸中段 銷售情況：目前已開(kāi)始進(jìn)行 C 區(qū)沿街底商銷售，C 區(qū)底商目前只余下少量，A、B 區(qū)的沿街底商已銷售完畢

　銷售價(jià)格：均價(jià) 32000 元/㎡（一層，挑高 5.7 米）

　面積分布：30-500 ㎡/套 主力面積：100-200 ㎡/套 租賃價(jià)格：1.6 元/㎡/天 目前已進(jìn)駐商戶：天和茶莊，鹽城土特產(chǎn)，合眾人壽，金福祥美食，華生藥房，孚曰大家紡，九陽(yáng)專賣，憶江南酒店，江蘇銀行，燕之屋，夢(mèng)之藍(lán)，麥田茗茶pub，骨色骨香，克麗緹娜，空氣能熱水機(jī)，開(kāi)心大藥房，博雅會(huì)所，雅堂茶酒樓，后天空間設(shè)計(jì)，千絲閣美容，露華濃養(yǎng)生火鍋，原野家居生活館，尚城眼鏡，中國(guó)銀行，凱瑞大酒店，威爾美健身，奧克斯廚具電器，空氣能熱水囂，志高空調(diào)，碳晶地暖體驗(yàn)中心，汗蒸美，中國(guó)電信，太陽(yáng)雨太陽(yáng)能，老板廚房電器，百得熱水器，名煙名酒，邦佳洗衣，賦隆地暖，海信空調(diào)，千科生活電器，希爾樂(lè)熱水囂，哈佛熱水器，格力，五洋本田，紅螞蟻裝飾，中國(guó)移動(dòng)，大金中央空調(diào)，名煙名酒，美的，托馥咖啡

　 名 稱 商業(yè) 面 積（㎡）

　三、鹽城市在售、將售商業(yè)項(xiàng)目分析

　①城南商業(yè)市場(chǎng)分析 大型商業(yè)分布情況 城南新區(qū)目前正在新建和已建的大型商業(yè)有超過(guò) 50 萬(wàn)㎡的體量，其中以寶龍城市廣場(chǎng)為最，商業(yè)將集中釋放。

　 寶龍城市廣場(chǎng) 20 萬(wàn) 紫薇國(guó)際廣場(chǎng) 5.5 萬(wàn) 錢江方洲—優(yōu)活街 5 萬(wàn)

　②典型商業(yè)項(xiàng)目介紹 A.錢江方舟

　開(kāi)發(fā)商 鹽城市蘇嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　規(guī)劃設(shè)計(jì) 華匯建筑設(shè)計(jì)集團(tuán) 投資商 浙江森橋?qū)崢I(yè)集團(tuán) 項(xiàng)目定位 高檔綜合型住宅 位置 解放南路東側(cè) 商業(yè)面積 商業(yè)一條街 商業(yè)管理 鹽城市凱迪商業(yè) 建筑參數(shù) 占地面積 333333 平方米 建筑面積 619700 平方米

　鋪位參數(shù) 單鋪面積 90-800 不等、面寬 3 米、3.6 米、4.2 米、5.4 米不等，層高內(nèi)街 1 樓 4.8 米/2樓 3.3 米，沿街商業(yè)層高 5.2 米

　營(yíng)銷策略 一樓:A 區(qū) 1.2～2.1 萬(wàn)元∕平米、B 區(qū) 1.5 萬(wàn)元∕平米、C 區(qū) 1.4～1.58 萬(wàn)∕平米、 二期五年返租 1 年免租、2\3 年返房款 4.5%、4/5 年返房款 5.5% D 區(qū) 1.2 萬(wàn)元/平米五年返租 同 C 區(qū)二期返租方式 二樓;A 區(qū) 0.8 萬(wàn)元/平米、D 區(qū) 0.8 萬(wàn)元/平米 同 C 區(qū)二期返租方式 租金 1.2-1.5 元/天/平米 銷售情況 90% 招商情況 2009 年 11 月開(kāi)始

　 目前已簽約商戶 中國(guó)銀行，浦發(fā)銀行、王家香辣館，陸琴腳藝，福奈特干洗，移動(dòng)通訊，好麗華休閑食品，快捷名酒，果然鮮，皇家寶貝母嬰系列，愛(ài)維眼鏡店，佳誠(chéng)名煙名酒，唯美洗化，愛(ài)心天使，我心飛揚(yáng)，索菲亞干花，旺家樂(lè)超市，李老翁冬蟲(chóng)夏草，奧瑞特瑜珈，百蓮凱美容院，曰曰佳凈菜超市，港島甜品屋等（部分即將進(jìn)駐）

　項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1. 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：新老城市的中心腹地，連接南北，貫通東西 2. 配套優(yōu)勢(shì)：東靠鹽瀆公園、南靠東進(jìn)路美食街、西有超市樂(lè)天瑪特超市 3. 人氣優(yōu)勢(shì)：錢江方舟為目前鹽城認(rèn)可度最高的樓盤之一，自身有近 4000 多戶業(yè)主 4. 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：商業(yè)街從解放路到迎賓路，橫穿整個(gè)項(xiàng)目

　項(xiàng)目劣勢(shì) 1. 商業(yè)沒(méi)有具體的劃分比較亂，其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目較雜 2. 市場(chǎng)不成熟，商業(yè)很難在很短時(shí)間形成氣候 3. 缺乏主力商鋪的帶動(dòng)，整體成熟尚需時(shí)日 4. 東側(cè)即為寶龍商業(yè)項(xiàng)目，缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，消費(fèi)群體會(huì)被大量分流

　 A B C D

　B.寶龍城市廣場(chǎng) 開(kāi)發(fā)商 鹽城寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)

　投資商 寶龍地產(chǎn) 商業(yè)面積 20 萬(wàn)平方米 位置 青年路以南、迎賓路以東 項(xiàng)目定位 綜合型住宅 開(kāi)盤時(shí)間 2009.11.01 開(kāi)業(yè)時(shí)間 未核實(shí) 建筑特點(diǎn) 住宅、商鋪、寫(xiě)字樓、酒店式公寓 施工進(jìn)度 基本完工 項(xiàng)目概況 占地面積 221184 平方米、建筑面積：480000 平方米 包括 15 平米的高檔住宅，5萬(wàn)平米的特色商業(yè)街，6.5 平米的國(guó)際公寓，1.5 平米的四星級(jí)酒店、15 萬(wàn)平米國(guó)際化大型商業(yè)街（包括五星級(jí)國(guó)際影城、百貨、超市}等

　營(yíng)銷策略 一期:1F：33000 元/平方米

　2F：18000/元平方米

　3F:10000/元平方米

　 面積分隔為 30-400 平米/套，主力面積為 60-80 平米/套 二期：1F：35000 元/平方米

　2F：18000/元平方米

　 面積分隔為 35-170 平米/套，主力面積為 50-70 平米/套

　 其中二層可分割銷售也可整層銷售 銷售情況 99% 招商情況 正在進(jìn)展中

　項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1. 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：在老城區(qū)新城區(qū)結(jié)合位置，東鄰鹽瀆公園，西鄰錢江方舟 2. 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：是鹽城較大的購(gòu)、食、娛一體的綜合型商業(yè)中心 3. 經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)：是政府招商項(xiàng)目，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，有專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng) 4. 品牌開(kāi)發(fā)商效應(yīng)：寶龍地產(chǎn)在全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)中排名第二

　5. 招商優(yōu)勢(shì)：超市、百貨、五星級(jí)影院等主力店占有 30%

　項(xiàng)目劣勢(shì) 1.整個(gè)新城區(qū)的商業(yè)氛圍并沒(méi)有形成 2.商鋪的購(gòu)買價(jià)格為新城區(qū)最高，投資回報(bào)期長(zhǎng) 3.大慶路商圈商業(yè)發(fā)達(dá)，大型超市就有沃爾瑪家樂(lè)福蘇果，會(huì)對(duì)寶龍項(xiàng)目客群造成很大的截留

　C.紫薇國(guó)際廣場(chǎng) 開(kāi)發(fā)商 鹽城瑞爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 商業(yè)面積 5.5 萬(wàn)平方米 位置 市政府東側(cè) 項(xiàng)目定位 頂級(jí)商業(yè)城市綜合體 建筑特點(diǎn) 沿街高層住宅配套商業(yè) 施工進(jìn)度 建設(shè)中 建筑參數(shù) 占地面積 55098.7 平方米、地上面積 241883.3 平方米，地下面積 32484.5 平方米

　 項(xiàng)目概況 主要打造蘇北最大的 IT，由電腦市場(chǎng)、通訊市場(chǎng)、電子市場(chǎng)所組成，包括通訊、數(shù)碼、電腦配件、電子電器各類產(chǎn)品集展示、貿(mào)易、物流、辦公、為一體。

　該廣場(chǎng)還建成 LIP 國(guó)際影城、兒童游樂(lè)園、國(guó)際金品走廊、頂級(jí)娛樂(lè)城堡、地中海美食廣場(chǎng)等

　營(yíng)銷策略 一期:1F：30000 元/平方米

　2F：20000/元平方米

　 主力面積為 50-60 平米/套 二期：接受 VIP 客戶誠(chéng)意登記，價(jià)格未公布 1 樓層高 5.2 米，2-5 樓 4.8 米 銷售情況 一期基本結(jié)束，二期接受登記 招商情況 主要電腦配件、電子市場(chǎng)、通訊市場(chǎng) 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1.緊鄰市政府，整體檔次高，形象好 2.商鋪面積較小，總價(jià)低，便于銷售 3.東側(cè)為鹽城政務(wù)區(qū)，形成整個(gè)城市的關(guān)注點(diǎn) 項(xiàng)目劣勢(shì) 1.純沿街商鋪，且周邊 500 米范圍內(nèi)住宅偏小，難以聚集人氣 2.商鋪體量過(guò)大，樓層多，招商難度極大

　D.歐洲風(fēng)情街 商業(yè)面積 5.5 萬(wàn)平方米 項(xiàng)目位置 人民路向東至串場(chǎng)河 建筑特點(diǎn) 威尼斯風(fēng)格 施工進(jìn)度 基本完工 建筑參數(shù) 全長(zhǎng) 800 米，總用地面積 140 畝，水面面積 30 畝，總建筑面積約 35000 平方米 鋪位參數(shù) 單鋪面積 48～700 不等、面寬 3.5 等等

　營(yíng)銷策略 ?租期暫定為 5 年以上，租金每年每平方米 220 元-260 元（不含稅）。

　?凡 2010 年 8 月 18 日前，在國(guó)際風(fēng)情街新設(shè)立并對(duì)外正常營(yíng)業(yè)的經(jīng)營(yíng)單位和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，可享受以下優(yōu)惠扶持政策：

　1、給予免租期優(yōu)惠 18 個(gè)月(包括裝修期、市場(chǎng)培育期等)，自合同簽訂之日起算；2、新設(shè)立的經(jīng)營(yíng)單位，按特色商業(yè)街區(qū)征收營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，地方留成部分第一年全額獎(jiǎng)勵(lì)給經(jīng)營(yíng)者，第二、三年 50%獎(jiǎng)勵(lì)給經(jīng)營(yíng)者，由鹽都區(qū)財(cái)政部門審核獎(jiǎng)勵(lì)，一年兌現(xiàn)一次，同時(shí)免收相關(guān)基金。

　3、對(duì)有關(guān)衛(wèi)生檢測(cè)費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)估費(fèi)、消防安全評(píng)估費(fèi)、室內(nèi)裝修檢測(cè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，有關(guān)部門和中介機(jī)構(gòu)征收時(shí)按最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　4、對(duì)先行簽訂合同、進(jìn)場(chǎng)裝修并按期開(kāi)業(yè)的客商再給予三個(gè)月的免租期優(yōu)惠，名額為前五位，按簽訂合同的時(shí)間排名。

　項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1.整體建筑風(fēng)格為歐式風(fēng)情，在鹽城地區(qū)屬于原汁原味的異國(guó)風(fēng)情街區(qū) 2.地理位置獨(dú)特，為未來(lái)城南新區(qū)的核心 3.招商的優(yōu)惠力度較大，便于快速形成良好的商業(yè)氛圍 銷售價(jià)格

　 不對(duì)外銷售

　 小結(jié)：

　從上面的數(shù)據(jù)可以看出以寶龍的商鋪 18000- -0 33000 元/ / 平方米，而其他項(xiàng)目?jī)r(jià)格都在 10000- -0 30000 元/ / 平方米，主力面積都是 50- -0 80 平方米/ /套。相比寶龍商鋪價(jià)格之高，這是由于整個(gè)南區(qū)的規(guī)劃所決定的。

　的 縱觀城南區(qū)商業(yè)項(xiàng)目我們不難看出除了寶龍國(guó)際廣場(chǎng)之外，以內(nèi)港湖為中心的周邊商業(yè)圈在未來(lái)的 3 3- -5 5 年內(nèi)會(huì)形成鹽城新的商業(yè)聚集點(diǎn)，此商圈主要是由于市政府的大力參與，所以相比于其他分散的單個(gè)項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)明顯，加上政府大力打造的 BRT ，將老城區(qū)與城南商圈的時(shí)間距離大為縮短，紫薇商業(yè)、金鷹、新百、歐洲風(fēng)情街連同市政的文化中心、青少年活動(dòng)中心等等組成了一個(gè)全新的商業(yè)活動(dòng)中心。

　2.河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng)分析 ①大型商業(yè)分布情況

　 名 稱 商業(yè) 面 積（㎡）

　東方綠苑 3.5 萬(wàn)平米 加州·東郡 4700 平米 朗地英郡 1000 平米

　 ②典型商業(yè)項(xiàng)目介紹 城東新區(qū)目前正在新建和已建的大型量很少，其中東方綠苑為主因其位置靠近工學(xué)院，周邊的的學(xué)生比較多 A.東方綠苑 位置

　鹽城市工學(xué)院東校區(qū)南面 開(kāi)發(fā)商 鹽城綠都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 位置 靠近新工學(xué)院 項(xiàng)目參數(shù)

　12 萬(wàn)平方米 商業(yè)管理 未查實(shí)

　項(xiàng)目規(guī)劃

　1000 米歐洲風(fēng)情商業(yè)街，35000 平米購(gòu)物天地， 2 大露天主題廣場(chǎng)，10000 平米水岸休閑廣場(chǎng)：超市、書(shū)吧、咖啡吧、精品店鱗次櫛比。

　商鋪面積 110∽300 平米/套

　主力面積 110 平米

　銷售價(jià)格 1F：均價(jià) 13000 元/平方米 2F：均價(jià) 8600 元/平方米 一樓層高 4.8 米、二樓層高 3.6 社區(qū)西北角一棟 4 層寫(xiě)字樓，1000 平方米整層銷售， 3 層價(jià)格 5100 元／平方米，4 層價(jià)格 4600 元／平方米。

　層高都為 3.6 米 銷售情況 90% 招商情況

　 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1.緊鄰工學(xué)院東校區(qū)，學(xué)生流量較大。

　2.是唯一靠近鹽城東大橋的項(xiàng)目，相比其他的項(xiàng)目去主城較方便

　項(xiàng)目劣勢(shì) 1.沒(méi)有大型商業(yè)進(jìn)駐，形成不了大的商業(yè)圈，不能滿足居民的日常生活. 2.路邊的小商販還是比較雜亂,沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃.

　B.伯樂(lè)達(dá) 加州·東郡 開(kāi)發(fā)商 鹽城市金馬置業(yè)有限公司

　規(guī)劃設(shè)計(jì) 東南大學(xué)建筑研究院 投資商 江蘇伯樂(lè)達(dá)集團(tuán) 項(xiàng)目定位 高檔綜合型住宅 位置 鹽城市亭湖區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)二路 商業(yè)面積 商業(yè)一條街

　建筑參數(shù) 占地面積 107000 平方米、建筑面積 150000 平方米

　鋪位參數(shù) 單鋪面積 50-120 平米不等，層高 5.2 米

　營(yíng)銷策略 1F：9000 元∽10000/平方米

　只賣一部分 2F：面積為 1200 平米對(duì)外招租

　17.36 元/平方米/月

　銷售情況 開(kāi)發(fā)商決定大部分商鋪持有，目前銷售的占據(jù)整個(gè)可銷售面積的 20% 目前已簽約商戶 一些零散的商戶，無(wú)主力店進(jìn)駐 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1.周邊有幾個(gè)大型的住宅在建設(shè)，這有利于這個(gè)地區(qū)的發(fā)展 2.靠近東方綠苑成熟生活配套區(qū)，可以借勢(shì)

　項(xiàng)目劣勢(shì) 1. 商業(yè)沒(méi)有具體的劃分比較亂，其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目較雜 2. 都是零散商鋪，滿足生活配套為主的便利型商業(yè)，很難在很短時(shí)間形成氣候 3. 周邊沒(méi)有大型的商業(yè)配套，交通不便利

　 小結(jié)：

　河?xùn)|片區(qū)在位置上相當(dāng)于上海的浦東新區(qū)，主要由亭湖開(kāi)發(fā)區(qū)和鹽城開(kāi)發(fā)區(qū)組成，一批鹽城的支柱企業(yè)在河?xùn)|都有分廠，如起亞汽車、

　中大汽車等，同時(shí)鹽城最高檔的酒店 —— 迎賓館也處于河?xùn)|為位置，可以說(shuō)河?xùn)|是下一步鹽城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭，故吸引了大批人口前來(lái)置業(yè)，由此帶來(lái)的商業(yè)發(fā)展?jié)摿�巨大�?/p>

　但目前河?xùn)|因?yàn)楹屠铣浅菂^(qū)相隔通榆河，目前只有一南一北兩座橋可以通過(guò)，極大限制了河?xùn)|住宅的銷售，尤其作為商業(yè)地產(chǎn)，河?xùn)|目前的商業(yè)現(xiàn)狀與主城相比要落后近 0 10 年時(shí)間。青年路東延至亭湖大道的高架橋 目前僅剩下鐵路涵洞尚未完工，相信隨著這條連

　接主城與河?xùn)|的主干道的開(kāi)通，河?xùn)|未來(lái) D CBD 作為商業(yè)中心，以郎地英郡、亭湖檢察院、亭湖區(qū)政府作為基點(diǎn)形成城東的商業(yè)圈將被提上日程。在未來(lái)的 3 3- -5 5 年內(nèi)必將看到一個(gè)新型商業(yè)圈的崛起。

　3.城西商業(yè)市場(chǎng)分析 ①城西板塊（西環(huán)路以西）商業(yè)現(xiàn)狀

　西環(huán)路目前缺少成型商業(yè)配套設(shè)施。商業(yè)，西環(huán)路最大的軟肋，同時(shí)，也影響了業(yè)主居住的舒適度，降低了西環(huán)路板塊的空間價(jià)值。

　②未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目分布

　金大洋城市生活廣場(chǎng)即將啟動(dòng)，將建成國(guó)際化、多元化、休閑化、娛樂(lè)化、時(shí)尚化、年輕化、洋溢著朝氣與歡樂(lè)的大型購(gòu)物廣場(chǎng)。據(jù)調(diào)查位于青年路與西環(huán)路交匯處的西城逸品、新日月翠洲嘉園、八菱華莊、盛世華城都規(guī)劃了沿街的商鋪將逐步被填充。

　小結(jié)：

　西環(huán)路這個(gè)區(qū)域在大商業(yè)配套逐步完善之前已經(jīng)形成了自己的一個(gè)獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。發(fā)展的時(shí)間較早，區(qū)域項(xiàng)目品質(zhì)比較高，由于其區(qū)域內(nèi)的交通比較便捷，附近一小時(shí)生活圈的市民到這個(gè)區(qū)域非常方便。尤其今年青年路、大慶路的西延接軌 新的國(guó)道，新地塊的出讓，吸引了眾多的消費(fèi)者選擇在這里置業(yè)，因此，西環(huán)路有形成自己的商業(yè)圈的基礎(chǔ)。相信隨著大型商業(yè)的啟動(dòng) 2 2 年到 3 3 年之后，利用自身的這些區(qū)位優(yōu)勢(shì)將會(huì)打造有自己特點(diǎn)的商圈。

　4.城北商業(yè)市場(chǎng)分析 1. 城北新區(qū)已建和在建大型商業(yè)類項(xiàng)目分布 ①大型商業(yè)分布情況

　 名 稱 商業(yè) 面 積（㎡）

　江蘇白馬商城 15 萬(wàn) 明珠世貿(mào)商城 70 萬(wàn) 義烏商貿(mào)城 28 萬(wàn) 五金機(jī)電城 22 萬(wàn)

　 ②大型商業(yè)分布情況 A.江蘇白馬商城 開(kāi)發(fā)商 名都房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　規(guī)劃設(shè)計(jì)

　投資商 華通行投資 項(xiàng)目定位 主流市場(chǎng) 位置 新洋經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)放大道華豐路口 商業(yè)面積 15 萬(wàn)平方米 商業(yè)管理 白馬紡織服裝營(yíng)銷管理有限公司 施工進(jìn)度 已完工

　營(yíng)銷策略 銷售情況：現(xiàn)在在售的是六號(hào)樓 主力面積為 20-100 平方米 均價(jià)為 10000 元/平方米 租賃情況：面積 40 平方米 租金 15000-40000 元/年 租一年 免一年 銷售情況 在售六號(hào)樓 招商情況 紫羅蘭、藍(lán)絲羽、阿迪達(dá)斯、美津濃、等

　 項(xiàng)目概況 江蘇白馬商城總建筑面積 20 萬(wàn)平方米，占地 200 畝，是匯集家紡/服裝批發(fā)、購(gòu)物休閑、倉(cāng)儲(chǔ)物流、酒店辦公，會(huì)展于一體的第 5 代專業(yè)市場(chǎng)。一期家紡市場(chǎng)由 3、4、12、13、14號(hào)樓共 5 幢樓組成，約 30000 平米。二期服裝市場(chǎng)是鹽城白馬的核心組成部分之一，由 1、2 號(hào)樓及 6 號(hào)樓組成，約 20000 平米。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)共分五大類：家紡、服裝、皮草、食品、窗簾布藝，市場(chǎng)配套有 2 萬(wàn)平米的倉(cāng)儲(chǔ)中心，后期規(guī)劃有車站、展覽中心、商務(wù)酒店等。

　項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1.江蘇白馬商城定位為家紡服裝的主流市場(chǎng)，輻射蘇北 3500 萬(wàn)人口的批發(fā)總站 2.聘請(qǐng)上海、廣州、南通等行業(yè)知名專家進(jìn)行管理 3.緊鄰汽車北站，貨物運(yùn)輸較方便

　 項(xiàng)目劣勢(shì) 1. 緊鄰義烏商貿(mào)城，在商業(yè)運(yùn)營(yíng)、整體推廣上和義烏相比存在明顯的差距 2. 與鹽城主城區(qū)相隔義烏商貿(mào)城，運(yùn)營(yíng)之后存在客戶被截留的情況 3. 目前有商家開(kāi)始陸續(xù)入駐，但空余的大批 2、3、4 樓商鋪?zhàn)璧K商業(yè)氛圍的營(yíng)造，不利于進(jìn)一步的招商

　 B.義烏商貿(mào)城 開(kāi)發(fā)商 鹽城中甌置業(yè)有限公司

　項(xiàng)目定位 全國(guó)性的小商品批發(fā)零售市場(chǎng) 位置 新洋經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)放大道華豐路口 商業(yè)面積 28 萬(wàn)平方米

　商業(yè)管理 鹽城嘉華義務(wù)國(guó)際商貿(mào)城有限公司 施工進(jìn)度 接近封頂，2011 年年底營(yíng)業(yè)

　營(yíng)銷策略 A 座

　分為五年每年回報(bào)率為總價(jià)的 8%

　前三年回報(bào)率在交房款時(shí)減除，后兩年足年給

　優(yōu)惠后的成交均價(jià)為

　 1F:均價(jià) 11500 元/平

　2F:均價(jià) 7800 元/平方

　3F:均價(jià) 5500 元/平方米

　 主力面積 40-60 平方米

　B 座

　于 2011 年下半年推出 價(jià)格尚未定 銷售情況 73% 招商情況 貝爾萊德、廣東東菱電器、上海卓力、南京視威電子等

　 項(xiàng)目概況 總占地面積約 350 畝，總建筑面積約 28 萬(wàn)平方米，其中交易中心 13 萬(wàn)平方米，配套專屬倉(cāng)儲(chǔ)物流中心 15 萬(wàn)平方米以上。項(xiàng)目規(guī)劃 3500 多間商鋪，經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋日用百貨、文體用品、日化護(hù)理、針織鞋襪、箱包皮具、玩具、工藝禮品、飾品、煙酒副食、辦公用品、五金家電、廚衛(wèi)用具、電子通訊、孕嬰等二十八大類業(yè)態(tài)超 10 萬(wàn)種商品。

　項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1.有自己專業(yè)的商業(yè)模式，持有超過(guò) 50%的物業(yè)，持有商業(yè)的帶動(dòng)作用明顯 2.統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃，同時(shí)在火車北站有 15 萬(wàn)平米倉(cāng)儲(chǔ)中心作為商戶的配套（只租不賣）

　3.義烏品牌具有強(qiáng)大的號(hào)召力，吸引了很多外地尤其浙江的追隨者，銷售和招商優(yōu)勢(shì)較大

　項(xiàng)目劣勢(shì) 1.義烏體量在城北商圈中屬于比較小的，在規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)上處于劣勢(shì) 2.周邊有白馬、明珠這樣的大型項(xiàng)目和其競(jìng)爭(zhēng)，必會(huì)有客戶的流失

　C.五金機(jī)電城 開(kāi)發(fā)商 江蘇錢江實(shí)業(yè)有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì) 鹽城設(shè)計(jì)院 投資商 江蘇錢江實(shí)業(yè)有限公司 項(xiàng)目定位 大型專業(yè)市場(chǎng) 位置 鹽城市開(kāi)放大道 288 號(hào) 商業(yè)面積 未核實(shí) 商業(yè)管理 臺(tái)灣金泰電通實(shí)業(yè) 施工進(jìn)度 也完工 鋪位參數(shù) 30-100 平方米不等

　 營(yíng)銷策略 A 座、B 座、一到三樓均價(jià)為 6000 元/平方米 一樓層高 4.3 米、二樓層高 3.6 米、三樓層高 3.6 米 銷售情況 95% 招商情況 主要是小海路商業(yè)搬遷

　項(xiàng)目概況 項(xiàng)目占地面積為 720 畝，總建筑面積為 70 萬(wàn)平方米，商鋪 8000 多個(gè)，可入住商家 9000 多家，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)者及服務(wù)人員超過(guò) 20000 多人，日流量達(dá) 6 萬(wàn)余人次，總投資約為 13.7 億元人民幣。首期開(kāi)發(fā)占地為 180 畝，建筑面積為 18 萬(wàn)平方米，投資額約為 5 億元人民幣。

　項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1.由專業(yè)招商公司進(jìn)行運(yùn)作，另外小海路建軍路機(jī)電一條街由政府主持搬遷，政策優(yōu)勢(shì)大 2.和周邊的其他市場(chǎng)的大雜燴相比，專業(yè)性較強(qiáng)，偏于后期運(yùn)作

　項(xiàng)目劣勢(shì) 1.城北目前的商業(yè)圈來(lái)看，專業(yè)市場(chǎng)還不成氣候 2.整體出售的模式將在后期的經(jīng)營(yíng)中表現(xiàn)出劣勢(shì)

　小結(jié)：

　北城區(qū)作為我市的后起之秀，優(yōu)勢(shì)在于經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，它離老城區(qū)很近，各項(xiàng)配套設(shè)施趨于成熟。但是其也有明顯的缺陷，工廠較多，學(xué)校、醫(yī)院、交通要道等交叉在一起，這樣給人一種喧鬧、雜亂、浮躁的感覺(jué)。進(jìn)幾年來(lái)，隨著城市的發(fā)展的步伐加快，政府自定中長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃，提出了優(yōu)化城北的發(fā)展方向。根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃設(shè)施，優(yōu)化后的城北作為鹽城的北大門，在百萬(wàn)人口城市中地位越來(lái)越重要。北區(qū)板塊已經(jīng)成為鹽城的物流中心，隨著上述幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，北城已經(jīng)形成了規(guī)模巨大的物流商圈，再加上周邊的幾條高速公路讓物流商圈有了優(yōu)越的外部條件。因 為商業(yè)的帶動(dòng)北城區(qū)很快會(huì)改變其落后的現(xiàn)狀。

　5.城中商業(yè)分析 老城區(qū)雖然不像南城區(qū)那樣擁有充足的后備資源去擴(kuò)張，但隨著舊城的改造，老城區(qū)依然是這個(gè)城市重要不可替代的商業(yè)、生活版塊。

　老城區(qū)雖也有比較完善商業(yè)配套設(shè)施外，近年來(lái)政府不斷的對(duì)老城進(jìn)行改造，如 BRT 德投入使用，各條道路的加快改造、拆遷工程的加速進(jìn)行，這些工程也讓人們能夠看到老城區(qū)以后的面容。

�、倮铣菂^(qū)將要規(guī)劃以及在售、將售的商業(yè)分布

　 A.先鋒國(guó)際廣場(chǎng)

　 項(xiàng)目概況：先鋒島地處鹽城市區(qū)西端，全島 268 畝，由串場(chǎng)河、蟒蛇河、越河圍合成島。

　 項(xiàng)目的定位：是全國(guó)首個(gè)為家庭定制的公園式生活體驗(yàn)中心，目標(biāo)是“先鋒島 家天下”。

　名 稱 商業(yè) 面 積（㎡）

　先鋒國(guó)際廣場(chǎng)

　 8 萬(wàn) 勸業(yè)場(chǎng)

　 6 萬(wàn) 明悅景庭

　2000 麗陽(yáng)招商城

　3 萬(wàn)

　商鋪概況：未推出

　 B . 原勸業(yè)場(chǎng)地塊

　 項(xiàng)目概況：主樓 45 層，北起建軍路、東臨人民路、西依迎賓路、南至文峰路。

　 現(xiàn)

　狀：拆遷中

　商鋪概況：未推出 C. 明悅景庭

　開(kāi) 發(fā) 商：鹽城市明新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　 項(xiàng)目位置：黃海中路 76 號(hào)

　項(xiàng)目參數(shù):占地面積 94133 平方米 建筑面積 170000 平方米

　 商鋪概況：解放北路的沿街商鋪、商鋪面積 30-130 平方米、主力面積 50-60 平米 一樓前面部分層高 5.2 米，后面夾層 3.3 米

　銷售情況：暫不對(duì)外出售

　C. 麗陽(yáng)招商城 主要分為內(nèi)街和外街，內(nèi)街為一期，價(jià)格 6000-8000 元/平方米、主力面積 40-100 平方米/套 二期為外街 18000-28000 元/平方米、主力面積 40-80 平方米/套 小結(jié)：

　“一鋪養(yǎng)三代” —— 在老城區(qū)零售型沿街商鋪中最能表現(xiàn)出商鋪的巨大價(jià)值，老城區(qū)成熟的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及巨大的人流量給商鋪購(gòu)買者帶來(lái)的不僅是信心，更是實(shí)實(shí)在在的真金白銀。但在我們的實(shí)地調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，在新樓盤推出的零散底商中，“一推出即售出”的火爆情況已經(jīng)一去不復(fù)返了，如果沒(méi)有明確的定位、合理的價(jià)格，尤其是一個(gè)沒(méi)有硬傷的產(chǎn)品，閑置三年五年以致始終不能出 租的情況比比皆是。

　目前零散的老城區(qū)商業(yè)存在以下幾個(gè)問(wèn)題 1. 重點(diǎn)向南發(fā)展的的觀點(diǎn)將所有人眼光拉向了城南 2. 老城區(qū)的開(kāi)發(fā)量少，產(chǎn)品同質(zhì)化也影響商鋪的價(jià)格 3. 開(kāi)發(fā)商的估價(jià)值太高，沒(méi)有認(rèn)清自己的產(chǎn)品任意的定價(jià)。

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