物業(yè)工作計(jì)劃

　在送舊迎新之際，物業(yè)公司在回顧 20xx 年工作展開的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，找出不足，以更加務(wù)實(shí)的態(tài)度，積極配合團(tuán)體經(jīng)營的戰(zhàn)略方針，細(xì)化管理，從內(nèi)部發(fā)掘潛力，向管理要效益，更加嚴(yán)格要求，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，勇于面對(duì)工作不足，團(tuán)結(jié) 1 心，增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)，同心同德，努力完成工作。我們會(huì)繼續(xù)發(fā)揚(yáng)敬業(yè)、奉獻(xiàn)的精神，共同為公司的迅速發(fā)展竭心盡力。

　《孫子兵法》說：“間于天地之間，莫貴于人。”員工是企業(yè)的根本，員工素質(zhì)是企業(yè)優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)。我們將把培養(yǎng) 1 支專業(yè)、高效、嚴(yán)格管理的服務(wù)團(tuán)隊(duì)作為 20xx 年物業(yè)展開內(nèi)部管理的基本戰(zhàn)略，實(shí)行嚴(yán)格管理和人性化管理性結(jié)合的方針，推動(dòng)企業(yè)文化，提高公司的凝聚力和向心力。

　1、人事行政 ?

　1、辦公室年度重要工作是完善管理制度，細(xì)化崗位責(zé)任制。推行績效考核制度，調(diào)動(dòng)員工的積極性�？冃г从诼男辛Γ�履行力源于細(xì)節(jié)，人事部計(jì)劃以保安部作為試點(diǎn)，對(duì)每一個(gè)崗位提出具體的崗位職責(zé)要求，推行新的績效考核制度，調(diào)動(dòng)員工對(duì)工作的積極性，使員工不斷加強(qiáng)自我管理能力，明確工作標(biāo)準(zhǔn)，提高自我提升的動(dòng)力并逐漸推行。在各個(gè)崗位上采取績效管理，力求在 3 月份全面覆蓋，以提高整體的服務(wù)水平和團(tuán)隊(duì)的履行力度。在有效的績效考核制度和崗位責(zé)任制的基礎(chǔ)上，人事行政部將加強(qiáng)監(jiān)督的力度，對(duì)崗位的操作和履行進(jìn)行有計(jì)劃巡查管理。及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)改進(jìn)。

　2、人事行政部將把提高員工素質(zhì)作為部門工作的重點(diǎn)，制定有針對(duì)性的培訓(xùn)計(jì)劃，以業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)和企業(yè)精神相結(jié)合，堅(jiān)持正面灌輸，強(qiáng)化理念，增強(qiáng)員工主人翁責(zé)任感和事業(yè)心，培養(yǎng)開辟進(jìn)取，勇

　于奉獻(xiàn)的精神。要求員工在工作中真正做到“100%業(yè)主第 1”。以企業(yè)精神和主旨作為統(tǒng) 1 員工意志，述職報(bào)告統(tǒng) 1 行動(dòng)的共同基礎(chǔ)。在人事管理流程中，采取優(yōu)越劣汰的方針，對(duì)入職、轉(zhuǎn)正的員工嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)，逐漸提高員工素質(zhì)，繼而提高團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)。

　3、在提高管理要求的同時(shí)，更進(jìn) 1 步關(guān)心員工生活，重視員工需求，加強(qiáng)員工宿舍、飯?zhí)玫墓芾�，組織相應(yīng)的員工生日活動(dòng)、團(tuán)隊(duì)活動(dòng)。重視改良員工福利，加強(qiáng)與員工的溝通，以多方渠道聽取員工意見加以綜合，并及時(shí)給予改良。

　4、效益是企業(yè)的終究目標(biāo)，通過崗位責(zé)任制的落實(shí)，人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的情況，避免人浮于事，以建立1 支精干、高效的服務(wù)團(tuán)隊(duì)為目標(biāo)，嚴(yán)格控制人事本錢。

　5、行政方面，將以配合業(yè)務(wù)部門展開工作的需要為條件，積極與各部門加強(qiáng)溝通調(diào)和，大力配合。修正現(xiàn)有的工作程序，使之更標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。及時(shí)完成物料采購，嚴(yán)格管理物料的采購、使用控制流程，重視公司資產(chǎn)、倉庫、車輛的管理，梗塞漏洞，做好把關(guān)的工作，保證公司財(cái)物、利益不受損失。

　2、客服中心 ?

　物業(yè)管理是以服務(wù)為主，客服中心是全部物業(yè)公司的服務(wù)窗口。為此，服務(wù)中心將把服務(wù)放在第 1 位，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)主旨，規(guī)范管理、尋求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。不斷提高江南世家物業(yè)價(jià)值，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。

　工作思路：

　強(qiáng)調(diào)本錢控制意識(shí)和本錢管理程序； ?

　強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程； ?

　強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化；

　強(qiáng)調(diào)“以人為本”的服務(wù)理念和服務(wù)的人性化； ?

　致力于建立與業(yè)主有良好溝通的和諧社區(qū)。

　目標(biāo)設(shè)置：

　客戶綜合滿意率不低于 90％； ?

　服務(wù)綜合及時(shí)率不低于 85％； ?

　業(yè)務(wù)技能培訓(xùn) 100％； ?

　小區(qū) ?

　綠化完好率不低于 90％； ?

　綠化覆蓋率不低于 60％； ?

　管理費(fèi)收費(fèi)率 1 期逐漸到達(dá) 70％； ?

　2 期收費(fèi)率到達(dá) 90％； ?

　生活垃圾日清率為 100％； ?

　工作重點(diǎn)：

　根據(jù)對(duì) 20xx 年的工作回顧和反思，20xx 年將致力于加強(qiáng)規(guī)范管理、調(diào)和溝通、落實(shí)履行，以提高管理服務(wù)效能，營建和諧生活環(huán)境。

�。�1）制定、完善工作手冊(cè)，使員工翻開手冊(cè)便可操作，如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》等。使每位員工了解工作規(guī)程，熟習(xí)管理程序，到達(dá)規(guī)范自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。并對(duì)員工進(jìn)行定期的業(yè)務(wù)、技能、服務(wù)意識(shí)等方面的培訓(xùn)，通過不斷的強(qiáng)化學(xué)習(xí)，不斷提高服務(wù)中心員工水平。盡快帶領(lǐng)出 1 支業(yè)務(wù)過硬、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的員工隊(duì)伍。對(duì)進(jìn)入服務(wù)中心工作的員工嚴(yán)格把關(guān)，定期進(jìn)行考核評(píng)比，對(duì)不稱職員工堅(jiān)決撤換。

�。�2）小區(qū)的環(huán)境管理極其重要，如作甚業(yè)戶創(chuàng)造 1 個(gè)良好、舒適的居住環(huán)境，是我們非常重視的問題，以往的管理經(jīng)驗(yàn)告知我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)、檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充實(shí)發(fā)揮每一

　個(gè)人的潛能，認(rèn)真地去做好每天的保潔工作。積極宣揚(yáng)環(huán)保意識(shí)，使小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀態(tài)到達(dá)最好狀態(tài)。

�。�3）根據(jù)目前的收樓情況，強(qiáng)化對(duì)工程維修的監(jiān)管力度，與各部門積極調(diào)和配合，完成收樓任務(wù)。

�。�4）對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收取率較低的現(xiàn)狀，由于綜合因素較多，將通過定期展開社區(qū)文娛活動(dòng)、定期安排上門家訪及問卷調(diào)查等多種渠道與業(yè)戶進(jìn)行溝通，聽取業(yè)戶的意見。接受公道的要求及意見，采取有效措施進(jìn)行相應(yīng)的整改，提高管理質(zhì)量；對(duì)超越管理標(biāo)準(zhǔn)的要求，按國家及有關(guān)規(guī)定向業(yè)主耐心解釋，并加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的政策宣揚(yáng)，以轉(zhuǎn)變以往固有的觀念，爭取業(yè)主的理解，對(duì)經(jīng)解釋無效拒交管理費(fèi)的業(yè)戶，將通過法律途徑解決，使管理工作得以順利展開。

�。�5）加強(qiáng)社區(qū)文化的建設(shè)，建立與業(yè)主的良好溝通，共建和諧社區(qū)。

�。�6）協(xié)助成立業(yè)主委員會(huì)準(zhǔn)備小組，實(shí)行業(yè)主自治，共同管理。

　3、工程維修 ?

　4、保安部 ?

　保安部針對(duì) 20xx 年總結(jié)和分析工作情況，繼續(xù)堅(jiān)持以固強(qiáng)補(bǔ)弱和狠抓落實(shí)為中心，以做好安全和服務(wù)工作為條件，弄好團(tuán)隊(duì)建設(shè)。結(jié)合公司的發(fā)展需要和管理方向，做好小區(qū)的全面安防工作，保證人、財(cái)、物的安全，配合客服，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)的巡查，提高整體管理水平。

　工作目標(biāo) ?

　住客及公司綜合滿意度 95%； ?

　無因管理責(zé)任事故率 0； ?

　新員工崗前培訓(xùn)率 100%； ?

　不合格項(xiàng)整改率 100%；

　員工活動(dòng)率≤20%（不包括非正�；顒�(dòng)率）； ?

　突發(fā)事件快速反應(yīng)率為 98%； ?

　非正常投訴率低于 2%。

　1、做好《百日安全無事故評(píng)比活動(dòng)》方案的實(shí)行（20xx 年 11月 1 日至 20xx 年 2 月 8 日），并全力配合做好 2 期水鄉(xiāng)別墅外售和收樓工作及本部相干工作事項(xiàng)的接收，同時(shí)全面做好 2 期有關(guān)工作的服務(wù)和管理，建立保安隊(duì)伍的形象。

　2、做好元旦、春節(jié)期間小區(qū)各項(xiàng)安防工作，節(jié)日前小區(qū)安全大檢查，由主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)；同時(shí)落實(shí)好春節(jié)期間主管領(lǐng)導(dǎo)巡查和值班；明確強(qiáng)調(diào)放假不放制度；組織和安排好春節(jié)期間部門員工的業(yè)余文娛活動(dòng)。隨著本部人員增加和 3 期宿舍籃球場地的修復(fù)完工，擬成立物業(yè)公司籃球隊(duì)，既可豐富員工業(yè)余生活，又可為公司聯(lián)誼公關(guān)比賽做好準(zhǔn)備。

　3、保安部將于 1 月份展開為業(yè)主或客人優(yōu)良服務(wù)月活動(dòng)，體現(xiàn)保安隊(duì)伍的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)熱忱，同時(shí)建立良好的口碑。

　4、做好 12 期智能化系統(tǒng)投入使用的前期準(zhǔn)備工作，建立和完善智能化系統(tǒng)的使用和管理制度，及時(shí)進(jìn)行智能化系統(tǒng)操作規(guī)范培訓(xùn)，逐漸改變完全靠“人防”的管理模式。同時(shí)設(shè)專人負(fù)責(zé)在監(jiān)控中心上崗，保證小區(qū) 24 小時(shí)的監(jiān)督和管理，提高安防標(biāo)準(zhǔn)。

　5、針對(duì) 1、2 期消防裝備設(shè)施的散布和配備情況，更進(jìn) 1 步完善裝備設(shè)施管理和使用運(yùn)作培訓(xùn)，同時(shí)加強(qiáng)平常消防培訓(xùn)和突發(fā)事件處理演練。根據(jù)實(shí)際情況將小區(qū)平常安全管理注意事項(xiàng)、家居與森林防火、突發(fā)事件處理方法等安防常識(shí)制作后派發(fā)業(yè)主，提高安防意識(shí)的宣揚(yáng)和群防群治工作。

　6、做好人員的培養(yǎng)和儲(chǔ)備工作。對(duì)保安員管理方向是力求轉(zhuǎn)型

　和建設(shè)成為強(qiáng)有力綜合型的隊(duì)伍。結(jié)合保安職業(yè)特性，在年初人員活動(dòng)高峰期前做好人員撫慰工作，加強(qiáng)與人材市場、部隊(duì)和保安學(xué)校的聯(lián)系，做好人員補(bǔ)充儲(chǔ)備工作。全年退伍軍人占總?cè)藬?shù)比例為 75%，其它占比例為 25%（保安學(xué)校、警校、武校人員）。發(fā)揮和利用現(xiàn)有人力創(chuàng)造最大價(jià)值，做好物業(yè)公司排頭服務(wù)部門。

　7、加強(qiáng)骨干隊(duì)伍的建設(shè)，拓寬員工知識(shí)面，條件允許組織骨干參觀兄弟單位學(xué)習(xí)，查找本身問題，提高整體素質(zhì)和層次，（骨干隊(duì)伍）使用原則為能者上、庸者讓，每季度展開工作自評(píng)，部門上半年工作總結(jié)時(shí)工作述職。

　5、會(huì)所經(jīng)營 ?

　20xx 年上半年將繼續(xù)以服務(wù)為先、效益為本的經(jīng)營方針，積極配合營銷及客服工作的展開。采取靈活的經(jīng)營手法，推出更貼身的服務(wù)，把會(huì)所經(jīng)營做到推陳出新。在內(nèi)部管理上，加強(qiáng)本部門各經(jīng)營點(diǎn)的調(diào)和合作性，著力增強(qiáng)和提升員工工作技能和服務(wù)意識(shí)，最大限度地調(diào)動(dòng)人員的積極性、創(chuàng)造性；切實(shí)加強(qiáng)餐廳出品管理工作，在飲食出品上不斷推陳出新，做好小區(qū)配套服務(wù)工作的展開。工作目標(biāo)力爭半年創(chuàng)收 3 萬元； ?

　6、財(cái)務(wù)管理 ?

　圍繞團(tuán)體發(fā)展戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)年度工作目標(biāo)，增進(jìn)效益增長，完善財(cái)務(wù)管理體系，加強(qiáng)資金、資產(chǎn)、本錢、采購價(jià)格的管理和控制。在把服務(wù)放在第 1 位的同時(shí)，建立規(guī)范的賬務(wù)管理，積極配合業(yè)務(wù)部門工作的展開，加快科耐物業(yè)管理軟件的投入使用。為全面完成物業(yè)的各項(xiàng)工作指標(biāo)和工作任務(wù)，制定物業(yè)財(cái)務(wù)部 10 年上半年工作計(jì)劃以下：

　工作目標(biāo)：

　服務(wù)滿意度 90%； ?

　控制虧損在 20 萬元之內(nèi)； ?

　建立君華物業(yè)本錢庫； ?

　1、物業(yè)財(cái)務(wù)部在團(tuán)體財(cái)務(wù)中心的統(tǒng) 1 指點(diǎn)下,根據(jù)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度,結(jié)合物業(yè)財(cái)務(wù)工作的實(shí)際情況,建立 1 套詳細(xì)完全的本錢庫,公道的進(jìn)行本錢控制,及時(shí)準(zhǔn)確地向管理層提供最真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

　2、負(fù)責(zé)公司資金計(jì)劃的制定與跟蹤對(duì)照，管理臺(tái)帳的登記與財(cái)務(wù)狀態(tài)分析，并向管理層提供財(cái)務(wù)報(bào)告,進(jìn)行本錢分析,提出相干的建議,力爭控制半年虧損額在 20 萬之內(nèi)。

　3、以服務(wù)為主旨，與客服中心 1 起做好管理費(fèi)的收繳工作。對(duì)前期欠費(fèi)的業(yè)主要與客服中心配合，1 起約定催繳的辦法，爭取催繳率到達(dá) 30％。把物業(yè)公司的收費(fèi)工作推向 1 個(gè)新的臺(tái)階。

　4、負(fù)責(zé)各種款項(xiàng)的審核，規(guī)范財(cái)務(wù)付款審核程序，進(jìn)行新的財(cái)務(wù)制度的培訓(xùn)。主要是對(duì)物業(yè)公司各部門負(fù)責(zé)人及本部門員工組織 1起學(xué)習(xí)新的財(cái)務(wù)制度，對(duì)之前修改的部份要進(jìn)行重點(diǎn)的講授，新的制度實(shí)行后，要嚴(yán)格依照制度履行。財(cái)務(wù)部門進(jìn)行監(jiān)督把關(guān)。

　5、完成**年的年終財(cái)務(wù)總結(jié)，進(jìn)行財(cái)務(wù)狀態(tài)分析，編制財(cái)務(wù)報(bào)告。并且根據(jù)各部門提供的數(shù)據(jù)編制 10 年上半年資金計(jì)劃，上報(bào)團(tuán)體資金計(jì)劃部，根據(jù)團(tuán)體批準(zhǔn)的資金計(jì)劃，公道安排物業(yè)公司 10 年上半年每月的資金，并與各部門協(xié)商對(duì) 1 些付款計(jì)劃進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)劑。

　在 20xx 年的工作展望中，隨著 2 期業(yè)主的入住，對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)水平，服務(wù)素質(zhì)、工作效力的要求都將是 1 個(gè)很大的提升。在20xx 年，我們有信心齊心協(xié)力打造物業(yè)的企業(yè)形象，有信心提高物

　業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)率，有信心組建我們自己的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，有信心比今天做得更好。

　物業(yè)公司要想在劇烈的市場經(jīng)濟(jì)競爭中立于不敗之地，并創(chuàng)出自己的品牌形象，就必須做到“以人為本”，“能者上，庸者下”的人事制度，做到賞罰分明，鼓勵(lì)斗志，使員工各得其所，各盡所能，根據(jù)以上管理思想，特制定 20xx 年度工作計(jì)劃。

　1、管理目標(biāo) ?

　1、在本年度內(nèi)引入 ISO9001 國際質(zhì)量體系管理模式進(jìn)行管理。

　2、把物業(yè)公司的合格資質(zhì)升到 3 級(jí)資質(zhì)證書，可以通過招投標(biāo)的情勢(shì)對(duì)外拓展業(yè)務(wù)，使物業(yè)公司不斷發(fā)展壯大，創(chuàng)造出更好的經(jīng)濟(jì)效益。

　3、把現(xiàn)管的兩個(gè)管理點(diǎn)中的 1 處到達(dá)小區(qū)辦的達(dá)標(biāo)升級(jí)要求。

　4、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)到達(dá)：收入 150 萬元；利潤 8 萬元。

　2、管理措施 ?

　1、建立健全物業(yè)公司的管理制度，包括組織架構(gòu)，崗位職責(zé)，運(yùn)作制度，并結(jié)合物業(yè)公司現(xiàn)有的管理點(diǎn)的裝備設(shè)施的實(shí)際條件，應(yīng)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。

　2、針對(duì)物業(yè)公司員工普遍存在文化素質(zhì)低，服務(wù)意識(shí)薄弱，技術(shù)水平單 1 的現(xiàn)狀，展開多種情勢(shì)的在職培訓(xùn)，使每位員工都意想到自己崗位的重要性，做到 1 職多能。在物業(yè)公司內(nèi)部開 ?

　展“苦練內(nèi)功，外樹形象”的活動(dòng)，提高員工的責(zé)任心和服務(wù)意識(shí)。

　3、引進(jìn) ISO9001 質(zhì)量認(rèn)證體系，對(duì)各項(xiàng)制度的實(shí)行進(jìn)行監(jiān)控，保證管理與服務(wù)的專業(yè)化、規(guī)范化和有效性。

　4、積極參與房屋管理局和小區(qū)辦組織的招投標(biāo)工作，開辟物業(yè)

　新市場。

　3、物業(yè)管理與服務(wù)內(nèi)容 ?

　1、搜集、整理和編制各管理點(diǎn)產(chǎn)權(quán)資料，房屋管理質(zhì)量、裝備、設(shè)施資料，財(cái)務(wù)資料，物業(yè)管理運(yùn)作等各類檔案資料，并統(tǒng) 1 歸檔。

　2、嚴(yán)格依照 ISO9001 國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求，并結(jié)合小區(qū)辦優(yōu)秀小區(qū)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)制定《質(zhì)量保證手冊(cè)》，《程敘文件》，《工作規(guī)程》及其他規(guī)章制度。

　3、每一年編制《年度物業(yè)管理工作計(jì)劃》，并按計(jì)劃展開工作。

　4、根據(jù)政策、法規(guī)負(fù)責(zé)與有關(guān)政府部門和相干單位的調(diào)和工作，保證管理工作具有良好的外部環(huán)境。

　5、制定《年度房屋和裝備設(shè)施的保養(yǎng)計(jì)劃》，配備專業(yè)工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)房屋建筑和各類設(shè)施裝備的維修保養(yǎng)，房屋完好率達(dá)100%，并 24 小時(shí)接用戶報(bào)修，提供各類工程裝備平常維修服務(wù)。

　6、做好公共部位的清潔和綠化養(yǎng)護(hù)工作，確保環(huán)境整潔優(yōu)美。

　7、配備保安人員負(fù)責(zé)場區(qū) 24 小時(shí)安全保衛(wèi)工作，確保治安和消防事故產(chǎn)生率在 0。1‰之內(nèi)。負(fù)責(zé)車輛管理，確保車輛有序停放和行駛。

　4、服務(wù)許諾 ?

　1、房屋完好率達(dá) 100%，要求沒有破壞的立面，沒有改變使用功能，沒有亂建現(xiàn)象。

　2、房屋裝備維修合格率達(dá) 100%，要求水、電設(shè)施隨報(bào)隨修。

　3、衛(wèi)生清潔率達(dá) 98%以上，要求日產(chǎn)日清，不過夜，無衛(wèi)生死角，無蚊蠅，無滋生地，無亂丟亂倒垃圾現(xiàn)象。

　4、客戶滿意率達(dá) 98%以上，要求各項(xiàng)管理與服務(wù)及時(shí)準(zhǔn)確到位。

　5、管理點(diǎn)無重大火災(zāi)，刑事和交通事故，治安事故產(chǎn)生率在 1‰

　以下。

　總之，物業(yè)公司要想在劇烈的市場經(jīng)濟(jì)競爭中立于不敗之地并創(chuàng)出自己的品牌，就必須走向制度化、正規(guī)化、科學(xué)化的管理之路。

　1、指點(diǎn)思想與工作目標(biāo) ?

　xx 年就是后勤產(chǎn)業(yè)團(tuán)體公司深入改革和發(fā)展的關(guān)鍵 1 年。物業(yè)服務(wù)中心作為后勤公司“1 體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略的 1 個(gè)重要部門，擔(dān)當(dāng)著改革和發(fā)展的重?fù)?dān)。根據(jù)后勤公司3年發(fā)展計(jì)劃和xx年工作要點(diǎn) ，物業(yè)服務(wù)中心 xx 年度工作的基本指點(diǎn)思想就是：堅(jiān)持發(fā)展就就是硬道理的基本原則，以人為本、強(qiáng)化管理，提高服務(wù)質(zhì)量，大膽、積極、穩(wěn)妥地推動(dòng)中心的改革和發(fā)展，做到市場有新的發(fā)展，管理服務(wù)水平有新的提高，經(jīng)濟(jì)效益有新的突破，中心面貌有新的變化，爭取全面完成后勤公司下達(dá)的各項(xiàng)工作指標(biāo)。

　2、基本工作思路 ?

　今年我們中心面臨的主要任務(wù)：1 就是要深入進(jìn)行體制的改革和機(jī)制的轉(zhuǎn)換。2 就是要充分整合現(xiàn)有資源，努力做強(qiáng)做大。

　因此，物業(yè)服務(wù)中心今年工作的`重點(diǎn)，1 就是要加強(qiáng)內(nèi)部的管理，建立起 1整套比較科學(xué)、規(guī)范、完全的物業(yè)化管理程序和規(guī)章制度。2 就是積極創(chuàng)造市場準(zhǔn)入條件 ，盡快與市場接軌，大力拓展校內(nèi)外市場，創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)做強(qiáng)做大的目標(biāo)。

　3、具體實(shí)行辦法 ?

　(1)進(jìn) 1 步加強(qiáng)內(nèi)部管理和制度建設(shè) ?

　1、對(duì)現(xiàn)有的制度進(jìn)行整理和修訂補(bǔ)充，逐漸完善和建立與物業(yè)管理相適應(yīng)的管理制度和程序。重點(diǎn)就是理順中心與管理站之間，和各物業(yè)管理站內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)管理模式和制度，建立規(guī)范化的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，逐漸向 ISO9000 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系接軌。

　2、完善監(jiān)控考核體系。根據(jù)公司的要求，制定中心對(duì)站級(jí)的考核細(xì)則和考核辦法，落實(shí)相應(yīng)的制度和組織措施。實(shí)行中心考核與站級(jí)考核相結(jié)合�？荚u(píng)結(jié)果與分配相結(jié)合的考評(píng)分配體系。

　3、進(jìn) 1 步完善中心的 2 級(jí)管理體制，將管理的重心下移。規(guī)范明確各站的工作范圍、工作職責(zé)，逐漸使 2 級(jí)單位成為自主經(jīng)營、績效掛鉤，責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng) 1 的獨(dú)立核算單位。

　4、進(jìn) 1 步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，節(jié)支、增效。經(jīng)詳細(xì)測算后，要將維修、清潔、辦公用品、文化建設(shè)等費(fèi)用核算到站，實(shí)行包干使用、節(jié)儉嘉獎(jiǎng)、超支自理的鼓勵(lì)機(jī)制，努力下降運(yùn)行本錢。

　5、加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，提高綜合素質(zhì)。中心將繼續(xù)采取請(qǐng)進(jìn)來培訓(xùn)和走出去學(xué)習(xí)相結(jié)合等辦法，提高現(xiàn)有人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。同時(shí)根據(jù)后勤公司的要求，采取引進(jìn)和淘汰相結(jié)合的辦法，繼續(xù)引進(jìn)高素質(zhì)管理人員，改良隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，提高文化層次。逐漸建設(shè) 1 支專業(yè)、高效、精干的物業(yè)管理骨干隊(duì)伍。

　6、爭創(chuàng)“文明公寓”。根據(jù)省教育廳文件的精神和要求，在中心展開爭創(chuàng)“文明公寓”活動(dòng)。6 號(hào)樓、9、10 號(hào)樓、南區(qū)、大學(xué)城、紡院、師專等硬件條件基本具有的管理站，要在管理等軟件方面積極努力，創(chuàng)造條件，力爭在年內(nèi)到達(dá)“文明公寓”標(biāo)準(zhǔn)。

　(2)進(jìn) 1 步完善功能，積極發(fā)展，提高效益 ?

　1、進(jìn) 1 步解放思想，強(qiáng)化經(jīng)營觀念。然后各管理站要積極引入市場化的經(jīng)營機(jī)制和手段，加強(qiáng)文化建設(shè)和宣揚(yáng)方面的投入，營建現(xiàn)代化管理的氣味和氛圍，創(chuàng)造融管理、服務(wù)、育人為 1 體的物管特點(diǎn)。

　2、繼續(xù)完善配套服務(wù)項(xiàng)目，提高服務(wù)質(zhì)量。中心制定更加靈活優(yōu)惠的鼓勵(lì)政策，對(duì)服裝洗滌，代辦電話卡等現(xiàn)有服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行支持和發(fā)展。同時(shí)新增 1 批自助洗衣機(jī)、烘干機(jī)等裝備，進(jìn) 1 步擴(kuò)大服務(wù)

　市場，爭取年內(nèi)的營業(yè)額和利潤較去年有較大幅度的增長。

　3、做好充分的準(zhǔn)備，積極參與白云校區(qū)物業(yè)市場的招標(biāo)競爭。然后爭取下半年在新教學(xué)樓等新 1 輪的招標(biāo)中獲勝，拿下 1 個(gè)點(diǎn)。

　4、下半年武進(jìn)校區(qū)新生宿舍和教學(xué)樓落成后，積極參與競標(biāo)活動(dòng)，爭取拿到 1⑵個(gè)點(diǎn)，拓展武進(jìn)校區(qū)市場。

　5、進(jìn) 1 步加強(qiáng)市場調(diào)研和與本市兄弟高校間的橫向聯(lián)系和溝通，做好各項(xiàng)前期準(zhǔn)備備工作，積極參與其他學(xué)校物業(yè)市場的競標(biāo)，力爭拓展 1⑵個(gè)點(diǎn)，使中心的市場范圍、經(jīng)營事跡和經(jīng)濟(jì)效益均取得較大幅度的提高。

　根據(jù)團(tuán)體的管理要求和物業(yè)管理運(yùn)作需要，物業(yè)部將工作分為參與期管理、入住期管理（將驗(yàn)收好的房屋交給業(yè)主；2 次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理 3 部份。依照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定以下管理工作計(jì)劃：

　參與期 ?

　根據(jù)團(tuán)體公司提供的項(xiàng)目施工進(jìn)度表、銷售進(jìn)度表、入住計(jì)劃安排，制定相應(yīng)的前期參與工作計(jì)劃，力求務(wù)實(shí)、高效，并有益于團(tuán)體的銷售服務(wù)。

　1、從物業(yè)管理的角度動(dòng)身，提早掌握物業(yè)的情況，做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：

�。�1）根據(jù)團(tuán)體公司相干銷售許諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊(cè)》，并與團(tuán)體簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；對(duì)團(tuán)體公司售樓許諾文書從物管視角給予評(píng)審，避免入伙后口實(shí)不符致使糾紛； ?

�。�2）對(duì)園林布置及景觀設(shè)計(jì)方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；

�。�3）參與項(xiàng)目組的工程例會(huì)，適時(shí)提出物業(yè)管理的專項(xiàng)建議；對(duì)智能化系統(tǒng)提出專項(xiàng)建議；對(duì)小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的計(jì)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出公道化建議； ?

�。�4）搜集工程圖紙，建立裝備檔案，參與裝備的安裝調(diào)試； ?

�。�5）對(duì)裝備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理； ?

�。�6）配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時(shí)與團(tuán)體銷售部、客服部人員進(jìn)行物業(yè)管理相干法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動(dòng)溝通； ?

�。�7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗(yàn)收進(jìn)程，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯總提交書面整改報(bào)告； ?

�。�8）搜集裝修、裝潢材料供應(yīng)商，和相干裝備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足往后維修中的材料供應(yīng)； ?

�。�9）與團(tuán)體公司相干部門協(xié)商建立維保機(jī)制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效力，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時(shí)的解決； ?

�。�10）建立與社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，展開如通郵、通水、電、氣、電話申請(qǐng)等準(zhǔn)備工作； ?

�。�11）與團(tuán)體公司協(xié)商肯定管理處辦公場所和安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，肯定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計(jì)劃的制定與實(shí)行； ?

　（12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項(xiàng)流程及與業(yè)主相干的各類資料，并印刷裝訂成冊(cè)（業(yè)主入伙時(shí)發(fā)放給業(yè)主）。

�。�13）針對(duì)未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項(xiàng)檔案。

　2、展開業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查 ?

　積極參與團(tuán)體公司展開的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，集中搜集了解業(yè)主反

　饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前展開業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求，通過分析，肯定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。

　3、按規(guī)范實(shí)行接收驗(yàn)收 ?

　充分利用前期參與獲得的各類資料和數(shù)據(jù)，和對(duì)大儒世家物業(yè)的了解，本著“對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)團(tuán)體負(fù)責(zé)”的主旨，對(duì)大儒世家進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接收驗(yàn)收。

　4、參與期管理工作計(jì)劃表 ?

　入住期 ?

　1、高效便利辦好入住 ?

　入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的 1 個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)也是物業(yè)管理人展現(xiàn)本身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的 1 個(gè)契機(jī)，為此做好以下幾項(xiàng)工作：

�。�1）與銷售部配合，告知業(yè)主詳細(xì)的入伙流程、各項(xiàng)手續(xù)辦理辦法和應(yīng)收的有關(guān)費(fèi)用，以便業(yè)主事前做好準(zhǔn)備； ?

�。�2）銷售部應(yīng)公道安排業(yè)主的入伙時(shí)期，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理；入住服務(wù)； ?

�。�3）1 條龍辦理入停止續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對(duì)業(yè)主提供 1 對(duì) 1 的入住服務(wù)； ?

�。�4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會(huì)相干專業(yè)機(jī)構(gòu)，同步辦公，方便業(yè)主入伙； ?

　2、提供入住期的便民服務(wù)措施 ?

�。�1）延長工作時(shí)間，隨到隨辦，同時(shí)提供物業(yè)管理及其收費(fèi)項(xiàng)目的咨詢答疑、裝修咨詢等；

�。�2）通過公然招投標(biāo)方式引入 4～5 家具有 1 定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進(jìn)駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營創(chuàng)收； ?

�。�3）組織有償便民服務(wù)隊(duì)，解決入住期間搬運(yùn)量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時(shí)也方便裝修期間民工流的控制。

　3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗(yàn)房中提出的公道的意見與建議 ?

　4、裝修管理 ?

　（1）裝修宣揚(yáng)培訓(xùn)。根據(jù)《建筑發(fā)》，建設(shè)部第 110 號(hào)令《住宅室內(nèi)裝潢裝修管理辦法》及福州市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝潢、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《2 次裝修申請(qǐng)表》等，對(duì)相干管理員和業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進(jìn)行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。

�。�2）強(qiáng)化裝修審批 2 次控制的要點(diǎn)，制定裝修審批程序。

�。�3）落實(shí) 2 次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。

�。�4）制定背章裝修處理流程。

�。�5）根據(jù)裝修方案結(jié)合平常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進(jìn)行裝修驗(yàn)收。

　5、治安管理 ?

�。�1）

　建立高素質(zhì)的安管隊(duì)伍，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指點(diǎn)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)行“準(zhǔn)軍事化管理”。

　（2）

　確立治安重點(diǎn)，加大對(duì)入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。

　車位、車主、車型、車色）

�。�3）

　實(shí)行科學(xué)有效的防范體系，全面防范實(shí)行巡查崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機(jī)動(dòng)崗 3 崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動(dòng)；

　（4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢(shì)。

　6、入住期管理工作計(jì)劃表 ?

　常規(guī)期管理 ?

　通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為大儒世家物業(yè)項(xiàng)目培養(yǎng) 1 支品質(zhì)良好、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使大儒世家社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。

�。�1）安管培訓(xùn)計(jì)劃 ?

�。�2）

　綠化培訓(xùn)計(jì)劃 ?

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