[摘要]文章論述了國內房地產發(fā)展的過程及房價的變化，介紹了供需模型和均衡價格的概念，分析了影響房地產行業(yè)的供給和需求的因素，并在此基礎上分析了房價上漲的原因，最后，探討了房地產泡沫成因及炒房炒股的投資思想。
　　[關鍵詞]房地產；房價；供需模型
　　[作者簡介]高巨，中南財經政法大學，研究方向：經濟管理、財務管理，湖北武漢，430073
　　一、中國房地產的發(fā)展和價格變化
　　自1998年我國城鎮(zhèn)住房制度改革以來，福利分房逐步的取消，我國城鎮(zhèn)居民住房的觀念有了巨大的改變。人們開始購買商品住房，與此同時房地產的投資也不斷地增長，自此以住宅為主的房地產行業(yè)逐漸成為我國的支柱型產業(yè)之一。表1是2009-2013年五年來房地產開發(fā)投資數據，從表中可以得到房地產的投資額在近五年來保持高增長的態(tài)勢，特別是2010年的年漲幅達33.2%；以住宅投資為主的房地產投資也同樣保持了高增長的趨勢，2010年和2011年的年漲幅分別達32.9%和30.2%。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資額也不容小覷，其年漲幅均保持了高增長的態(tài)勢，且在房地產的投資中的比重越來越大。
　　在消費和投資的雙重刺激下，近年來我國房價持續(xù)走高，直至2014年房價在部分地區(qū)才出現緩慢增長或停滯甚至下降的狀態(tài)。表2是2013年11月以北上廣為一線城市，武漢、揚州為二三線城市代表的住房價格銷售指數數據。從表中可以得到以北上廣為代表的一線城市其新建住宅包括商品住房在內的價格環(huán)比和同比指數都有了程度相差不大的增長，其中北上廣的新建住宅價格同比指數分別是116.3、118.2和120.7，同時其二手住宅價格指數也有一定的增長。分別作為二線和三線城市代表的武漢和揚州的住房價格指數雖然較一線城市代表的北上廣相比增幅相對次之，然而其增長的幅度也不容忽視，其新建住宅價格同比指數分別是110.8和107.4。由此可以得出由地域的不同而導致的需求量和供求量不同而最終反映在具有差異性的住房價格上。下面以供需模型來分析住房價格的形成機制。
　　二、房地產價格的形成機制——供需模型
　　圖1的供給曲線說明市場上的價格和廠商的供給量之間存在著正相關關系，供給曲線向上傾斜。在縱軸所表示的每一個價格上，供給曲線相對應的橫軸的值是每個廠商所愿意出售的商品數量。需求曲線表明消費者消費的某種商品的價格及其消費量是負相關的關系，該曲線向下傾斜。需求曲線給出了每一個價格水平上的需求量，或者消費者在這一價格上所愿意購買的數量。供給曲線和需求曲線的交點為均衡點，其所對應的價格為均衡價格，在均衡價格上所需求或者供應的數量相等，稱為均衡數量。在中國房地產市場的發(fā)展過程中，房地產行業(yè)經歷了自1998年始至今的高速發(fā)展階段，在這個階段中，需求量擴增，供應量與此同時也不斷地增加，然而需求量的短期增加卻大于供應量的增加，即供不應求。從圖2中看到，在供需模型所表現出的是需求和供應曲線均向右移動，而需求曲線移動的幅度大于供給曲線的移動幅度，而最終表現為均衡價格的上漲（P2>P1）。而影響供應和需求量的因素有多種，下面分析有哪些因素影響了房地產的供應量和需求量。
　　三、影響房地產供需的因素
　　引起供給曲線移動的因素也有許多。這些因素中的大部分都可以按照引起供給變化的原因進行分類：供給商品的市場價格，技術，生產所需的投入品價格，市場上的廠商數量，對未來價格的預期，以及政府的稅收、補貼和法規(guī)等。同時導致需求曲線發(fā)生移動的因素有很多，大部分因素可以歸因于下列中的某一種或幾種：需求商品的市場價格，消費者的偏好，消費者的信息，消費者的收入，市場上的消費者數量，消費者對未來價格的預期，以及相關產品的價格。
　　（一）影響房地產供應的主要因素
　　1.房地產的價格
　　在市場經濟的調控下，根據供給法則，市場上的價格越高，供給量越多；反之，市場上的價格越低，供給量越少。在房地產價格上漲的刺激下，房地產行業(yè)的供給量大幅增加。
　　2.開發(fā)商對房地產價格的預期
　　在房地產逐漸成為我國的支柱型行業(yè)之一時，越來越多投資家們看好房地產行業(yè)的前景，房地產將對我國的各行各業(yè)的發(fā)展起到決定性的作用。確實在房地產行業(yè)的推動下，相關行業(yè)的發(fā)展也得到了極大地促進，國內的經濟得到了高速發(fā)展，同時也解決了許多人的就業(yè)問題。開發(fā)商們的大力支持房地產的發(fā)展與投資也是房地產供應量大幅增長的重要原因之一。
　　3.政府的支持
　　自1998年城鎮(zhèn)住房制度改革后，各地政府均把房地產行業(yè)的發(fā)展作為當地經濟發(fā)展的重要衡量標準之一。在政府的鼓勵和支持下，越來越多的開發(fā)商挺進房地產行業(yè)，從而推動了房地產行業(yè)的發(fā)展。
　�。ǘ�）影響房地產需求的因素
　　1.房地產的價格
　　同理，根據需求法則，價格越高，需求越少，反之則越多。
　　2.消費者的收入
　　在國內經濟大力發(fā)展的狀態(tài)下，國民的工資水平有了顯著性的提高。在工資水平的提高的前提下，人們的消費水平自然而然得到了提高，對住房的需求也隨之增加，反之則下降。
　　3.消費者的偏好
　　在市場經濟的發(fā)展下，越來越多的年輕人把擁有一套房子作為成功的標志。年輕人對物質的需求欲望的膨脹成為了他們購房的巨大動力之一。同時，擁有一套住房也解決了許多現實問題。很多年輕人因為住房問題而遲遲沒有結婚，很多男性因為沒有房子而找不到女朋友等等。消費者對住房的需求的增加刺激了房地產開發(fā)商對供給量的增加，間接地刺激了房價的上升。
　　4.地域的差異
　　在北上廣等一線發(fā)達城市，由于人口多及越來越多的年輕人去發(fā)達城市發(fā)展意愿的增強，擴大了該城市的房地產行業(yè)的需求容量，需求容量的擴大會使房地產開發(fā)商對房地產行業(yè)預期越來越樂觀，無形中刺激了房價的上漲。
　　四、結語
　　2014年作為房地產行業(yè)變化的一個關鍵年，部分地區(qū)房地產行業(yè)由高速發(fā)展到緩慢平穩(wěn)發(fā)展趨勢甚至有下降的態(tài)勢，房價下降的地區(qū)取消限購以刺激銷售，防止出現房地產的庫存積壓問題，或者可以說現在某些地方出現的房地產庫存積壓問題是過去房地產大佬對該行業(yè)過于樂觀預期而導致的后果，而其當時的樂觀估計對房地產供給產生了刺激，同時人們對房地產的樂觀估計也使價格上漲，進一步地刺激了房地產的價格，最終形成房地產泡沫。住房庫存量的積壓，需求量的下降，從圖3中看到，在供需模型上會形成新的均衡點，而原先的均衡價格在供需曲線上反映的是在高價格的水平上出現過剩的商品存量，而過剩的商品存量最終會迫使價格下降達到新的均衡價格（P3相關熱詞搜索：機理 供需 房地產價格 模型 分析