在有關房地產(chǎn)的爭論中，有一個頗值得玩味的插曲：當任志強因認為自己是被媒體斷章取義的窮富分區(qū)論而備受抨擊之時，潘石屹則開始高唱貧富混居的理想。更值得玩味的是，任在回敬潘時，曾經(jīng)說了這樣一段話：“請問小潘為什么不在建外SOHO中蓋一些中低收入家庭買得起的類似于經(jīng)濟適用房價格的普通住房，讓為這個社區(qū)服務的秘書、保姆、清潔工住在同一個區(qū)域中而免去交通來往之苦呢？你會說規(guī)劃要統(tǒng)一、管理費要統(tǒng)一、建筑產(chǎn)品與風格要統(tǒng)一等理由，但結(jié)果是高房價已使建外SOHO成為了富人區(qū)�！比沃緩姼�進一步說：“華遠曾竣工的住房中低于4000元/平米的大約占50%，低于2500元/平米的大約占10%�！�

　　任志強的這番話，既是對潘石屹的回敬，也是為自己所做的辯解。我們這里關注的不是其觀點的是非，而是其論證的方式。

　　任在用自己蓋了多少低價房來說明自己不光是給富人蓋房子，說明自己不是一個見利忘義的開發(fā)商。這里一個有趣的現(xiàn)象是：人們用“只給富人蓋房”來指責開發(fā)商，而開發(fā)商則用自己也給窮人蓋了多少房子為自己辯護。不知道人們這時是否會想到這樣一個問題：那些生產(chǎn)諸如勞斯萊斯、奔馳、寶馬等高級轎車的公司，需要用他們每年還同時生產(chǎn)幾百輛夏利來證明自己的眼里不是只有富人嗎？事實上，汽車制造商從來沒有為自己做這樣的辯護，也沒有人會逼著他們做這樣的辯護。于是問題就來了：為什么有的汽車制造商專門生產(chǎn)高級轎車被認為理所當然，而專門給富人蓋房子的房地產(chǎn)商就會被人們抨擊為見利忘義？以至于像任志強這樣在公眾輿論面前表現(xiàn)得非常強悍的人物也不得不用自己同時也為窮人蓋房來為自己辯護？

　　我想，首先最基本的問題也許在于這兩種商品的屬性不同。汽車是一件耐用消費品，而且至少在我國目前情況下還不是生活必需的耐用消費品。汽車貴了，人們可以不買。但住房卻不同，住房不是一般商品，它同時是一種生活必需品，而且是一件最大宗的生活必需品。盡管有關政府部門告訴人們，人人有房住包括租房住，房地產(chǎn)商告訴人們，人人都擁有自己的住房是不現(xiàn)實的，但擁有自己的一套住房仍然是幾乎每一個人的心愿和生活目標。

　　這樣的差異也許可以部分解釋住房和汽車這兩個領域中商品提供者與消費者關系的不同。當普桑賣到20多萬時，其暴利的程度比今天的房地產(chǎn)有過之而無不及。但即使是在當時，汽車制造商與消費者的關系也遠沒有今天開發(fā)商與購房者關系這么緊張。在今天的汽車消費中，質(zhì)量糾紛、維權也會偶爾發(fā)生，甚至還出現(xiàn)過因為產(chǎn)品質(zhì)量問題而砸毀奔馳車的事件。但總體來說，汽車制造商與消費者之間并不存在嚴重的總體性對立。即使是開夏利、奧拓的，甚至騎車走路的，也很少有對生產(chǎn)奔馳、寶馬車的廠商心懷敵意。而在房地產(chǎn)領域中，情況恰好相反�？鋸堻c說，在今天的中國，房地產(chǎn)商與購房者之間，簡直視若仇讎。而在整個社會上，開發(fā)商簡直就成了奸商或為富不仁的代表。可以說，就一個產(chǎn)業(yè)與其消費者關系的緊張程度而言，很少有出其右者。

　　商品屬性差異的作用無疑是存在的，但問題的癥結(jié)卻遠非僅此而已。因為在任何社會中住房與汽車這兩種商品上述屬性的差異都是存在的，但卻并不是在任何社會中購房者與開發(fā)商都要如此對立。因此，我們需要關注產(chǎn)生這種現(xiàn)象的更大的社會背景。

　　最近，著名經(jīng)濟學家茅于軾先生曾對目前我國一些地方畸高的房價做過一個很好的分析。他說，企業(yè)作為供給方，總是想方設法提高價格，這一點也不奇怪。但是買方不是傻瓜，他們會盡量壓價�，F(xiàn)在房價高是買方愿意，而且也有錢，出高價買房。是他們，而不是房地產(chǎn)商抬高了房價。是什么原因使得那么多的人愿意出高價買房?答案在我國收入分配的特點上，即財富集中在少數(shù)人手里，他們手里有很多錢，他們要買好房子，買大房子，買貴房子。開發(fā)商當然瞄準這些人的需求。難道要讓開發(fā)商蓋普通的低檔房，可是賣不出去，同時卻損失了高端客戶？我國房地產(chǎn)市場偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，這正是與我國財富分配中貧富懸殊有關。房地產(chǎn)市場反映了收入分配的狀況，不改變收入分配，房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構同樣改變不了。

　　回到剛才的問題上來。由于住房與汽車不同，住房是一種人們不可或缺的生活必需品，因而一般地說，房地產(chǎn)業(yè)要比汽車制造業(yè)承擔更重的社會責任。但要注意，我這里所說的社會責任，更多地是對一個產(chǎn)業(yè)而言，而不是對一個具體的商家而言。也即，這種社會責任至少不能簡單地理解為每一個開發(fā)商都要同時為社會中的各個階層和群體提供住房，既要為富人建高檔住宅也為窮人提供廉價住宅。這里的社會責任表現(xiàn)為，整個產(chǎn)業(yè)能夠提供一種相對合理的產(chǎn)品結(jié)構，使得社會中的各個階層和群體能夠在這些產(chǎn)品中選擇適合自己的產(chǎn)品。

　　然而也正是在這點上，我們看到今天中國房地產(chǎn)業(yè)的問題之所在。這就是，不是某一個開發(fā)商，而是整個產(chǎn)業(yè)走上了一條與普通消費者的需求越來越背離的高端路線，住房開始逐步脫離居住之所的屬性，而越來越成為一種投資甚至熱炒的對象。正因為此，才有某市長強調(diào)“房子是用來居住的”這個普通得不能再普通的常識。

　　因此，目前房地產(chǎn)業(yè)的問題并非是個別房地產(chǎn)企業(yè)的問題，而是整個產(chǎn)業(yè)的問題，是整個產(chǎn)業(yè)的病態(tài)。而這個產(chǎn)業(yè)的病態(tài)又是與整個社會的失衡聯(lián)系在一起的。

　　若干年前，我和一個搞房地產(chǎn)的朋友經(jīng)常在私下里爭論北京房價的走勢問題。當時我的觀點是，北京房價的上漲不可能持續(xù)很長時間。我的根據(jù)是，在北京房價不斷攀升的同時，房屋租金的價格卻在不斷走低。除了少數(shù)地區(qū)，包括城市中心區(qū)在內(nèi)，甚至租金的水平要低于10年前。如果租金與房價的偏離達到一個臨界點，房價就會走低。那個搞房地產(chǎn)的朋友爭辯說，我雖說不出這么系統(tǒng)的道理，但我堅信北京的房價會不斷走高。事實證明，是我錯了，他對了。我的推斷錯在什么地方？關鍵是對外來資金涌入北京的估計不足。從一些研究成果看，除了北京市自身的購買力之外，有兩個因素對推動北京的房價起到了重要作用：一是外來的投資性或投機性資金；
二是每年超過十萬的北京高校畢業(yè)生。他們大多不會離開北京，此外每年還有為數(shù)可觀的“北漂”來京尋找機會。從理論上說，兩個家在外地的畢業(yè)生在北京安家立業(yè)就需要1套房子，如果考慮到獨生子女所形成的家庭結(jié)構，甚至兩個外地孩子在北京安家立業(yè)最終可能需要3套房子，因為其父母在退休之后也可能追隨而來。

　　我舉這個例子是想說明，在一個失衡的社會里，社會中各個角落的資源都會以極快的速度向有限的大城市積聚。因為在這樣的社會中，若干個特大的城市集中了社會中主要的經(jīng)濟、政治和文化資源，甚至也集中了生活中最主要的機會。這讓我同時想起引起人們廣泛關注的大學生就業(yè)難問題。人們在討論大學生就業(yè)難問題時，經(jīng)常指責他們不愿意到中小城市去，更不要說農(nóng)村了。但這與其說是他們的意愿問題，不如說是失衡的社會縮小了他們選擇的空間。在美國，即使是一流大學的博士能在排位百名左右的大學找到教職，也會當作是一個不錯的就業(yè)機會。但北京、上海高校的畢業(yè)生卻很難做到這一點。其中原因不僅是生活條件，更重要的是，在我們的社會中，學術資源和機會是高度集中在有限的幾個地方。

　　因此，北京、上海等大城市畸形的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場，表明的是失衡社會中資源向這些城市進一步積聚的過程。進一步的問題是，在一個失衡的社會中，會有一個正常的房地產(chǎn)業(yè)嗎？

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