10月18日下午。SOHO中國(guó)正向股價(jià)9.58元港幣沖刺。 　　同一時(shí)刻，SOHO現(xiàn)代城第18層，那個(gè)圓頭圓腦，戴著黑圓眼鏡，一臉招牌式笑容的男人正接受《南方人物周刊》的采訪。
　　他是這層頗具藝術(shù)氣息的空間的主人。他是一系列掛著“SOHO”標(biāo)志樓盤(pán)的主人，當(dāng)然，他也是他自己――潘石屹。
　　幾分鐘之前。他的太太張欣和幾位商業(yè)伙伴順旋梯而下。談笑風(fēng)生，從容應(yīng)對(duì)。隨從極有分寸地跟隨其后。
　　接著，他登場(chǎng)了。身后無(wú)他人。走在旋梯拐彎處，攝影師請(qǐng)他擺起POSE，他熟諳照做。
　　解開(kāi)領(lǐng)帶，卷起袖子時(shí)，他說(shuō)：“今天的股價(jià)，我還不知道，一直沒(méi)管。”
　　咔嚓咔嚓……
　　背過(guò)身去，扭過(guò)頭時(shí)，他說(shuō)“好累啊，以前工作四五個(gè)小時(shí)。很有效率。現(xiàn)在要整天對(duì)著電腦�！�
　　無(wú)可抱怨。十天前，SOHO中國(guó)上市成功。“317.45億港元”。是公司在港上市首日后，他們夫婦倆持股的總市值：
　　無(wú)可置疑。潘石屹夫婦倆將更為富有：福布斯榜將他們的身家評(píng)估為38億美元，排名第七；胡潤(rùn)榜將他們排為第十五名，身家評(píng)為270億元。
　　
　　坐定后，他笑嘻嘻地說(shuō)，“你看多少人為你服務(wù)，攝影師。我的秘書(shū)，速記員，還有我。”十分坦然。
　　明明是他上封面，卻是為我服務(wù)?
　　曾記得，一年多前，他對(duì)某媒體說(shuō)過(guò)，他是一個(gè)純粹的商人。商人本性，由此，窺豹一斑。
　　這是被公認(rèn)為善于講故事的商人。他不厭其煩地重復(fù)著曾經(jīng)被其他媒體“曝光”的故事。有人說(shuō)，把SOHO中國(guó)以合理的價(jià)格推向資本市場(chǎng)。潘石屹會(huì)講故事發(fā)揮了很大的作用。從9月17日開(kāi)始，潘石屹夫婦倆帶著自己的故事從香港開(kāi)始。到新加坡、紐約、1日金山、倫敦等城市進(jìn)行全球IPO路演。
　　他想了片刻，“故事總是在重復(fù)，什么第一桶金啊，都一樣了。都說(shuō)了八百遍了，看你想知道什么了�！�
　　想知道的事很多。偌大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在土地爭(zhēng)奪、融資局限中，SOHO中國(guó)何以走到今天?從天水農(nóng)村走出，竭力與國(guó)際接軌，依然夾雜鄉(xiāng)音，依然有點(diǎn)“土”的潘石屹，他的思維特點(diǎn)?他來(lái)京十多年間，房地產(chǎn)行業(yè)以及活躍在這個(gè)領(lǐng)域中的那些身影劃過(guò)了怎樣的軌跡?
　　整整三個(gè)小時(shí)，無(wú)疑，潘石屹比熟諳鏡頭更為熟諳采訪。也算較為真誠(chéng)。除了談到的敏感時(shí)期的敏感舊友，除了對(duì)同行不同經(jīng)營(yíng)模式的獨(dú)到看法，是一定要?jiǎng)h除的。
　　最后，他坦承，采訪，曝光，都是對(duì)SOHO中國(guó)的免費(fèi)廣告。
　　
　　那時(shí)最關(guān)鍵的問(wèn)題是生和死，貧與弱
　　
　　人物周刊：你一直強(qiáng)調(diào)，SOHO中國(guó)的價(jià)值在于倡導(dǎo)一種生活的范式，不認(rèn)同地產(chǎn)商的土地儲(chǔ)備能力。但SOHO中國(guó)從2001年起就謀求海外上市，直到最近拿到三里屯南街和前門(mén)的地皮之后，才得以上市。我們是否可以理解為，上市、屯地是你的觀念不斷調(diào)整并與市場(chǎng)妥協(xié)的結(jié)果?
　　潘石屹：SOHO中國(guó)的價(jià)值在于倡導(dǎo)一種生活的范式，不認(rèn)同地產(chǎn)商的土地儲(chǔ)備能力。這作為我們的觀點(diǎn)，是存在的。
　　但說(shuō)我們拿到這兩塊地就具備土地儲(chǔ)備能力了，然后去上市了，其實(shí)這之間沒(méi)有太多相互關(guān)系。另外，我們的公司在發(fā)展過(guò)程中，現(xiàn)代城、建外SOHO、朝外SOHO、尚都、光華路SOHO，都開(kāi)發(fā)完了，我需要土地蓋房子。我最近兩三年就這兩個(gè)項(xiàng)目，這種土地儲(chǔ)備是必備的。
　　談到妥協(xié)吧，要從兩個(gè)方面來(lái)說(shuō)。有的問(wèn)題是原則、底線，不能違備的，例如法律，稅收，包括一個(gè)公司的誠(chéng)信，這些是不能越過(guò)的。而市場(chǎng)定位，走的是不確定的路，這些我覺(jué)得作為商人要妥協(xié)。
　　人物周刊：妥協(xié)是你的主要精神么?回顧你從1987到深圳，1989年到海南開(kāi)始的個(gè)人創(chuàng)業(yè)，你會(huì)怎么總結(jié)?
　　潘石屹：我是1987年末去了深圳，那時(shí)候我就感覺(jué)到這個(gè)城市的效率，城市的面貌完全不一樣，對(duì)我來(lái)說(shuō)是有一個(gè)非常大的觸動(dòng)。原來(lái)想象的市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)，財(cái)富，都是書(shū)本上的概念，到了深圳，讓人體會(huì)到現(xiàn)實(shí)生活中的市場(chǎng)。
　　但對(duì)我來(lái)說(shuō)，真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)是小時(shí)候的事，那時(shí)最關(guān)鍵的問(wèn)題是生和死，貧與弱。
　　我爸爸媽媽當(dāng)時(shí)是下放到農(nóng)村去的，在鄉(xiāng)下，生孩子都不去醫(yī)院。我出生的時(shí)候是接生婆接生的。因?yàn)檗r(nóng)村人特別臟，我爸爸就給接生婆提了一個(gè)建議，說(shuō)能不能把手洗洗，接生婆說(shuō)接孩子還要洗什么手，她根本沒(méi)有對(duì)于感染的基本常識(shí)。這讓我爸爸很不能接受。所以除我之外的另外四個(gè)孩子，都是我爸爸接生出來(lái)的。
　　上小學(xué)一二年級(jí)的時(shí)候，班里還有三十多個(gè)同學(xué)，到我畢業(yè)的時(shí)候只有十三個(gè)了。大部分都是得病死了。記得有年秋天，我在去上學(xué)的路上，突然有個(gè)同學(xué)叫住了我，要我?guī)退��?qǐng)假，他要到地里去拔一些谷子。我問(wèn)他要干什么，他說(shuō)弟弟昨天死了。他要用谷子稈把弟弟包進(jìn)去。那時(shí)候沒(méi)有棺材，人就是這樣埋了。他說(shuō)得十分平淡。緊接著有好多同學(xué)死去。沒(méi)兩天就少了一個(gè)，過(guò)幾天又少了一個(gè)。
　　至于我叔伯這一輩的孩子，和我一般大的有七八個(gè)，最后只剩兩個(gè)。好像死亡隨時(shí)就在你的身邊。
　　人物周刊：相比于這樣的生與死，你覺(jué)得后來(lái)商業(yè)上的轉(zhuǎn)折算不上什么?
　　潘石屹：我想除了生與死，另外給生活帶來(lái)大轉(zhuǎn)折的是教育。我記得我從萬(wàn)通離開(kāi)的時(shí)候，馮侖跟我談話(huà)，說(shuō)他反復(fù)地想：“你從甘肅天水成長(zhǎng)到今天，誰(shuí)成就了你?”最后他說(shuō)了三個(gè)人，一個(gè)是鄧小平，一個(gè)是他，一個(gè)是我老婆。
　　其實(shí)我當(dāng)時(shí)特不以為然。覺(jué)得瞎說(shuō)，就靠你們?nèi)齻�(gè)?不靠我自己?沒(méi)有我媽?zhuān)�我還生不出來(lái)呢。
　　最后想想，鄧小平對(duì)我們這代人的影響就是可以去受比較好的教育，在之前沒(méi)有一個(gè)受教育的機(jī)會(huì)。我記得我們家沒(méi)有飯吃的時(shí)候，為了吃飯把我兩個(gè)妹妹送了別人家。后來(lái)，他們想把我送給一個(gè)從未結(jié)過(guò)婚的老紅軍，就是為了讓我能受教育。因?yàn)槲沂情L(zhǎng)子，我媽沒(méi)舍得送。
　　那些歲月中，對(duì)貧困和疾病的恐懼，我永遠(yuǎn)都忘不了。有一天晚上做夢(mèng)，夢(mèng)見(jiàn)屋子里放滿(mǎn)了吃的，可怎樣都吃不到自己嘴里，夢(mèng)醒后十分焦慮不安。
　　人物周刊：你最困難也是在那個(gè)時(shí)候?
　　潘石屹：剛到深圳也很困難。后來(lái)到了海口。1991年，這是我最難忘的一年。海南省的建設(shè)大潮過(guò)去了，經(jīng)濟(jì)停擺了，湊熱鬧的一撥人都返回大陸了。我當(dāng)時(shí)正管理一個(gè)磚廠，磚一塊也賣(mài)不出去。民工是計(jì)件工資，沒(méi)有活干，他們也沒(méi)錢(qián)拿，走得不到一百人。剩下的人餓得受不了。我和他們呆在一起，他們靜靜地躺在那里，變得死一樣地平靜，這是我度過(guò)的最低潮的一年，在這一年里看不到任何希望和生機(jī)。
　　相對(duì)于那一年，我覺(jué)得以后辦企業(yè)壓力都很小了�，F(xiàn)在回頭想想，我覺(jué)得我的思想不管有什么變化，唯一不變的是理想沒(méi)有破滅。
　　人物周刊：我們非常感興趣于你的內(nèi)心變化。比如80年代理想主義、啟蒙思潮彌漫的時(shí)候，你在干什么?鄧小平南巡講話(huà)時(shí)，你又在干什么?在80年代和90年代的過(guò)渡中，你最大的變化是什么?
　　潘石屹：在那個(gè)敏感時(shí)期，我開(kāi)始還不是 十分敏感。只是覺(jué)得大家應(yīng)各守其本分，我是商人，我賺錢(qián)就可以了。那時(shí)還處在創(chuàng)業(yè)階段，追求財(cái)富，追求富強(qiáng)是最初的理想。另外就是對(duì)于知識(shí)的渴望。
　　當(dāng)時(shí)在磚廠，是我特別潦倒的時(shí)候。白天一個(gè)大的發(fā)電機(jī)發(fā)電帶動(dòng)制磚機(jī)。晚上的時(shí)候有一個(gè)小小的發(fā)電機(jī)，發(fā)著電，帶著一個(gè)個(gè)小燈泡。我當(dāng)時(shí)就靠著它看書(shū)。80年代在中國(guó)有了一套特別有影響的書(shū)，叫《走向未來(lái)叢書(shū)》，我常翻看它。
　　人物周刊：SOHO中國(guó)是10月8日上市，如果將上市比作一個(gè)暫時(shí)的節(jié)點(diǎn)，很多人會(huì)關(guān)心你真正得到多少，而我們想知道，你覺(jué)得這些年你失掉了多少?什么使你感到遺憾?
　　潘石屹：上市對(duì)我而言，可能不是一個(gè)暫時(shí)的節(jié)點(diǎn)，而是一個(gè)新的起點(diǎn)。確實(shí)是這樣，對(duì)我來(lái)說(shuō)完全不一樣了。心態(tài)和考慮問(wèn)題的方式都不同了。
　　現(xiàn)在你有上百億的資金了，首先，數(shù)的概念完全不一樣了。原來(lái)賺了錢(qián)是我自己的，我要負(fù)責(zé)的是我的5000多個(gè)客戶(hù)。上市之后，我知道光第一天認(rèn)購(gòu)我們股票的散戶(hù)就是57萬(wàn)，這是一個(gè)特別大的數(shù)量的變化。
　　在這個(gè)過(guò)程中，人應(yīng)該是不斷丟掉一些東西的。我覺(jué)得丟掉最多的，就是自我。就像《楞嚴(yán)經(jīng)》里阿難對(duì)佛祖所說(shuō)，魔把我的心搞亂了，其實(shí)這個(gè)魔就是自我。
　　
　　房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬剛剛到
　　
　　人物周刊：從早期的六君子海南淘金開(kāi)始，到90年代前往北京開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，可以說(shuō)你經(jīng)歷了中國(guó)房地產(chǎn)從泡沫到輝煌的整個(gè)歷程，也經(jīng)歷了房地產(chǎn)商人從剛開(kāi)始啟蒙的狀態(tài)到大浪淘沙的過(guò)程，以你的經(jīng)歷說(shuō)，你何以走到今天?
　　潘石屹：最重要的是要有自己的判斷。這是特別關(guān)鍵的。
　　比如說(shuō)“房地產(chǎn)泡沫”這個(gè)詞，我記得出現(xiàn)最多是在1992年的夏天。中國(guó)媒體鋪天蓋地地說(shuō)，房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫了，價(jià)格漲得太高了，開(kāi)發(fā)的規(guī)模太大了，各地的樓堂館所建得太多了。可是回過(guò)頭來(lái)看，城市化的進(jìn)程在1992年才剛剛開(kāi)始，當(dāng)時(shí)整個(gè)北京房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額可能是今天房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)額的1／50。這個(gè)時(shí)候哪來(lái)的泡沫?還吃不上飯呢，餓得面黃肌瘦，可是別人給下的結(jié)論是營(yíng)養(yǎng)過(guò)剩。
　　在這個(gè)過(guò)程中，自己的獨(dú)立判斷是非常重要的，你要看到眼前發(fā)生了什么事，相信你的眼睛，不要相信耳朵。
　　我記得2004年春節(jié)的時(shí)候，我寫(xiě)了一篇短短的文章，大概只有一頁(yè)紙，我說(shuō)2004年房?jī)r(jià)一定要漲。寫(xiě)完之后，媒體給我批了大半年。最后的結(jié)果是什么呢?所以，我覺(jué)得獨(dú)立判斷是特別重要的。
　　人物周刊：在你看來(lái)，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是不是已經(jīng)渡過(guò)了寒冬。步入坦途?
　　潘石屹：恰恰反了，寒冬剛剛到。
　　這個(gè)寒冬實(shí)際上不是市場(chǎng)的問(wèn)題。我覺(jué)得有一個(gè)體制問(wèn)題，這個(gè)體制讓房地產(chǎn)處在一個(gè)非常非常困難的環(huán)境。
　　不配套!房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)每年是2萬(wàn)億的銷(xiāo)售額，非常大的行業(yè)。還不算上二手房。這也是一個(gè)資金非常密集的行業(yè)，需要大量的資金支持的。而中國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主要是兩條：一個(gè)銀行，一個(gè)上市，就這兩條路。
　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展速度快，過(guò)去三年時(shí)間，基本上銀行每一個(gè)政策出來(lái)，發(fā)出來(lái)聲音就一句話(huà)：別給房地產(chǎn)發(fā)展商貸款。而房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金極其密集的行業(yè)，如果沒(méi)有金融行業(yè)的配套服務(wù)，房地產(chǎn)發(fā)展商一定是死去活來(lái)的。所以生和死只有一條線，能上市的就能通了。
　　中國(guó)五萬(wàn)家房地產(chǎn)公司，上市的房地產(chǎn)公司加起來(lái)是幾十家，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)公司過(guò)不去這個(gè)門(mén)檻，非常困難。所以前面不是星光大道，前面考驗(yàn)非常厲害。
　　另外，土地政策和稅收政策，在發(fā)展的過(guò)程中也一定會(huì)有一個(gè)突破。
　　人物周刊：經(jīng)過(guò)大浪淘沙后，能夠保存下來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)都有什么共性?
　　潘石屹：現(xiàn)在判斷，有點(diǎn)為時(shí)太早，還是要經(jīng)過(guò)幾個(gè)起伏。股票市場(chǎng)的起伏，房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏，經(jīng)過(guò)一兩個(gè)周期之后，留下來(lái)的才是真正對(duì)社會(huì)有很大貢獻(xiàn)的。
　　因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，一些企業(yè)機(jī)會(huì)主義和實(shí)用主義的成份太多。例如要在香港上市，香港的股民就認(rèn)土地儲(chǔ)備。其實(shí)真要迎合他們的話(huà)，地還不好圈?南方圈不過(guò)來(lái)到北方去圈，北方圈不到就到內(nèi)蒙古去圈，但經(jīng)過(guò)一個(gè)周期后，主要的是內(nèi)蒙古的地能不能變成利潤(rùn)，房子能不能賣(mài)出去。這還要經(jīng)過(guò)一個(gè)考驗(yàn)才能作出判斷。
　　人物周刊：你的意思，目前，房地產(chǎn)企業(yè)能夠存活下來(lái)的很可能是機(jī)會(huì)主義的企業(yè)?
　　潘石屹：我覺(jué)得機(jī)會(huì)主義和實(shí)用主義不見(jiàn)得是壞事情，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中還是要具備一定的這種能力。頭腦一根筋的人，我并不見(jiàn)得欣賞。
　　人物周刊：那么你呢，你所說(shuō)的機(jī)會(huì)主義和實(shí)用主義者，也包括你自己吧?
　　潘石屹：我有一些，這我承認(rèn)。在商業(yè)的背后，一些理想主義、教條主義確實(shí)很難行得通。而一些實(shí)用主義、經(jīng)驗(yàn)主義、機(jī)會(huì)主義的東西往往行得通。
　　我覺(jué)得在我身上一方面有中國(guó)老農(nóng)民式的白貓黑貓抓住老鼠就是好貓，摸著石頭過(guò)河這種經(jīng)驗(yàn)主義的東西；另一方面，在我身上也有理想主義的東西。這兩方面我可能都有。
　　
　　如果放到黑屋子里，我們一定被人家打死
　　
　　人物周刊：外界非常關(guān)心你們公司是怎樣在北京的CBD拿到一塊又一塊土地的。很多人認(rèn)為你們肯定有一個(gè)非常過(guò)硬的背景。
　　潘石屹：正好相反，我們沒(méi)有任何的背景，沒(méi)有任何的關(guān)系。
　　當(dāng)年我做二鍋頭酒廠，就是現(xiàn)代城這塊地的時(shí)候，是北京市一輕局，他們副局長(zhǎng)和下面的七八個(gè)人傾巢出動(dòng)，讓我選他們的十幾塊地。他們說(shuō)今天我們帶你看看地，你來(lái)選。我記得我看了五六塊地，第一塊是南城的地，我說(shuō)這個(gè)地很好。后來(lái)看到二鍋頭酒廠這塊地后，我覺(jué)得這塊地好，要開(kāi)發(fā)這塊地。
　　他們不明白，明明這塊地位置不好，前面到通縣的路還沒(méi)修完，橋還占著，后面的通惠河還是臭水溝，兩邊都是泥巴�？晌疫�是說(shuō)好。
　　人物周刊：你一再申明，你的企業(yè)沒(méi)有過(guò)硬的背景。但聽(tīng)起來(lái)并不讓人信服。
　　潘石屹：我每一塊地都能說(shuō)得清楚，CBD是唯一“招拍掛”的地，我多出7000萬(wàn)拿了過(guò)來(lái)，就是朝外SOHO。
　　還有尚都SOHO，前面四家房地產(chǎn)發(fā)展商投資蓋都沒(méi)有蓋起來(lái)，任志強(qiáng)拿過(guò)來(lái)把一期蓋完了，二期三期轉(zhuǎn)給我了，這是很著名的“雞蛋換糧票”。光華路SOHO，房地產(chǎn)發(fā)展商把住宅都開(kāi)發(fā)完了以后，前面都不開(kāi)發(fā)了，用一個(gè)非常高的價(jià)格轉(zhuǎn)給我了，我就開(kāi)發(fā)了。我現(xiàn)在所有拿到的地就是這幾塊CBD的地，我都能說(shuō)得清清楚楚，沒(méi)有靠任何政府的關(guān)系，沒(méi)有以任何比市場(chǎng)便宜的價(jià)格拿到，我拿的價(jià)格都比市場(chǎng)價(jià)格高。
　　我們公司就這樣一個(gè)風(fēng)格，要是把我們放到黑屋子里面，跟別人比的話(huà)，我們一定是輸?shù)�，我們就跟夜盲癥一樣，人家把我們打死，我們都不知道怎么死的。
　　人物周刊：我注意到你的博客里曾寫(xiě)過(guò)一個(gè)細(xì)節(jié)。說(shuō)你和任志強(qiáng)一起去見(jiàn)建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)，你穿著十分整齊，而任志強(qiáng)只穿了一條登山褲，你甚至要他換。從這個(gè)小細(xì)節(jié)上看，你 是非常注意與政府官員之間的關(guān)系的。
　　潘石屹：因?yàn)楫?dāng)時(shí)處在宏觀調(diào)控期，我知道我們過(guò)去是要挨罵的。
　　那是去見(jiàn)建設(shè)部一把手啊，不是說(shuō)見(jiàn)就見(jiàn)了。我知道叫我們?nèi)ゲ皇墙o糖吃，是打屁股去了，所以我老老實(shí)實(shí)的，西服穿好，領(lǐng)帶系好，領(lǐng)帶選了一條灰顏色的。向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)時(shí)，規(guī)規(guī)矩矩的。但是領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)時(shí)并不滿(mǎn)意我的匯報(bào)，后來(lái)我才知道，是要我們主動(dòng)服從宏觀調(diào)控的政策。
　　任志強(qiáng)是穿登山褲去了。他當(dāng)時(shí)的態(tài)度和說(shuō)話(huà)和我是全然不同的。他是一個(gè)非常聰明的人。他脾氣就是這樣，我非常敬佩他。
　　人物周刊：你說(shuō)“招拍掛”過(guò)程中的貓膩，是說(shuō)有關(guān)方面把地皮炒上去?
　　潘石屹：(笑)這倒是件好事。炒上去有什么不好?為了保證當(dāng)?shù)氐腉DP，把房地產(chǎn)商的財(cái)富變成國(guó)家的財(cái)富，說(shuō)明這個(gè)官員是為了黨的利益、人民的利益著想。這樣的政府官員是一個(gè)優(yōu)秀的官員。
　　但現(xiàn)在常常是把你的價(jià)格壓下來(lái)，不讓出價(jià)高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿到地，而是給他的關(guān)系戶(hù)。明明可以賣(mài)上10個(gè)億的土地，他就承諾8個(gè)億，把別人出高價(jià)的千方百計(jì)地排在外面。
　　
　　我和任志強(qiáng)并沒(méi)有在唱雙簧
　　
　　人物周刊：這次，你和你的夫人張欣在胡潤(rùn)財(cái)富榜排名第16名，在你之前還有好多房地產(chǎn)富豪，民眾因此罵房地產(chǎn)暴利成為民生之累，也有人說(shuō)地產(chǎn)富豪大幅度的增加是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的悲哀，這種評(píng)價(jià)你怎么看?
　　潘石屹：這種話(huà)得兩面看。我前段時(shí)間到《財(cái)富非常道》做節(jié)目，他們先準(zhǔn)備了一塊黑板，等我去的時(shí)候拿出來(lái)。我一看黑板，富豪榜的前十名里面，用大字寫(xiě)著“房”“房”“房”，有7個(gè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。
　　我記得特別清楚，他們把郭廣昌放到房地產(chǎn)發(fā)展商里面，郭廣昌的主營(yíng)業(yè)務(wù)不是房地產(chǎn)，他的利潤(rùn)來(lái)源無(wú)論南京鋼廠也好，有100多個(gè)企業(yè)也好，房地產(chǎn)資金在里面占比重非常少。還把榮智健也放在房地產(chǎn)。榮智健主要是投資金融業(yè)，已經(jīng)不是房地產(chǎn)了。媒體為了強(qiáng)化這個(gè)概念，就說(shuō)10個(gè)富豪里面有7個(gè)是房地產(chǎn)發(fā)展商。
　　人物周刊：你一直在做一些工作，希望在民眾心中豎立起一個(gè)與一般房地產(chǎn)商不同的形象，但總的來(lái)說(shuō)，民眾還是會(huì)把你當(dāng)作一個(gè)暴富的房地產(chǎn)商。
　　潘石屹：這是一個(gè)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中的必然情況。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展太快了，從原來(lái)的幾百億，一下到了幾萬(wàn)億，發(fā)展速度非�？�。
　　另外一個(gè)，有一些房地產(chǎn)發(fā)展商也是有一些問(wèn)題的，他們?cè)谌〉猛恋剡^(guò)程中，行賄受賄，搞權(quán)錢(qián)交易，損害了房地產(chǎn)發(fā)展商的形象。
　　但如果要房地產(chǎn)發(fā)展商承擔(dān)這層責(zé)任的話(huà)，應(yīng)該是30％的責(zé)任，最關(guān)鍵的是規(guī)則要清楚。
　　在土地拍賣(mài)中，一會(huì)兒一個(gè)什么條款，一會(huì)兒拍賣(mài)不算了，一會(huì)兒最高價(jià)不中標(biāo)，最低價(jià)不中標(biāo)，選一個(gè)中間的中標(biāo)了等等。這就是規(guī)則不清楚。
　　人物周刊：你曾批評(píng)任志強(qiáng)的窮人富人論。但你自己并沒(méi)給窮人建過(guò)任何房子。甚至你的房子可算作高價(jià)了。你也對(duì)記者說(shuō)過(guò)，北京買(mǎi)得起1000萬(wàn)房子的人多的是。毫無(wú)疑問(wèn)，你也是要給富人造房子。也許。我們可以不客氣地說(shuō)，你和任志強(qiáng)之間的爭(zhēng)辯是在演雙簧?因?yàn)槟銈円欢�明白什么是眼球�?jīng)濟(jì)。
　　潘石屹：我和任志強(qiáng)之間的爭(zhēng)論，實(shí)際上不是一兩句話(huà)可以說(shuō)清楚的。盡管博客點(diǎn)擊率好幾十萬(wàn)，其實(shí)都是湊個(gè)熱鬧，誤讀。
　　任志強(qiáng)看得特別明白，我跟他“吵”完了以后，他最后跟我說(shuō)，我覺(jué)得我們談問(wèn)題完全是在三個(gè)層次看問(wèn)題，
　　所有網(wǎng)友談的問(wèn)題是道德問(wèn)題，你給富人蓋房子，不給窮人蓋房子，這是道德問(wèn)題。而你看不起窮人，窮人的自尊心受到了極大的傷害，這是媒體最關(guān)注的。
　　任志強(qiáng)談的是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，說(shuō)窮人就應(yīng)該是二手房，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租屋，由政府去解決。我作為商人一年給5％的人蓋房子就不得了，全社會(huì)中5％的人不就是富人嗎?要買(mǎi)新房子不就是富人嗎?
　　而我所談的問(wèn)題，是城市規(guī)劃的技術(shù)問(wèn)題，我是強(qiáng)調(diào)融合，強(qiáng)調(diào)窮人跟富人住在一起，哪怕請(qǐng)個(gè)保姆和司機(jī)也方便，我強(qiáng)調(diào)是窮人和富人在一起，應(yīng)該是沒(méi)有圍墻，不要有圍墻。所以我們談的是三個(gè)不同問(wèn)題。
　　我在路邊聽(tīng)到四個(gè)女孩子說(shuō)，潘總你說(shuō)得對(duì)，你該罵任志強(qiáng)，我們都支持你。我都不知道她支持我什么。
　　我們也不是有意做這事。誰(shuí)也不會(huì)有意分配你談窮人區(qū)富人區(qū)，他談為誰(shuí)蓋房子。
　　人物周刊：那么你確實(shí)認(rèn)為房地產(chǎn)商應(yīng)該給富人蓋房子嗎?
　　潘石屹：這個(gè)提法就不對(duì)。應(yīng)是為你的客戶(hù)蓋房子。你如果是威脅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商定位成經(jīng)濟(jì)適用房，服務(wù)對(duì)象就是中低收入者。那別的問(wèn)題就不要講了。
　　你老說(shuō)我給富人蓋房子，錯(cuò)。我整個(gè)的定位從我的商業(yè)模式來(lái)看，我是做商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)商業(yè)指的是商鋪和寫(xiě)字樓，我們的寫(xiě)字樓服務(wù)對(duì)象，我絕對(duì)沒(méi)有定義成世界500強(qiáng)，而是中國(guó)的中小型企業(yè)，這個(gè)量大得不得了，我們的項(xiàng)目，加起來(lái)十萬(wàn)個(gè)人進(jìn)來(lái)，你說(shuō)這十萬(wàn)人怎么可能都是富人呢?
　　就從我所有的產(chǎn)品來(lái)看，我沒(méi)有單獨(dú)地去給富人蓋房子，但是給富人蓋房子不是一個(gè)錯(cuò)誤，是市場(chǎng)定位的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題。
　　人物周刊：可是目前越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房子，貧富分化日益加劇。越來(lái)越多的財(cái)富聚集在越來(lái)越少的人手里，你認(rèn)為是這一種不公。還是必然?
　　潘石屹：一個(gè)健康的社會(huì)，一定是一個(gè)公正公平的社會(huì)。我覺(jué)得追求社會(huì)的公平、公正是很重要的。但這些東西不能夠靠抑制生產(chǎn)力把它拉到一個(gè)水平線上，而是靠稅收，就是再分配。你創(chuàng)造財(cái)富多可以再分配。多少年前研討物業(yè)稅，我就比較同意，我覺(jué)得物業(yè)稅實(shí)際上是你的房子大多交點(diǎn)稅。
　　另外中國(guó)財(cái)富比較多了，可以設(shè)立比較高的遺產(chǎn)稅，一繼承兒子沒(méi)有拿多少，國(guó)家拿走了，這樣就比較避免貧富分化。
　　人物周刊：你曾經(jīng)寫(xiě)過(guò)一篇文章，說(shuō)房地產(chǎn)的利潤(rùn)并不像民眾想象的那么高，目前只有7.77％�？墒侨绻�利潤(rùn)率這么低的話(huà)，為什么房地產(chǎn)商愿意冒這么大風(fēng)險(xiǎn)?而且這段時(shí)間天價(jià)地層出不窮?
　　潘石屹：7.77％是中國(guó)第一次經(jīng)濟(jì)普查的數(shù)據(jù)，就是三號(hào)公告的數(shù)據(jù)。
　　不能說(shuō)全中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率是7.77％，這個(gè)數(shù)字比較早了。個(gè)別企業(yè)的利潤(rùn)可能是15％、20％。而我現(xiàn)在看到的情況，平均數(shù)可能上升了，假如平均是10％，有的企業(yè)利潤(rùn)可能是40％、30％，而一部分企業(yè)是虧損的，到現(xiàn)在為止，房?jī)r(jià)漲得再快，有的還在虧損還在破產(chǎn)，這樣的情況非常多。
　　
　　地產(chǎn)有泡沫，房產(chǎn)無(wú)泡沫
　　
　　人物周刊：有人將屯地和上市比作雙泡沫。想聽(tīng)聽(tīng)你的看法。這個(gè)行業(yè)到底有多少泡沫?
　　潘石屹：這個(gè)很難說(shuō)了，我們把兩個(gè)市場(chǎng)一個(gè)一個(gè)地說(shuō)。
　　從股票市場(chǎng)來(lái)看，衡量股票市場(chǎng)最重要的指標(biāo)是市盈率(PE值)。這個(gè)跟回報(bào)率是一樣的，你花了多少錢(qián)去買(mǎi)股票，按照它今年的分紅，多少年才能分回來(lái)，這就是市盈率。
　　就一個(gè)正常的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，20、30、40 倍市盈率是正常的�？墒侵袊�(guó)是一個(gè)不一樣的市場(chǎng)，是一個(gè)發(fā)展的市場(chǎng)，發(fā)展速度非�？臁＿@個(gè)發(fā)展的市場(chǎng)和不發(fā)展的市場(chǎng)算的市盈率是不太一樣的。
　　但是，無(wú)論怎么算，如果一個(gè)公司按照當(dāng)年的市盈率算超過(guò)100倍了，可能就是有泡沫了。
　　人物周刊：你承認(rèn)房地產(chǎn)在股市上的表現(xiàn)存在泡沫?那么土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)是否也存在泡沫?
　　潘石屹：股票市場(chǎng)和土地市場(chǎng)兩個(gè)泡沫互相促進(jìn)。股票市場(chǎng)衡量的指標(biāo)就是一個(gè)――PE值，PE值過(guò)高的話(huà)可能有問(wèn)題，可能出現(xiàn)泡沫。我們現(xiàn)在來(lái)談房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們分開(kāi)來(lái)談：第一部分是房產(chǎn)市場(chǎng)，第二部分是地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　就地產(chǎn)市場(chǎng)目前的瘋狂程度來(lái)看，也有問(wèn)題。如果說(shuō)，在市場(chǎng)上賣(mài)出面包價(jià)格比你買(mǎi)的面粉的價(jià)格還要便宜，這種情況下就有問(wèn)題了。而在中國(guó)的土地市場(chǎng)，出現(xiàn)了多次周?chē)�土地價(jià)格比周?chē)�房子價(jià)格還高的情況，你說(shuō)這有沒(méi)有問(wèn)題?
　　衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)最主要的是租金回報(bào)率。買(mǎi)賣(mài)房子的租金回報(bào)率就是股票市場(chǎng)的PE值。尤其在北京和上海租金回報(bào)率還是非常高的。像我們現(xiàn)代城一開(kāi)始達(dá)到30％多的回報(bào)率，一直降，現(xiàn)在還有10％＼8％的回報(bào)率。能夠維持到8～15％的回報(bào)率，這個(gè)回報(bào)率是非常高的。全世界的回報(bào)率2％，3％，市場(chǎng)好的能夠達(dá)到4％就不得了，可是中國(guó)還是有10％的回報(bào)率，非常高。
　　從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體來(lái)看不存在泡沫。極個(gè)別地方說(shuō)房?jī)r(jià)炒到5萬(wàn)，10萬(wàn)的，這是極個(gè)別的情況。
　　人物周刊：王石說(shuō)了一句話(huà)：不拿地等死，拿到了地找死。聽(tīng)起來(lái)房地產(chǎn)像進(jìn)入了一個(gè)非常高危的狀態(tài)，中國(guó)房地產(chǎn)商的最大風(fēng)險(xiǎn)是什么?
　　潘石屹：王石什么時(shí)候說(shuō)的，我沒(méi)有聽(tīng)過(guò)。就是說(shuō)遲早都是死，是嗎?所以他在這樣一個(gè)指導(dǎo)思想下，剛剛投了一塊地就是17個(gè)億，基本上是非常差的地。別人都是報(bào)9個(gè)億，10個(gè)億，他投了17個(gè)億。
　　我不這樣認(rèn)為。因?yàn)榘l(fā)展的空間還是非常大，最關(guān)鍵的是你要把握好。陽(yáng)光明媚的時(shí)候也有死人的時(shí)候，天陰下雨的時(shí)候也有活過(guò)來(lái)的時(shí)候。
　　人物周刊：你幾次被人批評(píng)說(shuō)你忽悠了房?jī)r(jià)，還是想知道你對(duì)大勢(shì)的判斷。
　　潘石屹：我從2004年以后，有兩個(gè)話(huà)題是拒絕回答的，一個(gè)是房?jī)r(jià)的問(wèn)題。我怎么說(shuō)都不對(duì)。第二個(gè)是泡沫的問(wèn)題，我說(shuō)有沒(méi)有都不對(duì)。反正有了泡沫它也不承認(rèn)。
　　人物周刊：有人撰文《房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)》，說(shuō)目前的房地產(chǎn)行業(yè)綁架了銀行。綁架了股市，綁架了公民，而且還甚至綁架了政治等等。你怎么看?
　　潘石屹：這個(gè)完全瞎說(shuō)。這個(gè)就是把經(jīng)濟(jì)問(wèn)題非常政治化了。我覺(jué)得咱們國(guó)家在文革吃虧就是把所有的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、生活問(wèn)題都政治化。
　　到今天為止，市場(chǎng)就是你情我愿的問(wèn)題，你不能說(shuō)我買(mǎi)了一雙別人的鞋，說(shuō)鞋把我綁架走了，我得跟著鞋走。你是干什么的?這些股民，這些銀行家，金融家，他們沒(méi)有判斷嗎?就房地產(chǎn)商聰明，這怎么可能?銀行里放貸有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，股民買(mǎi)股票有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)?跟政治更是八竿子打不著了。
　　最好的就是經(jīng)濟(jì)在增長(zhǎng)，人民生活在改善，這就是好的政治，人們吃不上穿不上就不是好政治。我們看每年都在蓋這么多的房子，房子的水平都在提高，現(xiàn)在就說(shuō)房地產(chǎn)綁架了什么，這完全是瞎說(shuō)。
　　
　　作秀是中性詞，狡猾是罵人了
　　
　　人物周刊：現(xiàn)在你和你夫人似乎成了品位和國(guó)際化的代名詞。你怎么評(píng)價(jià)你和你夫人的合作?很多人認(rèn)為你夫人在公眾前亮相更有殺傷力一些，為什么你亮相多?這方面的策略你們有過(guò)精心的安排嗎?
　　潘石屹：分工不一樣，我夫人在華爾街工作四年時(shí)間，這四年沒(méi)日沒(méi)夜地工作，有點(diǎn)工作傷了，一談合同和錢(qián)就發(fā)懵。
　　而她對(duì)建筑設(shè)計(jì)非常敏感，天天喜歡在工地工作，所以我們的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、產(chǎn)品、監(jiān)工、材料的采用基本都是她來(lái)負(fù)責(zé)。剩下的市場(chǎng)、推廣、財(cái)務(wù)這塊我來(lái)負(fù)責(zé)。因?yàn)闋砍兜绞袌?chǎng)推廣這塊我就不斷見(jiàn)媒體，說(shuō)我們的觀念，說(shuō)我們的想法，所以這是一個(gè)分工的問(wèn)題。
　　像上市這塊，她起的作用就非常大，因?yàn)樗�是華爾街出來(lái)的，她跟這些基金經(jīng)理說(shuō)的話(huà)能夠?qū)Φ蒙稀?
　　要我跟她比較的話(huà)，我的長(zhǎng)項(xiàng)還是對(duì)中國(guó)人的語(yǔ)言和心理狀況比較了解。人物周刊：有人說(shuō)你愛(ài)做秀，狡猾。潘石屹：做秀是中性詞，狡猾是罵人了。誰(shuí)還沒(méi)有幾個(gè)敵人罵你?我覺(jué)得罵了罵了。
　　人物周刊：總結(jié)一下SOHO中國(guó)的商業(yè)成功，到底在什么地方?外界經(jīng)常有聲音指責(zé)SOHO中國(guó)，隨大流，附庸風(fēng)雅。文化佐料等。
　　潘石屹：附庸跟隨大流肯定不是。正相反，我們公司基本的基因是創(chuàng)新，我們每一個(gè)商業(yè)模式都不一樣。我們所有的東西都是特立獨(dú)行，說(shuō)隨大流我們隨誰(shuí)去?商業(yè)成功了，正好是你說(shuō)的三個(gè)詞的反面，就是創(chuàng)新，就是不一樣。
　　人物周刊：SOHU中國(guó)，或者說(shuō)你，即將面臨的最大考驗(yàn)將來(lái)自哪里?是前門(mén)項(xiàng)目，是屯地，還是進(jìn)一步獲得投資者的信心。或者是讓公司管理擺脫個(gè)人光環(huán)?有報(bào)道稱(chēng)，關(guān)于你在前門(mén)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要100億資金周轉(zhuǎn)。
　　潘石屹：上市之前我最大的考驗(yàn)就是把前門(mén)這個(gè)項(xiàng)目做完，需要的資金是非常巨大的。而且整個(gè)這個(gè)地方密度非常低，整個(gè)的基礎(chǔ)設(shè)施，鋪的管網(wǎng)就非常高，光前門(mén)大街一邊走到另一邊是830米長(zhǎng)，接近一公里了。我們上市之后，資金問(wèn)題已經(jīng)不是特別重要的問(wèn)題，而是我們的市場(chǎng)開(kāi)拓和管理的問(wèn)題。
　　人物周刊：說(shuō)到公司管理，有人說(shuō)，潘石屹的公司始終透露出一種中國(guó)農(nóng)民式的小聰明氣質(zhì)。
　　潘石屹：我不知道他指的是什么。具體怎么說(shuō)?是人才觀的問(wèn)題?管理的問(wèn)題?還是陽(yáng)光下的問(wèn)題?
　　從我們用人的機(jī)制來(lái)看，是最國(guó)際化的，說(shuō)各種語(yǔ)言、各個(gè)國(guó)家的人都有。從我們的激勵(lì)機(jī)制來(lái)看，在2007年10月7號(hào)之前轉(zhuǎn)正的正式員工都有期權(quán)，我們重點(diǎn)發(fā)了277個(gè)員工的期權(quán)。
　　從我們?cè)O(shè)計(jì)理念來(lái)說(shuō)，全世界多少建筑師跟我們合作?每一個(gè)國(guó)家的建筑師都跟我們合作。
　　另外，我們不斷地用我們的盈利建學(xué)校，做各種各樣的慈善事業(yè)。我覺(jué)得我們公司還是擺脫了中國(guó)小農(nóng)意識(shí)。
　　人物周刊：假如有一天，你重新一無(wú)所有了，你會(huì)怎么做?
　　潘石屹：其實(shí)我天天想這個(gè)問(wèn)題，如果這個(gè)事情發(fā)生的話(huà)，對(duì)我來(lái)說(shuō)可能是好事情，是一個(gè)最好的考驗(yàn)。我不知道什么時(shí)候會(huì)一無(wú)所有，如果今天就一無(wú)所有的話(huà)，我還會(huì)做房地產(chǎn)。人物周刊：你現(xiàn)在似乎經(jīng)常出現(xiàn)在一些道教大會(huì)之類(lèi)的傳統(tǒng)文化場(chǎng)合，你的信仰到底是什么?潘石屹：既不是佛教，更不是道教，在中國(guó)這個(gè)無(wú)神論的國(guó)家，我不能說(shuō)。

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