虛高的房?jī)r(jià)將真實(shí)需求拒之門(mén)外，而讓市場(chǎng)回暖，唯一的辦法就是價(jià)格的理性回落。 　　 　　伴隨著所謂“金九銀十”這個(gè)2008年樓市最后自救機(jī)會(huì)的到來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)最后的堡壘北京樓市終于被攻破，加入了席卷全國(guó)的降價(jià)潮。日前《新京報(bào)》針對(duì)活躍在北京樓市的約80個(gè)在售樓盤(pán)的調(diào)查顯示，除星河灣、泛海國(guó)際居住區(qū)、美倫堡等少數(shù)高端項(xiàng)目的售價(jià)略有上漲，少數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格保持不變之外，82%的被調(diào)查樓盤(pán)均出現(xiàn)了價(jià)格下降，其中更有38%的被調(diào)查樓盤(pán)下降的幅度超過(guò)15%。
　　數(shù)據(jù)顯示，除了部分樓盤(pán)微漲和保持價(jià)格不變外，有66個(gè)樓盤(pán)已經(jīng)降價(jià)銷(xiāo)售，降價(jià)樓盤(pán)占到調(diào)查樓盤(pán)數(shù)量的82%。
　　雖然從今年上半年開(kāi)始，個(gè)別對(duì)形勢(shì)調(diào)整比較敏感的樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始打折促銷(xiāo)，但從未經(jīng)歷過(guò)大規(guī)模降價(jià)的北京樓市，眾多開(kāi)發(fā)商還一直將希望寄托于政府出臺(tái)救市措施，一廂情愿地希望樓市的調(diào)整能夠短期回暖，從而紛紛選擇了觀望的態(tài)度。隨著時(shí)間一天天推移，當(dāng)樓市回暖已經(jīng)成為遙不可及的夢(mèng)想，面臨年底資金需求高峰到來(lái)的開(kāi)發(fā)商，終于放下了幻想，紛紛加入降價(jià)大軍。9月，北京樓盤(pán)降價(jià)幅度開(kāi)始加大，降幅超過(guò)15%的樓盤(pán)近四成，達(dá)到38%。此外，還有多個(gè)樓盤(pán)的降價(jià)幅度達(dá)30%，有近10%的樓盤(pán)的現(xiàn)售價(jià)格已經(jīng)接近去年同期項(xiàng)目或區(qū)域的均價(jià)。其中，萬(wàn)象新天9月團(tuán)購(gòu)起價(jià)8271元/平方米，這個(gè)價(jià)格比6月份的13000元/平方米的均價(jià)下降了30%，而該價(jià)格也基本接近該項(xiàng)目去年同期的售價(jià)。
　　由于上半年新盤(pán)入市較少，上半年降幅較大的主要是老盤(pán)后期，而一些純新盤(pán)成為今年下半年以來(lái)區(qū)域樓市降價(jià)的“急先鋒”，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格的松動(dòng)。
　　對(duì)于北京市場(chǎng)，筆者一直認(rèn)為剛性需求巨大，只是虛高的房?jī)r(jià)將真實(shí)需求拒之門(mén)外，而讓市場(chǎng)回暖，唯一的辦法就是價(jià)格的理性回落。
　　從近期開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目看，大部分都是采取低價(jià)入市的策略，這些項(xiàng)目同周邊在售項(xiàng)目虛高的房?jī)r(jià)一比較，優(yōu)勢(shì)立馬體現(xiàn)，加上新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目購(gòu)房者選擇面大，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)自然不錯(cuò)。受到新項(xiàng)目低價(jià)入市的影響，在售項(xiàng)目紛紛加大折扣幅度，也搶回了一部分市場(chǎng)份額。
　　考慮到近期進(jìn)入市場(chǎng)的項(xiàng)目數(shù)量還非常之大，年底供應(yīng)量還會(huì)進(jìn)一步上升，僅10月，北京就將有50多個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，北京樓市集中供應(yīng)的大潮已經(jīng)到來(lái)。
　　筆者早在年初就發(fā)表文章表示北京今年樓市將嚴(yán)重供大于求，根據(jù)年初的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，北京市場(chǎng)上2007年遺留的已經(jīng)進(jìn)入銷(xiāo)售階段的商品房為69685套。此外，通常北京每年新開(kāi)工面積也將達(dá)到1600萬(wàn)~1800萬(wàn)平方米，由于90/70政策（建設(shè)部規(guī)定新建住宅中70%以上應(yīng)為90平方米以下戶(hù)型）的影響，這些面積形成的房屋套數(shù)將達(dá)到16萬(wàn)套。而從房管局得到的消息，奧運(yùn)之后，北京將有約3萬(wàn)套保障性住房投入市場(chǎng)，其中經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房各不低于1萬(wàn)套，廉租房約8000套。以上累加，將形成總計(jì)約26萬(wàn)套的新增一手住宅供應(yīng)量，而從今年上半年的銷(xiāo)售情況看，北京市共完成3.9萬(wàn)套住宅銷(xiāo)售，比去年同期下降約37%。在不考慮任何促銷(xiāo)手段、僅以往年經(jīng)驗(yàn)計(jì)算的情況下，全年一手住宅成交應(yīng)該不會(huì)超過(guò)8.5萬(wàn)套。
　　照此數(shù)據(jù)計(jì)算，北京2008年新增住宅與需求比可能達(dá)到3:1，即3套房對(duì)應(yīng)一個(gè)購(gòu)房者。如此一來(lái)，即便不考慮保障性住房，北京市場(chǎng)上也有10萬(wàn)套左右的過(guò)剩新房供應(yīng)，這是一個(gè)非�？植赖臄�(shù)字。
　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)充分證實(shí)了筆者的觀點(diǎn)，截至10月9日，北京已經(jīng)獲得預(yù)售許可的期房住宅達(dá)到109693套，比年初整整增加了4萬(wàn)套的存量。由于大量的項(xiàng)目因?yàn)樯习肽暧^望，年中避開(kāi)奧運(yùn)，都將集中在下半年進(jìn)入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)3個(gè)月北京樓市的供應(yīng)量還將急劇增加。
　　隨著年關(guān)接近，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金將進(jìn)入最困難階段，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售回款的壓力也會(huì)越來(lái)越大。
　　黃金周一過(guò)，10月只剩下為數(shù)不多的機(jī)會(huì)，今年的樓市也將進(jìn)入尾聲，距離年底冬眠期時(shí)間僅有兩個(gè)多月，為數(shù)眾多的排隊(duì)等著開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，加上市場(chǎng)現(xiàn)有的供應(yīng)量，在眼下需求依舊低迷的市場(chǎng)形勢(shì)下，北京樓市將進(jìn)入有史以來(lái)最大規(guī)模的降價(jià)潮。（作者為聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理）

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