10月20日，北京市民政局在其官方網(wǎng)站發(fā)布“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃，明確提出“以房養(yǎng)老”，鼓勵商業(yè)保險企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門建立公益性中介機(jī)構(gòu)，開展“以房養(yǎng)老”（住房反向抵押貸款）試點業(yè)務(wù)。同時，也鼓勵發(fā)展商業(yè)性老年保險，支持商業(yè)保險企業(yè)開發(fā)推廣老年人意外傷害保險產(chǎn)品，并采取政府引導(dǎo)、個人交費(fèi)、企業(yè)讓利相結(jié)合方式，試點探索建立長期照料護(hù)理保險。新近召開的全國社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推進(jìn)會上，民政部官員也明確表示將試推“以房養(yǎng)老”。
　　什么是“以房養(yǎng)老”？這種養(yǎng)老方式在我國有沒有實踐呢？
　　“以房養(yǎng)老”實際就是住房反向抵押貸款，俗稱“倒按揭”，最早是在上世紀(jì)80年代中期由美國的金融機(jī)構(gòu)率先創(chuàng)立的，即房屋產(chǎn)權(quán)擁有者把房子抵押給銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評估后，定期給房主發(fā)放固定資金。房主去世后，由其繼承人歸還貸款本息，或者由金融機(jī)構(gòu)將其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有。這種貸款方式最大的特點是分期放貸，一次償還。
　　記者從中信銀行總行辦公室了解到，今年10月9日，中信銀行在全國范圍內(nèi)推出針對中老年人的專屬借記卡“信福年華”，將老年客戶作為零售重點經(jīng)營的目標(biāo)客戶。此卡可以為客戶提供存取款、轉(zhuǎn)賬、消費(fèi)、投資理財?shù)然A(chǔ)金融服務(wù)，以及機(jī)場貴賓登機(jī)、24小時汽車救援、律師顧問、網(wǎng)點貴賓通道、個人貸款優(yōu)惠、理財規(guī)劃服務(wù)、網(wǎng)上銀行專區(qū) “一對一”客戶經(jīng)理服務(wù)等貴賓服務(wù)。而“信福年華”卡最大的亮點就在于它可以為客戶提供住房反向抵押貸款，中信銀行也成為嘗試“倒按揭”的首家國內(nèi)銀行。
　　盡管中信銀行推出“倒按揭”貸款時充分考慮國情，對產(chǎn)品進(jìn)行了改良，但推出至今已逾一月，卻還沒有完成一單。更早之前，上海公積金中心等機(jī)構(gòu)的試水也不了了之。
　　申請“養(yǎng)老按揭”的客戶可以用自己或子女的房產(chǎn)作為抵押，向銀行申請貸款用于養(yǎng)老用途。養(yǎng)老貸款采取分期發(fā)放的方式保證客戶按月獲得養(yǎng)老金，借款人通過分期還本付息方式還款。由于國內(nèi)目前還沒有可以借鑒的成功經(jīng)驗，中信銀行在操作上比較謹(jǐn)慎，為申請“養(yǎng)老按揭”設(shè)置了比較嚴(yán)格的規(guī)定和較高的準(zhǔn)入門檻。
　　按照規(guī)則，凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押，就可向銀行申請貸款用于養(yǎng)老。
　　不過除年齡限制外，對借款人還有嚴(yán)格要求：如果借款人為養(yǎng)老人本人，則需要其沒有不良信用記錄，具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，具備到期償還貸款本息能力，借款人應(yīng)有兩套或以上自有住房，所抵押的住房不屬于抵押人和共有人生活的唯一住所；如借款人只有一套自有住房，應(yīng)增加一名擁有自有住房的法定贍養(yǎng)人作為共同借款人。如果借款人為養(yǎng)老人的法定贍養(yǎng)人，則需其具有合法身份證件，沒有不良信用記錄，具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，借款人有兩套或以上自有住房；如借款人只有一套自有住房，必須提供養(yǎng)老人另有的居所證明，借款人所贍養(yǎng)的老年人應(yīng)同時符合規(guī)定。
　　既然是借鑒國外做法，為什么國外“倒按揭”并未要求借款人有兩套或以上自有住房呢？對此中信銀行解釋，完全參照國外“倒按揭”模式還存在一定難度，必須進(jìn)行一定程度的改良以適應(yīng)國情。要求申請人有多套房產(chǎn)或者需法定贍養(yǎng)人必須另有一套房產(chǎn)并共同借款，主要是因為當(dāng)前法律規(guī)定有限制，即銀行不能處置貸款人的唯一房產(chǎn)。設(shè)定10年期限也是考量了未來房價波動、老年人生命周期等因素。而且在貸款到期后，銀行希望貸款人最好還本付息，并不想由銀行出面處置貸款人房產(chǎn)。
　　國務(wù)院8月17日常務(wù)會議預(yù)期，“十二五”時期，中國將出現(xiàn)第一個老年人口增長高峰，60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，老年人口比重將由13.3%迅速增加到16%。面對嚴(yán)峻的養(yǎng)老形勢，“以房養(yǎng)老”模式不失為一種探索，但中國社會的傳統(tǒng)觀念讓老人更愿意將房產(chǎn)傳給子孫，而不是交給金融機(jī)構(gòu)。而且，“養(yǎng)老按揭”還涉及房地產(chǎn)、金融、保險、社保及行政管理多個領(lǐng)域，在我國還是新生事物，其推廣需要各方共同的配合和協(xié)調(diào)。
　　
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　　“以房養(yǎng)老”在國外
　　美國：雖然美國的社會養(yǎng)老保障體系比較健全，但大多數(shù)美國老年人依然以“以房養(yǎng)老”方式作為補(bǔ)充。美國政府和一些金融機(jī)構(gòu)也向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，發(fā)放對象為62歲以上的老年人。申請人年齡越大、房子價值越高、利息率越低，那么申請人所能得到的貸款越高。
　　加拿大：超過62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬至30萬加元之間，只要不搬家、不賣房，房屋產(chǎn)權(quán)人不變，可一直住到逝世。
　　新加坡：60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由公益性機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處分，“剩余價值”(房價減去已支付的養(yǎng)老金總額)交給其繼承人。
　　
　　 “養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)辦理流程
　　1. 貸款受理。由借款人向銀行提出書面申請，同時提交相關(guān)材料。
　　2. 貸前調(diào)查。銀行審核借款人提供資料，根據(jù)借款人年齡、擔(dān)保情況、還款能力等情況，協(xié)助客戶確定適當(dāng)?shù)馁J款金額、期限、還款方式。
　　3. 貸款審查和審批。銀行將根據(jù)借款人信用狀況、還款能力及擔(dān)保情況確定貸款金額、期限、利率。
　　4. 借款人與銀行簽訂借款合同（養(yǎng)老按揭）。
　　5. 辦理房產(chǎn)抵押登記。
　　6. 貸款發(fā)放。貸款資金采取按月分期發(fā)放方式，按約定的放款計劃和金額放款。從第二期開始，從放款金額中逐期扣收應(yīng)還本息，實際支付的養(yǎng)老金為每月放款額減去應(yīng)還本息。
　　7. 貸款歸還。借款人可以根據(jù)自身情況和還款能力，本著合理的原則選擇以下兩種還款方式，一是按月還息，到期一次性還本；二是按約定每月等額償還部分本金，除首次放款外，按月自動還本付息，貸款到期時償還剩余本金和當(dāng)期利息。

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