如果作為近期高房價(jià)推手的土地經(jīng)營政策不變,地方政府在“政策性住房”的框架之中,仍有可能利用政策漏洞拍出地價(jià)新高。 　　 　　進(jìn)入2010年4月,伴隨著一輪又一輪的房價(jià)高漲,國務(wù)院于4月17日出臺《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》(以下簡稱“新國10條”),從控制信貸著手,出臺了針對房地產(chǎn)的緊縮政策。從新政策的措辭和內(nèi)容來看,嚴(yán)厲程度超出預(yù)期,表明國務(wù)院抑制房價(jià)過快上揚(yáng)的決心。那么,新政和過去房地產(chǎn)調(diào)控政策有哪些不同?對房地產(chǎn)市場起到什么效果?中國房價(jià)可能走向何處?以下給予簡要評述。
　　中央政府對房地產(chǎn)的認(rèn)識發(fā)生了根本改變。過去所有國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策文件當(dāng)中,大多強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作為新時(shí)期的支柱產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)方面的作用,經(jīng)濟(jì)增長在政策中的重要性,要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于民生。在“新國10條”中,國務(wù)院第一次提出來住房問題關(guān)系國計(jì)民生,既是經(jīng)濟(jì)問題,是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。在這里,中央第一次明確淡化了房地產(chǎn)在拉動經(jīng)濟(jì)增長的作用;第一次在文件中把住房定位為民生產(chǎn)品,這等于否定了其投資品功能;同經(jīng)濟(jì)增長相比,本次新政強(qiáng)調(diào)更多的是社會穩(wěn)定、促進(jìn)民生。
　　基于以上認(rèn)識,“新國10條”強(qiáng)調(diào)政府在穩(wěn)定房價(jià)和住房保障方面的職責(zé)不容推卸。表明中央開始認(rèn)識到導(dǎo)致高房價(jià)等一系列問題的實(shí)質(zhì)原因,與政府政策制定和政府職責(zé)不清存在著密切的關(guān)系。自從2003年國務(wù)院18號文強(qiáng)調(diào)以市場化作為改革方向的商品房在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、滿足民生方面的作用以來,除2008年以來,房價(jià)經(jīng)歷了7年的上漲,而2007、2009和2010年初的上漲又是極度瘋狂的,表明我國在房地產(chǎn)政策制定上存在著嚴(yán)重的問題。
　　相對于過去以市場化作為唯一方向的房地產(chǎn)政策,本次新政可謂是對政策的糾偏和扭轉(zhuǎn),無論如何這是好現(xiàn)象。地方政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域的作用舉足輕重,這一次強(qiáng)調(diào)向地方政府問責(zé),一旦得到落實(shí),很有可能把房價(jià)壓下來。目前地方政府收入的很大一個(gè)部分是從房地產(chǎn)當(dāng)中取利,如何減少其從中取利,讓未來其他的稅種取代土地財(cái)政,這里既有中央的稅收政策問題,也有地方本身如何為民生服務(wù)的問題。如果由于房地產(chǎn)問題,地方政府站在公眾利益的對立面,未來社會不穩(wěn)定因素很多將來自于地方政府和公眾之間的關(guān)系,這是很多人不想看到的局面。
　　“新國10條”出臺以后,推動房價(jià)上漲的一些因素,也有可能發(fā)生較大改變。2003年以來,推動我國城市房價(jià)上漲最大的兩個(gè)因素,一是不合理需求,二是政府和開發(fā)商對住房的壟斷供給,這兩個(gè)因素是根本性的。這一次國務(wù)院政策開始把投機(jī)性需求定義為不合理需求,意味著肯定要抑制不合理需求�！靶聡�10條”提出從信貸和稅收政策兩個(gè)方面抑制,差別化住房信貸政策的實(shí)施,已經(jīng)產(chǎn)生立竿見影的效果。稅收政策的抑制,現(xiàn)在也明確提出來了,這對房價(jià)上漲預(yù)期是一個(gè)根本性扭轉(zhuǎn)。本次新政提出加快研究制定調(diào)節(jié)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的稅種,如果能夠針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場囤積太多、空置太多而出臺空置稅,相信必將得到全國人民的熱烈歡迎。
　　在住房供應(yīng)上,地方政府經(jīng)營土地、倒賣土地的第一環(huán)節(jié),這是近期地價(jià)暴漲進(jìn)而推動房價(jià)暴漲的重要原因。在土地財(cái)政面前,經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障房的提供成了專為堵公眾口舌的“樣板工程”,土地經(jīng)營、最大化土地收益才是地方政府的主要目標(biāo)。另外,房地產(chǎn)開發(fā)商借助政策不允許單位和個(gè)人建房的壟斷供給模式和住房建設(shè)項(xiàng)目高杠桿率和預(yù)售制,在洶涌的需求面前漫天要價(jià)、牟取暴利。與上述情況相比,“新國10條”提出增加住房供給和加快保障性安居工程建設(shè),無疑是要回歸到2007年8月 13日國務(wù)院出臺的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(又稱“24 號文”)道路上來。雖然“新國10 條”缺乏一個(gè)前瞻性的保障房供給目標(biāo),且在“政策性住房”當(dāng)中仍以價(jià)格較高的中小戶型商品房作為供給主體,但畢竟提出了新開工項(xiàng)目的保障房供地面積,有利于形成2007年“24號文”實(shí)施之后房價(jià)開始回落的政策效果。
　　關(guān)于“新國10條”實(shí)施之后的 房價(jià)走勢,我認(rèn)為短期的回落是肯定的。比如像北京的通州地區(qū),房價(jià)短期就有回落,但仍然太高。在房價(jià)去年以來上漲過快的地區(qū),所以這種短期的回落是不容否定的,未來一到兩個(gè)月左右,可能會出現(xiàn)大約 20%到30%的回調(diào)整。當(dāng)然,這個(gè)房價(jià)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有調(diào)整到位,后期只要相關(guān)稅收政策和供給政策的陸續(xù)出臺,房價(jià)還要繼續(xù)回落。
　　根據(jù)上述分析,“新國10條”中住房信貸政策的實(shí)施,房價(jià)短期回落的走勢基本肯定,但要提防房價(jià)出現(xiàn)反彈的因素�，F(xiàn)在看來有三項(xiàng)政策存在導(dǎo)致房價(jià)反彈的可能:第一是寬松信貸政策。盡管央行一直強(qiáng)調(diào)寬松貨幣政策意在支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,但其2010年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示,一季度房地產(chǎn)人民幣貸款新增8457 億元,其中個(gè)人購房貸款新增5227億元,占房地產(chǎn)貸款的62 %,并達(dá)到當(dāng)季貸款總量的20%,顯示信貸資金是推動房價(jià)上漲的一個(gè)直接因素。因此,如果寬松貨幣政策保持不變從而公眾的通貨膨脹預(yù)期依舊,長期看房價(jià)回落猶如南柯一夢。第二來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理政策。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近期發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》,表面上是加強(qiáng)對開發(fā)商房屋預(yù)售制度的監(jiān)管,本質(zhì)上是力保公眾長期呼吁取消的預(yù)售制。第三是關(guān)于地方政府的土地經(jīng)營政策,這個(gè)作為近期高房價(jià)推手的政策,在“新國10 條”和國土資源部出臺的2010年土地供應(yīng)計(jì)劃當(dāng)中,沒有得到任何體現(xiàn)。這意味著地方政府在“政策性住房”的框架之中,仍有可能利用政策漏洞拍出地價(jià)新高。
　　上述因素說明,在現(xiàn)行貨幣政策和房地產(chǎn)制度框架下,房價(jià)要有一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的回歸態(tài)勢,需要各方進(jìn)一步的不懈努力。

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