就近入學的前提是教育資源的均衡,否則只會成為綁架望子成龍的父母的又一華麗借口 　　 　　“蝸牛背著重重的殼啊一步一步往上爬!”歌詞寫就的生活,用在房價高漲的今天何其貼切。而在這為“殼”奮斗的人群中,還有這樣一個特殊群體,那就是“學區(qū)房”購買者。
　　與很多有中國特色的詞匯一樣,學區(qū)房也是由老百姓獨特智慧創(chuàng)造的概念,擁有高度的概括能力和豐富的內(nèi)涵,將原本距離遙遠的學校、地區(qū)和房產(chǎn)概念緊密聯(lián)系在一起,結(jié)成了一張壓在父母身上的“殼”。
　　
　　“學區(qū)房”這個“重殼”
　　
　　實際上,學區(qū)房可以分為兩類,一類是購買之后孩子可以直接就讀重點學校的,無需再托關(guān)系、繳納贊助費;另一類是在重點學校附近的,有利于家長管理孩子的生活和學習,孩子也可以提高學習的效率。
　　目前市場熱炒的二手房基本上屬于第一類,而房產(chǎn)商推出的“教育地產(chǎn)”概念的新盤,往往屬于第二類。
　　相比之下,第一類是目前市場的主要追捧對象,以北京為例,2008年底到2009年初,二手房價格出現(xiàn)較大松動,學區(qū)房基本沒有變,2009年樓市開始回暖的時候,學區(qū)房又率先漲價,而且是量價齊升。
　　出現(xiàn)這一狀況的原因是教育部門及學校對入學生源的硬性地域劃分,在板塊覆蓋的區(qū)域內(nèi),學生可以通過享受義務教育免試就近入學。
　　據(jù)了解,不僅北京市,目前我國城市在小學入學政策上,采取的都是就近免試入學,因此,對于哪條街道哪一棟樓房里的孩子可以進哪一所學校,都有明確的劃分。因此,重點小學劃片內(nèi)的房子,便成了二手房市場上熱炒的一個概念。
　　相比其他城市,經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展,北京市目前已經(jīng)形成了幾個頗具規(guī)模的學區(qū)房熱點板塊:首當其沖的就是中關(guān)村地區(qū),包括中關(guān)村、學院路以及萬柳,重點小學、重點中學相對都非常集中;另幾個相對中關(guān)村來說稍微差一些,但也是重點板塊,包括東城東四地帶,西城的平安里板塊,都是比較有名的,還有就是朝陽板塊。
　　當然,與一切營銷概念一樣,學區(qū)房背后也隱藏著高昂的利潤。21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,在北京市四個學區(qū)房板塊中,東城區(qū)東四地帶學區(qū)房價格高出周邊非學區(qū)普通住宅每平方米5000元左右;西城區(qū)平安里板塊,學區(qū)房價格高出周邊非學區(qū)普通住宅每平方米5000元左右;朝陽區(qū)東大橋日壇地區(qū),學區(qū)房高出周邊普通住宅每平方米一兩千元;而中關(guān)村地區(qū)學區(qū)房和普通住宅之間的價差最為突出,價差在5000-8000元/平方米。
　　“基本上差距在幾千塊錢,至少得差到三千/平方米�！币晃环慨a(chǎn)經(jīng)紀人稱,個別情況下,同等房源中學區(qū)房每平價格高出1萬元,“兩棟房可能就只隔條欄桿�！�
　　如此大的價格差距,絲毫沒能阻止家長前赴后繼的腳步�！澳壳笆袌龉┣蟊却蟾攀�1:10的比例吧�！辨溂业禺a(chǎn)一位房產(chǎn)經(jīng)紀人介紹,目前這個市場完全是賣方市場,一套房源掛出去,短時間就會有十幾個看房的,房東現(xiàn)場提價的比比皆是,而就這樣,出手慢了還未必能搶到。
　　“之前是個三居室的房子,換了學區(qū)房就成了兩居室的�！睘榱速徺I學區(qū)房,不少人往往都是大房變小房、新房換舊房,以此彌補價差。
　　教育資源與房地產(chǎn)概念的完美結(jié)合,最終成就了家長們背上重重的“殼”。更為可怕的是,這個“殼”并不像概念中表現(xiàn)出的那樣,能給人以充分的安全感,反而隱藏了重重風險。
　　
　　“重殼”只是看起來很美
　　
　　雖然不少房產(chǎn)中介、學校和教育專家對外宣稱,就近入學的規(guī)定比繳納贊助費進步了很多,就算由此衍生出了學區(qū)房,也在某種程度實現(xiàn)了基本公平,不過事實遠沒有這么簡單,對學區(qū)房本身的爭議尚未結(jié)束,由其派生出的新的矛盾已開始顯露。
　　由于真正的學區(qū)房都由教育部門或者學校自己劃定范圍,往往具體到了哪條街道的哪些樓房,而且對家庭各成員的戶口所在地、遷至該房屋的時限都有不同規(guī)定,很多家長很難具體了解,加上購房時往往依靠房產(chǎn)中介提供的信息作出判斷,最終的結(jié)果可能是賠光積蓄還未能如愿。
　　“其實學區(qū)房唯一決定因素是人為的區(qū)域劃分。”一位房產(chǎn)經(jīng)紀人表示,就算符合了教育部門的區(qū)域劃分,各學校往往會有一些針對家庭等情況的規(guī)定,“總之就是變數(shù)很大�！�
　　以同在中關(guān)村的兩所重點小學對學區(qū)房戶口的規(guī)定為例:中關(guān)村一小要求全家戶口都在該房產(chǎn)上,中關(guān)村三小則只需要具有常住戶口的適齡兒童就行,差異頗大。
　　不僅如此,一些學校還有不為人知的特殊規(guī)定。此前曾有一個案例,一位家長在看好學校和房子之前,詳細打聽了房子是否屬于學區(qū)房,并對學校的要求做了調(diào)查,但最后還是沒能實現(xiàn)夢想,原因是該學校有條針對區(qū)域內(nèi)房子在一定年限內(nèi)入學學生名額的規(guī)定,由于該房子原房主已經(jīng)有一個孩子在這個學校入過學了,等于這所房子的入學名額已經(jīng)被占用,一定期限內(nèi)不允許有第二個學生入學,所以這個家長白花了那筆錢。
　　此外,由于區(qū)塊的劃定、各學校的規(guī)定并沒有統(tǒng)一標準,所以就算同一學校,其不同時期對學區(qū)房的劃定也會有變化。正因為如此,很多已經(jīng)購買學區(qū)房的家長也并不放心,“我們現(xiàn)在看的學區(qū)房都是過去的學區(qū)房,等到孩子開始上學可能要3、4年后,到時候這房子是不是那還是個問題呢!”
　　之外還有一些中介機構(gòu)的蓄意誤導或欺騙,在種種因素盤根錯節(jié)交織下,這個“殼”早已不堪重負,只是看起來很美而已。
　　
　　有關(guān)“學區(qū)房”的罪惡辯論
　　
　　在行業(yè)術(shù)語中,學區(qū)房又被稱為“教育地產(chǎn)”�！皬哪撤N意義上講,學區(qū)房是房地產(chǎn)市場的衍生品�！睍r至今日,不少業(yè)內(nèi)分析者把矛頭指向了房產(chǎn)中介和開發(fā)商,因為這一概念是他們提出來并加以炒作而受市場追捧的。一些人更是將房產(chǎn)中介視為目前學區(qū)房高價的“罪惡推手”。
　　北師大教授王曉輝就認為,目前各大城市學區(qū)房的價格畸形偏高,不排除房地產(chǎn)中介人為炒作嫌疑,“現(xiàn)在學區(qū)房的房價偏高,甚至高出天價來,在北京可能高到兩萬幾,這是有點不大合理。是不是有某些房產(chǎn)中介在炒作不得而知,但是我感覺太高了,就有些不正常。”
　　房產(chǎn)商和中介則有不同意見�！盀槭裁创蠹疫@幾年感覺到越來越熱,其實也是這種需求越來越旺盛,去追這個項目的人越來越多了造成的�！辨溂曳慨a(chǎn)中介表示,營銷手段固然是存在的,不過根本上說還是需求推動的。
　　言下之意,消費者的渴求是催生這個市場的關(guān)鍵。首都師范大學教育科學學院教師薛海平就認為,從消費者來說,買“學區(qū)房”本質(zhì)還是“擇�！�,是在打政策的擦邊球。
　　不過消費者也是有苦說不出,隨著社會競爭的日益激烈,為使孩子不輸在教育的起跑線上,家長花費重金購置一套屬于教育質(zhì)量好的學校學區(qū)的房產(chǎn),完全是不得已而為之的。
　　由此,問題又跳到了教育體制上�！斑@是現(xiàn)行教育體制下的一個獨特的現(xiàn)象�！币晃唤逃龑＜冶硎�,這實際上是學生嚴格按區(qū)域入學規(guī)定實施之后的“意外畸形產(chǎn)物”。
　　據(jù)了解,此前為了讓孩子進入理想的重點學校,家長往往采取托關(guān)系、繳納贊助費等方式,造成教育不公、問題頻現(xiàn),相關(guān)主管部門不得不明令禁止,并定出了以公平為目標的“就近入學”的方針。
　　“從制度設計上說這無疑是進步的,只可惜過于理想化了。”上述人士表示,此前的教育發(fā)展以重點、精英化發(fā)展模式為主,導致各地區(qū)的教育資源分配并不平均,這一軟肋制約了制度的執(zhí)行,加上一些房產(chǎn)商、中介和學校的惡意利用重點學校的概念,導致市場越來越畸形。
　　說到這里,問題又回到各當事主體身上了。盡管如此,由“學區(qū)房”引發(fā)的學校、地產(chǎn)商(中介機構(gòu))、家長以及教育體制之間盤根錯節(jié)的關(guān)系已基本理清,不管各方有多少理由去互相指責、推諉,真正解決問題的原則,仍在“公平”二字上。
　　
　　“公平”仍值得期待
　　
　　望子成龍是每個父母的心愿,數(shù)千年前發(fā)生的“孟母三遷”,就一直被引以為傲,所以幾千年后的今天,孟母的行為正在越來越多城市居民身上重演,也是很好理解的。
　　唯一的問題是,在社會已經(jīng)發(fā)展到今天這個地步,為了孩子的教育,家長們還不得不大房換小房、新房換舊房的去遷徙,到底是值得稱道的對后代關(guān)心的傳統(tǒng),還是我們社會歷史的悲哀?這是個值得深思的問題。
　　實際上,放在一個縱深的歷史中觀察,“學區(qū)房”行情高漲只是長期以來家長“擇校”行為的一個變種,根源仍是教育資源分配不均。
　　在此前的一項網(wǎng)絡調(diào)查中,75.6%的人認為“擇校”給家長帶來沉重壓力和負擔;70.1%的人認為高漲的擇校費用會使來自貧富家庭的孩子享受到的教育資源不均衡。同時,54.6%的人希望減少或取消擇校費等教育亂收費現(xiàn)象;63.4%的人認為,應在義務教育階段取消“重點學校”,真正實現(xiàn)教育資源均衡。
　　“義務教育畢竟是國家提供的公共產(chǎn)品,不光是個人選擇的事情,首先必須講求社會公平。”薛海平表示。
　　事實上,意識到這個問題的并非只有專家和網(wǎng)友,相關(guān)部門也開始著手解決這一問題。 “其實《義務教育法》已明確規(guī)定取消重點學校�！币晃环治鋈耸勘硎�,重點學校的取消需要一個過程,不僅官方需要循序漸進,老百姓的心目中對學校好壞的評判也需要逐步改變,這都需要時間。
　　值得期待的是,新任教育部長袁貴仁上個月履新之后,首次公開談話就明確將“教育均衡”列為教育改革的方向,提出要努力實現(xiàn)2012年義務教育區(qū)域內(nèi)初步均衡、2020年區(qū)域內(nèi)基本均衡的新目標。
　　“現(xiàn)在各地政府都在推進學校均衡化發(fā)展,在一些小的地方已取得了很好的成效,擇校現(xiàn)象已不多見。但是擇校不僅是教育的問題,也關(guān)乎經(jīng)濟和社會發(fā)展,還需要更多綜合性的考慮�！币晃环治鋈耸勘硎�。
　　只可惜對于普通老百姓來說,他們什么都不缺,唯一缺的是可供等待的時間。不管改革會如何推進,在公平實現(xiàn)以前,他們永遠都會背負這個“殼”一步一步地往上爬。
　　
　　新聞鏈接一:
　　美國也存在“學區(qū)房”的概念,不過與中國的情況差異很大。由于美國的房子每年需要交房產(chǎn)價1%-3%的不動產(chǎn)稅(property tax),這部分錢是地方政府的主要收入來源,基本用于學校和公共設施的投入上,因此美國的社區(qū)在某種意義上可以稱為“學區(qū)”。
　　如果一個好學區(qū)已經(jīng)形成,其房屋溢價率高,那就意味著每年需要交納的稅收也會多很多,相應的在學校和教育上的投入自然也就高很多,這樣就形成了良性循環(huán),在制度和經(jīng)費上保證了教育的質(zhì)量。
　　有些純居住區(qū)的社區(qū)還要額外交學區(qū)費,主要是因為這些較高級的住宅區(qū)內(nèi)沒有大型企業(yè)、商業(yè),居民要多承擔些教育經(jīng)費。有些區(qū)有企業(yè)和大商場,政府有足夠的稅源,居民負擔相對小些。
　　與中國普及化、公平化的義務教育不同,這種“學區(qū)制度”比較公平,高質(zhì)量的教育是由當?shù)鼐用褡约簛碣I單的,即使是后搬入者,由于不動產(chǎn)稅(property tax)是每年都要繳納的,所以也是相對公平的。
　　
　　新聞連接二:
　　北京二手房著名“學區(qū)房”板塊分布
　　中關(guān)村板塊(包括萬柳)
　　周邊學校:中關(guān)村一小、中關(guān)村二小、中關(guān)村三小、中關(guān)村四小、人大附小等
　　目前價位已超過3萬/平方米。
　　
　　東城區(qū)東四板塊
　　周邊學校:西中街小學、府學小學,四中、八中等
　　目前價位超過3.6萬/平方米
　　
　　朝陽板塊
　　周邊學校:朝陽實驗學校、花家地實驗學校、芳草地小學、陳經(jīng)綸小學、勁松四小等
　　目前價位超過2.2萬/平方米
　　
　　宣武槐柏樹街、馬連道板塊
　　周邊學校:宣師一附小(右內(nèi)一小)、北京小學
　　目前價位:接近2萬/平方米
　　
　　新建樓盤著名“學區(qū)房”(基本上以分校為主)
　　遠洋•萬和城
　　周邊學校:芳草地國際學校萬和城小學、周邊外經(jīng)貿(mào)大學、中華女子學院等高校林立
　　
　　億城•西山華府
　　周邊學校:由人大附中冠名并受托管理的社區(qū)配套中學――人大附中西山學校(公辦校擬定名),學校規(guī)模為36個班,其中初中部24個班。
　　
　　北京華僑城
　　周邊學校:北京市朝陽區(qū)教委與湖北省黃岡中學正式簽訂合作辦學協(xié)議,湖北省省級重點中學黃岡中學進駐北京華僑城。
　　
　　龍湖唐寧one
　　周邊學校:清華附中、北大附中、人大附中、中關(guān)村一二三小
　　
　　帝景博悅
　　周邊學校:引入陳經(jīng)綸中小學(市重點)、13000平方米國際水準雙語學校
　　
　　萬年花城
　　周邊學校:美格雙語幼兒園;北京小學(京城唯一以“北京”命名的公立制小學,北京十大名牌小學之一)簽約入駐成立北京小學萬年花城分校。
　　
　　紅山世家
　　周邊學校:同樣引入北京小學,為社區(qū)承辦小學及幼兒園,學校直接面向社區(qū)子女,不再考慮戶口等問題。
　　
　　領秀新硅谷
　　周邊學校:幼兒園包括藍天幼兒園、上地幼幼兒園,中小學包括上地小學、上地中學、國際協(xié)辦學校、北外附校(這個學校包含了從小學到高中的12年教育)

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