養(yǎng)老地產(chǎn)，是花樣年總裁潘軍今年出席各類場合中常提及的話題。在房產(chǎn)行業(yè)紛紛尋找發(fā)展的新“噱頭”的背景下，毋庸置疑，這是一個非常吸引眼球的話題。 　　8月23日，潘軍在花樣年上半年業(yè)績發(fā)布會上透露，花樣年進入養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式理論研究已經(jīng)完成，目前著手于健康產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃與建設(shè)，預(yù)計明年下半年將在深圳推出第一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。
　　一輪輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，迫使開發(fā)商走到選擇的十字路口。他們或繼續(xù)規(guī)模擴張，或轉(zhuǎn)型求存。尋找新掘金點，無論是商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，抑或是養(yǎng)老地產(chǎn)，都成為地產(chǎn)行業(yè)談?wù)摰男聼狳c與方向。
　　花樣年在這個“路口”中，選擇的是舍棄規(guī)模擴張，改變自身的商業(yè)模式。即逐漸退出中低端市場，未來只開發(fā)以服務(wù)提升附加值的高端產(chǎn)品，從而由地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為地產(chǎn)綜合服務(wù)運營商。2011年，作為花樣年從住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榈禺a(chǎn)服務(wù)商的元年，養(yǎng)老地產(chǎn)成為花樣年轉(zhuǎn)型的新發(fā)力點。
　　
　　暗合服務(wù)轉(zhuǎn)型
　　一直在規(guī)模擴張上收效不大的花樣年，為自己下一步發(fā)展找到路子�；�樣年從今年初開始，對外界高調(diào)宣稱轉(zhuǎn)型為服務(wù)商，并籌謀與之企業(yè)定位相吻合的養(yǎng)老地產(chǎn)。
　　近日，潘軍在花樣年上半年業(yè)績發(fā)布會上透露，花樣年對養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式的第一輪理論研究已經(jīng)完成，已經(jīng)開始著手健康產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃與建設(shè)，并預(yù)計明年下半年在深圳推出第一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。
　　花樣年所規(guī)劃的健康產(chǎn)業(yè)園，位于深圳南山蛇口南海大道與工業(yè)六路交界處，屬地段優(yōu)越、交通便利�；�樣年在今年6月份，以人民幣3.16億元收購TCL王牌電子（深圳）有限公司，從中獲得TCL深圳在蛇口的三宗地塊以及地塊上現(xiàn)有的五棟建筑物。
　　潘軍此前向媒體介紹，這3塊地塊所處區(qū)域，未來將會進行大規(guī)模的城市升級改造，形成一個高端的城市綜合體。健康產(chǎn)業(yè)園項目，是花樣年先期進行的改造項目，是對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個嘗試。
　　按照潘軍早前向媒體透露的信息，試點的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，開發(fā)完后不銷售，全部用來租賃。在項目運營方面，花樣年會與美國、中國臺灣的養(yǎng)老機構(gòu)合作，外判管理服務(wù)，并與醫(yī)院合作提供健康檢查。
　　時代周報記者從花樣年內(nèi)部人士處了解到，該項目改造完成后，將以高級酒店會所模式經(jīng)營，預(yù)計可提供150個房間，最多可收納200多個老人。除了一般醫(yī)護服務(wù)外，也會提供各類型的活動，以滿足退休老人多樣生活需求。這個養(yǎng)老項目預(yù)計明年下半年推出市場，主要針對60-80歲年齡段的高收入家庭，月租金約在6000-8000元。
　　花樣年轉(zhuǎn)型服務(wù)商，做細分市場，為何會選擇養(yǎng)老地產(chǎn)作為轉(zhuǎn)型的一個發(fā)力點？
　　潘軍在接受香港媒體采訪時表示，花樣年進入養(yǎng)老項目完全沒有難度，“房產(chǎn)開發(fā)商的長處就是整合資源”。此外，花樣年的核心競爭力是做品質(zhì)，在商業(yè)管理上比其他企業(yè)下的功夫要大，這使得花樣年有優(yōu)勢成立自己養(yǎng)老、養(yǎng)生的管理公司。
　　有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，對國內(nèi)開發(fā)商而言，養(yǎng)老地產(chǎn)尚屬全新領(lǐng)域，無論是開發(fā)經(jīng)驗還是經(jīng)營模式，因此沒有太大的進入門檻。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)的特有屬性，與花樣年轉(zhuǎn)型服務(wù)運營商的自我定位是相吻合的，有利于其進行差異化競爭。
　　“對于開發(fā)商而言，當(dāng)前房地產(chǎn)市場持續(xù)打壓的形勢，涉老地產(chǎn)或者養(yǎng)老地產(chǎn)項目可以有效地回避調(diào)控風(fēng)險，參與民生建設(shè)，獲得各級政府的支持，同時保有型的物業(yè)也是開發(fā)商后期持續(xù)融資的一個有效工具�！北本┣迦A城市規(guī)劃設(shè)計研究院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)研究所所長陳首春指出，同時對于日益提高的土地增值稅，也有利于開發(fā)商稅務(wù)籌劃，獲得最大的收益。
　　
　　盈利模式猜想
　　盡管，花樣年宣稱在進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營模式研究已經(jīng)完成，但并沒有進一步對外透露具體運作模式�；�樣年未來的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式，也成為市場的一大猜想。
　　與普通住宅開發(fā)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)更接近于持有型商業(yè)地產(chǎn)的運作模式。這意味著，需要較多的資金沉淀，投資回報周期較長，同時存在一定經(jīng)營風(fēng)險。這也是國內(nèi)開發(fā)商謹(jǐn)慎進入的主要原因。
　　萬科從2006年開始探索養(yǎng)老地產(chǎn)，直至2010年底才將首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目―“活躍長者之家”推至臺前。探索兩年多的保利地產(chǎn)，對其首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目是租還是售，仍未有確定。
　　“目前，深圳健康產(chǎn)業(yè)園的項目已經(jīng)在做，但具體的經(jīng)營模式還不適合公開，因為涉及到商業(yè)機密�！鄙鲜龌�樣年的內(nèi)部人士向時代周報記者說道，在一切都未定型之前，不方便作過多透露。
　　陳首春根據(jù)商業(yè)型養(yǎng)老地產(chǎn)的功能，劃分適老住宅、老年公寓以及長期照護機構(gòu)三類。其中，這些地產(chǎn)項目又可分銷售型物業(yè)和持有型物業(yè)。
　　鑒于國內(nèi)開發(fā)商的融資瓶頸和資金壓力，“我認(rèn)為，可能涉老地產(chǎn)項目應(yīng)該參照目前商業(yè)地產(chǎn)的操作模式，”陳首春表示，在養(yǎng)老項目中可配備一定數(shù)量的住宅類物業(yè)作為快速套現(xiàn)的產(chǎn)品來平衡開發(fā)商的資金壓力。同時，持有型物業(yè)和銷售物業(yè)的比例要通過測算，使銷售型物業(yè)的銷售收入能夠基本覆蓋全部初投資。
　　此外，長期持有運營養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，對于開發(fā)商而言，也是一大挑戰(zhàn)。
　　保利地產(chǎn)副總經(jīng)理王健對此坦言，養(yǎng)老社區(qū)若長期運轉(zhuǎn)則需要生存下去，盈利模式是一個難點，需要投入多少資源都需要摸索。此外，養(yǎng)老配套服務(wù)運轉(zhuǎn)起來不容易，企業(yè)要對社工以及服務(wù)人員培訓(xùn)問題，還包括要整合政府、醫(yī)院等各方面的資源，涉及問題太多太復(fù)雜。
　　對于開發(fā)商而言，進入養(yǎng)老地產(chǎn)，“玩概念是嘴皮子門檻，真正要做門檻不少，包括投資、產(chǎn)品、設(shè)計、管理等等�！辟Y深房地產(chǎn)投融資、戰(zhàn)略專家張健向時代周報記者說道。
　　“目前開發(fā)商主動關(guān)注的是養(yǎng)老地產(chǎn)，被動關(guān)注養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)�！标愂状合驎r代周報記者表示，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)是兩個完全不同的概念，開發(fā)商在產(chǎn)品上做好適老設(shè)計才是關(guān)鍵。
　　商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)對于開發(fā)商而言，無論是產(chǎn)品設(shè)計還是配套服務(wù)，都提出更高的要求和標(biāo)準(zhǔn)。如花樣年在養(yǎng)老地產(chǎn)能夠成功突破，將為其轉(zhuǎn)型地產(chǎn)綜合服務(wù)商走出關(guān)鍵的一步。
　　
　　

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