上海新天地是一個(gè)具有上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)。它是以上海獨(dú)特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)改造成的集餐飲 商業(yè)娛樂 文化于體的休閑步行街。以中西融合新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為體。
　　上海新天地這樣的舊城改造，既能討得政府和市民歡心，又能帶米切實(shí)的商業(yè)利益。一時(shí)之間，全國各地城市紛紛仿照上海新天地進(jìn)行舊城改造，建設(shè) 片新的天地。于足，杭州的西湖邊建起了新天地，重慶建起了新天地，武漢的長江邊也建起了新天地，濟(jì)南則出現(xiàn)了泉樂坊。
　　2008年4月，泉樂坊開街。自那剛開始，泉樂坊的廣告鋪天蓋地，占據(jù)了濟(jì)南的電視，電臺(tái)，報(bào)紙以及室外廣告。如今，一年多過去，泉樂坊當(dāng)真如當(dāng)年的上海新天地一樣迅速成為當(dāng)?shù)氐娘@赫地標(biāo)了嗎?
　　
　　上海新天地：玩味經(jīng)典
　　
　　2001年6月，由香港瑞安集團(tuán)和上海復(fù)興建設(shè)發(fā)展有限公司聯(lián)合投資約1.5億美元的“新天地”工程竣工。該工程依照整舊如舊，保護(hù)歷史，文化興市的思路，對該地區(qū)進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)，保留代表上海市民階層文化的石庫門建筑，并建造具有現(xiàn)代氣息的新建筑。
　　上�！靶绿斓亍蔽挥谑兄行牡幕春Ｖ新纺蟼�(cè)，黃陂南路，馬當(dāng)路之間3萬平方米的地塊上，建筑面積5.8萬平方米。因其歷史文化的輪廓和內(nèi)部空間的現(xiàn)代化，以及國際性的經(jīng)營內(nèi)容，很快成為滬上休閑文化有品位的消費(fèi)場所。
　　作家凌志軍在他的《變化》中將新天地作為中國“新人類，新生活的一個(gè)例證寫了出來：大多數(shù)上海人都會(huì)把這塊地方介紹給從外地來的朋友：去吧，你一定喜歡在那里喝咖啡就像在巴黎街頭一樣。 年輕人毫不掩飾他們心中快樂的消費(fèi)主義傾向，相信新的生活就在這里……歷史學(xué)家說它看上去舊意濃濃，新聞?dòng)浾哒f它有，別樣的風(fēng)華，作家們說它是“上海的一個(gè)童話”，經(jīng)濟(jì)學(xué)家說它提供了2093個(gè)就業(yè)崗位。右?guī)扉T博物館是用下面這句是來描述它的：“中老人感到它很懷舊，青年人感到它很時(shí)尚，外國人感到它很中國，中國人感到它很洋氣�！�
　　上海新天地表明，舊城改造的另一種可能：文化，歷史和商業(yè)很好地結(jié)合，它不是純粹去舊建新的商業(yè)主義，也不是單純的犧牲商業(yè)的保護(hù)主義。這正是上海新天地總設(shè)計(jì)師本杰明，伍德的設(shè)計(jì)精髓，正如他自己所說的：“保留舊的建筑，改造舊的建筑，在舊圍墻后面建新建筑，讓人看到歷史是怎樣前進(jìn)的。
　　
　　泉樂坊：本杰明?伍德下的另一個(gè)蛋
　　
　　濟(jì)南泉樂坊步行商業(yè)街的設(shè)計(jì)師本杰明?伍德先生正是上海新天地的總設(shè)計(jì)師。泉樂坊是本杰明?伍德在新天地模式下下的另一個(gè)蛋。
　　2004年6月28日，這塊位于縣西巷曲側(cè)的一塊總面積40230平方米的上地，經(jīng)過激烈角逐，最終拍出3.07億元的高價(jià)，成為當(dāng)叫的“濟(jì)南地工”。最終勝出的是香港四人房地產(chǎn)商之一的香港匯泉新世界有限公司。拿到地后，香港匯泉提出傳承歷史，建構(gòu)未來的理念，意欲打造“具有泉城歷史文化與獨(dú)特自然景觀特色的，集購物，餐飲旅游，藝術(shù)展演創(chuàng)意LOFT于一體的現(xiàn)代城市生活中心”。這便是“泉樂坊”(原名為“匯泉地王廣場”)。
　　泉樂坊位于濟(jì)南“市中心的中心”位置，是連接大明湖和泉城路的紐帶商業(yè)街。它全長500多米，占地約4萬平方米，建筑面積近5萬平方米。
　　盡管泉樂坊的最終目標(biāo)是要成為全面滿足白領(lǐng)階層需要的時(shí)尚生活中心，并且按照當(dāng)初本杰明?伍德的設(shè)計(jì)理念也是要在濟(jì)南再造個(gè)“新天地”。然而，從泉樂坊的一期建設(shè)中卻看不到上海新天地的影子，從業(yè)態(tài)方面來看，則更像是把人防商場搬到地面。在坐擁黃金地段 有著前衛(wèi)設(shè)計(jì)風(fēng)格的條件下，泉樂坊沒有達(dá)到當(dāng)初設(shè)定的目標(biāo)――成為現(xiàn)代城市生活中心，讓人扼腕嘆息。
　　上海新天地已經(jīng)建成8年，它每天都在刷新創(chuàng)造財(cái)富的數(shù)據(jù)。人文歷史更豐厚的濟(jì)南擁有山，泉、湖、河的地域優(yōu)勢如何把文化和商業(yè)結(jié)合把歷史融入時(shí)尚，需要每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真思考。今天的泉樂坊經(jīng)營思路距離上海新天地還有很遠(yuǎn)的距離，僅僅 個(gè)外表設(shè)計(jì)的模仿是不能成功克隆的。
　　
　　泉樂坊離上海新天地“5米”遠(yuǎn)?第一米距離：人氣
　　
　　新天地是上海人氣最旺的地塊，它如同上海的會(huì)客廳，主人和客人來往其間， 樣感受著它的魅力。夜晚的新天地更是熱鬧，大大小小的數(shù)十個(gè)酒吧里，來自世界各地的人們在這里揮灑著自己的熱情。
　　泉樂坊又如何?筆者日前來到這里發(fā)現(xiàn)，位于濟(jì)南縣西巷的泉樂坊步行商業(yè)街典雅的建筑風(fēng)格如新天地，流淌的泉水文化優(yōu)美的環(huán)境格調(diào)讓人仿佛進(jìn)入“世外桃源”。商業(yè)街中各店鋪個(gè)性的店名、時(shí)尚的裝飾和特色的商品，形成了道道亮麗的風(fēng)景線。但令人不解的是：這里的街道格外冷清，只有些過路的居民在欣賞街景。
　　一個(gè)在泉樂坊二樓經(jīng)營著一家服裝店的業(yè)主說，每天都“閑得發(fā)慌”，“現(xiàn)在店里的生意主要靠老顧客或親戚照顧著”，專門來泉樂坊購物的顧客并不多見。
　　筆者從泉樂坊租售中心了解到，這里已建成的143套店鋪中，有4套既未出租也未出售，有40多家商鋪待租。不得不承認(rèn)的是，泉樂坊從開始招商到現(xiàn)在，人氣一直沒有聚積起來，一位業(yè)內(nèi)人士表示，
　　
　　?第二米距離：定位
　　
　　上海是一個(gè)國際化大都市，擁有本地國內(nèi)和國際訪客。因此，新天地不是單純的購物中心，而是時(shí)尚中心。當(dāng)初的設(shè)計(jì)要求盡可能保留該地區(qū)的歷史特色，同時(shí)又讓它對大公司和奢侈品品牌具備商業(yè)上的吸引力。
　　筆者在泉樂坊看到，這里以泉畔水巷九曲廊橋、陽光天街組成了獨(dú)特的建筑體系，開發(fā)商原本希望通過錯(cuò)落有致的街區(qū)道路給顧客以“曲徑通幽”，“柳暗花明”的驚喜。但是，由于主營項(xiàng)目缺乏分區(qū)，商戶的分布沒有規(guī)律，讓不熟悉地形的顧客感到“暈頭轉(zhuǎn)向”。以一樓為例，散布著經(jīng)營女裝、男裝、化妝品，餐飲配飾茶葉等項(xiàng)目的各種店鋪，入駐的品牌似乎離 白領(lǐng)階層需要的時(shí)尚生活中心”這一泉樂坊追求的目標(biāo)尚遠(yuǎn)。
　　泉樂坊相關(guān)人員介紹說，在泉樂坊商業(yè)街安家落戶的商戶中，服飾和家具類零售業(yè)占70％，知名企業(yè)進(jìn)駐店占5％，休閑娛樂業(yè)占15％，數(shù)碼產(chǎn)品及相關(guān)產(chǎn)業(yè)占10％。
　　筆者還了解到，泉樂坊起初的定位是針對白領(lǐng)階層的休閑購物場所，但由于部分店鋪產(chǎn)權(quán)已對外售出，其經(jīng)營何類商品無法無涉，而許多深受白領(lǐng)青睞的大品牌卻由于泉樂坊商氣不旺不愿逃駐。因此理發(fā)店 美容店服裝店，音像店混雜于此，使得泉樂坊的定位也變得模糊不清。
　　
　　?第三米距離：控制力
　　
　　上海新天地房屋只出租不出售，“賣給這些商戶就沒法擰制�！鄙虾Ｐ绿斓氐耐顿Y者說。雖然這會(huì)讓投資回收非常緩慢，但會(huì)推動(dòng)新天地穩(wěn)定發(fā)展。
　　據(jù)了解，泉東坊采取的是以出售產(chǎn)權(quán)來回籠資令。“正常情況下，一個(gè)新生的商業(yè)區(qū)需要3到5年時(shí)間來聚秋商氣。在這段叫間內(nèi)，商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商只有控制好入駐業(yè)態(tài)和相金漲幅，才能逐漸培養(yǎng)商業(yè)區(qū)一旦起來。一位業(yè)內(nèi)人上表示。泉樂坊山售產(chǎn)杈賣商鋪的纖營方式使商鋪頻頻轉(zhuǎn)手，相金高昂，讓投資者小敢貿(mào)然投入。
　　筆者從信樓中心了解到，泉樂坊相價(jià)般為每天每平方8～10元，按此計(jì)算，65個(gè)平方的店面一天租金就要510～650元，一個(gè)月需要15300～19500元，一年下來要150000元。商戶紛紛表示，如果沒有其他產(chǎn)業(yè)支撐，泉樂坊的高租價(jià)根本就承受不。商戶們呼吁降低房租和物業(yè)費(fèi)用，如此才能留們已進(jìn)入的商戶，把商圈進(jìn)步盤活。
　　
　　?第四米與第五米距離：交通與需求
　　
　　是什么原因?qū)е铝巳獦贩蝗藲獠煌?受訪商戶幾乎都提到了停車?yán)щy，交通不便帶來的影響。
　　泉樂坊商戶說，目前泉樂坊面臨著嚴(yán)重的交通問題。開車來買東西的顧客來了沒有停車位，坐公交車又沒自通行的線路�？h西巷本身是縱貫?zāi)媳钡牡缆�，卻找不到一個(gè)公交車站牌，極大影響了顧客出行時(shí)的選擇。如糶能在泉樂坊入口建一個(gè)車站，就能解決客人進(jìn)不來的問題。
　　有關(guān)專家認(rèn)為，與上�？�目比，濟(jì)南米自世界各地的旅游者商業(yè)家和投資者較少，酒吧高檔服飾店等需求量小大，也是泉樂坊人氣不旺的原因所在。
　　當(dāng)然，隨著城市的發(fā)展，需要更多的商業(yè)地產(chǎn)把城市特色文化潛入商業(yè)開發(fā)，更能體現(xiàn)城市品位和符合州代趨勢如果不把快速回籠資金作為終極目標(biāo)，也許我們能期待史多真正意義上的文化商業(yè)地產(chǎn)，而富自濟(jì)南特色文化的新人地則能指日可待。

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