房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是保證承租人在出租人出售房屋時(shí)，在承租期間享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。我國(guó)《合同法》第230條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。《民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)第118條：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。上述立法和司法解釋已就房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)予以明確，本文結(jié)合該項(xiàng)權(quán)利的法律性質(zhì)從理論及司法實(shí)踐中試作如下分析和探討。
　　一、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的概念及法律性質(zhì)
　　房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指作為房屋承租人的公民，法人或其他組織在承租房屋期間，在出租人出賣租賃房屋時(shí)，依照法律的規(guī)定享有同等條件下優(yōu)先于其他人購(gòu)買的權(quán)利。通常在房屋租賃關(guān)系中存在著出租方和租賃方兩方當(dāng)事人，當(dāng)出租方在該房屋被承租期間要出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律的規(guī)定告知承租人該房屋要出售，是否購(gòu)買出租人擬定出售的條件下，是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)由承租人予以明確，由于房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)涉及到日常生活中的房屋買賣能力，租賃關(guān)系的變化，第三人買賣的合法性問(wèn)題，方能明確界定其權(quán)利的存在，從而在司法實(shí)踐中確保法律的正確實(shí)施，充分維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
　　1、該權(quán)利是一種法定的權(quán)利，而非約定的權(quán)利。不管承租人和出租人在訂立房屋租賃合同時(shí)，是否對(duì)承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作出約定，不影響房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的存在，也不影響承租人主張自己的權(quán)利，因?yàn)闊o(wú)論是合同法或是最高法院司法解釋，其法律表述均是“應(yīng)當(dāng)提前告知”。這是法定權(quán)利的最直接體現(xiàn)。
　　2、該權(quán)利是一種附條件的形成權(quán)。所謂形成權(quán)是指由法律賦予的權(quán)利人僅憑自己?jiǎn)畏叫袨榧纯墒狗砂l(fā)生、變更、消滅的權(quán)利。由于房屋承租人一旦行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，即可與出租人形成以出租人與第三人同等條件為內(nèi)容的買賣合同，無(wú)須出租人承諾。又由于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以同等條件為前提，因此其又是一種附限制條件的形成權(quán)。
　　3、該權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)。關(guān)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是否具有物權(quán)性質(zhì)有兩種看法：一種觀點(diǎn)為承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)本身不是直接對(duì)租賃物享有權(quán)利，因而不具有物權(quán)性質(zhì)，僅具有債權(quán)效力即承租人僅具有請(qǐng)求與出租人就租賃物訂立購(gòu)買合同的請(qǐng)求權(quán)。另一觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)屬于物權(quán)范疇。是指物權(quán)的各種變動(dòng)必須以一種可以公開(kāi)向社會(huì)顯示，并能取信于公眾的外部表現(xiàn)方式予以展示，方能生效的法律原則。
　　4、該權(quán)利是一種期待權(quán)。此種優(yōu)先購(gòu)買并不是房屋承租人在任何時(shí)候都能享有的一種現(xiàn)實(shí)權(quán)利，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生于出租人轉(zhuǎn)讓租賃房屋所有權(quán)時(shí)，在此之前，其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)只是一種期待權(quán)。
　　5、該權(quán)利是一種專屬權(quán)。由于房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是根據(jù)法律規(guī)定而產(chǎn)生的，這種權(quán)利僅屬于房屋承租人本人，故不能轉(zhuǎn)讓和繼承。但是如果房屋承租人承租租賃房屋是供家庭成員共同使用，則承租人死亡時(shí)，其家庭成員應(yīng)視為享有優(yōu)先權(quán)。
　　二、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的意義
　　房屋是不動(dòng)產(chǎn)，作為生產(chǎn)、生活資料可以滿足人們的居住的使用功能。承租人之所以承租房屋是基于對(duì)房屋使用的客觀要求，他已經(jīng)形成了對(duì)房屋的一種依賴關(guān)系，此時(shí)如出租人將房屋出售，應(yīng)首先考慮承租人購(gòu)買，因此法律規(guī)定了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度，這一方面維護(hù)了承租人對(duì)財(cái)產(chǎn)的穩(wěn)定使用狀況，另一方面對(duì)出租人在行使所有權(quán)方面適當(dāng)限制，這一制度的設(shè)立對(duì)于穩(wěn)定社會(huì)秩序、安定人民生活應(yīng)該具有積極的促進(jìn)作用。
　　三、我國(guó)租賃房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度存在的不足之處
　　結(jié)合房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的法律性質(zhì)分析，就有關(guān)租賃房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)方面的法律而言，僅有《合同法》第230條、最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第118條及國(guó)務(wù)院1983年12月發(fā)布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的規(guī)定是明確的，但過(guò)于簡(jiǎn)單，涉及到第三者買賣優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度下，在實(shí)踐操作中主要存在下列問(wèn)題與不足：
　　1、宣告房屋買賣無(wú)效后沒(méi)有約束原產(chǎn)權(quán)人賣房屋的法律規(guī)定。法院在處理房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買訴訟中可以依據(jù)合同法及最高法院的司法解釋判決出租人與第三人之間的買賣合同無(wú)效，這是現(xiàn)行法律及行政法規(guī)的規(guī)定，但對(duì)于房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)如何落實(shí)則沒(méi)有規(guī)定，目前在司法實(shí)踐中，各地法院根據(jù)一些具體情況己經(jīng)有了一些判例，因而還有待于在這些判例的基礎(chǔ)上結(jié)合相關(guān)法理作進(jìn)一步的立法，或由最高法院作出司法解釋以利司法實(shí)踐。
　　2、對(duì)于“同等條件”沒(méi)有法定的界限�！逗贤ā贰ⅰ蹲罡叻ㄔ核痉ń忉尅�、《城市私有房屋管理》等法律法規(guī)均規(guī)定了在“同等條件”下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在現(xiàn)實(shí)中如：房屋共有人在出租人出賣房屋時(shí)與承租人是否能以“同等條件”來(lái)比擬參照，此時(shí)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)屬誰(shuí)所有；第三人也即買賣人與出租人基于某種特定的關(guān)系，如親戚或者交易外的其他照顧、優(yōu)惠條件等能否定在同等條件之外；能否僅以同等條件定義為價(jià)格條件，在付款的時(shí)間、方式上能否定義在“同等條件”之列等等。
　　3、法律規(guī)定的“合理期限”與最高法院司法解釋、私房管理?xiàng)l例的“三個(gè)月期限”存在法律上的沖突。從法律上看《合同法》規(guī)定“合理期限”是上位法，優(yōu)于最高法院的司法解釋及國(guó)務(wù)院的行政法規(guī)，但這一規(guī)定的后果是由于立法上沒(méi)有注意銜接，把原來(lái)很確定的事情變成了很模糊的事情。不利于司法實(shí)踐的操作，另一方面，三個(gè)月的起算日如何確定的問(wèn)題也應(yīng)該明確。
　　4、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)在什么期限內(nèi)行使，權(quán)利人的救濟(jì)時(shí)效問(wèn)題。在現(xiàn)實(shí)中，侵犯房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況確實(shí)存在，但現(xiàn)有法律對(duì)此項(xiàng)權(quán)利未設(shè)定特別救濟(jì)期限，應(yīng)該理解為普通訴訟時(shí)效的規(guī)定，這樣的規(guī)定應(yīng)該說(shuō)是時(shí)效長(zhǎng)了，因?yàn)橘I房者經(jīng)過(guò)艱苦的談判，花了大量的人力和物力，交了大量的過(guò)戶費(fèi)，辦證也經(jīng)過(guò)了相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，卻被法院宣告無(wú)效，很顯然，與世界上通行的鼓勵(lì)交易原則有相悖之處，不利于維護(hù)交易安全，從這個(gè)角度而言，救濟(jì)時(shí)效應(yīng)適當(dāng)縮短。
　　5、房屋承租人經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足以支付購(gòu)房款時(shí)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)能否支持。實(shí)踐中，房屋承租人如果提起訴訟要求確認(rèn)出租人與第三人的買賣無(wú)效，要求判決以出租人與第三人的交易價(jià)與自己成交，這些均是合理的，但問(wèn)題是房屋買賣畢竟是涉及到大額資金的流轉(zhuǎn)，如果承租人在規(guī)定的期限內(nèi)不能提供交易的所需資金時(shí)，其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)能否支持，法院又該如何操作呢？
　　四、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的完善
　　1、針對(duì)現(xiàn)行法律規(guī)定關(guān)于侵害房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)權(quán)利人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效，與此同時(shí)進(jìn)一步確認(rèn)房屋承租人對(duì)租賃房屋以租賃同第三者約定的交易價(jià)格成交，這樣規(guī)定一方面解決了出租人在租賃期內(nèi)與第三人達(dá)成買賣協(xié)議并被宣告無(wú)效后房屋的歸屬問(wèn)題，防止出租人在租賃期間設(shè)置障礙故意不與承租人達(dá)成買賣協(xié)議，等待出租期滿，回避房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，另一方面徹底解決了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并落到實(shí)處。目前在司法實(shí)踐中已有這樣的判例。
　　2、“同等條件”應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)為同等價(jià)格，房屋共有人在行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)其權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度而言，不應(yīng)將交易價(jià)格之外的其他因素列在“同等條件”之外。筆者認(rèn)為在房屋買賣過(guò)程中最關(guān)鍵，也是買賣雙方最關(guān)心的問(wèn)題就是房屋的價(jià)格問(wèn)題，除此之外還有付款方式、期限等，對(duì)“同等條件”，當(dāng)雙方對(duì)房屋歸自己所有時(shí)，提倡競(jìng)價(jià)原則，一方面使該財(cái)產(chǎn)體現(xiàn)最大的社會(huì)價(jià)值，另一方面免去了房屋歸誰(shuí)所有的有利舉證問(wèn)題，體現(xiàn)了一種公平。
　　3、從法律的統(tǒng)一性角度考慮，告知期限仍應(yīng)定為三個(gè)月為宜，最高法院在其適用《民法通則》解釋中提出：出租人出售出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，這一規(guī)定比較明確，利于操作。但《合同法》第230條規(guī)定為“合理期限內(nèi)”這樣規(guī)定反而使這一問(wèn)題變得模糊起來(lái)。至于期限，可以保持立法上的一致，由于出賣人與第三人達(dá)成協(xié)議，通知房屋的承租人起算，往后計(jì)算三個(gè)月，即當(dāng)出租人擬出售房屋時(shí)，與第三人達(dá)成出售的價(jià)格條件等，并告知承租人該房屋要與第三人交易并征詢承租人是否愿意以上述條件主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并在此價(jià)格條件及告知后三個(gè)月內(nèi)做出決定是否優(yōu)先購(gòu)。
　　4、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的期限應(yīng)考慮《合同法》的基本原則與鼓勵(lì)交易原則的沖突問(wèn)題，期限上應(yīng)有所限制。我國(guó)合同法的一個(gè)基本原則即鼓勵(lì)交易原則，這一原則是貫穿這部法律的全部的，要求在交易活動(dòng)中，盡可能地維護(hù)交易安全，不輕易宣告買賣合同的無(wú)效。從這一角度出發(fā)，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的期限應(yīng)有所限制，因?yàn)樵摍?quán)利救濟(jì)時(shí)效過(guò)長(zhǎng)，不利于維護(hù)交易安全，救濟(jì)時(shí)效過(guò)短，不利于保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的利益，應(yīng)結(jié)合《合同法》關(guān)于撤銷權(quán)一年的期限規(guī)定，同時(shí)鑒于我國(guó)《合同法》第55條對(duì)可撤銷權(quán)和第75條對(duì)債權(quán)人撤銷權(quán)規(guī)定的除斥期間均為一年，故而關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和行使的經(jīng)過(guò)期間均為一年除斥期間逾期，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)則絕對(duì)歸于消滅。
　　5、房屋買賣畢竟涉及到大額資金的支付問(wèn)題，如果房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)成立，但在規(guī)定的期限內(nèi)不能提供交易所需資金時(shí)，筆者認(rèn)為此種情形的出現(xiàn)應(yīng)確認(rèn)該房屋原來(lái)的交易有效，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)喪失。當(dāng)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人主張權(quán)利并獲得法院支持后不能提供所需資金時(shí)，排除惡意訴訟，應(yīng)視為履約不能，否則出租人的權(quán)利無(wú)法保障，應(yīng)限定交易資金的交易期限，一方面督促優(yōu)先購(gòu)買人及時(shí)支付購(gòu)房款，落實(shí)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，另一方面使第三人的巨額交易風(fēng)險(xiǎn)降為最低，同時(shí)又不違背出租人出售房屋的本來(lái)意愿。
　　綜上所述，由于現(xiàn)行房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的規(guī)定過(guò)于簡(jiǎn)單，不利于司法踐實(shí)的操作，筆者認(rèn)為，適當(dāng)增加相關(guān)內(nèi)容，使該項(xiàng)制度進(jìn)一步完善和充實(shí)。
　　
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　　責(zé)編：姚少寶

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