170家上市房企市場(chǎng)集中度達(dá)到30％，足以讓2007年的樓市充斥著“壟斷”的氣息。于是王石一語(yǔ)“房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在問題是過于分散，集中度不夠”即出，一時(shí)大批專家學(xué)者、開發(fā)商、網(wǎng)友展開了對(duì)王石言論的激烈爭(zhēng)論，并形成了“地產(chǎn)寡頭”存無論兩大陣營(yíng)，《樓市》對(duì)多位政府官員、專家學(xué)者、開發(fā)商進(jìn)行獨(dú)家專訪，以求解“地產(chǎn)寡頭”的成因以及危害。
　　
　　“地產(chǎn)寡頭”欲望正在擴(kuò)大
　　
　　房地產(chǎn)區(qū)域性非常強(qiáng)，主要應(yīng)該是以開發(fā)商能不能決定一個(gè)城市或某個(gè)區(qū)域的地價(jià)房?jī)r(jià)而認(rèn)定其是否為“地產(chǎn)寡頭”。我在福州住交會(huì)開會(huì)期間，幾乎每個(gè)開發(fā)商都在談拍地造成地價(jià)高于房?jī)r(jià)的話題，高地價(jià)進(jìn)而帶動(dòng)高房?jī)r(jià)，引起周邊樓盤群起效仿抬價(jià)，這就是寡頭效應(yīng)。
　　從121號(hào)文件出臺(tái)后，政府出臺(tái)了很多宏觀調(diào)控政策，重點(diǎn)是收緊銀根和地根。收緊銀根之后，導(dǎo)致開發(fā)商融資困難，現(xiàn)在，開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入了分化狀態(tài)，—部分走向了房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，一部分開始專門做產(chǎn)品�，F(xiàn)在，新一輪的上市公司很難有資產(chǎn)，只能大量地儲(chǔ)備土地，然后再上市，這樣，土地在不經(jīng)意間進(jìn)入了股市，然后進(jìn)行放大，再進(jìn)入資本市場(chǎng)。政府調(diào)控的目標(biāo)是讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定，但是我們的調(diào)控手段使樓市和股市之間的流動(dòng)性更加放大，同時(shí)又很難做到調(diào)控的預(yù)期，從而形成了房地產(chǎn)的怪圈。總結(jié)下來，股市是放大器。房地產(chǎn)寡頭的欲望正在不斷增加，未來趨勢(shì)發(fā)展如何，目前正處于政府政策與開發(fā)商欲望之間的博弈，不排除政府還會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控措施。
　　
　　土地招拍掛反生壟斷
　　
　　房企為什么敢于囤地，假如我們是一個(gè)開放的土地市場(chǎng)，我想沒有一家房企敢這樣高價(jià)拿地，也沒有開發(fā)商敢大量囤積土地，恰恰因?yàn)楝F(xiàn)在的政策造成了土地市場(chǎng)供不應(yīng)求，這是最大的根源。土地招拍掛的制度初衷是為了防止政府官員利用手中權(quán)力，將國(guó)有資產(chǎn)的土地變成以權(quán)謀私的工具，讓土地資源可以在公開、透明的市場(chǎng)化中實(shí)現(xiàn)資源的最佳配置，提高土地資源的利用效率，這本是件好事。但土地資源的壟斷無法形成市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)，反而讓土地成為了地方政府獲取暴利的資本與來源變成了對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者的壟斷性掠奪，讓土地的價(jià)格扭曲并暴漲，導(dǎo)致地價(jià)與房?jī)r(jià)的失控。
　　開發(fā)商囤地實(shí)際上是政策性囤地，比如各級(jí)政府在向市場(chǎng)供應(yīng)土地時(shí)都用總供給量為多少公頃計(jì)算，于是得出了總的土地供給量可以滿足市場(chǎng)中的房屋供給的結(jié)論，并奇怪為什么這么多的土地供給仍會(huì)讓土地的價(jià)格暴漲，為什么供應(yīng)了大量的土地市場(chǎng)中的房屋仍供不應(yīng)求，也相應(yīng)的得出了開發(fā)商捂盤惜售的結(jié)論。
　　而實(shí)際上是政府大塊土地的一次性供給政策為開發(fā)商提供了土地囤積和捂盤惜售的游戲規(guī)則。當(dāng)一個(gè)企業(yè)拿到了大塊的土地，如長(zhǎng)沙市92億元的幾千畝土地，這個(gè)企業(yè)再有實(shí)力也不可能將這幾千畝土地同時(shí)開工建設(shè)同時(shí)投放市場(chǎng)。無形中這幾千畝土地在政府而言供給了市場(chǎng)，對(duì)企業(yè)而言可以慢慢等待土地升值。
　　
　　開發(fā)商囤地現(xiàn)象越來越囂張
　　政府18億畝耕地紅線限制，城市化進(jìn)程加快以及城市土地拆迂難度加大等多種因素，都在刺激開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期，現(xiàn)在房地產(chǎn)界普遍都持樂觀態(tài)度未來十年，中國(guó)將出現(xiàn)市值超一萬億的房企就是此樂觀態(tài)度的具體表現(xiàn)。由于對(duì)地產(chǎn)股走勢(shì)持續(xù)看好，許多上市房企具備了一定規(guī)模，有了足夠現(xiàn)金，便開始大規(guī)模、跨地域儲(chǔ)備土地。在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)繁榮了幾年之后，我們更應(yīng)該考慮的是要居安思危，在繁華中看到可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并防患于未然。
　　從全球房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來看，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的地域性很強(qiáng)，一般房地產(chǎn)公司都是在它熟悉的城市內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)初期的情況也是這樣。但現(xiàn)在受房地產(chǎn)股票市場(chǎng)看好的影響，許多在國(guó)內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司具備了一定的規(guī)模，手頭有了足夠的現(xiàn)金，他們開始跨地域發(fā)展，大規(guī)模儲(chǔ)備土地，這是經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)高潮時(shí)期的做法，尤其是大規(guī)模儲(chǔ)備土地后，要將這些土地轉(zhuǎn)換成上市公司的利潤(rùn)，還需要很辛苦和漫長(zhǎng)的過程，還需要有好的設(shè)計(jì)規(guī)劃，建設(shè)、銷售和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理等環(huán)節(jié)才能把投入這些土地的錢變成利潤(rùn)。
　　我始終認(rèn)為，開發(fā)商給社會(huì)創(chuàng)造的價(jià)值是體現(xiàn)在多蓋好房子上，而不是把土地囤積在手上，等待土地升值。在最近土地招拍掛過程中，開發(fā)商勇氣越來越大，招拍掛拿地的樓面價(jià)已趕上甚至超過了周邊的房?jī)r(jià)，就是“面粉貴過面包”。這些房企絕大多數(shù)拿地后就囤積起來，并美其名曰“土地銀行”，他們拿地并不急于開發(fā)，而是坐等土地升值而獲利，此現(xiàn)象在最近兩月愈演愈烈，部分房企土地儲(chǔ)備成倍上升。在這種情況下政府增加再多土地供應(yīng)都被開發(fā)商囤積起來市場(chǎng)供應(yīng)量仍會(huì)很少。政府只有嚴(yán)格執(zhí)行兩年不開發(fā)土地?zé)o償收回的政策，才能遏制開發(fā)商搶地囤地現(xiàn)象。但遺憾的是許多地方政府并沒有這么做，使搶地囤地風(fēng)氣越來越蔓延，開發(fā)商膽子也越來越大。
　　
　　上市房企囤地帶來行業(yè)隱患
　　
　　目前這一輪囤地現(xiàn)象主要是上市公司的行為。由于上市公司迅速聚集了大量資本，在土地招拍掛的推動(dòng)下，資本與土地的結(jié)合目前已經(jīng)非常不正常。上市公司可以從資本市場(chǎng)與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)兩個(gè)層面獲利，現(xiàn)在上市公司更關(guān)注的是資本市場(chǎng)贏利這輪“資本攪動(dòng)”形成的上市公司“相對(duì)壟斷”將對(duì)房地產(chǎn)未來的發(fā)展埋下隱患，其所造成的惡果將在一兩年后顯現(xiàn)出來。我不是特別清楚碧桂園等規(guī)模擴(kuò)張拿地如何具體平衡其資本運(yùn)作，但是盲目的資本運(yùn)作必然對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展不利。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展變成了“資本游戲”，非上市公司發(fā)展壓力加大。金典集團(tuán)也會(huì)考慮未來上市，但是由于上市有很多限制并不是很通暢所以，必須考慮其他的各種途徑，比如借殼上市。
　　
　　上市房企“階層型”壟斷形成
　　
　　現(xiàn)在金融及地產(chǎn)調(diào)控政策正在加強(qiáng)，土地資源正在向?qū)嵙Ψ科罂繑n，造成上市公司“階層型”壟斷，這是2007年股市與樓市共振的結(jié)果。房地產(chǎn)上市企業(yè)以土地為題材，利用20、30信甚至更高的市盈率來增發(fā)擴(kuò)股、圈錢、“地王”的轟動(dòng)效應(yīng)可以抬高上市房企在資本市場(chǎng)的身價(jià)，增加融資的籌碼。土地儲(chǔ)備的題材一經(jīng)炒作，股價(jià)就會(huì)應(yīng)聲而起。而“地王”使得周邊地價(jià)重置改寫區(qū)域土地價(jià)格體系。有些公司在“地王”周邊已囤有大量土地，通過“地王”效應(yīng)，自己給自己當(dāng)“托兒”，使整個(gè)區(qū)域一起提價(jià)，先前囤積的土地升值收益暴漲從而曲線拉升了開發(fā)商的預(yù)期業(yè)績(jī)，對(duì)業(yè)績(jī)的高預(yù)期又被高企的市盈率再放大幾十甚至上百倍。虛高的地價(jià)已經(jīng)在資本市場(chǎng)變現(xiàn)，轉(zhuǎn)嫁到絡(luò)繹不絕跟進(jìn)追漲的股民身上。某種程度上，這已成了徹頭徹尾的“資本游戲”。不過“資本游戲”只是特定時(shí)期特定企業(yè)的特定游戲，政府的一系列政策嚴(yán)格實(shí)施，游戲就會(huì)結(jié)束，碧桂園發(fā)債受阻就是例子。
　　
　　地產(chǎn)寡頭已經(jīng)普遍存在
　　
　　目前地產(chǎn)寡頭已經(jīng)普遍存在，而寡頭壟斷目前正在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。一直以來；商品房買賣的交易方之一買房人沒有與另一方開發(fā)商講價(jià)的機(jī)會(huì)，實(shí)際上房?jī)r(jià)是開發(fā)商說了算，這就說明已經(jīng)出現(xiàn)了壟

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