報(bào)告說(shuō)明

　受鼎銘公司的委托，寶資通機(jī)構(gòu)為其位于南寧市秀靈路的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“鼎銘公司秀靈路項(xiàng)目”）提供前期開(kāi)發(fā)投資顧問(wèn)工作。本報(bào)告是該工作的第一份咨詢顧問(wèn)工作成果—《項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》。

　本調(diào)研報(bào)告目的是為了“鼎銘公司秀靈路項(xiàng)目”的下一步前期開(kāi)發(fā)定位提供推進(jìn)發(fā)展依據(jù)。

　咨詢顧問(wèn)方力圖通過(guò)對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)背景的高位研究把控，城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景的中觀剖析，城市房地產(chǎn)業(yè)的微觀研究以及項(xiàng)目所在的城市區(qū)域背景并結(jié)合項(xiàng)目的資源稟賦等多層面多角度的深度透視分析影響本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位的各種因素，進(jìn)而為項(xiàng)目提出可能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)空間。

　 1 國(guó)家宏觀背景

　1.1 現(xiàn)狀描述 1.1.1 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1.1.1.1 進(jìn)入 2004 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，今年第一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 9.7%，與 2003 年第一季度同比下降了 0.2%。

　1.1.1.2 今年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)快速增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在城鄉(xiāng)居民收入、企業(yè)利潤(rùn)和財(cái)政收入均有較大幅度提高，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)向好的方向發(fā)展，對(duì)外貿(mào)易增勢(shì)強(qiáng)勁，利用外資保持較高水平。

　附圖 1：近幾年中國(guó) GDP 產(chǎn)值增長(zhǎng)情況

　單位（億元）

　755538205489404959331023981166940200004000060000800001000001200001400001998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年

　1.1.1.3 中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高位增長(zhǎng)的同時(shí)也出現(xiàn)了投資需求膨脹過(guò)快，煤、電、油、運(yùn)全面緊張，通貨膨脹壓力

　加大等突出特征。

　1.1.1.4 固定資產(chǎn)投資需求增長(zhǎng)一直是中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主要拉動(dòng)力，但 2004 年一季度表現(xiàn)出明顯的過(guò)熱跡象。表現(xiàn)為投資增長(zhǎng)過(guò)快、新開(kāi)工項(xiàng)目過(guò)多、在建規(guī)模過(guò)大、投資結(jié)構(gòu)不合理上。

　1.1.2 行業(yè)政策環(huán)境 1.1.2.1 在 2003 年，中國(guó)政府當(dāng)局針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)熱結(jié)構(gòu)失衡等態(tài)勢(shì)的政策頻出，大力加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。表現(xiàn)為“121 文件”等。

　1.1.2.2 進(jìn)入 2004 年，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)亦然迅速的發(fā)展態(tài)勢(shì)，中國(guó)政府當(dāng)局采取了“土地市場(chǎng)清查”、“調(diào)高行業(yè)投資資本金”、“強(qiáng)化個(gè)人房地產(chǎn)消費(fèi)信貸信用評(píng)估”一系列金融工具行政手段等方式對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)供應(yīng)到消費(fèi)各個(gè)層面進(jìn)行結(jié)構(gòu)失衡的宏觀政策調(diào)整。

　 1.2 發(fā)展趨勢(shì) 1.2.1 新一屆中國(guó)政府確定未來(lái)中國(guó)應(yīng)采取從追求較單純的發(fā)展速度，轉(zhuǎn)變?yōu)楦�注重穩(wěn)定的協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌發(fā)展策略，這意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)將在近、中期（項(xiàng)目周期內(nèi)）整個(gè)發(fā)展

　速度有所下降，項(xiàng)目運(yùn)作周期對(duì)應(yīng)的可能是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新一輪溫和調(diào)控期而不是高速發(fā)展期。

　1.2.2 固定資產(chǎn)的投資過(guò)熱已引起了國(guó)家有關(guān)部門的關(guān)注并制定了相應(yīng)的調(diào)控政策，可以預(yù)見(jiàn)的是在未來(lái)幾年內(nèi)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)將從追求較高的增長(zhǎng)速度回復(fù)到較為合理和平穩(wěn)的發(fā)展中來(lái)。

　1.2.3 近期，國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策仍層出不窮�？傮w上看，今后國(guó)家所出臺(tái)的相關(guān)市場(chǎng)調(diào)控政策在今后項(xiàng)目的運(yùn)作周期中主要是針對(duì)三個(gè)層面而制定：

　1.2.3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)體制的完善：通過(guò)相關(guān)政策的出臺(tái)，限制期房轉(zhuǎn)讓，壓制炒房行為，最終減緩房?jī)r(jià)上漲速度。

　1.2.3.2 房地產(chǎn)金融信貸管理加強(qiáng)：一是通過(guò)提高銀行存款準(zhǔn)備金率，從而降低房地產(chǎn)業(yè)信貨規(guī)模，控制銀行信貨的盲目擴(kuò)張速度。二是對(duì)個(gè)人購(gòu)買第二套以上住宅、購(gòu)買商業(yè)物業(yè)或高檔住宅等行為在貨款首付比例、貨款年限、貨款利率等方面做出調(diào)整及限制，以壓制投資性購(gòu)房行為。三是提高房地產(chǎn)企業(yè)自有資金貨款比例，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門檻，抑制房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張速度。

　1.2.3.3 土地供應(yīng)嚴(yán)控：減少開(kāi)發(fā)區(qū)數(shù)量及建設(shè)用地規(guī)模、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓須通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式在

　土地交易市場(chǎng)公開(kāi)進(jìn)行等，目的是進(jìn)一步規(guī)范土地交易方式并加強(qiáng)耕地保護(hù)，減少一級(jí)市場(chǎng)的土地供應(yīng)量，規(guī)范二級(jí)市場(chǎng)買賣行為，最終降低房地產(chǎn)業(yè)的投資擴(kuò)張速度。

　 1.3 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀影響要素闡述 1.3.1 房地產(chǎn)企業(yè)貨款金融通道的縮緊，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門檻提高，企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰已成定局，資源將向?qū)嵙π烷_(kāi)發(fā)企業(yè)集結(jié)，未來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度將會(huì)由高速擴(kuò)張過(guò)渡到平穩(wěn)增長(zhǎng)。

　1.3.2 對(duì)個(gè)人房貨政策的調(diào)整，將壓制個(gè)人炒房行為及投機(jī)購(gòu)買力的釋放，降低房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。整體上看，市場(chǎng)購(gòu)買力對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持將減少，但對(duì)面向中低收入者的經(jīng)濟(jì)型住宅的支持力將保持不變。

　1.3.3 限制高檔住宅、別墅用地的審批，扶植經(jīng)濟(jì)型住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理。

　1.3.4 在土地政策上，土地的供應(yīng)量減少，房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張速度降低。國(guó)家對(duì)土地供應(yīng)進(jìn)行調(diào)控主要體現(xiàn)在減少一級(jí)土地市場(chǎng)供應(yīng)量、規(guī)范二級(jí)市場(chǎng)買賣制度。從國(guó)家對(duì)土地的宏觀調(diào)控來(lái)看，目前土地價(jià)格應(yīng)該呈上升趨勢(shì)，但近幾個(gè)月以來(lái)，由于國(guó)家多方調(diào)控政策的不斷實(shí)施，

　土地價(jià)格有下降的趨勢(shì)。

　1.4 綜合判斷 1.4.1 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個(gè)穩(wěn)定的發(fā)展平臺(tái)，在項(xiàng)目發(fā)展運(yùn)作周期內(nèi)，國(guó)家相關(guān)調(diào)控政策將引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)從目前過(guò)熱增長(zhǎng)過(guò)渡到正常發(fā)展上的軌道上。

　1.4.2 鑒于近來(lái)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資過(guò)快，國(guó)家要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)降溫，故采取了一系列剎車的限制措施，估計(jì)項(xiàng)目周期內(nèi)行業(yè)結(jié)構(gòu)中的商業(yè)物業(yè)等投資物業(yè)品類支持購(gòu)買力將會(huì)受到抑制，該類型項(xiàng)目將會(huì)有銷售周期延長(zhǎng)的政策可能性。

　寶資通對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)層面的綜合判斷是：

　項(xiàng)目的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與前三年相比，對(duì)房地產(chǎn)的總體支持力是處于下降通道之中，國(guó)家已經(jīng)對(duì)產(chǎn)業(yè)支柱之一的房地產(chǎn)行業(yè)，做出了一系列的措施，對(duì)房地產(chǎn) 行業(yè)進(jìn)行點(diǎn)剎，抑制房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)快發(fā)展；同時(shí)，近年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，各開(kāi)發(fā)商和發(fā)展商應(yīng)當(dāng)十分重視并謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)，不宜太樂(lè)觀。

�。ū菊孪嚓P(guān)數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)資料詳見(jiàn)：附件 1 《國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)狀況的專項(xiàng)調(diào)查》）

　 2 城市中觀背景調(diào)研分析

　2.1 現(xiàn)狀描述 2.1.1 南寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)保持快速發(fā)展，2004 年一季度南寧市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 117.10 億元，同比增長(zhǎng) 11.3%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 58 億元，同比增長(zhǎng) 14.12%。

　2.1.2 目前南寧城市轄區(qū)目前人均GDP水平約1500美元左右，城市居民人均年收入約 1000 美元左右。

　2.1.3 人口方面，截止 2003 年末南寧市區(qū)常駐人口約為 120萬(wàn)，流動(dòng)人口約為 30 萬(wàn)人，根據(jù)政府規(guī)劃在未來(lái)數(shù)年內(nèi)市區(qū)人口增長(zhǎng)到約 200 萬(wàn)左右。

　 2.2 城市發(fā)展機(jī)遇與政府導(dǎo)向 2.2.1 城市化進(jìn)程的加快是中國(guó)城市發(fā)展的普遍性階段性機(jī)遇，南寧作為廣西的首府及西南地區(qū)出海大通道，其城市可以在約 3000 萬(wàn)人口的范疇內(nèi)集聚資源與財(cái)富，并作用于城市的發(fā)展提升。

　2.2.2 作為約 3000 萬(wàn)人口的中心城市，從城市首位度的規(guī)模規(guī)律而言，10%以上的人口集聚將會(huì)在較短的期限完成，這意味著南寧城區(qū)發(fā)展到 300 萬(wàn)人口，已是城市進(jìn)程加

　快過(guò)程中的現(xiàn)實(shí)空間，預(yù)計(jì)項(xiàng)目周期內(nèi)，南寧市的城市人口集聚進(jìn)一步加快。

　2.2.3 南寧作為中國(guó)－東盟博覽會(huì)的舉辦城市是城市發(fā)展的另一方面機(jī)遇，泛珠江三角核心經(jīng)濟(jì)圈的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，以及廣西圍繞東盟——中國(guó)（10+1）自由貿(mào)易區(qū)的戰(zhàn)略格局對(duì)接，南寧也具備區(qū)域交通樞紐城市的優(yōu)勢(shì)，這些方面的要素會(huì)以南寧為平臺(tái)進(jìn)行整合，對(duì)南寧的發(fā)展起到積極的促進(jìn)，隨著國(guó)家加強(qiáng)西部地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更明顯。

　2.2.4 在中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)框架及中國(guó)—東盟博覽會(huì)落戶南寧的形勢(shì)下，應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化趨勢(shì)需做出的重大戰(zhàn)略抉擇，確立南寧將建設(shè)為輻射和影響中國(guó)中南、西南及東盟各國(guó)特別是印度支那地區(qū)的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)文化綜合型的國(guó)際化城市。

　2.3 城市規(guī)劃建設(shè)發(fā)展預(yù)期 2.3.1 隨著南寧市“東進(jìn)、南拓、北展、西推”城市擴(kuò)張規(guī)劃導(dǎo)向，大南寧都市圈已初具雛形，各種資源將在大南寧這一平臺(tái)上進(jìn)行整合優(yōu)化提升。

　2.3.2 未來(lái)幾年內(nèi)，城市交通網(wǎng)絡(luò)隨著快速內(nèi)外環(huán)道投入使用，三橫五縱交通干道的擴(kuò)建貫通、大量城市立交及橋梁的竣工，城市立體交通網(wǎng)絡(luò)逐漸成熟，城市各個(gè)區(qū)域間的

　通達(dá)性將更加完善。

　2.3.3 政府 136 工程的深入開(kāi)展，舊城改造力度的加強(qiáng)，城市面貌煥然一新，各種市政基礎(chǔ)配套進(jìn)一步完善，城市居民居住環(huán)境將得到很大改觀。

　總體上看，南寧市城市 規(guī)劃主導(dǎo)以邕江為主軸，東進(jìn)南擴(kuò)的一個(gè)局面，在大力發(fā)展建設(shè)原有的城市中心區(qū)的同時(shí)，有組織地對(duì)部分區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，從而由一個(gè)中心區(qū)域向外輻射轉(zhuǎn)換為多個(gè)中心區(qū)域向外輻射；同時(shí)，有序推進(jìn)城鎮(zhèn)體系的建設(shè)，更優(yōu)質(zhì)地共同組建大南寧。

　 2.4 城市人口發(fā)展預(yù)期 2.4.1 從近幾年南寧市人口的增長(zhǎng)來(lái)看，城市人口的增長(zhǎng)呈現(xiàn)了跨躍式的增長(zhǎng)，目前城市人口的增長(zhǎng)速度已經(jīng)超過(guò)原有的城市人口總體規(guī)劃速度――截至 2003 年底南寧城市接近 150 萬(wàn)的常住人口，比規(guī)劃中預(yù)計(jì) 2005 年才達(dá)到這一水平提早了兩年。

　2.4.2 隨著城市化進(jìn)程的加快，南寧做為廣西區(qū)域人口核心增長(zhǎng)極，將以更快的速度向城市的大量聚集。

　 總體上看， 通過(guò)上面的分析，寶資通地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，南寧市城市近年發(fā)展完全能達(dá)到并大大超過(guò)原有的《南寧市城市總體規(guī)劃》中的規(guī)劃發(fā)展和預(yù)測(cè)；同時(shí)城市正處于一個(gè)發(fā)展的良好時(shí)機(jī)之中，從這點(diǎn)上看，南寧城市的發(fā)展前景比較樂(lè)觀。

　 2.5 對(duì)城市房地產(chǎn)行業(yè)的影響發(fā)展要素分析 2.5.1 城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入的日漸提高，使得城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展依然有一定的發(fā)展空間； 2.5.2 城市的規(guī)劃導(dǎo)向和發(fā)展機(jī)遇、人口的聚集發(fā)展等因素使得城市房地產(chǎn)行業(yè)有著持續(xù)的增長(zhǎng)需求量。

　 2.6 綜合判斷 2.6.1 城市的快速發(fā)展，帶來(lái)的不僅僅城市規(guī)模的擴(kuò)大、人口的增加，更主要的是使得人們居住環(huán)境得到改善、城市的通達(dá)性進(jìn)一步提高，與周邊城市群的關(guān)聯(lián)性得到加強(qiáng)，城市自身的影響力的輻射半徑得以延伸，最終導(dǎo)致城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響力范圍成倍的擴(kuò)大，使得客戶群體范圍在城市級(jí)別的基礎(chǔ)上進(jìn)行擴(kuò)張和輻射。

　2.6.2 城市化進(jìn)程的加快，大量人口進(jìn)入城市，一方面，人口的大量聚集，龐大的消費(fèi)人群的產(chǎn)生，給商業(yè)帶來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。另一方面，商業(yè)的發(fā)展也給區(qū)域帶來(lái)了興旺的人氣，反過(guò)來(lái)又帶動(dòng)了人口的遷入，兩者相輔相成，互相促進(jìn)。

　2.6.3 通過(guò)了解分析，城市總體支持力是持續(xù)往上的，但是目前城市還處于發(fā)展的初級(jí)階段，城市總體經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展、城市化水平均不高，這就使得城市處于一個(gè)較為緩慢的持續(xù)發(fā)展階段。

　2.6.4 受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，城市房地產(chǎn)等部分經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)的發(fā)展速度必將減慢，這就有可能導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩。

�。ū菊孪嚓P(guān)數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)資料詳見(jiàn)：附件 2《城市中觀和行業(yè)微觀相關(guān)概況的專項(xiàng)調(diào)查》中相關(guān)章節(jié)）

　 3 城市房地產(chǎn)微觀背景調(diào)研分析

　3.1 總體現(xiàn)狀描述 3.1.1 自 2000 年以來(lái)南寧房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展，產(chǎn)品供應(yīng)量及銷售額逐年增加，2003 年商品房銷售額突破 50億元，成交面積達(dá)到約 220 萬(wàn)平方米。

　3.1.2 在 2003 年，南寧市人均商品房銷售面積達(dá)到 1.47 平方米左右，略高于行業(yè)合理經(jīng)驗(yàn)值人均銷售面積 0.8~1.2平方米。

　3.1.3 政府開(kāi)發(fā)引導(dǎo)的影響，瑯東鳳嶺、城北快環(huán)沿線及江南片區(qū)成為了房地產(chǎn)業(yè)的主流開(kāi)發(fā)區(qū)域。并且形成了高中低不同檔次的供應(yīng)區(qū)域。

　3.1.4 南寧市房地產(chǎn)行業(yè)總體布局呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)失衡格局，局部市場(chǎng)呈現(xiàn)供過(guò)于求的狀態(tài)。

　 3.2 發(fā)展趨勢(shì) 3.2.1 受國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的整體調(diào)控，南寧市房地產(chǎn)業(yè)也受到了一定的影響，根據(jù)調(diào)控的力度和措施，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)幾年內(nèi)南寧市房地產(chǎn)業(yè)將由目前的高速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展的溫和期，房地產(chǎn)業(yè)溫度將適當(dāng)降溫。

　3.2.2 在 2003 年南寧市人均收入達(dá) 1000 美元，按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速轉(zhuǎn)型發(fā)展時(shí)期，同時(shí)也是市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)階段。

　3.2.3 近年南寧市房地產(chǎn)銷售額對(duì)比城市 GDP 比例約為7.4％，低于中國(guó)平均指標(biāo) 8％，市場(chǎng)總供應(yīng)量略低于市場(chǎng)有效需求。（ 特別注意：這僅僅是總市場(chǎng)供應(yīng)量，不代表某個(gè)物業(yè)類型市場(chǎng)總量供應(yīng)低于市場(chǎng)需求量）

　 3.3 細(xì)分類型物業(yè)市場(chǎng)闡述 3.3.1 住宅物業(yè)市場(chǎng) 3.3.1.1 隨著住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增多，市場(chǎng)上產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象日益突出，加上近兩年消費(fèi)市場(chǎng)基本完成了“買方市場(chǎng)”的轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)上各項(xiàng)目都感到了銷售上的壓力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，這在高檔住宅市場(chǎng)尤為突出。

　3.3.1.2 目前高檔住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量過(guò)大，各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水平相差不是很明顯，加之經(jīng)過(guò)早兩年的消化，市場(chǎng)上對(duì)高檔住宅的有效需求基本上趨于飽和，新生消費(fèi)需求沒(méi)有得到及時(shí)足量的補(bǔ)充，高檔住宅之間的競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，瑯東、鳳嶺各大高檔住宅項(xiàng)目銷售進(jìn)度普便放緩。

　3.3.1.3 城市舊城改造力度的加強(qiáng)，產(chǎn)生了大量的中低收入者住房需求，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2002~2003 年兩年間，南寧市舊城改造拆遷面積達(dá)到了 180 萬(wàn) m 2 以上；另一方面政府近兩年對(duì)經(jīng)濟(jì)型住房開(kāi)發(fā)的引導(dǎo)，導(dǎo)致了自 2003 年來(lái)南寧市經(jīng)濟(jì)型住房開(kāi)發(fā)量迅速提高，在商品房住宅市場(chǎng)中所占比例逐漸加大，并得到了市場(chǎng)的熱烈追捧，銷售行情看好。

　 3.3.2 公寓物業(yè)市場(chǎng) 3.3.2.1 公寓物業(yè)由于其功能的多樣性，可商可住，從而在市場(chǎng)上對(duì)應(yīng)著較為廣泛的客戶群體，能適應(yīng)不同層次消費(fèi)者需求，這使得公寓物業(yè)相對(duì)于其它物業(yè)來(lái)說(shuō)是一種競(jìng)爭(zhēng)壓力較小的物業(yè)類別。

　3.3.2.2 公寓物業(yè)的平均價(jià)格都較同區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)價(jià)格高，但由于戶型面積較小的關(guān)系，高單價(jià)、低總價(jià)成為大多數(shù)公寓項(xiàng)目的特點(diǎn)，這也使得公寓物業(yè)成為一種投資型物業(yè)得到市場(chǎng)的認(rèn)可，銷售行情較好。

　3.3.2.3 從近幾年來(lái)看，南寧市公寓物業(yè)的推出量是逐年遞增的，尤其是 2003 年的市場(chǎng)供應(yīng)量更是增長(zhǎng)顯著，市場(chǎng)供應(yīng)量約 45 萬(wàn)平米，新城區(qū)及瑯東是公寓物業(yè)主要的供應(yīng)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)也最為激烈，興寧及城北區(qū)

　也有少量公寓物業(yè)分布。

　3.3.2.4 受各區(qū)域發(fā)展的定位、現(xiàn)狀和歷史背景的影響，整個(gè)城市的公寓物業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)區(qū)域發(fā)展不平衡，新城區(qū)等區(qū)域涌現(xiàn)出大量的公寓項(xiàng)目，其它城區(qū)如江南、城北區(qū)等公寓類項(xiàng)目較少。

　 3.3.3 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng) 3.3.3.1 目前南寧市商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)局面嚴(yán)峻，城市消費(fèi)支持力與城市商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量之間存在著不協(xié)調(diào)的發(fā)展關(guān)系，據(jù)統(tǒng)計(jì)近幾年內(nèi)南寧市推出市場(chǎng)銷售和即將推出市場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)面積接近 150 萬(wàn)平米，這一供應(yīng)量必將超出城市容量所能支撐的范圍，南寧市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供大于求的局面已成事實(shí)！

　3.3.3.2 國(guó)家對(duì)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)信貸、按揭貸款的停止發(fā)放，也勢(shì)必很大程度上影響到城市商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)、銷售和運(yùn)營(yíng)。

　 （本章相關(guān)數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)資料詳見(jiàn)：附件 2《城市中觀和行業(yè)微觀相關(guān)概況的專項(xiàng)調(diào)查》中相關(guān)章節(jié)）

　 4 項(xiàng)目所在城市區(qū)域背景

　4.1 區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)概述 4.1.1 城北區(qū)位于南寧市區(qū)西北部，總面積 546 平方公里，其中市區(qū)面積 35 平方公里，總?cè)丝诩s 30 萬(wàn)人。

　4.1.2 城北轄區(qū)內(nèi)有國(guó)家級(jí)南寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，占廣西高�？蒲性核�總數(shù)的 70%左右，是廣西人才、教育、科技、文化、信息的密集區(qū)，科技與智力資源的儲(chǔ)備區(qū)，高新技術(shù)企業(yè)孵化區(qū)，物流中心區(qū)。

　4.2 城區(qū)規(guī)劃發(fā)展導(dǎo)向 4.2.1 城北區(qū)政府發(fā)展目標(biāo) 4.2.1.1 未來(lái)城北區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是依托于南寧市整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境之上，城區(qū)內(nèi)的相思湖新區(qū)（含高新區(qū)在內(nèi)）全面推進(jìn)開(kāi)發(fā)促使區(qū)域形成新的政治經(jīng)濟(jì)中心，帶動(dòng)區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　4.2.1.2 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，高新技術(shù)企業(yè)的引近，各大專項(xiàng)市場(chǎng)、工業(yè)園建設(shè)的完工，將使城區(qū)的工業(yè)，商貿(mào)業(yè)得到長(zhǎng)足發(fā)展。

　4.2.1.3 城北區(qū)人口近兩年以年均 5.1%的速度增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度較明顯，照此速度，到 2005 年，城北區(qū)人口將

　達(dá)到 36 萬(wàn)人左右。

　4.2.1.4 城區(qū)人口的增加對(duì)房地產(chǎn)業(yè)最為直接的影響是導(dǎo)致住房需求的上升。另外，區(qū)域人口的增加帶動(dòng)了社會(huì)消費(fèi)力的上漲，給商業(yè)物業(yè)未來(lái)的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)提供了較大的發(fā)展空間。

　4.2.2 相思湖新區(qū)規(guī)劃發(fā)展導(dǎo)向 4.2.2.1 相思湖是未來(lái)幾年內(nèi)城北區(qū)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域，想思湖的開(kāi)發(fā)是高起點(diǎn)，高定位、高規(guī)劃的，相思湖新區(qū)的開(kāi)發(fā)將帶動(dòng)臨近周邊區(qū)域的快速發(fā)展，區(qū)域價(jià)值也將隨之提升。

　4.2.2.2 未來(lái)城北區(qū)將圍繞相思湖區(qū)域、幾大工業(yè)園及一批專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)發(fā)展來(lái)構(gòu)筑整個(gè)城市新區(qū)，將形成區(qū)域行政中心、工業(yè)中心、居住中心、物流運(yùn)輸中心等功能分區(qū)明確、協(xié)調(diào)發(fā)展的城市新區(qū)。

　城北區(qū)由于相思湖的開(kāi)發(fā)，加速了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，給區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展提供了一個(gè) 相對(duì)較大 的空間，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)給項(xiàng)目自身的發(fā)展提供了 較大 的推動(dòng)力。

　4.3 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)背景 4.3.1 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀

　4.3.1.1 城北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)較城市其它區(qū)域市場(chǎng)而言發(fā)展較慢，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不多，基本上集中于北湖路、唐山路、衡陽(yáng)路、明秀路、秀廂大道、北大路、大學(xué)路一帶。尤其是秀廂大道及明秀路，目前城北區(qū)新生項(xiàng)目多出于此。

　4.3.1.2 城北區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目以中檔商品住宅為主，其它物業(yè)形式的開(kāi)發(fā)比例較少，基本以住宅項(xiàng)目為主。近兩年城北區(qū)市場(chǎng)出現(xiàn)少量的公寓住宅項(xiàng)目，現(xiàn)已銷售完畢。商業(yè)物業(yè)直到近期“城市碧園”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)才得以少量供應(yīng)市場(chǎng)，寫(xiě)字樓、別墅等物業(yè)開(kāi)發(fā)量趨于零。

　4.3.1.3 城北區(qū)住宅物業(yè)銷售均價(jià)處于中等水平，與城市平均銷售價(jià)格較為接近，約為2300~2400元/ m 2 左右，個(gè)別項(xiàng)目銷售均價(jià)更是達(dá)到了 2600 元/ m 2 以上，如城市碧園及高新苑這兩個(gè)項(xiàng)目，目前銷售均價(jià)高達(dá)2600~2700 元/ m 2 。

　 4.3.2 區(qū)域細(xì)分物業(yè)市場(chǎng)概述 4.3.2.1 城北區(qū)住宅物業(yè)市場(chǎng)概述 ? 住宅物業(yè)為目前城北區(qū)房地產(chǎn)主流開(kāi)發(fā)物業(yè)，所占份額極大，集中于城區(qū)內(nèi)幾個(gè)主要區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

　? 城北區(qū)住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模普遍較大，多層為主，小高層為輔是目前城北區(qū)住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要產(chǎn)品開(kāi)發(fā)形式。

　? 城市碧園、恒大新城、城寧翠峰、高新苑是目前城北區(qū)建筑規(guī)模比較大的項(xiàng)目，也是城北區(qū)各個(gè)主要供應(yīng)區(qū)的代表樓盤(pán)。

　4.3.2.2 城北區(qū)公寓物業(yè)市場(chǎng)概述 ? 城北區(qū)公寓物業(yè)市場(chǎng)相對(duì)其它區(qū)域而言發(fā)展緩慢，近年來(lái)只有碧園數(shù)碼文化廣場(chǎng)、又一居、嘉土天驕三個(gè)純公寓住宅項(xiàng)目供應(yīng)市場(chǎng)，文華園及城市碧園也有少數(shù)青年公寓，到目前為止，這幾個(gè)項(xiàng)目的公寓物業(yè)基本市場(chǎng)消化完畢，目前可以看到的可銷售項(xiàng)目只有明秀路的檸檬宿項(xiàng)目。

　? 城北區(qū)的公寓物業(yè)除了嘉士天驕及部分小區(qū)順帶物業(yè)外，其余公寓物業(yè)都是經(jīng)爛尾樓演變而來(lái)，有著產(chǎn)品上的先天缺陷。為其它客戶細(xì)分市場(chǎng)量身打造的公寓物業(yè)較少。

　4.3.2.3 城北區(qū)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)概述 ? 城北區(qū)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目較其它區(qū)域來(lái)說(shuō)數(shù)量明顯較少，主要以街鋪形式為主，物業(yè)形態(tài)包括小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套。

　? 區(qū)域內(nèi)基本無(wú)大型購(gòu)物中心，較大型的購(gòu)物場(chǎng)所只有北湖路上經(jīng)營(yíng)面積為 12000 m 2 的南城百貨，目前整個(gè)區(qū)域只有“城市碧園”3.8 萬(wàn) m 2 的商業(yè)街及“檸檬宿”約 8500 m 2 直接供應(yīng)市場(chǎng)。

　? 未來(lái)兩年內(nèi)潛在供應(yīng)量較少，大學(xué)路的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)及相思湖區(qū)域一帶的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量更是微乎其微，只有一些零星小區(qū)內(nèi)配套商鋪供應(yīng)市場(chǎng)，一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)量基本接近于零。

　4.3.2.4 純商務(wù)公寓和寫(xiě)字樓 ? 本區(qū)域內(nèi)目前沒(méi)有出售型的純商務(wù)公寓和寫(xiě)字樓，只有少量定位不明確的可居住型公寓樓； ? 本區(qū)域內(nèi)只有火炬大廈、高新大廈等少量的幾棟樓為較專業(yè)的寫(xiě)字樓，但檔次很低，大廈內(nèi)仍然有其他非辦公、商務(wù)的業(yè)態(tài)存在（如飯店、歌舞廳等）； ? 據(jù)了解，區(qū)域辦公基本上為廠區(qū)內(nèi)單位自建房；

　 4.3.3 發(fā)展趨勢(shì)剖析 4.3.3.1 未來(lái)城北區(qū)物業(yè)開(kāi)發(fā)仍舊以純住宅物業(yè)為主，其它物業(yè)為輔。

　4.3.3.2 相思湖新區(qū)、城北快環(huán)沿線將成為城北區(qū)主要開(kāi)發(fā)

　熱土，新生項(xiàng)目多出于此。

　4.3.3.3 隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的增大，樓市價(jià)格的上漲，各項(xiàng)目銷售壓力增大，銷售周期延長(zhǎng)。

　4.4 區(qū)域商貿(mào)零售業(yè)調(diào)研（詳見(jiàn)附件三相關(guān)章節(jié)內(nèi)容）

　 4.5 區(qū)域熱銷物業(yè)概述

　4.5.1 熱銷項(xiàng)目類別 城北區(qū)目前以純居住物業(yè)及居住公寓物業(yè)最為好銷，寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓市場(chǎng)供應(yīng)量極少。

　4.5.2 熱銷項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn) 4.5.2.1 熱銷項(xiàng)目戶型以 2 房或 3 房為主，面積在 70~130m 2之間，總價(jià)在 20 萬(wàn)/套～30 萬(wàn)/套，較易為市場(chǎng)接受。

　4.5.2.2 熱銷項(xiàng)目客戶群體基本以這個(gè)區(qū)域工作的人群和原住人群為主。

　4.5.2.3 熱銷項(xiàng)目規(guī)模較大，配套較好，有一定園林設(shè)計(jì)，多數(shù)地處區(qū)域成熟地段，周邊配套較為完善。

　4.5.3 熱銷項(xiàng)目熱銷原因

　4.5.3.1 總的來(lái)看，城北區(qū)熱銷物業(yè)價(jià)格處于中低檔水平，戶型面積適中，以安居樂(lè)業(yè)型為主，很好的適應(yīng)了市場(chǎng)的需求，與區(qū)域內(nèi)居民的收入水平相符。

　4.5.3.2 另外，生活便利成熟地段的項(xiàng)目也是造成熱銷的原因。

　4.6 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 4.6.1 目前為止，城北區(qū)各大房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況較好，約 1/2的項(xiàng)目已進(jìn)入尾盤(pán)階段或已撤盤(pán)，一些在售的項(xiàng)目也已消化了大半，市場(chǎng)新生項(xiàng)目較少，以住宅物業(yè)為主，也有少量商業(yè)物業(yè)及公寓物業(yè)供應(yīng)，整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力不大，除住宅物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較大外，商業(yè)物業(yè)及小戶型公寓物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力不大，尚存一定的市場(chǎng)發(fā)展空間。

　4.6.2 在本項(xiàng)目未來(lái)運(yùn)作期間內(nèi)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)給本項(xiàng)目帶來(lái)的壓力不大，但由于宏觀政策帶來(lái)的影響，我們對(duì)項(xiàng)目的判斷是對(duì)未來(lái)的項(xiàng)目投資回報(bào)應(yīng)該持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　本章相關(guān)數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)資料詳見(jiàn)附件 3《區(qū)域相關(guān)概況的專項(xiàng)調(diào)查》中相關(guān)章節(jié)

　 5 項(xiàng)目市場(chǎng)空間的提出

　5.1 區(qū)域經(jīng)濟(jì)消費(fèi)支持綜述 項(xiàng)目周邊聚集了大量的在校大學(xué)生及居民，共同構(gòu)成了“特色大學(xué)人文經(jīng)濟(jì)區(qū)”的消費(fèi)支持。

　5.1.1 教育產(chǎn)業(yè)消費(fèi)支持力概述（詳見(jiàn)附件三相關(guān)章節(jié)內(nèi)容）

　5.1.1.1 項(xiàng)目周邊聚集了大量的大中院校，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，約有 80000 在校學(xué)生。

　5.1.1.2 按每平方米商業(yè)面積實(shí)現(xiàn) 7000 元的年銷售額來(lái)算，初步預(yù)測(cè)項(xiàng)目周邊在校大學(xué)生可支持的商業(yè)物業(yè)面積為 5.8 萬(wàn) m 2 左右。

　5.1.2 教育產(chǎn)業(yè)區(qū)域居民消費(fèi)支持力概述 5.1.2.1 資料顯示項(xiàng)目周邊區(qū)域約有 51903 戶家庭，按 3.5人/戶來(lái)計(jì)，共有常住人口約為 18 萬(wàn)人。

　5.1.2.2 按每平方米商業(yè)面積實(shí)現(xiàn) 7000 元的年銷售額來(lái)算，初步預(yù)測(cè)項(xiàng)目周邊居民可支持的商業(yè)物業(yè)面積約為18.5 萬(wàn) m 2 左右。

　 5.2 項(xiàng)目市場(chǎng)空間的提出 5.2.1 城北區(qū)在城市規(guī)劃中定位為以發(fā)展高新技術(shù)、科研文教為主的城區(qū)，相思湖新區(qū)的開(kāi)發(fā)，政府機(jī)關(guān)的大量遷入，相思湖區(qū)域勢(shì)必成為南寧市又一區(qū)域性質(zhì)的政治經(jīng)濟(jì)中心，按國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)，行政中心周邊必然要求有與之配套的商業(yè)中心存在，以滿足商務(wù)辦公、休閑娛樂(lè)等消費(fèi)需求。

　5.2.2 項(xiàng)目地處相思湖開(kāi)發(fā)區(qū)邊緣位置，相思湖新區(qū)的發(fā)展定位將會(huì)給本項(xiàng)目的發(fā)展方向帶來(lái)豐富的構(gòu)想。

　5.2.3 項(xiàng)目區(qū)域交通設(shè)施成熟完善，區(qū)域的通達(dá)性性較好，并且周邊生活配套設(shè)施齊全完善，仍城北區(qū)成熟居住區(qū)域，發(fā)展居住型物業(yè)有著得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)。

　5.2.4 項(xiàng)目所在區(qū)域已然存在一個(gè)具有相當(dāng)消費(fèi)力支持的潛在商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈，勢(shì)必會(huì)催生出一個(gè)區(qū)域性的核心商業(yè)中心，而目前區(qū)域內(nèi)缺乏能夠輻射并帶動(dòng)周邊商業(yè)的發(fā)展的核心商業(yè)物業(yè)。

　5.2.5 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)主要以街鋪、超市、酒吧迪廳、美容按摩等商業(yè)服務(wù)為主，經(jīng)營(yíng)品類范圍以滿足日常生活消費(fèi)為主，不能滿足周邊為數(shù)眾多年輕新生代的個(gè)性化消費(fèi)需求。

　5.2.6 項(xiàng)目所處地段為外來(lái)人口聚集地，周邊高等院校在校學(xué)生眾多，區(qū)域住宅租賃市場(chǎng)活躍。按政府規(guī)劃，兩年內(nèi)

　萬(wàn)秀村、友愛(ài)村即將改建，勢(shì)必將會(huì)產(chǎn)生大量的無(wú)房外來(lái)租客，對(duì)小戶型住宅市場(chǎng)需求量大。

　 從以上的幾個(gè)因素結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研分析，我們發(fā)現(xiàn)：

　? 目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃郁，但缺乏核心商業(yè)物業(yè)，而從城區(qū)的發(fā)展前景來(lái)看又存在市場(chǎng)需求。

　? 另一方面城北區(qū)目前公寓物業(yè)銷售情況理想，市場(chǎng)供應(yīng)量不大。

　? 外來(lái)人口眾多，住宅租賃市場(chǎng)活躍。結(jié)合自身資源來(lái)看，這些有利條件都為本項(xiàng)目提供了較大的發(fā)展空間，給項(xiàng)目物業(yè)提供了較大的產(chǎn)品組合彈性空間。

　根據(jù)本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合本項(xiàng)目的自身資源條件，項(xiàng)目發(fā)展導(dǎo)向可以考慮商業(yè)+ 公寓的 物業(yè)市場(chǎng)推進(jìn)。

　。

　寶資通地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu) 2004 年 5 月

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