政府類物業(yè)項(xiàng)目

　投標(biāo)技術(shù)標(biāo)方案 參考借鑒范本

　 年 月 日

　目

　錄 物業(yè)項(xiàng)目認(rèn)識、管理服務(wù)定位、 ............................................................................................................ 9 管理服務(wù)目標(biāo)及整體設(shè)想 ........................................................................................................................ 9 物業(yè)項(xiàng)目認(rèn)識、管理服務(wù)定位、管理服務(wù)目標(biāo)及整體設(shè)想 ........................................................ 10 （一）三個重點(diǎn) ............................................................................................................................ 11 （二）零風(fēng)險(xiǎn)工程 ........................................................................................................................ 13 （一）指導(dǎo)思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠(yuǎn)承擔(dān) ........................................................................ 13 （二）一種模式：[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式 ........................................................................................ 14 （三）管理目標(biāo)兩項(xiàng)承諾 .................................................................................................................... 14 （四）四大優(yōu)勢 .................................................................................................................................... 15 1、觀念優(yōu)勢：滿意只是起點(diǎn)（以服務(wù)客戶為最高原則）

　...................................................... 15 2、技術(shù)優(yōu)勢：樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持 ...................................................................................... 15 3、配套優(yōu)勢：提供綜合性物業(yè)管理服務(wù) .................................................................................. 15 4、標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)勢：ISO9001 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)管理 ............................................................................... 15 （五）七項(xiàng)措施 .................................................................................................................................... 16 組織構(gòu)架、人員配備、培訓(xùn)及管理 .................................................................................................... 20 [管理處經(jīng)理] ........................................................................................................................................ 25 [業(yè)戶接待] ............................................................................................................................................ 25 [秩序維護(hù)員] ........................................................................................................................................ 26 [維修養(yǎng)護(hù)] ............................................................................................................................................ 26 [保潔工] ................................................................................................................................................ 26 [保潔工] ................................................................................................................................................ 29 1、確保員工年度培訓(xùn)在 100 課時以上； .......................................................................................... 31 2、新員工培訓(xùn)率在 100%，培訓(xùn)合格率 100%； .............................................................................. 31 3、管理人員持證上崗率 100%； ........................................................................................................ 31 4、特殊工種人員持證上崗率 100%； ................................................................................................ 31 5、員工年度培訓(xùn)率 100%，培訓(xùn)合格率 100% .................................................................................. 31 擬采取的管理方式、工作計(jì)劃 ............................................................................................................ 36

　一．管理方式 ........................................................................................................................................ 37 1.實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制 ................................................................................................................ 37 2．激勵機(jī)制 .................................................................................................................................. 37 3.監(jiān)督與自我約束機(jī)制：

　............................................................................................................ 38 二、工作計(jì)劃 ........................................................................................................................................ 39 工作計(jì)劃流程圖 .................................................................................................................................... 41 管 理 服 務(wù) 體 系 .............................................................................................................................. 42 管理服務(wù)體系 ................................................................................................................................ 43 1.服務(wù)提供全面支持系統(tǒng) ............................................................................................................ 43 2.內(nèi)部運(yùn)作流程 ............................................................................................................................ 44 企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)章制度、公眾制度 .................................................................................................... 45 一．管理規(guī)章制度的建立 .................................................................................................................... 46 管理規(guī)章制度結(jié)構(gòu)圖 ............................................................................................................................ 46 二．本物業(yè)公司內(nèi)部管理規(guī)章制度目錄 ............................................................................................ 47 三．本區(qū)政府辦公大樓公眾制度 ........................................................................................................ 49 本區(qū)政府辦公大樓公眾制度（建議草案）

　........................................................................................ 50 前

　言 .................................................................................................................................................... 50 第一章

　人員車輛進(jìn)出管理 ................................................................................................................ 50 第二章

　電梯使用管理規(guī)定：

　............................................................................................................ 51 第三章 中央空調(diào)系統(tǒng) .......................................................................................................................... 52 1．冷氣開放時間：

　...................................................................................................................... 52 2. 暖氣開放時間為每年的 12 月 1 日至第二年的 3 月 1 號，開關(guān)時間為：

　........................ 52 第四章 施工管理規(guī)定 .......................................................................................................................... 53 1. 施工申請 .................................................................................................................................. 53 2. 施工許可。

　.............................................................................................................................. 53 3. 消防要求 .................................................................................................................................. 53 4. 施工管理 .................................................................................................................................. 53 5. 施工垃圾 .................................................................................................................................. 54 6. 施工人員行為 .......................................................................................................................... 54 第五章 水、電系統(tǒng) .............................................................................................................................. 55

　第六章

　各樓層房間功能布局 ............................................................................................................ 55 第七章 大樓環(huán)境 .................................................................................................................................. 55 物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收管理 ........................................................................................................................ 56 應(yīng)急處理方案 ........................................................................................................................................ 60 應(yīng)急處理方案 ................................................................................................................................ 61 （一）上訪事件處理 .................................................................................................................... 61 （二）

　設(shè)備故障處理規(guī)程 ........................................................................................ 61 1．故障分類 ......................................................................................................................... 61 2．重大故障處理職責(zé) ......................................................................................................... 61 3．故障處理通則 ................................................................................................................. 61 （三）

　發(fā)生火警處理規(guī)程 ........................................................................................ 62 （四）電梯困人救援規(guī)程 ............................................................................................................ 63 1．電梯故障，應(yīng)由電梯工解救被困乘客。

　...................................................................... 63 2．轎頂操作放人程序 ......................................................................................................... 63 3．機(jī)房操作手動放人程序 ................................................................................................. 63 （五）

　供電電源停電故障處理規(guī)程 ........................................................................................ 63 （六）停水及故障處理規(guī)程 ........................................................................................................ 64 （七）空調(diào)故障處理規(guī)程（問題嚴(yán)重報(bào)專業(yè)維護(hù)公司）

　........................................................ 64 （八）盜竊應(yīng)急處理 .................................................................................................................... 64 （九）打架斗毆應(yīng)急處理 ............................................................................................................ 65 （十）搶劫應(yīng)急處理 .................................................................................................................... 66 （十一）可疑爆炸物應(yīng)急處理 .................................................................................................... 67 （十二）醉酒鬧事或精神病人應(yīng)急處理程序 ............................................................................ 67 （十三）保潔應(yīng)急處理預(yù)案 ........................................................................................................ 68 一、暴風(fēng)雨天氣的保潔 ........................................................................................................................ 68 1 暴風(fēng)雨來臨前：

　........................................................................................................................ 68 2 暴風(fēng)雨過后：

　............................................................................................................................ 68 二、梅雨季節(jié) ........................................................................................................................................ 68 三、樓層內(nèi)空調(diào)水管、給水管的接頭發(fā)生爆裂，造成樓層浸水時的保潔 ..................................... 68 四、戶外施工影響環(huán)境衛(wèi)生的保潔 .................................................................................................... 69

　日常管理服務(wù)方案、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) .................................................................................................... 69 及措施 .................................................................................................................................................... 69 一.事務(wù)管理 .......................................................................................................................................... 70 每日回收 ................................................................................................................................................ 70 服務(wù)投訴處理及回訪流程圖 ................................................................................................................ 71 報(bào)修、維修工作流程圖 ........................................................................................................................ 72 1．來賓接待的配合 ...................................................................................................................... 73 2．進(jìn)駐期的特殊服務(wù) .................................................................................................................. 73 3．大型會議、慶典的配合 .......................................................................................................... 73 客戶服務(wù) ........................................................................................................................................ 74 一．客服日常工作 ................................................................................................................................ 74 1．來訪接待：

　.............................................................................................................................. 74 2．來電接待：

　.............................................................................................................................. 74 3．報(bào)修接待 .................................................................................................................................. 75 4．會務(wù)服務(wù) .................................................................................................................................. 75 5. 來賓接待禮儀服務(wù) .................................................................................................................. 76 6. 客戶回訪工作 .......................................................................................................................... 76 7. 客服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

　...................................................................................................................... 77 機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理 .................................................................................................................... 79 一．系統(tǒng)的日常運(yùn)行 ............................................................................................................................ 79 （一）運(yùn)行管理 ............................................................................................................................ 79 （二）設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行工作內(nèi)容 ........................................................................................ 79 1．樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)（BAS）的使用 ............................................................................ 80 2．配電系統(tǒng) ......................................................................................................................... 80 3．空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng) ................................................................................................................. 80 4．給排水系統(tǒng) ..................................................................................................................... 80 5．電梯系統(tǒng) ......................................................................................................................... 80 6．電梯報(bào)警對講系統(tǒng) ......................................................................................................... 81 7．消防報(bào)警系統(tǒng) ................................................................................................................. 81 8．安全監(jiān)控系統(tǒng) ................................................................................................................. 81

　9．門禁管理系統(tǒng) ................................................................................................................. 81 10．秩序維護(hù)巡邏系統(tǒng) ....................................................................................................... 81 11、照明系統(tǒng) ....................................................................................................................... 82 二．系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng) ............................................................................................................................ 82 （一）維護(hù)保養(yǎng)工作方式 ............................................................................................................ 82 （二）日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制 .................................................................... 82 （三）

　主要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn) ........................................................................................ 83 （四）設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) .................................................................................................... 84 一、 空調(diào)機(jī)組：

　.................................................................................................................................. 84 二、消防水泵及噴淋水泵：

　................................................................................................................ 84 三．節(jié)能管理 ........................................................................................................................................ 86 （一）工作內(nèi)容 ............................................................................................................................ 87 （二）組織措施 ............................................................................................................................ 87 （三）技術(shù)措施 ............................................................................................................................ 87 四．技術(shù)改造、更新 ............................................................................................................................ 88 （一）論證立項(xiàng) ............................................................................................................................ 88 （二）方案設(shè)計(jì) ............................................................................................................................ 89 （三）組織實(shí)施 ............................................................................................................................ 89 （四）整理技術(shù)資料 .................................................................................................................... 89 （五）驗(yàn)收移交 ............................................................................................................................ 89 （六）費(fèi)用來源 ............................................................................................................................ 89 五．技術(shù)資料的收集、管理、使用 .................................................................................................... 89 （一）收集設(shè)備管理法規(guī)政策 .................................................................................................... 89 （二）建立技術(shù)檔案 .................................................................................................................... 90 （三）做好技術(shù)資料收集、管理工作 ........................................................................................ 90 物業(yè)共用部位、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施 ................................................................................ 91 秩序維護(hù)管理 ................................................................................................................................ 95 一．服務(wù)范圍及標(biāo)準(zhǔn) ............................................................................................................................ 95 （一）服務(wù)范圍 ............................................................................................................................ 95 （二）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

　........................................................................................................................ 95

�。ㄈ�）安全服務(wù)承諾 .................................................................................................................... 96 （四）秩序維護(hù)管理的指導(dǎo)原則 ................................................................................................ 96 （五）秩序維護(hù)管理的實(shí)施方案 ................................................................................................ 96 1

　崗位設(shè)置 ......................................................................................................................... 96 2

　秩序維護(hù)管理體系三個機(jī)制 .......................................................................................... 96 3

　建立三參與的安全網(wǎng)絡(luò) ................................................................................................. 97 4

　制定科學(xué)的安防內(nèi)部管理方式 ...................................................................................... 97 （六）秩序維護(hù)服務(wù)內(nèi)容 ............................................................................................................ 97 1

　門崗服務(wù) ......................................................................................................................... 97 2

　大廳服務(wù) ......................................................................................................................... 98 3

　巡崗服務(wù) ......................................................................................................................... 98 （七）秩序維護(hù)人員基本要求 .................................................................................................... 99 智能化系統(tǒng)管理方案 .................................................................................................................. 100 一．智能系統(tǒng)管理的前期措施 .......................................................................................................... 100 二．安全系統(tǒng)的日常運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng) .............................................................................................. 100 1．可視安全監(jiān)控系統(tǒng) ................................................................................................................ 101 2．消防報(bào)警應(yīng)急處理 ................................................................................................................ 101 3．日常運(yùn)行的管理 .................................................................................................................... 102 （1）建立監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備檔案............................................................................................ 102 （2）

　編制日常運(yùn)行管理制度及操作、維修規(guī)程 .......................................................... 102 （3）

　操作人員常規(guī)培訓(xùn) ................................................................................................. 102 （4）與巡邏崗的密切配合 ............................................................................................... 102 保潔服務(wù) ...................................................................................................................................... 103 一．保潔管理 ...................................................................................................................................... 103 二．消殺管理 ...................................................................................................................................... 103 三．排污管理 ...................................................................................................................................... 103 1.污染控制 .................................................................................................................................. 104 2.倡導(dǎo)洗手間文化 ...................................................................................................................... 104 四．保潔工作日流程 .......................................................................................................................... 104 五．保潔工作程序及標(biāo)準(zhǔn) .................................................................................................................. 105

　1

　操作規(guī)程 ................................................................................................................................ 105 2

　衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) ................................................................................................................................ 106 本區(qū)政府辦公大樓社區(qū)文化建設(shè) .............................................................................................. 112 一．社區(qū)文化的作用 .......................................................................................................................... 112 二．本區(qū)政府辦公大樓社區(qū)文化活動策劃 ...................................................................................... 112 共建新文明、交流新科技與新文化、營造環(huán)境文化氣 ................................................................... 113 一．優(yōu)質(zhì)服務(wù)、方便用戶 .................................................................................................................. 115 二．便民服務(wù)制度 .............................................................................................................................. 115 三．服務(wù)項(xiàng)目 ...................................................................................................................................... 115 物業(yè)管理費(fèi)用測算（略）

　.................................................................................................................. 117

　物業(yè)項(xiàng)目認(rèn)識、管理服務(wù)定位、

　管理服務(wù)目標(biāo)及整體設(shè)想

　物業(yè)項(xiàng)目認(rèn)識、管理服務(wù)定位、管理服務(wù)目標(biāo)及整體設(shè)想

　項(xiàng)目概況及認(rèn)識：（略）

　本政府物業(yè)項(xiàng)目主要分為 區(qū)政府辦公樓和信訪辦公樓，政府大樓為地上 9層、地下 1 層，地下層主要為設(shè)備層，地上層為本區(qū)機(jī)關(guān)辦公場所，主要包括辦公室、檔案室、閱覽室、禮堂、會議室、會談室、休息室等類型；信訪辦公樓，主要為二層結(jié)構(gòu)的獨(dú)立辦公樓。本政府物業(yè)項(xiàng)目各類設(shè)備一應(yīng)俱全，主要包括電梯、消防監(jiān)控、可視安全監(jiān)控（即將安裝）、中央空調(diào)、高低壓配電室等，設(shè)備的維護(hù)和正常運(yùn)行成為保障大廈運(yùn)轉(zhuǎn)的重點(diǎn)。

　本物業(yè)公司將本政府物業(yè)項(xiàng)目作為 20

　年度業(yè)務(wù)首選，高度重視這項(xiàng)著名物業(yè)的投標(biāo)工作，對項(xiàng)目特點(diǎn)和自身實(shí)力等綜合因素進(jìn)行了深入地研究和分析。我們有服務(wù)于 政府類 現(xiàn)代化辦公大樓的真誠愿望，更有信心為本政府辦公大樓物業(yè)項(xiàng)目提供全面、專業(yè)和高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)。

　項(xiàng)目特點(diǎn)分析：

　本政府辦公大樓物業(yè)項(xiàng)目作為政府辦公物業(yè)，具有以下特點(diǎn)：

　1. 大樓為本區(qū)政府的機(jī)關(guān)單位集中辦公地，辦公人員均為國家公務(wù)人員，為物業(yè)服務(wù)提供了軟件上的保障，同時也 對物業(yè)服務(wù)提出了 更 高要求； 2. 大樓為政府辦公物業(yè)， 對設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行與故障的緊急排除提出了更高的要求； 3 本政府辦公大樓物業(yè)項(xiàng)目憑借自身在本區(qū)的影響力，足以提高物業(yè)公司的知名度，為物業(yè)公司在本區(qū)市場的拓展提供有利條件； 4. 本政府辦公大樓物業(yè)項(xiàng)目是對外招商引資的窗口，需接待大批國內(nèi)外的投資者、參觀者，對物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化/標(biāo)準(zhǔn)化/規(guī)范化和物業(yè)服務(wù)水平提出了較高要求； 5. 大樓產(chǎn)權(quán)單一，建筑面積適中，配套設(shè)施齊全，利于物業(yè)服務(wù)的實(shí)施； 6. 本政府辦公大樓物業(yè)項(xiàng)目配套設(shè)施設(shè)備比較齊全，這些都對物業(yè)的專業(yè)性維護(hù)服務(wù)提出較高的要求；

　7. 政府辦公大樓各單位 部門較多，來訪人員、進(jìn)出車輛多，對秩序維護(hù)管理工作增加了一定的管理難度，能很好考驗(yàn)專業(yè)、高效的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理實(shí)力； 8.本區(qū)政府作為本市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的龍頭之一，非常注重誠信合作的精神，而本物業(yè)公司也是以“專業(yè)、高效、誠信、共贏”為質(zhì)量方針，以誠信經(jīng)營為企業(yè)立身之本，理念的高度統(tǒng)一利于雙方后期的合作。

　管理服務(wù)定位：

　本政府物業(yè)項(xiàng)目作為一個現(xiàn)代化、多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全國，著眼于世界，著眼于未來。因此本政府辦公大樓物業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目整體形象定位是：

　 開

　放、高

　效、親

　和

　開放――體現(xiàn)本區(qū)政府改革開放的思想和現(xiàn)代化先進(jìn)的辦公方式； 高效――展示本區(qū)政府進(jìn)取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效率； 親和――象征本區(qū)政府為民服務(wù)的宗旨及與外界的和諧關(guān)系。

　物業(yè)管理整體設(shè)想：

　零風(fēng)險(xiǎn)工程 —— 解除后顧之憂 一種模式

　 —— [經(jīng)營型]物業(yè)管理 二項(xiàng)目標(biāo)

　 —— 示范大樓、滿意率 95%以上 三個重點(diǎn)

　 —— 整體形象、設(shè)備管理、配套服務(wù) 四大優(yōu)勢

　 —— 觀念、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、配套 七項(xiàng)措施

　 —— 精銳骨干、整體形象、設(shè)備管理、綜合服務(wù) 質(zhì)保體系、成本控制、服務(wù)創(chuàng)新

　工作重點(diǎn)和零風(fēng)險(xiǎn)工程 （一）三個重點(diǎn) 本物業(yè)公司以客戶導(dǎo)向理論為依據(jù)，從本區(qū)政府的角度分析本政府辦公大樓物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)需求，確定了物業(yè)管理服務(wù)的三項(xiàng)工作重點(diǎn)：

　 重點(diǎn)一：樹立政府物業(yè)整體形象 通過環(huán)境形象樓宇形象控制、設(shè)備和公共設(shè)施管理、治安和交通控制、管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造本政府辦公大樓物業(yè)項(xiàng)目“ 開放、高效、親和”的整體形象。

　重點(diǎn)二：樓宇設(shè)備管理 本政府辦公大樓物業(yè)項(xiàng)目樓宇設(shè)備的安裝、調(diào)試難度大，關(guān)鍵設(shè)備技術(shù)含量高，而政府物業(yè)的特殊性又要求設(shè)備運(yùn)行萬無一失，這對物業(yè)管理公司設(shè)備管理的技術(shù)實(shí)力是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。物業(yè)管理單位必須在全面介入后立即全面熟悉掌握已運(yùn)行設(shè)備的安裝、調(diào)試情況，熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在運(yùn)行中，要確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行正常。

　重點(diǎn)三：提供綜合性配套服務(wù) 本政府辦公大樓物業(yè)項(xiàng)目 包括辦公樓、綜合性會堂、員工餐廳、檔案室、員工活動中心等，集多種功能于一體，要求物業(yè)管理公司在保證物業(yè)管理主業(yè)基礎(chǔ)整體形象 三個重點(diǎn)

　配套服務(wù) 設(shè)備管理

　上，提供綜合配套服務(wù)，包括會務(wù)整潔布置等，這些要求對物業(yè)管理公司又是新的挑戰(zhàn)。

�。ǘ�）零風(fēng)險(xiǎn)工程 零風(fēng)險(xiǎn)工程的出發(fā)點(diǎn)是全面解除本區(qū)政府后勤事務(wù)社會化改革的后顧之憂。包括以下三項(xiàng)內(nèi)容：

　·依托本物業(yè)公司，長遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)管理的責(zé)任，在任何情況下，確保物業(yè)正常運(yùn)行。

　·注重本政府辦公大樓物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)管理相關(guān)保險(xiǎn)事項(xiàng)。按照有關(guān)規(guī)定合理規(guī)避公共責(zé)任險(xiǎn)和員工險(xiǎn)，并與區(qū)政府相關(guān)部門協(xié)商安排設(shè)備保險(xiǎn)事宜，提高本政府辦公大樓物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)運(yùn)行抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標(biāo) （一）指導(dǎo)思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠(yuǎn)承擔(dān) 真誠合作

　體現(xiàn)了本物業(yè)公司尊重客戶、依法經(jīng)營的一貫風(fēng)格，重合同、講道德、守信譽(yù)，注意及時地溝通和協(xié)調(diào)，真誠為本區(qū)政府提供專業(yè)服務(wù)，為社會創(chuàng)造價值，服務(wù)客戶、拓展市場的意義重于創(chuàng)造利潤。

　專業(yè)保障

　展示本物業(yè)公司“”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮公司 ISO9001 質(zhì)量體系、人力資源管理體系、財(cái)務(wù)預(yù)算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準(zhǔn)，保障專業(yè)效果。

　長遠(yuǎn)承擔(dān)

　注重合作的即效性，更著眼于合作的長遠(yuǎn)前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實(shí)和短期行為。有階段計(jì)劃，更有長遠(yuǎn)安排，將服務(wù)概念由合同期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應(yīng)盡職責(zé)。

　 （二）一種模式：[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式 [經(jīng)營型]物業(yè)管理模式 本物業(yè)公司在物業(yè)管理行業(yè)導(dǎo)入[ 經(jīng)營型] 物業(yè)管理模式，在物業(yè)管理實(shí)踐中取得顯著效果。[ 經(jīng)營型] 物業(yè)管理模式的核心思想為：將物業(yè)管理的概念從一般運(yùn)行、維護(hù)、管理提升到對物業(yè)整體項(xiàng)目全面的策劃，服務(wù)和管理層面，服務(wù)概念從委托合同期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，從而開發(fā)物業(yè)的功能潛力并提高使用效率，真正體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的社會功能。[ 經(jīng)營型] 物業(yè)管理模式在實(shí)際操作中，以物業(yè)管理主業(yè)為核心，以樓宇設(shè)備維護(hù)、改造為技術(shù)支持，以規(guī)劃物業(yè)功能、提高物業(yè)使用率為輔助手段，以配套項(xiàng)目的經(jīng)營作為服務(wù)客戶的補(bǔ)充，形成全方位物業(yè)管理服務(wù)的綜合能力。

　[ 經(jīng)營型] 物業(yè)管理模式在本政府辦公大樓物業(yè)項(xiàng)目具有廣闊的施展空間。本物業(yè)公司強(qiáng)大的技術(shù)支持系統(tǒng)可以在設(shè)備管理方面發(fā)揮重要的保障作用；本物業(yè)公司豐富的經(jīng)驗(yàn)可以協(xié)助貴方合理規(guī)劃、科學(xué)安排、適時調(diào)整，提高物業(yè)使用效能；本物業(yè)公司的綜合服務(wù)能力集辦公、會展、文化等多方面于一體，在滿足本政府辦公大樓物業(yè)項(xiàng)目的需求中最具實(shí)力。

　[ 經(jīng)營型] 物業(yè)管理模式在本政府辦公大樓物業(yè)項(xiàng)目的應(yīng)用，可以保障設(shè)備運(yùn)行，提高政府辦公物業(yè)的使用效率，明顯提升物業(yè)管理服務(wù)的附加值，并顯著降低物業(yè)運(yùn)行的總體成本。

�。ㄈ�）管理目標(biāo)兩項(xiàng)承諾

　 兩 項(xiàng) 承諾

　第一年內(nèi)，實(shí) 現(xiàn) 物 業(yè)管 理 客 戶滿意率 96%二年內(nèi)成為本市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈

　·自接管理之日起，二年內(nèi)使本政府辦公大樓物業(yè)項(xiàng)目通過全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大樓驗(yàn)收（根據(jù)本區(qū)政府機(jī)關(guān)管理處具體要求去創(chuàng)優(yōu)），樹立政府辦公物業(yè)實(shí)行企業(yè)化、專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例。

　·自接管理之日起，第一年度內(nèi)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理客戶滿意率 96%以上。

　（四）四大優(yōu)勢 1、觀念優(yōu)勢：滿意只是起點(diǎn)（以服務(wù)客戶為最高原則）

　本物業(yè)公司將客戶滿意作為工作業(yè)績評價的最終指標(biāo)，以客戶滿意為起點(diǎn)，最大限度地滿足客戶需求。在這種理念支持下，本物業(yè)公司在員工隊(duì)伍中堅(jiān)持不懈地強(qiáng)化滿意服務(wù)觀念、市場觀念以及危機(jī)意識、質(zhì)量意識、成本意識。正是由于滿意服務(wù)觀念的提出，近年來，在本物業(yè)公司所管轄的百萬余平方米物業(yè)中，年有效投訴率均控制在千分之二以下。

　2、技術(shù)優(yōu)勢：樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持 本物業(yè)公司為數(shù)個辦公大樓提供過高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)，在樓宇機(jī)電設(shè)備管理方面具備豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，技術(shù)實(shí)力在樓宇設(shè)備管理業(yè)首屈一指。本物業(yè)公司目前擁有高級工程師 2 名，中級職稱技術(shù)人員十余名以及數(shù)十名機(jī)電設(shè)備熟練維護(hù)操作人員。這支技術(shù)隊(duì)伍對各類物業(yè)基本設(shè)施如：電梯、中央空調(diào)、供配電、給排水、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、智能控制直至停車場自動管理系統(tǒng)等均有完善的技術(shù)保障規(guī)范和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可以為本政府辦公大樓物業(yè)項(xiàng)目制訂高效率的設(shè)備管理方案，確保各項(xiàng)系統(tǒng)運(yùn)行正常、維修及時，并有效延長設(shè)備的使用壽命。

　本物業(yè)公司技術(shù)優(yōu)勢還體現(xiàn)在能根據(jù)本政府辦公大樓物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，制訂有效的節(jié)能降耗措施，從而顯著降低政府辦公費(fèi)用。

　3、配套優(yōu)勢：提供綜合性物業(yè)管理服務(wù) [經(jīng)營型]物業(yè)管理模式在物業(yè)管理行業(yè)有較大影響。該模式能開發(fā)管轄物業(yè)的功能潛力和提高使用效率，并通過配套服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營、管理，使業(yè)主和客戶享受更全面的物業(yè)管理服務(wù)。

　4、標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)勢：ISO9001 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)管理

　（1）本物業(yè)公司公司已于 20

　年通過 ISO9001 質(zhì)量認(rèn)證；科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、縝密的質(zhì)量管理體系是我公司確保服務(wù)質(zhì)量的有力保證。

　（2）本物業(yè)公司公司在建立現(xiàn)代企業(yè)制度，規(guī)范企業(yè)運(yùn)作行為等方面績效顯著，已建立起“自主經(jīng)營、自我完善、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展”的良性企業(yè)運(yùn)作機(jī)制。我公司多次在管理工作中受到主管部門的嘉獎和表彰。

�。�3）本物業(yè)公司公司的財(cái)務(wù)運(yùn)作、規(guī)范化成本管理卓有成效；服務(wù)...

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