對中國住房制度改革若干政策的反思

　住房是關(guān)系國計民生的重大經(jīng)濟問題和社會問題，解決群眾住房問題是建設(shè)和諧社會的重要方面。經(jīng)過多年改革，目前我國城鎮(zhèn)住房實物分配的福利體制已經(jīng)基本終止，貨幣化住房分配、市場化和社會化供給體系也已大體建立。改革在取得一定成績的基礎(chǔ)上，也積累了諸多矛盾，發(fā)展到今天，居民住房困難的矛盾反而更為尖銳。不斷攀高的房價雖與加速推進的城鎮(zhèn)化帶來的住房需求和土地供應(yīng)剛性等客觀因素有關(guān)，但房改過程中的某些政策失當也難辭其咎，這不得不引起我們對相關(guān)政策的反思.

　 我國城鎮(zhèn)住房制度改革的進程及相關(guān)政策

　 改革之前，我國實行“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實物分配制度。應(yīng)該說，這種制度模式在當時較低水平的消費層次上，較好地滿足了職工的基本住房需求。

　 住房制度改革起始于１９８０年鄧小平關(guān)于住房問題的講話，當時談到住宅問題，鄧小平說：“要考慮城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮(zhèn)居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售�？梢砸淮胃犊�，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要調(diào)整。要聯(lián)系房價調(diào)整房租，使人考慮買房合算”。此后，房改大致經(jīng)歷了試點售房（１９７９～１９８５年）、提租補貼（１９８６～１９９０年）和以售帶租（１９９１～１９９３年）等改革階段，以及全面推進住房市場化改革的確立（１９９４－１９９７年）

　階段。

　 １９９４年７月國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)度改革作為經(jīng)濟體制改革的重要組成部分，目標是要建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化；把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣�化、專業(yè)化運行的體制；把住房實物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系；同時，建立住房公積金制度，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。

　 而房改具有里程碑意義的文件則是１９９８年７月３日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)件宣布全國城鎮(zhèn)從１９９８下半年開始停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。

　 再往后，為了促進房地產(chǎn)市場更好、更快地發(fā)展，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)城鎮(zhèn)住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房。

　 應(yīng)該說，我國城鎮(zhèn)住房制度市場化改革的推進是順應(yīng)市場經(jīng)濟體制改革的總體要求而為，但除此之外，還有其特殊的背景和內(nèi)在動因。這主要是，在當時舊的福利分房制度條件下，由于租金低廉，無法維持正常的房屋維護，而且使政府背負著沉重的財政負擔；而與此同時，為了應(yīng)對東南亞金融危機，國家實施積極的財政政

　策并配以收入分配調(diào)整政策，以增加和刺激社會總需求，而住房貨幣化的登臺，正好可以成為拉動內(nèi)需的最好辦法，啟動消費需求，拉動經(jīng)濟增長，改善結(jié)構(gòu)。

　 住房制度改革政策中存在的一些誤區(qū)

　 （一）過度地賦予了住房的經(jīng)濟發(fā)展功能

　 我國房改從實施開初就在某種程度上擔負了拉動經(jīng)濟增長的功能。

　《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。在各地，“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”被地方政府推至極致并演變成畸形的增長模式。地方政府熱衷于批租土地，包括農(nóng)地征用用于大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。依靠房地產(chǎn)投資來帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，并通過土地收益、房地產(chǎn)稅費來直接填充地方財政。一些地方政府將房地產(chǎn)作為拉動地方經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，過于功利性地重視房地產(chǎn)對“經(jīng)營城市”的貢獻，經(jīng)營土地成為投資增長和財政收入增加的重要法寶。其主要行為包括：一是大搞形象工程、“造城運動”，盲目擴大拆遷規(guī)模，人為制造需求旺盛、拉動房價；二是炒賣地皮，一些地方政府低價征地，轉(zhuǎn)手高價出讓，賣地越多，財政收入越多，甚至少數(shù)地方政府暗中操盤，唆使開發(fā)商哄抬地價；三是對房價求高棄低，一些政府官員視房價高為經(jīng)濟發(fā)達的標志，將本地房價與其他地區(qū)盲目攀比，一些城市政府對經(jīng)濟適用房、廉租房棄而不建，而把興趣用于批建高檔住宅上，導致當?shù)胤績r居高不下。

　 在這種政策和利益機制導向下，全國各地房地產(chǎn)投資持續(xù)高漲。從房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增長速度來看，２０００年開始急劇增長為２１．５％，２００３年為３０．３％，２００４年為２９．６％，２００５年中西部地區(qū)增長，高達３３％以上。國際上公認的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重一般是在１０％以下，

　但我國從１９９８年開始，這一比重穩(wěn)步上升，２００４年為１８．７８％，２００５年為２０．９８％，２００６年１－４月份為２２．９３％，遠遠超過１０％的國際警戒線。另外，國際公認的房地產(chǎn)開發(fā)投資占ＧＤＰ比重不能超過５％，但國內(nèi)房地產(chǎn)投資占ＧＤＰ的比重從２００４年就已經(jīng)達到９．６％，一些城市甚至于高達５０％以上。如果以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)并將其推向極端，給經(jīng)濟和社會帶來的影響是不言而喻的。盡管表面上會出現(xiàn)暫時的繁榮，但中長期困境和問題定會隨之而來。

　 （二）市場化過度，超越了經(jīng)濟發(fā)展階段

　 從國際的視野來考察住房制度，可以發(fā)現(xiàn)各國在不同的經(jīng)濟和社會發(fā)展階段，往往采取不同的住房政策。在經(jīng)濟發(fā)展的初期，由于物資、經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱以及技術(shù)力量有限，私人沒有足夠的儲蓄，很難獨立建造和擁有自主住房，這時公房比例往往較高（我國建國以來至市場經(jīng)濟改革全面推開以來，公房占絕對比重也印證了這一點）；當經(jīng)濟發(fā)展到一定的程度，尤其是當整個社會出現(xiàn)較大的中產(chǎn)階級，也即社會結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)橄欖型形態(tài)，住房市場化和私有化就具備了條件，此時，私有住房的比重往往較高，如現(xiàn)階段的美國、西歐國家。當然，土地資源的豐缺狀況也是影響住房私有率的重要因素，例如，日本和英國即使經(jīng)濟發(fā)展程度較高，在倫敦和東京，也保留了較大比例的公房。不同的經(jīng)濟社會發(fā)展階段要求實行不同的住房政策。

　 然而，我國在目前經(jīng)濟尚不充分發(fā)達，社會收入分配差距較大的發(fā)展階段，卻把住房改革的重點放在了產(chǎn)權(quán)私有化上，把住房市場化簡單地等同于住房產(chǎn)權(quán)私有化，直接把“居者有其屋”變成了“居者有其產(chǎn)”，改革認識上存在較嚴重偏差。在住房制度改革過程中，無論是按成本價出售存量住房，還是供應(yīng)經(jīng)濟適用房或普通

　商品房，在住房產(chǎn)權(quán)的保有形式上，基本上都是在強調(diào)住房產(chǎn)權(quán)的私有化或自有化。我國２００５年僅個人購買商品住房消費就達１．４２萬億元，居民私有住房的比例已經(jīng)達到７２．８％。根據(jù)加拿大豐業(yè)銀行

�。铮� Ｎｏｖａ Ｓｃｏｔｉａ也剛過６０％，而歐洲一些國家的住房私有率則在４０％左右。相對于私有化特征顯著的西方國家而言，中國卻擁有最高的住房私有率。

　 作為房改綱領(lǐng)性文件的國發(fā)用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”和“中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房”的商品住房”，政策所體現(xiàn)的市場化程度更濃。就目前我國經(jīng)濟發(fā)展狀況、居民收入水平和土地供應(yīng)的總體情況而言，要實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房，不僅超越了客觀經(jīng)濟條件，似乎也是政府擺脫住房保障職責的隱含體現(xiàn)。

�。ㄈ�）貨幣化分配不能到位，職工住房消費能力與市場房價嚴重脫節(jié)

　 住房補貼制度與住房公積金制度是增強職工住房消費能力，實現(xiàn)住房分配貨幣化的兩項基本制度。這兩項制度的相繼建立，適應(yīng)了市場經(jīng)濟條件下住房制度改革的需要。其目的是從根本上改變住房實物分配的格局，通過長期性支付能力的積累和政策性住房金融的支持，使住房消費變成一種個人選擇性的自主行為。兩項制度的實質(zhì)是將職工工資收入中本應(yīng)包含的住房消費部分，通過不同的政策渠道還原給職工個人。

　 在多數(shù)城市，職工住房補貼建立的依據(jù)是：房價收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為６０平方米的經(jīng)濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在４倍

　以上，且財政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補貼的地區(qū)，可以對無房和住房面積未達到規(guī)定標準的職工實行住房補貼。受制于各地財力的限制，各地出臺的住房補貼標準所依據(jù)的房價都大大低于當時的市場房價，有的地區(qū)甚至出現(xiàn)行政事業(yè)單位職工拒領(lǐng)住房補貼的現(xiàn)象。而且從補貼標準的設(shè)計來看，現(xiàn)行的補貼標準是根據(jù)政策設(shè)計當時（大多數(shù)城市為２０００年以前）的房地產(chǎn)市場價格來制定的，遠落后于市場形勢的變化。因此，住房補貼政策從其實施開初，在住房貨幣消費上，國家和單位就對職工欠了一大塊賬。而對于廣大的企業(yè)職工來說，由于勞動力市場整體供過于求，勞動工資常常被壓低，工資中住房消費的含量更是嚴重不足，遠遠不能支撐其在市場上購房、租房的需求。所以從總體上說，目前住房補貼實施很不到位，貨幣化補貼舉步維艱，完全到位更是遙遙無期。在這種情況下，新的制度不能完全建立起來，舊的路又一下子被堵死，造成政策斷檔，大量弱勢群體的住房成為一個懸而未決的問題。

　 另外，住房公積金制度所發(fā)揮的住房金融支持效能甚微，沒有真正發(fā)揮其住房政策性金融的支持作用。例如，我國的公積金存貸利差高達２．８７個百分點，而新加坡的公積金存貸利差只有０．１個百分點，臺灣地區(qū)的也在０．２個百分點，相差１０到２０倍。此外，住房公積金貸款以個人賬戶繳存余額的一定倍數(shù)來確定其貸款額度，這就必然導致收入高、繳存高的成員所獲得的公積金貸款也就多，而低收入者所得到的貸款資助低，有的甚至無法逾越其首付門檻，從而使得公積金政策無法真正起到政策性金融的“雪中送炭”的扶助作用。從總體來看，住房公積金的使用效率十分之低，截至２００４年６月，全國住房公積金歸集余額４３０６．７億元，累計提取額２０６０．９億元，個人貸款總額２８１７．２億元，貸款余額

�。保福担矗�２億元，全國住房公積金沉淀資金余額達１９５９．２億元，占歸集余額的４５．５％。

　 （四）沒有有效區(qū)分住房政策和房地產(chǎn)政策，基本住房保障嚴重缺位

　 從政策屬性上看，房地產(chǎn)政策是一種經(jīng)濟政策，它歸根到底主要著眼于市場效率；住房政策則屬于社會政策范疇，更注重社會公平和居民的基本住房訴求，它要解決的問題是用什么手段，使不同收入狀況的市民居者有其屋。多數(shù)國家的經(jīng)驗證明，住房既要靠市場手段，也要依靠大量的公共政策手段。住房政策的根本目標是讓人們各得其所，基本努力方向：一是建立“便于進入”的市場，一是幫助中低收入者獲得“能夠支付”的住房。

　 然而，我國住房改革沒有把住房和房地產(chǎn)這兩個表面相似而實質(zhì)屬于不同范疇的事物區(qū)別開，沒有把住房和房地產(chǎn)、市場和保障予以有效區(qū)別。政府忽視了普通民眾最基本的住房需求，住房保障職責缺位，廉租房、經(jīng)濟適用房建設(shè)滯后；在土地供應(yīng)、市場監(jiān)管、住房金融政策等諸多方面，政府所應(yīng)發(fā)揮的功能也嚴重缺失。而一個健康的住房政策的合理政策導向應(yīng)是，對具有保障性質(zhì)的住房建設(shè)和供應(yīng)，政府通過公共政策手段，嚴格根據(jù)住房需求，科學確定住房供應(yīng)。而房地產(chǎn)市場（例如高檔商品住房、別墅等）則屬于完全市場化的范疇，按照市場經(jīng)濟規(guī)律，由市場決定供應(yīng)和需求，以達到均衡價格。

　 目前，我國９４％的住房開發(fā)定性為“商品房”，“經(jīng)濟適用房”只占６％，其性質(zhì)卻是微利“商品房”，而廉租房制度根本就沒有真正建立起來，截至２００５年底，全國累計用于最低收入家庭住房保障的資金為４７．４億元，僅有３２．９萬戶最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍。北京迄今為止也只總共建了１４０００

　多套廉租房，相對１４００多萬人口來說，不足１％。全國有１３個�。▍^(qū)）沒有將廉租住房制度建設(shè)納入省級人民政府對市（區(qū)）、縣人民政府工作的目標責任制管理，７０個地級以上城市（占總數(shù)的近１／４比重）根本就沒有建立廉租住房制度。

　 （五）住房分配體制轉(zhuǎn)換造成不同社會群體利益的極大失衡

　 住房改革初期的重點在出售公有住房。就多數(shù)地方而言，當時實施的改革主要特點有：一是停止單位自建住房，并相繼出臺了住房貨幣化分配的具體方案，改分房子為發(fā)補貼；二是以大大低于市場的房改價格出售公有住房，基本不考慮級差地租因素。

　 從實際執(zhí)行來看，這種按房改價出售的存量住房基本上都是以事實占有為基礎(chǔ)，事實上固化了不合理的既得利益差距。很多單位職工購買住房獲得了各種各樣的補貼和折價。特別是在房改初期，住房價格機制沒有到位，很多住房都是以大大低于當時市場價格的水平轉(zhuǎn)到私人手里。采用行政性的福利分配辦法，以實際占用為基礎(chǔ)的出售，實際上是以產(chǎn)權(quán)的形式將既得利益予以固化，是國家對社會一部分群體的“送禮”行為，造成極大的社會不公平。特別是在單位制明顯的時代，使得不同單位職工住房差距相差懸殊。其次，以統(tǒng)一的房改價格購買不同狀況、不同區(qū)位的住房也導致福利得失嚴重失衡。

　 在公共部門領(lǐng)域，主要是行政事業(yè)單位，住房分配單位制的特征明顯，單位之間苦樂不均情況相當嚴重。同樣為國家公職人員，住房資源豐裕的單位職工與房源短缺單位的職工住房待遇差距相當大，有的獲得了一套以上的房改房，有的則成為了無房老職工，造成了分配上的極大不公平。

　 另外，原有實物住房分配“只售不租”的政策需要反思。“只售不租”政策，這

　是對既得利益的承認和鞏固，而對未得利益群體考慮不夠，拉大了不同群體的利益分化。目前全國大多數(shù)地區(qū)的公房已經(jīng)出售完畢，總體上出售率達到９５％以上，而新參加工作的職工和無房老職工，其住房問題則無從解決，成為體制改革下的利益“犧牲者”。

　 （六）土地出讓制度存在較嚴重的缺陷

　 在現(xiàn)行體制下，由土地產(chǎn)生的資產(chǎn)性收益和大部分稅費都基本歸地方所有，造成地方政府高度依賴土地收益。例如，２００５年，全國土地出讓金總價款高達５５０５億元，占同期地方本級財政收入１５０９２億元的１／３還強，土地收益在一些地區(qū)已成為典型的“第二財政”。一些地方政府在利益驅(qū)動下，或明或暗地支持甚至助推房價上漲，這是造成房地產(chǎn)市場秩序不規(guī)范的重要因素。

　 目前的土地出讓制度把７０年土地使用權(quán)一次性轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，開發(fā)商再把這筆費用轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，無疑抬高了住房消費的門檻。而地方政府壟斷了土地一級市場，通過所謂的“招、拍、掛”等方式哄抬地價，獲取巨大收益，且美其名曰“經(jīng)營城市”。地方政府一次性收�。罚澳甑耐恋厥褂脵�(quán)轉(zhuǎn)讓費，實質(zhì)上是本屆政府透支了往后十幾屆政府的收入，寅吃卯糧。在目前這種土地出讓制度下，地方政府與開發(fā)商結(jié)成了利益共同體，共同推高房價和地價。地方政府在房價輪番上漲中，通過土地凈收益和各種名目的稅費獲益很大，但卻沒有將這部分收益還原于社會，特別是對低收入階層的住房保障上。

　 （七）房改推進過程中形成了極不合理的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營體制

　 改革以前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主要通過計劃、財政、土管、建設(shè)銀行等部門按基本建設(shè)計劃來組織實施，同時也包括２０世紀８０年代“放權(quán)讓利”之后各

　單位、企業(yè)自行安排的住宅基建并向職工分配住房�？傮w上說，在當時，公共部門統(tǒng)管了整個房地產(chǎn)融資、開發(fā)建設(shè)和分配的全過程。房改實施后，在取消福利住房分配制度、住房供應(yīng)主要依靠市場來提供的背景下，我國形成了基本上是世界上獨一無二的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營體制。房地產(chǎn)開發(fā)商以運用土地和資金進行房屋建設(shè)、商品房屋倒賣為主，是一種基本不創(chuàng)造任何社會價值的企業(yè)模式，實質(zhì)是房地產(chǎn)中間商、皮包商（曹建海，２００６）。到２００４年底，我國房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營法人企業(yè)已達５．９萬家，已經(jīng)形成一個異常龐大、整體性獲取超額壟斷利潤的利益集團（在中國房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)里面，開發(fā)商所占利潤和銷售額占到９０％），而且在政府政策決策中取得了越來越重要的話語權(quán)，左右甚至“要挾”政府決策行為。

　 現(xiàn)今中國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式并非上世紀８０年代初創(chuàng)時設(shè)想的“建筑＋金融”模式，既不實施建筑安裝活動，也不提供金融服務(wù)，惟一進行的只是房屋建設(shè)的組織和銷售。在開發(fā)資金來源方面，如果沒有銀行的信貸、建筑企業(yè)的墊款、消費者的預購房款，開發(fā)公司將無從運作。所以，中國當前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不是真正意義上的企業(yè)，它們通過壟斷房屋開發(fā)的組織管理功能，攫取超額利潤，而這些功能本應(yīng)由政府或者由政府設(shè)立的事業(yè)單位來承擔。

　 另外，多年以來，我國對房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)實行土地批租制度，土地的級差地租是由社會經(jīng)濟發(fā)展和公共政策等的客觀原因而形成的，并不反映任何個人對整個社會經(jīng)濟的貢獻。而批地私人開發(fā)卻將這些級差地租集中起來轉(zhuǎn)移到極少數(shù)開發(fā)商手中，導致了極大的社會不公平和制度性的官商腐敗。

　 （八）經(jīng)濟適用房制度定位模糊，管理監(jiān)督失控

　 經(jīng)濟適用住房是政府用轉(zhuǎn)移支付的方式

　格的磚頭補貼來解決中低收入家庭住房問題的特殊政策。經(jīng)濟適用房中包含了大量的政府補貼，面向中低收入群體出售，帶有明顯的收入轉(zhuǎn)移因素。從理論上看，有助于彌補因低收入群體支付能力有限所造成的購房困難。但是，這個政策存在很多先天的缺陷，不僅僅體現(xiàn)在政策本身，更主要地還是體現(xiàn)在政策執(zhí)行過程中。

　 首先，經(jīng)濟適用房政策的目標并不明確。政策中所規(guī)定的受益群體是中低收入群體，但是這個界定沒有跟政府補貼的能力掛鉤。住房是帶有不可分割性的，經(jīng)濟適用房把大量的政府補貼凝固在每一套住宅上。考慮到補貼的金額，基本上沒有哪個政府有能力以這個補貼方式解決低收入群體的住房問題，更不要說包括中等收入群體。模糊的受益面必然導致供不應(yīng)求甚至誘發(fā)黑市運作。

　 其次，經(jīng)濟適用房政策執(zhí)行過程失當、失控的情況嚴重。由于政策執(zhí)行面的模糊，經(jīng)濟適用房政策的實際受益人并不能與政策初衷相吻合。在一些城市，經(jīng)濟適用房的受益群體收入上限規(guī)定過高，例如，北京有資格購買經(jīng)濟適用房的家庭年收入可達６萬元，明顯超出社會中低收入水平，經(jīng)濟適用房供不應(yīng)求，反而成為商業(yè)炒作的對象。在實踐中，政府很難有效地核實購房者的實際收入水平。實際的結(jié)果往往是，政府針對經(jīng)濟適用房的補貼被中高收入群體截獲。一些家庭在獲得經(jīng)濟適用房后，將其出租或上市交易（ＲＥＩＣＯ工作室的調(diào)查報告《經(jīng)濟適用房政策評價》顯示，２００５年北京經(jīng)濟適用房的自用率僅為５１．３４％，出租率高達４０％以上），將從政府通過住房所轉(zhuǎn)移的利益迅速變現(xiàn)。顯然這是再一次違背了利用經(jīng)濟適用房解決無能力購房者的住房困難的初衷。

　 再次，以地生財?shù)挠^念和以ＧＤＰ增長率論政績的干部考核體系也使得地方政府對支持經(jīng)濟適用房建設(shè)嚴重缺乏積極性。特別是在不少地區(qū)，地方政府甚至以沖

　擊當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格為由，明令禁止職工集資建房、合作建房，也阻止向經(jīng)濟適用房建設(shè)劃撥土地。據(jù)統(tǒng)計，２００４年，全國經(jīng)濟適用住房投資就開始出現(xiàn)負增長，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的６．１％下降到４．６％。２００５年一季度，全國經(jīng)濟適用住房完成投資６０億元，同比下降１３．８％，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重進一步下降到２．６％。１９９８年到２００３年，我國經(jīng)濟適用住房累計竣工面積４．７７億平方米，只累計解決６００多萬戶家庭的住房問題（由于大部分城市經(jīng)濟適用住房制度對建設(shè)標準、購買對象等的把關(guān)不嚴等問題，且還不能肯定地說這６００萬戶家庭均為中低收入家庭）。所有這些因素，使得經(jīng)濟適用住房客觀上并沒有發(fā)展成為供應(yīng)主渠道。

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