浙江商品城

　市調(diào)報告 一、

　調(diào)查目的

　通過對位于南京市江寧科學(xué)園內(nèi)的浙江商品城的市場調(diào)研，進一步掌握江寧地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)現(xiàn)狀及未來有可能的發(fā)展方向，以利于我公司中南汽車港項目開發(fā)中借鑒及參考。

　二、

　調(diào)查方式

　主要調(diào)查方式為現(xiàn)場訪談及周邊地區(qū)實際考察。

　三、

　調(diào)查結(jié)果

　被調(diào)查項目位置：

　浙江商品城坐落于南京市江寧科學(xué)園內(nèi),天元路以南,城東路以西,科苑路以北,興苑路以東,毗鄰江寧大學(xué)城. 占地 220 畝，總建筑面積約 20 萬平方米，總投資 6 個億，包括浙江品牌批發(fā)市場、特色主題商業(yè)街、浙商大廈商務(wù)寫字樓、酒店公寓、中心廣場景觀帶、及休閑娛樂區(qū)。

　被調(diào)查項目交通：

　陸路交通：江蘇省高速公路密度居全國第一。滬寧高速、寧杭高速、312 國道、南京繞城公路、104 國道與浙江商品城相接；公交時雨線、南金線、101 總站、規(guī)劃中的輕軌、地鐵遠(yuǎn)景等市內(nèi)交通便利迅捷。

　鐵路交通：距南京中華門火車站僅 11 公里，貨運可直達全國各大城市。

　水路交通：距長江流域最大的集裝箱一萬噸新生圩港僅 26 公里 。

　空中運輸：距華東地區(qū)最大的客貨兩用機場——南京祿口國際機場僅 24 公里 。

　被凋查項目基本信息：

　裝修狀況 裝修狀況 開 發(fā) 商 南京浙商投資有限公司 均

　價 6500 元/平方米 付款方式 一次性或按揭 占地面積 136092 平方米 建筑面積 200000 平方米 容 積 率 1.50 入住時間 2005 年 6 月 銷售率 銷售 50％左右 銷售方式 3 年售后返租或自營 經(jīng)營方式 自營與返租相結(jié)合 售樓電話：

　52168666、52168777

　 浙江商品城ＳＷＯＴ分析

　優(yōu)勢：

　① 南京的消費者具有從商的傳統(tǒng)和投資觀念，渴望通過經(jīng)營投資獲取收益。

�、� 屬于相對開放的商旅城市，有流動人口。

　③ 政府相關(guān)單位招商引資工作做得不錯，外埠投資者愿意來南京進行適當(dāng)規(guī)模的經(jīng)營和投資。

�、� 消費者心理相對不成熟，容易對眼前利益產(chǎn)生羊群效應(yīng)，投資有一定的盲目性。

�、� 浙江商品城項目在規(guī)劃中設(shè)施屬于一流，相對其它項目來說可能擁有較大的優(yōu)勢。

　⑥ 浙江商品城受江寧原中心區(qū)域、江寧大學(xué)城、江寧科技園三地的輻射，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，是江寧的核心區(qū)域。

�、� 京滬高速鐵路、公路、水路、民航俱全的外部交通條件，為浙江商品城帶來豐富的異地客源。

　⑧ 規(guī)模大，經(jīng)營范圍廣，具有規(guī)模優(yōu)勢。

　劣勢：

�、� 江寧雖然撤縣變區(qū)，納入南京市區(qū)，江寧的房地產(chǎn)市場獲得空前的發(fā)展。但江寧整體經(jīng)濟發(fā)展及生活配套設(shè)施仍于南京市區(qū)差距較大。

�、� 目前與南京市區(qū)的交通情況尚無法得到解決，交通線路的單一將有可能會影響到項目的升值潛力。

�、� 目前，江寧地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展情況不均衡，做為新興商業(yè)地段的繁華程度不夠。

�、� 項目周邊人氣不旺，其客流量無法支撐一個如浙江商品城那樣規(guī)模的大型商業(yè)項目。

�、� 就浙江商品城所在的區(qū)域而言，目前屬不成熟地段，就其地段來說，浙江商品城售價過高，有些急于求成，高昂的價格將影響到其以后的發(fā)展。

　風(fēng)險：

　①

　經(jīng)營壓力很大：作為商業(yè)地產(chǎn)，投資者是要賺錢的，因此每年一定比例的返租金額就成了開發(fā)商或者經(jīng)營者必須要面對的壓力。商業(yè)地產(chǎn)的高利潤帶來的經(jīng)營管理風(fēng)險要遠(yuǎn)高于其它類型物業(yè)。

�、�

　國家的干預(yù)：早在２００１年國家建設(shè)部就已經(jīng)有明文規(guī)定，不許進行任何形式的返租或售后包租的房地產(chǎn)操作方式，但是雷聲大雨點小，這一方針政策并沒有真正的落實下來�？晌覀儧Q不能忽視國家對地產(chǎn)市場尤其是商業(yè)地產(chǎn)市場進行整頓的決心，估計今明兩年會有相關(guān)的針對商業(yè)地產(chǎn)銷售的具體政策出臺。

�、�

　返租期結(jié)束之后何去何從：在我們的市場調(diào)研中，返租期結(jié)束之后，投資者投資的商業(yè)地產(chǎn)的何去何從，是投資者拿回來自己經(jīng)營，還是繼續(xù)委托開發(fā)商進行經(jīng)營，很多銷售人員根本就沒有底，這種現(xiàn)象說明大部分開發(fā)商根本就沒有對返租期限結(jié)束后的產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)之間的關(guān)系做一個明確的規(guī)劃，這使我們不得不對南京商業(yè)地產(chǎn)進行更深的關(guān)注。

�、� 目前，南京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展仍然以成熟區(qū)域為主。

　機會：

�、� 無替代形式：目前沒有別的投資渠道可以替代商業(yè)地產(chǎn)這一高

　 回報的投資領(lǐng)域，而包括南京在內(nèi)的長三角地區(qū)的民間資本又不可能閑置。

�、� 政府支持：南京市政府對南京的房地產(chǎn)開發(fā)特別是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是持支持和關(guān)懷態(tài)度的，投資大環(huán)境不錯。

�、� 尚無重大事件發(fā)生：目前沒有上述特別的惡性事件出現(xiàn)，在一個不短的時間內(nèi)南京的商業(yè)地產(chǎn)投資者的信心還是很足的。

　④ 地區(qū)欠缺大型商業(yè)項目。

　⑤ 南京部分市民投資產(chǎn)權(quán)商鋪的熱情仍然高漲。產(chǎn)權(quán)商鋪作為一種

　新型的投資對象，受到南京市民的青睞。盡管多數(shù)已售出產(chǎn)權(quán)的商鋪遲遲不能進入正常經(jīng)營狀態(tài)，一定程度地打擊了市民的投資熱情，但是，由于這些商鋪產(chǎn)權(quán)售出后的時間并不算久，還不能算是經(jīng)營失敗，所以，部分投資人的投資熱情依然較高。

　四、被調(diào)查項目情況分析

　 1、目前南京商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進入上行信道 在 2002、2003 年南京的房地產(chǎn)市場上，商業(yè)房地產(chǎn)是一朵鮮艷奪目的奇葩。從大型商業(yè)物業(yè)，到特色商業(yè)街區(qū)，再到散布在各個新建小區(qū)的社區(qū)超市、店鋪的大量涌現(xiàn)，而商業(yè)地產(chǎn)的高額利潤也讓眾多的開發(fā)商樂于投身其中。

　2、南京目前對商業(yè)地產(chǎn)的需求情況 隨著南京經(jīng)濟發(fā)展水平的強勁增長，人民生活水平日漸提高，也決定了對商業(yè)地產(chǎn)需求的加大,而且由于城市建設(shè)步伐的不斷加快，大量的城市改造和拆遷又造成了消費者市場的重新組合。因此，南京市商業(yè)地產(chǎn)的需求量一直處在供不應(yīng)求的局面，目前，該局面雖然有所緩解，但是供求矛盾仍然未得到根本的解決。

　3、目前南京商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀：

　A、消費心理 南京作為中國有著悠久商業(yè)傳統(tǒng)的城市，其商業(yè)發(fā)展水平一直較超前。南京人民具有相當(dāng)出眾的投資意識，樂于投資于經(jīng)營性的業(yè)態(tài)，并從中獲得收益。但從我們進行的市場調(diào)研情況來看，目前南京人民的投資心理并不成熟，投資具有一定的盲目性，對某些眼前利益非常好的項目容易形成羊群效應(yīng)。因此，通過適當(dāng)?shù)某醋骺梢赃_到 1+1＞2 的效果。

　B、消費人群構(gòu)成和所占比例 經(jīng)過我的調(diào)研，我認(rèn)為南京市商業(yè)地產(chǎn)的消費者主要由以下三類構(gòu)成：

�。�1）

　希望擴大經(jīng)營的人群 目前已經(jīng)在經(jīng)營商業(yè)的部分人群，出于擴大經(jīng)營的考慮，希望獲得更大的經(jīng)營空間。他們的要求一般是目前已基本形成商業(yè)范圍內(nèi)的可經(jīng)營鋪面，但目前他們在南京市商業(yè)地產(chǎn)的消費者中所占的比例并不大。而且隨著南京市商業(yè)地產(chǎn)的進一步發(fā)展，由分散向集中的趨勢進一步增強，這些消費人群的數(shù)量在南京市商業(yè)地產(chǎn)的消費者中所占的比例會進一步減小。

�。�2）

　以擴大經(jīng)營為目的的經(jīng)營者 這類經(jīng)營者目前已經(jīng)在經(jīng)營中，目前沒有精力，但是希望在以后擴大自己的經(jīng)營。因此這部分人群會選擇短時間內(nèi)可以進行返租經(jīng)營，但返租期結(jié)束后，又可以用來自己經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)。這類人群在南京市商業(yè)地產(chǎn)的消費者中占有一定的比例，但也不是目前南京市商業(yè)地產(chǎn)消費者的主力。

�。�3）投資獲利為主要目的的消費者 這類人群中目前是南京市商業(yè)地產(chǎn)消費者的主力軍。他們并不過分關(guān)心目前自己所投資的商業(yè)地產(chǎn)是否已經(jīng)成型，或者是否在成熟的商圈內(nèi)，甚至對商業(yè)經(jīng)營也干脆是門外漢，他們所關(guān)注的是所投資的商業(yè)地產(chǎn)的遠(yuǎn)期經(jīng)營前景和目前可以切實提供的返租的獲利大小。這類消費者

　的構(gòu)成十分復(fù)雜，來源也不止于南京本地，其資本構(gòu)成和獲利目標(biāo)也不盡相同。因此有人戲稱這類消費客群的構(gòu)成涵蓋了從百萬富翁到下崗職工的社會各階層。從目前南京其它幾個項目的銷售情況來看，也不乏有整層整棟購買商業(yè)地產(chǎn)的投資大鱷。

　C、目前南京商業(yè)地產(chǎn)的主要操作模式 目前南京的商業(yè)地產(chǎn)的模式和國內(nèi)其它地方的基本相同，主要有以下兩種方式：

　一是采用產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一銷售的形式。這類商業(yè)地產(chǎn)由于經(jīng)營者的自主性大，管理困難，開發(fā)商缺乏對項目的整體控制力，散戶自身調(diào)節(jié)的經(jīng)營風(fēng)險很大，出現(xiàn)了許多失敗案例。因此這種方式越來越不為開發(fā)商和消費者看好，同時，也阻礙了部分不懂經(jīng)營的投資者跟進投資的興趣.目前,南京的商業(yè)地產(chǎn)運用這種模式的越來越少。

　二是采用產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)相對分離的銷售、管理形式。即產(chǎn)權(quán)所有者至少在一定的年限內(nèi)不能自已進行經(jīng)營，在這期間由商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)方或經(jīng)營方按一定的比例以返租的形式回報給購房者，這是目前南京商業(yè)地產(chǎn)的主流操作模式。這種模式實質(zhì)上把有形的商業(yè)地產(chǎn)延伸成了一種投資工具，它的廣泛運用雖然可以降低投資者進入壁壘，增強投資者的信心，但同時，這也使開發(fā)商的風(fēng)險增加，帶來了風(fēng)險，使開發(fā)商的經(jīng)營管理能力面臨更大的考驗。

　浙江商品城采用了以上兩者相結(jié)合的方式，我本人幾乎可以認(rèn)定其在管理上有相當(dāng)大的難度，很難解決返租經(jīng)營者與自營者之間的協(xié)調(diào)問題。

　五、結(jié)論

　隨著南京發(fā)展大城市戰(zhàn)略，把江寧撤縣變區(qū)，納入南京市區(qū)，江寧的房地產(chǎn)市場必將獲得空前的發(fā)展。其中，商業(yè)地產(chǎn)也將借此東風(fēng)，獲得新生。就浙江商品城項目而言，雖然在營銷、規(guī)劃、開發(fā)、市場培育等各個環(huán)節(jié)有相對的不足，但是就主體南京商業(yè)房地產(chǎn)市場來說，浙江商品城仍然是一個可以作為江寧商業(yè)地產(chǎn)旗手的項目，其開發(fā)回報與開發(fā)前景是非常不錯的。由此，可以從側(cè)面證

　明，目前南京商業(yè)地產(chǎn)市場的前景是十分美好的。

　通過對浙江商品城的調(diào)研，進一步證明了公司東南汽車港項目的營銷定位與開發(fā)規(guī)劃的前瞻性與切實性。由此我認(rèn)為，東南汽車港項目如果能夠沿著目前的主體規(guī)劃思路堅定不移的向前循序漸進的話，其前景是十分樂觀的！

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