浙江商品城

　市調(diào)報(bào)告 一、

　調(diào)查目的

　通過(guò)對(duì)位于南京市江寧科學(xué)園內(nèi)的浙江商品城的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)一步掌握江寧地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)現(xiàn)狀及未來(lái)有可能的發(fā)展方向，以利于我公司中南汽車港項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中借鑒及參考。

　二、

　調(diào)查方式

　主要調(diào)查方式為現(xiàn)場(chǎng)訪談及周邊地區(qū)實(shí)際考察。

　三、

　調(diào)查結(jié)果

　被調(diào)查項(xiàng)目位置：

　浙江商品城坐落于南京市江寧科學(xué)園內(nèi),天元路以南,城東路以西,科苑路以北,興苑路以東,毗鄰江寧大學(xué)城. 占地 220 畝，總建筑面積約 20 萬(wàn)平方米，總投資 6 個(gè)億，包括浙江品牌批發(fā)市場(chǎng)、特色主題商業(yè)街、浙商大廈商務(wù)寫(xiě)字樓、酒店公寓、中心廣場(chǎng)景觀帶、及休閑娛樂(lè)區(qū)。

　被調(diào)查項(xiàng)目交通：

　陸路交通：江蘇省高速公路密度居全國(guó)第一。滬寧高速、寧杭高速、312 國(guó)道、南京繞城公路、104 國(guó)道與浙江商品城相接；公交時(shí)雨線、南金線、101 總站、規(guī)劃中的輕軌、地鐵遠(yuǎn)景等市內(nèi)交通便利迅捷。

　鐵路交通：距南京中華門火車站僅 11 公里，貨運(yùn)可直達(dá)全國(guó)各大城市。

　水路交通：距長(zhǎng)江流域最大的集裝箱一萬(wàn)噸新生圩港僅 26 公里 。

　空中運(yùn)輸：距華東地區(qū)最大的客貨兩用機(jī)場(chǎng)——南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 24 公里 。

　被凋查項(xiàng)目基本信息：

　裝修狀況 裝修狀況 開(kāi) 發(fā) 商 南京浙商投資有限公司 均

　價(jià) 6500 元/平方米 付款方式 一次性或按揭 占地面積 136092 平方米 建筑面積 200000 平方米 容 積 率 1.50 入住時(shí)間 2005 年 6 月 銷售率 銷售 50％左右 銷售方式 3 年售后返租或自營(yíng) 經(jīng)營(yíng)方式 自營(yíng)與返租相結(jié)合 售樓電話：

　52168666、52168777

　 浙江商品城ＳＷＯＴ分析

　優(yōu)勢(shì)：

�、� 南京的消費(fèi)者具有從商的傳統(tǒng)和投資觀念，渴望通過(guò)經(jīng)營(yíng)投資獲取收益。

�、� 屬于相對(duì)開(kāi)放的商旅城市，有流動(dòng)人口。

�、� 政府相關(guān)單位招商引資工作做得不錯(cuò)，外埠投資者愿意來(lái)南京進(jìn)行適當(dāng)規(guī)模的經(jīng)營(yíng)和投資。

�、� 消費(fèi)者心理相對(duì)不成熟，容易對(duì)眼前利益產(chǎn)生羊群效應(yīng)，投資有一定的盲目性。

�、� 浙江商品城項(xiàng)目在規(guī)劃中設(shè)施屬于一流，相對(duì)其它項(xiàng)目來(lái)說(shuō)可能擁有較大的優(yōu)勢(shì)。

�、� 浙江商品城受江寧原中心區(qū)域、江寧大學(xué)城、江寧科技園三地的輻射，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，是江寧的核心區(qū)域。

�、� 京滬高速鐵路、公路、水路、民航俱全的外部交通條件，為浙江商品城帶來(lái)豐富的異地客源。

�、� 規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)范圍廣，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

　劣勢(shì)：

�、� 江寧雖然撤縣變區(qū)，納入南京市區(qū)，江寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得空前的發(fā)展。但江寧整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展及生活配套設(shè)施仍于南京市區(qū)差距較大。

　② 目前與南京市區(qū)的交通情況尚無(wú)法得到解決，交通線路的單一將有可能會(huì)影響到項(xiàng)目的升值潛力。

�、� 目前，江寧地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不均衡，做為新興商業(yè)地段的繁華程度不夠。

�、� 項(xiàng)目周邊人氣不旺，其客流量無(wú)法支撐一個(gè)如浙江商品城那樣規(guī)模的大型商業(yè)項(xiàng)目。

�、� 就浙江商品城所在的區(qū)域而言，目前屬不成熟地段，就其地段來(lái)說(shuō)，浙江商品城售價(jià)過(guò)高，有些急于求成，高昂的價(jià)格將影響到其以后的發(fā)展。

　風(fēng)險(xiǎn)：

　①

　經(jīng)營(yíng)壓力很大：作為商業(yè)地產(chǎn)，投資者是要賺錢的，因此每年一定比例的返租金額就成了開(kāi)發(fā)商或者經(jīng)營(yíng)者必須要面對(duì)的壓力。商業(yè)地產(chǎn)的高利潤(rùn)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)高于其它類型物業(yè)。

　②

　國(guó)家的干預(yù)：早在２００１年國(guó)家建設(shè)部就已經(jīng)有明文規(guī)定，不許進(jìn)行任何形式的返租或售后包租的房地產(chǎn)操作方式，但是雷聲大雨點(diǎn)小，這一方針政策并沒(méi)有真正的落實(shí)下來(lái)�？晌覀儧Q不能忽視國(guó)家對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整頓的決心，估計(jì)今明兩年會(huì)有相關(guān)的針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)銷售的具體政策出臺(tái)。

�、�

　返租期結(jié)束之后何去何從：在我們的市場(chǎng)調(diào)研中，返租期結(jié)束之后，投資者投資的商業(yè)地產(chǎn)的何去何從，是投資者拿回來(lái)自己經(jīng)營(yíng)，還是繼續(xù)委托開(kāi)發(fā)商進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，很多銷售人員根本就沒(méi)有底，這種現(xiàn)象說(shuō)明大部分開(kāi)發(fā)商根本就沒(méi)有對(duì)返租期限結(jié)束后的產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)之間的關(guān)系做一個(gè)明確的規(guī)劃，這使我們不得不對(duì)南京商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行更深的關(guān)注。

�、� 目前，南京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展仍然以成熟區(qū)域?yàn)橹鳌?/p>

　機(jī)會(huì)：

�、� 無(wú)替代形式：目前沒(méi)有別的投資渠道可以替代商業(yè)地產(chǎn)這一高

　 回報(bào)的投資領(lǐng)域，而包括南京在內(nèi)的長(zhǎng)三角地區(qū)的民間資本又不可能閑置。

�、� 政府支持：南京市政府對(duì)南京的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特別是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是持支持和關(guān)懷態(tài)度的，投資大環(huán)境不錯(cuò)。

�、� 尚無(wú)重大事件發(fā)生：目前沒(méi)有上述特別的惡性事件出現(xiàn)，在一個(gè)不短的時(shí)間內(nèi)南京的商業(yè)地產(chǎn)投資者的信心還是很足的。

　④ 地區(qū)欠缺大型商業(yè)項(xiàng)目。

　⑤ 南京部分市民投資產(chǎn)權(quán)商鋪的熱情仍然高漲。產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)鳛橐环N

　新型的投資對(duì)象，受到南京市民的青睞。盡管多數(shù)已售出產(chǎn)權(quán)的商鋪遲遲不能進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，一定程度地打擊了市民的投資熱情，但是，由于這些商鋪產(chǎn)權(quán)售出后的時(shí)間并不算久，還不能算是經(jīng)營(yíng)失敗，所以，部分投資人的投資熱情依然較高。

　四、被調(diào)查項(xiàng)目情況分析

　 1、目前南京商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入上行信道 在 2002、2003 年南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，商業(yè)房地產(chǎn)是一朵鮮艷奪目的奇葩。從大型商業(yè)物業(yè)，到特色商業(yè)街區(qū)，再到散布在各個(gè)新建小區(qū)的社區(qū)超市、店鋪的大量涌現(xiàn)，而商業(yè)地產(chǎn)的高額利潤(rùn)也讓眾多的開(kāi)發(fā)商樂(lè)于投身其中。

　2、南京目前對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求情況 隨著南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，人民生活水平日漸提高，也決定了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)需求的加大,而且由于城市建設(shè)步伐的不斷加快，大量的城市改造和拆遷又造成了消費(fèi)者市場(chǎng)的重新組合。因此，南京市商業(yè)地產(chǎn)的需求量一直處在供不應(yīng)求的局面，目前，該局面雖然有所緩解，但是供求矛盾仍然未得到根本的解決。

　3、目前南京商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀：

　A、消費(fèi)心理 南京作為中國(guó)有著悠久商業(yè)傳統(tǒng)的城市，其商業(yè)發(fā)展水平一直較超前。南京人民具有相當(dāng)出眾的投資意識(shí)，樂(lè)于投資于經(jīng)營(yíng)性的業(yè)態(tài)，并從中獲得收益。但從我們進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)研情況來(lái)看，目前南京人民的投資心理并不成熟，投資具有一定的盲目性，對(duì)某些眼前利益非常好的項(xiàng)目容易形成羊群效應(yīng)。因此，通過(guò)適當(dāng)?shù)某醋骺梢赃_(dá)到 1+1＞2 的效果。

　B、消費(fèi)人群構(gòu)成和所占比例 經(jīng)過(guò)我的調(diào)研，我認(rèn)為南京市商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)者主要由以下三類構(gòu)成：

　（1）

　希望擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的人群 目前已經(jīng)在經(jīng)營(yíng)商業(yè)的部分人群，出于擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的考慮，希望獲得更大的經(jīng)營(yíng)空間。他們的要求一般是目前已基本形成商業(yè)范圍內(nèi)的可經(jīng)營(yíng)鋪面，但目前他們?cè)谀暇┦猩虡I(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)者中所占的比例并不大。而且隨著南京市商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展，由分散向集中的趨勢(shì)進(jìn)一步增強(qiáng)，這些消費(fèi)人群的數(shù)量在南京市商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)者中所占的比例會(huì)進(jìn)一步減小。

�。�2）

　以擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)為目的的經(jīng)營(yíng)者 這類經(jīng)營(yíng)者目前已經(jīng)在經(jīng)營(yíng)中，目前沒(méi)有精力，但是希望在以后擴(kuò)大自己的經(jīng)營(yíng)。因此這部分人群會(huì)選擇短時(shí)間內(nèi)可以進(jìn)行返租經(jīng)營(yíng)，但返租期結(jié)束后，又可以用來(lái)自己經(jīng)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)。這類人群在南京市商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)者中占有一定的比例，但也不是目前南京市商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者的主力。

�。�3）投資獲利為主要目的的消費(fèi)者 這類人群中目前是南京市商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者的主力軍。他們并不過(guò)分關(guān)心目前自己所投資的商業(yè)地產(chǎn)是否已經(jīng)成型，或者是否在成熟的商圈內(nèi)，甚至對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)也干脆是門外漢，他們所關(guān)注的是所投資的商業(yè)地產(chǎn)的遠(yuǎn)期經(jīng)營(yíng)前景和目前可以切實(shí)提供的返租的獲利大小。這類消費(fèi)者

　的構(gòu)成十分復(fù)雜，來(lái)源也不止于南京本地，其資本構(gòu)成和獲利目標(biāo)也不盡相同。因此有人戲稱這類消費(fèi)客群的構(gòu)成涵蓋了從百萬(wàn)富翁到下崗職工的社會(huì)各階層。從目前南京其它幾個(gè)項(xiàng)目的銷售情況來(lái)看，也不乏有整層整棟購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)的投資大鱷。

　C、目前南京商業(yè)地產(chǎn)的主要操作模式 目前南京的商業(yè)地產(chǎn)的模式和國(guó)內(nèi)其它地方的基本相同，主要有以下兩種方式：

　一是采用產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一銷售的形式。這類商業(yè)地產(chǎn)由于經(jīng)營(yíng)者的自主性大，管理困難，開(kāi)發(fā)商缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體控制力，散戶自身調(diào)節(jié)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很大，出現(xiàn)了許多失敗案例。因此這種方式越來(lái)越不為開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者看好，同時(shí)，也阻礙了部分不懂經(jīng)營(yíng)的投資者跟進(jìn)投資的興趣.目前,南京的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)用這種模式的越來(lái)越少。

　二是采用產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相對(duì)分離的銷售、管理形式。即產(chǎn)權(quán)所有者至少在一定的年限內(nèi)不能自已進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，在這期間由商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)方或經(jīng)營(yíng)方按一定的比例以返租的形式回報(bào)給購(gòu)房者，這是目前南京商業(yè)地產(chǎn)的主流操作模式。這種模式實(shí)質(zhì)上把有形的商業(yè)地產(chǎn)延伸成了一種投資工具，它的廣泛運(yùn)用雖然可以降低投資者進(jìn)入壁壘，增強(qiáng)投資者的信心，但同時(shí)，這也使開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)增加，帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)，使開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)管理能力面臨更大的考驗(yàn)。

　浙江商品城采用了以上兩者相結(jié)合的方式，我本人幾乎可以認(rèn)定其在管理上有相當(dāng)大的難度，很難解決返租經(jīng)營(yíng)者與自營(yíng)者之間的協(xié)調(diào)問(wèn)題。

　五、結(jié)論

　隨著南京發(fā)展大城市戰(zhàn)略，把江寧撤縣變區(qū)，納入南京市區(qū)，江寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將獲得空前的發(fā)展。其中，商業(yè)地產(chǎn)也將借此東風(fēng)，獲得新生。就浙江商品城項(xiàng)目而言，雖然在營(yíng)銷、規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)培育等各個(gè)環(huán)節(jié)有相對(duì)的不足，但是就主體南京商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，浙江商品城仍然是一個(gè)可以作為江寧商業(yè)地產(chǎn)旗手的項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)回報(bào)與開(kāi)發(fā)前景是非常不錯(cuò)的。由此，可以從側(cè)面證

　明，目前南京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的前景是十分美好的。

　通過(guò)對(duì)浙江商品城的調(diào)研，進(jìn)一步證明了公司東南汽車港項(xiàng)目的營(yíng)銷定位與開(kāi)發(fā)規(guī)劃的前瞻性與切實(shí)性。由此我認(rèn)為，東南汽車港項(xiàng)目如果能夠沿著目前的主體規(guī)劃思路堅(jiān)定不移的向前循序漸進(jìn)的話，其前景是十分樂(lè)觀的！

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